АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-15287/2021

19 апреля 2022 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 12.04.2022

Полный текст решения изготовлен 19.04.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи А.А. Борисовой, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Товарищества собственников жилья «Первомайское», ИНН 

<

***>

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ИНН 

<

***>

третьи лица: Администрация МО «Город Саратов», Комитет по архитектуре Администрации МО «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ООО ТД «Новая жизнь»

об обязании в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома по адресу: г, Саратов, ул. Первомайская, 33/35, в том числе: восстановить фасад встроено-пристроенных нежилых помещений, согласно проектной документации, путем освобождения пандуса дома от фасадных и кровельных конструкций; восстановить каменную лестницу, ведущую с ул. ФИО5 в нежилые помещения; восстановить керамическую плитку и декоративную облицовку пандуса; демонтировать угловое крыльцо и новый вход в нежилое помещение; демонтировать кирпичную пристройку, примыкающую к встроено-пристроенным нежилым помещениям со стороны ул. Первомайской общей площадью 68,5 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8 по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 25.02.2021,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 11.05.2021,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Товарищество собственников жилья «Первомайское», ИНН 

<

***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО2, ИНН 

<

***>, третьи лица: Администрация МО «Город Саратов», Комитет по архитектуре Администрации МО «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, об обязании в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственницей нежилого помещения общей площадью 141,5 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:111 и нежилого помещения общей площадью 377 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:122, расположенных по адресу: 

<

...>.

Указанные нежилые помещения, принадлежащие ответчице, находятся на первом и втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Указанный дом находится под управлением ТСЖ «Первомайское».

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, под управлением ТСЖ «Первомайское», расположен на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:010332:8, общей площадью 2 747 кв.м, вид разрешенного использования многоэтажная жилая застройка: многоэтажные дома, в т.ч. со встроенными и встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно выписок из ЕГРН на принадлежащие ФИО2 нежилые помещения установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости в виде аренды, со сроком действия с 03.06.2019 года на 60 месяцев, в пользу ООО ТД «Новая жизнь».

В соответствии с уставом ТСЖ «Первомайское» является некоммерческой организацией и управляет многоквартирным жилым домом по адресу 

<

...>.

Собственник нежилых помещений без получения разрешений и согласований произвела реконструкцию принадлежащих нежилых помещений, в результате: переоборудована входная группа, крыльцо, изменен в сторону увеличения за счет общего имущества дома фасад, затронуты ограждающие конструкции многоквартирного жилого дома, был осуществлен монтаж еще одной входной группы с выходом на улицу, смонтированы на крыше и вдоль фасада здания вытяжки и трубы газопровода, пристроено помещение на земельном участке, сформированном под многоквартирный жилой дом.

ТСЖ «Первомайское» на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома разрешения на строительство, переустройство и перепланировку помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, не давало и общего собрания собственников по указанному вопросу не проводилось.

ТСЖ «Первомайское» неоднократно письменно обращалось (24.11.2020, 10.02.2021) в адрес ответчика с просьбой предоставить правлению ТСЖ «Первомайское» копию технического паспорта принадлежащих ФИО2 нежилых помещений, проектную и строительную документацию на изменения в конструкцию нежилых помещений, фасадов, пристройки, а также в иное общее имущество многоквартирного дома.

01.10.2020 Правление ТСЖ «Первомайское» составило акт технического осмотра здания - многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, с целью установить состояние здания, после проведения собственником ФИО2 строительных работ по реконструкции нежилых помещений (кадастровый номер 64:48:010332:111, площадью 141,5 кв.м, кадастровый номер 64:48:010332:122, площадью 377 кв.м), а также фасадов жилого дома. 

Комиссией выявлено следующее:

1. Фасад жилого дома по ул. ФИО5 реконструирован (изменен). Окна нежилого помещения первого этажа ликвидированы.

2. Фасад по ул. ФИО5 выполнен из металлических конструкций, заполненных тонированными стеклопакетами, на всю ширину и высоту фасада. На фасаде размещена световая вывеска ресторана «Гурме».

