﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-8043/2020

07 октября 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Бронниковой И.А., Кушнаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского кооператива «Илгэ» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2021 года по делу № А58-8043/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2021 года по тому же делу,

установил:

сельскохозяйственный потребительский кооператив «Илгэ» (ОГРН 1181447002990, с. Намцы Намского улуса Республики Саха (Якутия), далее также – СХПК «Илгэ», кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю Винокурову Ивану Никифоровичу(ОГРНИП 309143522500064, с. Намцы Намского улуса Республики Саха (Якутия), далее также – предприниматель Винокуров И.Н., ответчик) о признании права собственности на ? доли общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14618:060002:972, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус,с. Намцы, ул. Чернышевского, 7, общей площадью 5 343 кв.м.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, потребительского общества «Илгэ»(ОГРН 1021400755815, ИНН 1417005645, с. Намцы Намского улуса Республики Саха (Якутия), далее также – ПО «Илгэ»).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07 июня 2021 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, кооператив обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы истец сослался на противоречие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, заявив со ссылкой на положения статей 244, 272, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении у него права собственности на ? доли общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972.

Предприниматель Винокуров И.Н. в отзыве на кассационную жалобу с доводами жалобы не согласился, сославшись на их необоснованность, просил судебные акты оставить без изменения, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 20 августа 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках дела№ А58-4045/2009 о банкротстве производственного кооператива «Илгэ» определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 октября 2010 года по заявлению конкурсного управляющего должника признано недействительным соглашение об отступном от 05.03.2009 о передаче в собственность общества «Сайдам» здания столовой, применены последствия недействительности сделки в виде возвращения указанного имущества названному юридическому лицу.

05.07.2011 проведен открытый аукцион по продаже имущества должникаПО «Илгэ», в том числе здания столовой с земельным участком.

По результатам проведенных торгов победителем признан Винокуров Иван Никифорович, с которым ПО «Илгэ» 08.07.2011 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 13.

По условиям договора продавец передает в собственность покупателя здание столовой с кадастровым номером 14:18:060002:972:98235 общей площадью 508,6 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 5 343 кв.м по адресу: Республика Саха (Якутия) Намский улус, с. Намцы, ул. Чернышевского, 7.

Имущество (здание столовой и земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972) передано покупателю по акту приема-передачи от 08.07.2011. Право собственности покупателя зарегистрировано 01.08.2011.

07.11.2018 между ПО «Илгэ» (продавец) и СХПК «Илгэ» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого кооператив приобрел в собственность здание кондитерского цеха площадью 136 кв.м, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, с. Намцы, ул. Чернышевского, 7.

Имущество (здание кондитерского цеха) передано покупателю по акту приема-передачи от 09.11.2018; 22.11.2018 произведена государственная регистрация права собственности истца на указанное здание.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972, в части необходимой для эксплуатации здания кондитерского цеха, находился у продавца данного здания (ПО «Илгэ») на праве собственности, вследствие чего к покупателю здания кондитерского цеха перешло право собственности на землю, кооператив обратился с вышеуказанным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд, руководствуясь положениями статей 209, 218, 549, 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что право собственности на земельный участок, занимаемый приобретаемым им зданием, к истцу не перешло, поскольку такое право отсутствовало у ПО «Илгэ» (продавца) на момент заключения им договора купли-продажи с истцом от 07.11.2018.

Суд также посчитал, что наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок за иным лицом (за предпринимателем Винокуровым И.Н.) не свидетельствует о возникновении у истца права собственности, которое может быть защищено путем использования вещноправового способа защиты.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, указав со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на отсутствие доказательств возникновения у истца защищаемого им права.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру допущенного нарушения.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец.

Здание кондитерского цеха, расположенное в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 14:18:060002:972 площадью 5 343 кв.м, приобретено кооперативом «Илгэ» на основании заключенного с ПО «Илгэ» договора купли-продажи здания кондитерского цеха от 07.11.2018.

Как следует из пунктов 1.1 и 1.2 договора купли-продажи от 07.11.2018, продаваемый объект находится в собственности продавца и расположен на земельном участке по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, Ленский наслег, село Намцы, ул. Чернышевского, 7.

