АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7369/24 

Екатеринбург

20 января 2025 г.

Дело № А76-11170/2024

Арбитражный суд Уральского округа  в  составе  судьи  Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МВМ» решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2024 по делу № А76-11170/2024, рассмотренному в порядке упрощенного производства, и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по указанному делу.

Жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, (далее - истец, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МВМ» (далее - ответчик, общество «МВМ») о взыскании задолженности по договору аренды торговых помещений от 12.11.2013 в сумме 216 065 руб.13 коп., включая 184 198 руб. 75 коп. основного долга, 31 866 руб. 38 коп. неустойки. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «МВМ» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, ответчик не должен оплачивать арендную плату за период, когда арендуемое им помещение было затоплено в результате аварии, произошедшей не по его вине, и он, вместо ведения торговли, занимался устранением ее последствий. Взыскание судами арендной платы за факты доступа сотрудников арендатора в помещение (для устранения последствий аварии) и за размещение товара и торгового оборудования (которые нельзя было использовать) в то время, когда торговать в помещении не представлялось возможным, противоречит установленным обстоятельствам и нормам права.

В обоснование доводов кассационной жалобы податель жалобы также указывает и на то, что вывод судов о возможности арендатора компенсировать убытки за счет лица, виновного в аварии, прямо противоречит разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, который указал, что к такому лицу с убытками должен идти арендодатель, освободив арендатора от арендной платы за период невозможности использования имущества в соответствии с согласованной целью.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 286 и 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 288.2. названного Кодекса вступившие в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства , могут быть обжалованы в порядке кассационного производства по правилам, предусмотренным главой 35, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

В соответствии с частью 3 статьи 288.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для пересмотра в порядке кассационного производства указанных в части 1 названной статьи решений и постановлений  являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, 12.11.2013 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений, согласно которому арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) нежилые помещения № 2/1 и № 2/2 (торговые помещения), а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1 дополнительного соглашения от 12.10.2018 № 6 к договору).

Согласно пункту 1.2 арендатор обязуется использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли аудио-, видео- и бытовой техникой, исключительно для обслуживания которого арендатор имеет право разместить в помещении административные и складские помещения.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке и действует по 31.12.2023 включительно.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 26.08.2022 № 9) размер постоянной арендной платы составил 800 руб.00 коп. за 1 кв. м помещения в месяц.

Указанная ставка включает в себя все платежи и расходы по содержанию торговых помещений, кроме расходов на электроэнергию.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора арендатор уплачивает постоянную арендную плату не позднее 10 числа каждого календарного месяца аренды.

Постоянная арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается в размере пропорциональном оставшемуся количеству дней в этом месяце, и уплачивается арендатором арендодателю на основании соответствующего счета арендодателя (пункт 3.2.2 договора).

Пунктом 7.3 договора установлено, что при просрочке арендатором арендных платежей, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи помещения от 01.12.2017 (с учетом изменения площади объекта) торговые помещения переданы арендатору в эксплуатацию (аренду), в том числе:

- помещение 2/1 с кадастровым номером 74:36:0324012:4324, площадью 1 343,5 кв. м,

- помещение 2/2 с кадастровым номером 74:36:0324012:4323, площадью 770,9 кв. м.

09 октября 2023 года общество «МВМ» в адрес предпринимателя ФИО1 направлено письмо № 359-ДН, которым арендатор уведомил об уменьшении постоянной части арендной платы по договору за сентябрь и октябрь 2023 года на сумму 184 198 руб. 75 коп. в связи с прорывом трубопровода муниципального унитарного предприятия ПОВВ г. Челябинска и невозможности использования помещения.

Письмом от 17.10.2023 предприниматель ФИО1 сообщил обществу «МВМ» об отсутствии оснований для уменьшения (перерасчета) постоянной части арендной платы.

Истцом в адрес ответчика 30.01.2024 № 1/24 направлена досудебная претензия о погашении задолженности по арендной плате.

12 марта 2024 года обществу «МВМ» направлен ответ на претензию предпринимателем ФИО1, в котором указано, что круглосуточное пользование помещением в силу пункта 4.1.2 договора от 12.11.2013 не было исполнено, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации общество «МВМ» вправе приостановить исполнение встреченного обязательства по оплате постоянной части арендной платы за помещение по договору за указанный период.

Поскольку ответчик добровольно не погасил задолженность, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявленная сумма задолженности подтверждена соответствующими документами. Доказательств невозможности использования арендованного имущества не установлено. Требование истца о взыскании с ответчика неустойки удовлетворено в сумме 31 866 руб. 38 коп., оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правоотношения сторон, возникшие из договора от 12.11.2013, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. 

Из материалов дела усматривается, что спорные отношения сторон возникли по поводу возможности использования помещения в период с 17 час. 00 мин. 30.09.2023 до 10 час. 00 минут 04.10.2023 и необходимости соответствующего внесения арендной платы, в связи с прорывом трубопровода, которое повлекло протечку воды в торговом зале магазина «Эльдорадо», для размещения которого используется арендованное имущество.