3. Фасад по ул. ФИО5 выдвинут за пределы здания на 2,2 м. за счет площади пандуса жилого дома. Фундаментом нового фасада служит кирпичная кладка ограждения пандуса дома. Внутренняя площадь нежилого помещения увеличена за счет поглощения площади пандуса.

4. Ликвидирована одна из двух каменных лестниц, ведущих с ул. ФИО5 в нежилые помещения.

5. Керамическая плитка, декоративная облицовка пандуса, уничтожена.

6. Кровля над новой, пристроенной частью нежилых помещений со стороны ул. ФИО5, опирается на парапет кровли жилого дома и имеет наклон в ее сторону. Кровля выполнена из рубероида. Определить тип конструкции перекрытий кровли не представляется возможным.

7. Фасад жилого дома по ул. Первомайской реконструирован (изменен). На всю ширину и высоту двух этажей выполнен из металлических конструкций, заполненных тонированными стеклопакетами.

8. В угловой части дома, со стороны перекрестка улиц ФИО5 и Первомайской, в центре фасада, оборудовано крыльцо и новый вход в нежилое помещение. На входе размещен указатель расписания работы и телефоны администрации ресторана «Гурме».

9. Новый выход из помещения ресторана ведет на дворовую территорию жилого дома ТСЖ «Первомайское» и занимает часть ее площади.

10.  Еще один выход из служебных помещений и кухни ресторана, используемый для разгрузки, погрузки привозимого сырья и оборудования, выноса отходов производства, так же выходит на дворовую территорию жилого дома ТСЖ «Первомайское» и занимает часть ее площади.

11. За счет дворовой территории ТСЖ «Первомайское», собственником возведена одноэтажная кирпичная пристройка, примыкающая к ресторану со стороны ул. Первомайской. Ориентировочная площадь пристройки 50-80 кв.м.

12. На плоской кровле жилого дома, выполненной из рубероида, смонтированы силовые установки систем кухонной вентиляции и кондиционирования воздуха, а также размещены электросиловые кабели питания вентиляционных установок.

13. На кирпичной стене здания, со стороны ул. Первомайской, установлено газовое оборудование и газовые трубы, ведущие из помещения кухни ресторана.

14. Осмотр внутренних помещений не проводился, в связи с отказом персонала ресторана. 

Комиссия пришла к выводу, что в связи с отсутствием проектной, рабочей и исполнительной документации на произведенные строительные работы по реконструкции нежилых помещений (ресторан «Гурме»), актов на приемку строительных работ, их соответствие требованиям технических регламентов, отсутствие схем инженерных сетей и экспертных документов на строительные конструкции и материалы, а также на произведенную собственником газификацию помещений, дальнейшая эксплуатация жилого дома 33/35 на ул. Первомайской в г. Саратове является небезопасной.

25 февраля 2021 года ТСЖ «Первомайское» направило ответчице ФИО2 претензию с требованием добровольно восстановить фасадную часть здания расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние, демонтировать фасад, освободить от ограждающих конструкций парапет дома, демонтировать вытяжки, трубы которых проходят вдоль ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, демонтировать газопроводные трубы, демонтировать входную группу с угла помещения, самовольную постройку.

В связи с устройством и переоборудованием входной группы, крыльца, изменением площади в сторону увеличения за счет общего имущества дома, изменением фасада, изменением и демонтажем ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома, монтаж еще одной входной группы, с выходом на улицу, монтаж на крыше и вдоль фасада здания вытяжек, вентиляции и труб газопровода, строительство помещения на земельном участке многоквартирного дома, что влечет уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, без получения согласия всех собственников многоквартирного дома, вынуждены обратиться в суд.

Статьей 26 ЖК РФ закреплено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии со статьей 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и части 1 статьи 4 АПК РФ целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановлением нарушенного права этого лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законодательством. Согласно абзацу 13 названной нормы защита прав может быть осуществлена и иными способами предусмотренными законодательством.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий».