Однако, как установлено судами и подтверждено материалами дела, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972, на части которого расположено приобретенное истцом здание, зарегистрировано за предпринимателем Винокуровым И.Н., в связи с чем суды пришли к выводу, что земельный участок, необходимый для эксплуатации здания кондитерского цеха не мог быть передан потребительским кооперативом «Илгэ» истцу, что, по мнению судов, исключает возможность возникновения права истца на земельный участок в порядке пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, делая указанные выводы, суды не учли следующего.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 14:18:060002:972, принадлежащем продавцу - ПО «Илгэ» помимо здания столовой, приобретенной на основании договора купли-продажи от 08.07.2011 предпринимателем Винокуровым И.Н., так же расположено принадлежавшее ПО «Илгэ» здание кондитерского цеха, приобретенное впоследствии кооперативом у ПО «Илгэ» на основании договора от 07.11.2018. То есть при заключении договора купли-продажи здания столовой от 08.07.2011 продавцом в собственность предпринимателя, в том числе, передана часть земельного участка, на которой расположено здание кондитерского цеха, принадлежащего ПО «Илгэ» (продавцу), и не являющегося предметом договора купли-продажи от 08.07.2011, заключенного между ПО «Илгэ» и предпринимателем.

Вместе с тем отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абзац третий пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса). Такая сделка является ничтожной (абзац второй пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

С учетом указанных выше разъяснений, выводы судов, согласно которым ПО «Илгэ» (продавец) при заключении договора купли-продажи от 08.07.2011 с предпринимателем утратило право собственности на ту часть земельного участка с кадастровым номером 14:18:060002:972, которая занята зданием кондитерского цеха и необходима для его использования, являются ошибочными.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с доводами заявителя кассационной жалобы, согласно которым при приобретении им на основании договора от 07.11.2018 здания кондитерского цеха, к кооперативу от прежнего собственника ПО «Илгэ» перешло право собственности на часть земельного участка, необходимую для его использования.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011№ 3771/11, с учетом разъяснений постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если собственник недвижимости преследует цель приобретения земельного участка, занятого принадлежащим ему объектами, в свою частную собственность, то надлежащим способом защиты для него в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ.

В данном случае, поскольку истец определился с правом, на котором он намерен обладать спорным участком, судам следовало установить размер доли кооператива в праве на спорный земельный участок, которая, по общему правилу, определяется пропорционально площади объектов недвижимости, принадлежащих каждому из собственников, либо, в случае, если земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972 является делимым, определить, возможен ли выдел из данного земельного участка отдельного земельного участка площадью необходимой для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости.

В сложившейся ситуации именно такой подход позволит обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет не только приобрести истцу титул собственника спорного участка, но и не причиняет несоразмерного вреда ответчику, который приобрел право собственности на спорный участок на основании возмездной сделки. Данный способ в полной мере будет соответствовать законодательной и правоприменительной тенденции, направленной на соединение в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

При этом ответчик вправе в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить встречный иск или обратиться с самостоятельным требованием о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде выкупной цены земельного участка, а также требовать возмещения необходимых и разумных расходов на содержание спорного участка.

Аналогичная правовая позиция, относительно различных способов разрешения споров между собственником объекта недвижимости и ответчиком, обладающим правом на земельный участок под этим объектом, приведена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 № 3771/11 и № 4275/11.

В пункте 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации№ 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

На основании изложенного при рассмотрении настоящего дела судам следовало установить характер спорного правоотношения и нормы права, подлежащие применению при рассмотрении спора. Суд кассационной инстанции полагает, что предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требования (статья 168) судом первой инстанции не выполнены, спор по существу не рассмотрен. Кроме того, судами не были учтены доводы кооператива, основанные на положениях статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Без проверки и установления названных обстоятельств отклонение доводов истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в собственность является необоснованным.

На основании изложенного, ввиду нарушения судами норм материального права принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор по существу. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду также следует распределить расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 марта 2021 года по делу № А58-8043/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда 07 июня 2021 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

 

И.А. Бронникова

 

Н.П. Кушнарева