При исследовании фактических обстоятельств дела судами установлен факт прорыва трубопровода муниципального унитарного предприятия ПОВВ г. Челябинска, который повлек протечку воды в торговом зале магазина «Эльдорадо», для размещения которого используется арендованное имущество, что подтверждается составлением актов о происшествии от 02.10.2023 и 05.10.2023.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание условия заключенного сторонами договора аренды, установив, что невозможность использования арендованного имущества в настоящем случае отождествляется обществом «МВМ» с невозможностью осуществления коммерческой деятельности в помещении магазина, принимая во внимание, что напротив, прекращение розничной торговли с 17 час. 00 мин. 30.09.2023 до 10 час. 00 мин. 04.10.2023 факта использования помещения магазина для размещения товара, торгового оборудования и иных предусмотренных договором целях не исключает, а доступ арендатора в помещение прекращен не был, таким образом, не доказана вина предпринимателя ФИО1 в затоплении помещения и как следствия невозможности его использования в указанный промежуток времени, учитывая доказанность факта задолженности на стороне арендатора за сентябрь и октябрь 2023 года в размере 184 198 руб. 75 коп., суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования в данной части.

Между тем, судами не было учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Таким образом, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу статей 328, 611 Гражданского кодекса во взаимосвязи со статьей 614 этого кодекса договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Соответственно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что прорыв трубопровода не находился в зоне ответственности арендодателя, что вина предпринимателя ФИО1 не доказана, противоречит указанным нормам права, поскольку, как отмечалось выше, именно арендодатель должен обеспечить беспрепятственное владение вещью арендатором. Риск нарушения владения или его затруднения со стороны третьих лиц возлагается на арендодателя.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Между тем, в рассматриваемой ситуации суды при рассмотрении данного дела не проанализировали в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, в их совокупности и системной связи, для выяснения вопроса о том, мог ли вообще арендатор надлежащим образом использовать данное помещение для осуществления им коммерческой деятельности в спорный период.

Соответственно, суд кассационной инстанции не соглашается с выводом апелляционного суда о том, что невозможность использования арендованного имущества в настоящем случае отождествляется обществом «МВМ» с невозможностью осуществления коммерческой деятельности в помещении магазина, принимая во внимание, что напротив, прекращение розничной торговли с 17 час. 00 мин. 30.09.2023 до 10 час. 00 мин. 04.10.2023 факта использования помещения магазина для размещения товара, торгового оборудования и иных предусмотренных договором целях не исключает, а доступ арендатора в помещение прекращен не был. Указанный вывод ведет к нарушению принципа гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Применительно к договору аренды нежилого помещения арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого помещения в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен. 

Так, судами не было учтено, что в пункте 1.2 договора указано, что основной целью использования помещения является розничная торговля аудио-, видео- и бытовой техникой, исключительно для обслуживания которого арендатор размещает в помещении административные и складские помещения.

Таким образом, судами не выяснено, сохранилась ли фактическая возможность осуществления своей коммерческой деятельности арендатором в указанный период (период затопления), направленная на извлечение доходов, которые не были получены исключительно в связи со случившимся, равно как и не установлено, что прорыв трубопровода мог явиться действительным препятствием, не позволившим получить прибыль.

Из материалов дела усматривается, что в торговом зале магазина «Эльдорадо» возникла интенсивная протечка вода из стыка напольного покрытия и стены около сервисной зоны магазина, подтоплен пол по всей площади магазина, о чем свидетельствуют приобщенные к материалам дела акты о происшествиях (от 02.10.2023 и от 05.10.2023).

Однако указанные акты не были исследованы судами и не получили какой-либо правовой оценки в отношении коммерческой пригодности арендованного помещения для той цели, для которой заключался договор аренды.

Содержащиеся в поименованных документах сведения имеют существенное значение для определения принципиальной допустимости сохранения у истца возможности извлечения прибыли от использования арендованного помещения.

Таким образом, доказательства ответчика о невозможности использования нежилых помещений № 2/1 и №2/2 (Торговые помещения), общей площадью 2114,4 кв.м., расположенных по адресу: РФ, 

<

...>, в рассматриваемый период времени (с 17.00 30.09.2023 года по 10.00 04.10.2023 года), должны быть надлежащим образом оценены судами. 

Соответствующие обстоятельства имеют существенное правовое значение для разрешения настоящего спора, поскольку напрямую влияют на вывод судов о наличии или отсутствии задолженности на стороне арендатора и подлежащих удовлетворению исковых требований в части взыскания основного долга и начисления договорной неустойки.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты без учета всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом, исходя из предмета и основания исковых требований (статьи 6, 8, 9, 49, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и относящихся к предмету доказывания, вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности с учетом требований, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2024 (мотивированное решение изготовлено 17.06.2024) по делу № А76-11170/2024, рассмотренному в порядке упрощенного производства, и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2024 по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                          С.В. Лазарев