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу положений статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ также предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Распоряжение общим имуществом одним собственником без согласия другого нарушает право собственности последнего, имеющего в связи с этим право на судебную защиту.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В своем отзыве ответчик указывает, что ФИО2 принадлежат на праве собственности пристроенные нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 площадью 141,5 кв.м и 64:48:010332:122 площадью 377 кв.м. Данные нежилые помещения она сдает в аренду ООО ТД «Новая жизнь», что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данные нежилые помещения являются пристроенными к многоквартирному жилому дому. Арендатор нежилых помещений ООО ТД «Новая жизнь» по согласованию с ФИО2 самостоятельно несет затраты по содержанию и обслуживанию нежилых помещений, в том числе по его ремонту, а также ремонту и обслуживанию используемых инженерных сетей и коммуникаций. ТСЖ «Первомайское» не обслуживает пристроенные нежилые помещения, принадлежащие ФИО2, не несет затраты по ремонту кровли, наружных стен, колонн, крыльца, фасада, а обслуживает только общее имущество жилой части многоквартирного жилого дома.

В связи с тем, что фасад нежилых помещений нуждался в ремонте, предыдущим собственником были осуществлены работы по его ремонту. Состояние фасада до и после ремонта подтверждается фотографиями. В том числе керамическая декоративная облицовка пандуса находилась в состоянии, не пригодном для использования. Таким образом произведенный ремонт фасада был произведен с целью улучшения внешнего облика здания и в целях соблюдения безопасности его использования.

Нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенные по адресу: 

<

...>, являются обособленными помещениями с отдельной входной группой. Вход в эти помещения осуществляется с ул. ФИО5 и с придомовой территорией никак не связаны. Над данными помещениями своя крыша, что подтверждается Техническим (экспертным) исследованием № 0030/04 от 30 апреля 2021 года, согласно которому:

1. В соответствии с Актами государственной комиссии по приемке здания в эксплуатацию 16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> водился в эксплуатацию двумя очередями:

-   первая очередь - законченный строительством жилой 16-ти этажный 91 квартирный дом по ул. ФИО5 (жилой I секционный 91 квартирный дом по ул. ФИО5) был сдан 23.12.1996года.

-  вторая очередь - встроено-пристроенное помещение к 16-ти этажному жилому дому по ул. ФИО5 было сдано в октябре 1998 года.

03.11.1998 было издано постановление администрации Волжского района № 945 о принятии в эксплуатацию встроенно-пристроенного помещения к 16-ти этажному зданию - жилому дому под номером 33/35 по ул. Первомайской г.Саратова, принадлежащего ООО «Стройинвестор», общей площадью 1 100,24 кв.м.

2. Нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122 располагаются во второй секции дома, которая строилась и сдавалась в эксплуатацию отдельно от 16-ти этажного жилого дома, была сдана в октябре 1998 года и введена в эксплуатацию постановлением администрации Волжского района № 945 от 03.11.1998.

3. В нежилых помещениях с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенных по адресу: 

<

...> механического, электрического, инженерного, санитарно-технического и иного оборудования, являющееся общим имуществом с многоквартирным домом не имеется. Всё оборудование, расположенное в указанных помещениях, обслуживает только помещения с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, принадлежащие одному собственнику. Все инженерные коммуникации (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) имеют обособленный ввод и с инженерными коммуникациями жилого дома не связаны. В нежилых помещениях с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенных по адресу: 

<

...>, инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания указанного многоквартирного дома отсутствуют.

4. Отопление нежилых помещений с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенных по адресу: 

<

...> осуществляется газовыми котлами мощностью 32-50кВт. Элементы систем отопления, его управления многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: 

<

...> объеме нежилых помещений с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122 отсутствуют.

5. Нежилые помещения с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенные по адресу: 

<

...> являются обособленными помещениями с отдельной входной группой. Вход в эти помещения осуществляется с ул. ФИО5 и с придомовой территорией никак не связаны. Над данными помещениями своя крыша.

Нежилые помещения, принадлежащие ФИО2 являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому по вышеназванному адресу, расположены на 1-ми 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, так как имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями МКД, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 №5377/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой наружные стены здания, являясь ограждающими несущими конструкциями, принадлежат всем собственникам помещений в здании, реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Таким образом, несущие стены в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, относятся к общему имуществу здания, на праве общей долевой собственности принадлежат всем собственникам помещений данного здания и изменение конструктивных особенностей стен затрагивает права и законные интересы всех собственников объекта капитального строительства.

Таким образом, выполнением работ по перепланировке затронуто общее имущество многоквартирного жилого дома.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пунктам 1 и 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

Порядок пользования общим имуществом сторонами в письменном виде не согласован, доказательства обратного суду не представлены.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять, в частности реконструкцию объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 16.05.2008, разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Согласно определению, приведенному в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской  Федерации, реконструкцией  объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

При этом пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагается согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила), переоборудование (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Учитывая, что действующим законодательством для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Пунктом 1.7.2 Правил предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не допускаются.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 29 ЖК РФ).

Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление  несущих восстановительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 раздела 3 Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 такие работы как разборка (демонтаж) стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей (работы по демонтажу подоконных частей наружной стены здания, части несущей стены с целью расширения дверного проема и устройства второго дверного проема, а также ниши в несущей стене) являются работами, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пунктам 4 и 4.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случаях: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 ГрК РФ).

Устанавливая фактические обстоятельства дела, суд исходит из того, что граждане и юридические лица вправе переустроить и (или) перепланировать за счет собственных средств и в порядке, предусмотренном действующим на момент совершения соответствующих работ законодательством, нежилые помещения в целях улучшения условий их использования. При этом при переустройстве и перепланировке запрещено вносить конструктивные изменения в несущие конструкции, переносить их или разрушать.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном случае, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном случае оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п. п. в, г п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, возможность отнесения объекта общего имущества многоквартирного дома связана с тем, что такой объект предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, фасад и придомовая территория являются объектом общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статьи 304 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право обшей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 1 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Аналогичный правовой режим имеет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, для получения которого требуется, в том числе, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдёт уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. I ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Из части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Фасад многоквартирного дома как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Ответчиком строительство и реконструкция осуществлены без получения согласия собственников помещений многоквартирного дома, а также строительство пристройки затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома, нарушает права по владению и пользованию земельным участком.

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 3 (2017) указано, что предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Областной центр экспертиз».

В соответствии с Заключением эксперта № 6465 от 18.02.2022 эксперты пришел к следующим выводам:

1) По результатам проведённого исследования можно сделать вывод, что пристройка, примыкающая к объектам недвижимости: нежилому помещению общей площадью 141,5 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:111 и нежилому помещению общей площадью 377 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:122, по адресу: 

<

...>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 64:48:010332:8, общей площадью 2 747 кв.м, является объектом капитального строительства.

2) В результате проведённого визуально - инструментального обследования можно сделать вывод: спорный объект (пристройка) соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Саратов, соответствует нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости. Не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, но обследуемая пристройка расположена на земельном участке, который является территорией общего пользования без согласования всех собственников данного земельного участка, чем нарушает законные интересы собственников земельного участка.

3) При сопоставлении результатов геодезической съемки пристройки, примыкающей к нежилому помещению с кадастровым номером 64:48:010232:111 и нежилому помещению с кадастровым номером 64:48:010332:122, по адресу: 

<

...> а. 33/35, и сведений ЕГРН в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010332:8, было установлено, что указанная выше пристройка полностью расположена    в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010332:8.

4) В результате проведённого визуально - инструментального обследования можно сделать вывод: при выполнении ремонтно-строительных работ осуществлена реконструкция, перепланировка и переустройство помещений: нежилого помещения общей площадью 141,5 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:111 и нежилого помещения общей площадью 377 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:122, по адресу: 

<

...>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8.

5) По результатам проведённого исследования можно сделать вывод, что площадь и объём нежилых помещений увеличились за счёт возведения капитального пристроя к помещению общей площадью 377 кв.м с кадастровым номером 64:48:010332:122 и ограждения площади пандуса в габаритах обследуемых помещений. При выполнении перепланировки оконный проём в несущей стене в помещении 36 площадью 15,1 кв.м переоборудован в арочный проём.

6) По результатам сопоставления проектных решений фасада встроено-пристроенного помещения по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8, представленных в документах, содержащихся в материалах дела и фактической отделки фасада, зафиксированной при проведении обследования, определено, что фасад встроено-пристроенного помещения по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8, не соответствует проектной документации.

7) По результатам проведённого исследования можно сделать вывод, что общие несущие конструкции многоквартирного дома, подсобных помещений многоквартирного дома и нежилых помещений с кадастровыми номерами 64:48:010332:111 и 64:48:010332:122, расположенных по адресу; 

<

...>, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома и обслуживающие более одного помещения имеются.

Руководствуясь положениями пункта пункт 14 статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что изменение параметров несущих стен и межэтажных перекрытий относится к реконструкции объекта капитального строительства.

Для реконструкции объекта капитального строительства требуется согласие все правообладателей объекта (пункт 6. части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое в данном случае не было получено.

Толкование содержащихся в статье 51 Градостроительного кодекса РФ положений в их совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что согласие собственника должно быть выражено не только на проведение самой реконструкции как таковой, но и по другим вопросам реконструкции, которые могут затронуть его права и законные интересы, в частности по вопросам изменения конструктивных и других характеристик принадлежащих ему нежилых помещений.

Анализ приведенных законодательных норм свидетельствует о том, что проверка наличия согласия всех правообладателей объекта капитального строительства является гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников нежилых помещений. При этом соблюдение таких прав и интересов является тем критерием, которым уполномоченный орган должен руководствоваться, принимая решение о выдаче разрешения на строительство. Следовательно, орган, уполномоченный на выдачу разрешений, не только вправе, но и должен отказать в выдаче соответствующего разрешения, если в результате реконструкции объекта капитального строительства затрагиваются права и законные интересы собственника, а при этом согласие собственника отсутствует.

Из смысла статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что распоряжение общим имуществом без согласования с сособственниками в любом виде является нарушением названных правовых норм.

По смыслу вышеприведенных норм права действия лица, обладающего правом собственности на долю в имуществе, не должны приводить к ущемлению прав остальных собственников этого имущества.

Требования истца направлены на устранение последствий произведенной реконструкции и являются, по своей природе, требованиями о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Согласно п. 1 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 № 2404/10 разъяснено, что способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

Таким образом, требования истца к ФИО2 подлежат удовлетворению путем возложения на нее обязанности привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома по адресу: г, Саратов, ул. Первомайская, 33/35, в том числе: восстановить фасад встроено-пристроенных нежилых помещений, согласно проектной документации, путем освобождения пандуса дома от фасадных и кровельных конструкций; восстановить каменную лестницу, ведущую с ул. ФИО5 в нежилые помещения; восстановить керамическую плитку и декоративную облицовку пандуса; демонтировать угловое крыльцо и новый вход в нежилое помещение; демонтировать кирпичную пристройку, примыкающую к встроено-пристроенным нежилым помещениям со стороны ул. Первомайской общей площадью 68,5 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8 по адресу: 

<

...>, за свой счет в течение двух месяцев со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2020 № Ф06-62666/2020 по делу № А12-13203/2019, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2021 № Ф06-7230/2021 по делу № А72-13581/2020, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2020 № Ф06-48127/2019 по делу № А57-29093/2017, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.12.2021 № Ф06-11337/2021 по делу № А57-32355/2020.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результата рассмотрения спора расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 36 000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***> в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома по адресу: г, Саратов, ул. Первомайская, 33/35, в том числе: восстановить фасад встроено-пристроенных нежилых помещений, согласно проектной документации, путем освобождения пандуса дома от фасадных и кровельных конструкций; восстановить каменную лестницу, ведущую с ул. ФИО5 в нежилые помещения; восстановить керамическую плитку и декоративную облицовку пандуса; демонтировать угловое крыльцо и новый вход в нежилое помещение; демонтировать кирпичную пристройку, примыкающую к встроено-пристроенным нежилым помещениям со стороны ул. Первомайской общей площадью 68,5 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010332:8 по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***> в пользу Товарищества собственников жилья «Первомайское», ИНН 

<

***> расходы по оплате судебной экспертизы в размере 36 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный