ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-612/2018-ГК

Дело № А40-13993/17

г. Москва

27 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2018 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Валюшкиной В.В., Веклича Б.С.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Галс-Инвест Девелопмент"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08 декабря 2017 года

по делу № А40-13993/2017, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-139),

по иску ООО "Галс-Инвест Девелопмент" (ИНН 

<

***>)

к ООО "Медиа-Маркт-Сатурн" (ИНН 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «РеСтор» (Магазин re-Store), 2) ООО «Синтез-регион"

3) ООО «ЕВРОСЕТЬ-РИТЕЙЛ» (Магазин Евросеть)

4) АО «Связной Логистика» (Магазин Связной)

5) АО «Русская Телефонная Компания» (Магазин МТС)

6) ЗАО «Навиком» (Магазин Garmin)

7) ООО «Носимо» (Магазин Samsung)

8) ИП ФИО2

9) ООО «ДНС -ЦФО" (Магазин DNS Цифровой)

10) ООО "ПКБ Менджмент"

о взыскании задолженности по арендным платежам, процентов, штрафа 

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО3 по доверенности от 11.12.2017; ФИО4 по доверенности от 07.02.2018;

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 02.02.2017; ФИО6, ФИО7, ФИО8 по доверенности от 10.10.2017;

от третьих лиц: не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

ООО "Галс-Инвест Девелопмент" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Медиа-Маркт-Сатурн" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 53 254 987,25 (Пятьдесят три миллиона двести пятьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят семь и двадцать пять копеек) включая НДС, за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г.; процентов по п. 3.15 Договора Аренды в размере 780 112,52 (Семьсот восемьдесят тысяч сто двенадцать рублей и пятьдесят две копейки) рублей; штрафа по п. 3.15 Договора Аренды в размере 53 254,99 (Пятьдесят три тысячи двести пятьдесят четыре рубля и девяносто девять копеек) рублей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 08 декабря 2017 года по делу № А40-13993/2017 исковые требования удовлетворены в части взыскания  основного долга.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  отменить, иск удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; 

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям. 

 

Как следует из материалов дела, 21 сентября 2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений во исполнение которого  арендатору предоставлено во временное владение и пользование помещение находящееся в Торговом центре «Лето», расположенном в здании по адресу: 

<

...>, лит. А (далее также — «Торговый центр»).

В соответствии с п. 1.1. и разд. 5 Договора Аренды арендатор обязался уплачивать арендую плату и другие платежи в порядке, размере и сроки, установленные Договором Аренды.

В силу разд. 1 и п. 3.1 Дополнения А к Договору Аренды Арендная плата состоит из Базовой арендной платы (включающей в себя Минимальную Гарантированную арендную плату и Причитающуюся Изменяемую арендную плату), Дополнительной арендной платы и Добавочной арендной платы.

Минимальная Гарантированная арендная плата - Часть Базовой арендной платы, составляющая 150 долларов США за квадратный метр, не включая НДС, за Площадь Поверхности в год (не включая Технические Помещения). Арендная Плата за Площадь Технических Помещений составляет 1 (один) доллар США за квадратный метр в год, не включая НДС. 18 ноября каждого года Минимальная Гарантированная арендная плата подлежит увеличению на величину Индекса с учетом п. 3.3.1 Дополнения А к Договору Аренды, но не более чем на 3% .

С учетом индексации за период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года стоимость арендной платы за квадратный метр, не включая НДС, Площади Поверхности в год (за исключением Технических Помещений) составляет 159, 1350 долларов США. Стоимость аренды Технических помещений за квадратный метр в год в тот же период, не включая НДС, составляет 1, 03 доллара США.

Причитающаяся Изменяемая арендная плата, представляет собой часть Базовой арендной платы, составляющая 1,7% от оборота.

Добавочная      арендная      плата,      в      части       Арендной      платы,      уплачивается Арендатором исходя из объема и стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных в помещениях Арендатора (на основании официально установленных тарифов)     и     суммы     НДС,     уплачиваемой     Арендодателем     соответствующим предприятиям коммунального хозяйства. При этом размер авансовых платежей в счет Добавочной арендной платы определяется Арендодателем и доводится до сведения Арендатора каждый год с учетом окончательного размера Добавочной арендной платы за предыдущий год (но не позднее 31 марта каждого следующего года).

Дополнительная арендная плата - Часть Арендной платы, уплачиваемая Арендатором и рассчитываемая как пропорциональная доля Арендатора по уплате всех платежей для возмещения расходов по управлению торговым центром ТРК «Лето» (включая оплаты коммунальных услуг на площадях общего пользования, маркетинговых расходы, плату за управление, расходы на уборку, очистку от снега и охрану) и расходов, связанных в обслуживанием площадей общего пользования, не включая земельный налог и налог на имущество (которые оплачиваются Арендодателем) в отношении земельного участка, на котором находится торговый центр ТРК «Лето» и самого торгового центра - ТРК «Лето» .

При этом размер авансовых платежей в счет Дополнительной арендной платы определяется Арендодателем, но не может быть выше 40 долларов США, не включая НДС,   за  1   (один)   квадратный   метр   площади   помещений   Арендатора  в   год,  которые подлежат ежегодной индексации 18 ноября на величину Индекса в соответствии с обменным курсом ЦБ РФ на дату платежа. В период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года (включительно) размер Дополнительной арендной платы составляет 43, 7132 доллара США за квадратный метр, не включая НДС, площади помещений Арендатора в год.

Согласно п. 3.2, 3.8 Дополнения А к Договору Аренды Минимальная Гарантированная арендная плата, Дополнительная арендная плата, Добавочная арендная плата выплачиваются авансом ежемесячно не позднее 5го рабочего дня месяца, за который они были рассчитаны, в течение срока аренды.

Установлено, что арендатор арендную плату по договору в установленном соглашением объеме не вносил, на основании чего, в адрес арендатора направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность.

Претензия оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон. 

 В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Согласно п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) Арендодатель обязан не сдавать помещения в аренду другим предприятиям, которые продают тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор, за исключением:     Одного     гипермаркета;      Не      более     7      (семи)      магазинов      бытовой электроники, при этом площадь каждого магазина не может превышать 100 (сто) квадратных метров (за исключением «Белого ветра» или магазина с аналогичной концепцией, площадь которого не может превышать 300 (триста) квадратных метров), при этом общая площадь всех этих магазинов не может превышать 900 (900) квадратных метров; Одного книжного магазина площадью не более 750 квадратных метров, который продает тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор; Одного мультимедийного магазина площадью не более 600 квадратных метров, который продает тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор.

В случае нарушения вышеуказанных положений Арендатор должен уведомить Арендодателя о таком нарушении, и у Арендодателя будет 30 дней после получения Арендодателем уведомления, чтобы устранить нарушение. В случае если нарушение не устранено в течение 30 дней после получения Арендодателем уведомления, Арендатор имеет право уменьшить арендную плату на 50% за каждый начавшийся месяц, в течение которого Арендодатель нарушает вышеуказанное ограничение конкуренции.

Исследовав представленные в  материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении арендодателем условия об ограничении конкуренции.

Ответчик направил в адрес Истца письмо о нарушении последним п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) и необходимости устранения данного нарушения. При этом ответчик отдельно указал на то, что в случае не устранения нарушения Ответчик воспользуется правом на уменьшение арендной платы на 50%.

Истец направил ответное письмо с отказом устранять допущенные нарушения.

В     связи     с     отказом     истца     добровольно     устранить     указанные     нарушения 30.11.2015  г. ответчик уведомил истца об уменьшении арендной платы начиная с декабря 2015 г. на 50% в соответствии с п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору).

Учитывая, что допущенные нарушения не устранены в течение 30 дней после получения уведомления от Арендатора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор правомерно реализовал право на уменьшение арендной платы на 50% , начиная с декабря 2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. 22.2 Дополнения А к Договору, Арендодатель предоставляет не менее 2700 (Две тысячи семьсот) Парковочных мест, как показано в Приложении 1Е-1-2, для общего пользования Торгового центра, при этом стоимость за пользование Парковочными местами включена в арендную плату. В случае сокращения числа Парковочных мест более чем на 10% (Десять процентов), у Арендатора возникает право на уменьшение арендной платы на 100 (Сто) Долларов США за каждый месяц нарушения за каждое недостающее парковочное место.

Исследовав представленные в  материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалы дела были представлены надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие факт нарушения Истцом п. 22.2 Договора.

Установлено, что ответчик неоднократно уведомлял истца о нарушении ООО «Галс- Инвест Девелопмент» п. 22.2 Дополнения А к Договору, который также дает право Арендатору на уменьшение арендной платы. Так, 26.01.2016 г. ответчик направил в адрес ООО «Галс-Инвест Девелопмент» письмо № 07-RE-01-16 с указанием на то, что ООО «Галс-Инвест Девелопмент» нарушает свои обязательства, указанные в п. 22.2 Дополнения А к Договору (т.4, л.д. 193). В связи с этим ответчик уведомил истца об уменьшении арендной платы на 23 700 долларов США в месяц, поскольку на парковке отсутствует 237 парковочных мест.

Истцом данные нарушения своевременно не устранены.

29.06.2016 г. ответчик направил в адрес истца письмо № 11-RE-06-16 с указанием на продолжающийся факт нарушения арендодателем п. 22.2 Дополнения А к Договору (т. 4 л.д. 194). По указанным причинам Арендатор уведомил Арендодателя об уменьшении арендной платы на 34 300 долларов США, поскольку на парковке к тому времени отсутствовало 343 парковочных мест.

Учитывая, что допущенные нарушения не устранены арендодателем своевременно, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендатор имел все основания уменьшить арендную плату на 23 700 долларов США за период времени с февраля 2016 года по июнь 2016 года и на 34 300 долларов США за период времени с июля 2016 года по ноябрь 2016 года в соответствии с п. 22.2 Дополнения А к Договору.

На основании установленных в рамках дела обстоятельств, суд первой инстанции пришел к общему выводу о том, что арендатор в настоящем случае разумно и добросовестно воспользовался своим правом на уменьшение размера арендной платы. В связи с этим и исковые требования о взыскании арендной платы за период с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. не подлежат удовлетворению, поскольку, с учетом произведенного на основании условий соглашения уменьшений, принимая во внимание представленные доказательства фактически внесенных арендатором платежей за весь период действия договора,  задолженность по арендным платежам отсутствует.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными, поскольку  между сторонами в п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) была согласована сделка с обусловленным исполнением. При этом последствием наступления соответствующих условий являлось возникновение права Арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы на 50%.

Таким условием является факт появления в Торговом центре магазинов бытовой техники, предлагающих конкурирующие товары, в количестве и по площади, превышающем договоренности сторон.

Указанное обстоятельство влечет возникновение у ответчика права на снижение размера арендной платы на 50 процентов.

После появления данного обстоятельства ответчик должен предоставить Истцу возможность устранить допущенное нарушение в 30-дневный срок. По истечении данного периода, если истец бездействует, Ответчик может реализовать свое право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Факт появления в Торговом центре магазинов бытовой техники, предлагающих конкурирующие товары, в количестве, превышающем 7 магазинов, является одним из факторов, с которым связано право арендатора по изменению арендной платы.

Установлено, что арендодатель, за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. помещения в Торговом центре, сдавал в аренду третьим лицам с нарушением Договора, что подтверждено надлежащими и достаточными доказательствами.

Так, в Торговом центре за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. были расположены следующие магазины: Магазин re-Store (1 этаж, номер 115); Магазин Sony Center (1 этаж, номер 113); Магазин Евросеть (1 этаж, номер 178); Магазин Связной (1 этаж, номер 173); Магазин МТС (1 этаж, номер 172.2); Магазин Garmin (1 этаж, номер 169); магазин ИП ФИО2 (1 этаж, номер 166.2); Магазин Samsung (1 этаж, номер 157); Магазин DNS Цифровой (1 этаж, номер 150); Магазин PPS (1 этаж); Радиоуправляемые игры (1 этаж); Магазин Мегафон (1 этаж); Магазин Tele2 (1 этаж); YOTA (1 этаж); Магазин Wonderland (1 этаж); Магазин Dia Store (1 этаж);   Магазин Irobot (1 этаж).

При этом, как верно установлено судом первой инстанции в данных магазинах, реализовывалась продукция, аналогичная с той продукцией, которую реализует Арендатор.

Данные обстоятельства подтверждаются нотариальным протоколом осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. Наличие указанных магазинов в Торговом центре и реализации ими продукции, аналогичной с продукцией ответчика, подтверждается соответствующими фотографиями, которые приложены к нотариальному протоколу.

Аналогичные обстоятельства подтверждены экспертном заключением по Торговому центру от 19.04.2016 г.

Также специалист АНО «ЭкспертКонсалтЦентр» подтвердил, что данные магазины расположены в Торговом центре и осуществляют деятельность по продаже товаров, которые входят в ассортимент товаров арендатора.

Приведенными выше доказательствами исчерпывающе и всесторонне подтверждается, что в течении спорного периода на территории торгового центра предпринимательскую деятельность аналогичную деятельности ответчика осуществляли 17 магазинов, в то время как предельное количество таких магазинов установлено соглашением сторон в количестве 7-ми.

Кроме того , факт ведения торговой деятельности данными магазинами в Торговом центре, а также факт реализации последними продукции, указанной в п. 4.1 и п. 4.3 Договора подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды и субаренды, а так же пояснениями самих торговых точек, представленными в материалы дела.

Таким образом, истец нарушил принятые на себя обязательства и сдавал помещения в Торговом центре в аренду третьим лицам в нарушение п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору).

При этом возражения заявителя о включении в перечень конкурирующих магазинов так же торговых площадок не имеющих отдельного помещения, а так же возражения относительно отсутствия ответственности истца за открытие данных точек на территории торгового центра, ввиду отсутствия непосредственных договорных отношений с данными арендаторами судом не принимаются.

Утверждая заявленное, истец не учитывает, что именно на нем (истце) лежит обязанность по соблюдению "конкурентной" оговорки, а следовательно и связанные с ее несоблюдением риски и последствия.

Обязавшись не сдавать помещения третьим лица, реализующим товар, совпадающий в ассортименте с товаром реализуемым ответчиком, истец не мог лишь полагаться на добросовестность действий третьих лиц, но должен был также закрепить порядок, при котором деятельность арендаторов согласовывалась с договоренностями сторон спорного Договора.

В любом случае конструкция, в силу которой, арендодатель посредством заключения договоров аренды с посредником, допуская последующую субаренду помещений, освобождался бы от последствий предусмотренных пунктом 8.6 Общих условий аренды, свидетельствовала бы о недобросовестности, поскольку та имеет единственной целью уклонение от исполнения спорного Договора, во вред стороне.

Кроме того, суд полагает, что истец ошибочно не считает за помещения/магазины, общую площадь здания.

Помещения общего имущества, как с технической так, и с правовой точки зрения имеют режим помещений здания, как элемента целого здания.

Истец упускает из виду, что возникновению общего имущества здания предшествует возникновение права общей долевой собственности, то есть появления в здании нескольких собственников. До этого все помещения здания, равно как и здание в целом имеют один правовой режим и подчинены воле одного лица.

Однако, в любом случае к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также    лестничные    площадки,    лестницы,    холлы,    лифты,    лифтовые    и    иные    шахты,коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64)

В свою очередь Пункт 8.6 Общих условий аренды не содержит исключений применительно к аренде площади здания, технически не сформированной, как отдельные помещения (части помещениий).

Указанным пунктом Договора прямо предусмотрено, что в Торговом центре не должны располагаться предприятия, которые продают тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор. При этом в данном пункте Договора прямо указаны исключения из данного правила. В том случае, если бы стороны Договора в действительности стремились допустить размещение спорных магазинов на площадях общественного пользования Торгового центра, данное положение было бы прямо предусмотрено в качестве исключения в п. 8.6 Договора.

Однако ни в одном из данных исключений не указано, что ограничения, предусмотренные п. 8.6 Договора, не распространяются на площади общественного пользования Торгового центра, расположенные в Торговом центре. Следовательно, довод Истца о том, что спорные магазины не расположены в отдельных помещениях, подлежит отклонению.

Более того, очевидным является вывод о том, что магазины, расположенные на площадях общественного пользования Торгового центра, могут с таким же успехом реализовывать спорную продукцию, как и магазины, расположенные в отдельных помещениях.

Таким образом, тот факт, что договоры субаренды с указанными магазинами были заключены не Истцом, а ООО «ПКБ Менеджмент», не освобождает Арендодателя от последствий нарушения п. 8.6 Договора.

 

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии согласованного сторонами перечня ассортимента арендатора, направлен на отрицание гарантий арендатора, порядок реализации которых закреплен в п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору), таким образом истец фактически игнорирует достигнутое при заключении Договора соглашение сторон, что  недопустимо.

Из условий спорного обязательства не следует, что у сторон имеются разногласия, сомнения относительно ассортимента подлежащей реализации продукции ответчика, также суд не установил отсутствие согласия касательно предмета ассортимента продукции или иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что воля сторон, относительно ассортимента продукции ответчика, понятия конкурирующей продукции осталась не выясненной.

Так, согласно п. 4.1 Договора разрешенное использование помещений -розничная продажа бытовой электроники и другой техники, входящей в указанную категорию.

В соответствии с п. 4.3 Договора виды товаров/продукции - крупно- и малогабаритные электротовары, изготовленные по заказу, кухонная мебель, бытовая электронная техника, развлекательные товары, аудио- и видео продукция, компьютеры, программное обеспечение, телекоммуникационное оборудование, коммерческое коммуникационное оборудование, строительное оборудование с электроприводом и инструменты «сделай сам» с электроприводом; автомобильные аудиосистемы высокого качества, фотооборудование, видео оборудование, видеотеки, мультимедийоное оборудование и оборудования для Интернета, осветительное оборудование и т.д., а также сопутствующие аксессуары, представленные в необходимом ассортименте. Кроме того, арендатор имеет право оказывать любые виды услуг, относящиеся к обычной коммерческой деятельности арендатора. Обычное пополнение ассортимента розничного оператора, подобного арендатору, безусловно, допустимо.

Наличие указанных параметров и характеристик продукции, позволяет, по мнению суда, установить и ассортиментный перечень товаров конкурирующих товарам истца.

Позиция истца о том, что вид продукции согласованный в п. 4.3 Договора и ассортимент продукции указанной в пункте 8.6 Общих условий аренды исключают возможность выявить согласованную волю сторон в отношении определения ассортимента продукции имеют целью не более чем уклонение от исполнения Договора в части касающейся права арендатора на снижение размера арендной платы.

По смыслу Договора, виды, модели, размеры, цвета продукции или товаров составляют элементы именуемые признаком вещи, или иначе ассортиментом, поэтому вид товаров/продукции определенный в п.4.3 Договора и раскрывает содержание ассортимента продукции по пункту 8.6 Общих условий аренды.

Заключая, спорный Договора истец, каких-либо возражений относительно его содержаний не выразил. В полном соответствии с условиями спорного Договора осуществлялось взаимодействие контрагентов в период последовавший после заключения спорного Договора, в чем усматривается понимание истца условия об ассортименте продукции арендатора.

Так, в частности о факте согласования ассортиментного перечня свидетельствует и то обстоятельство, что заключая договоры аренды с третьими лицами, последние обязались не осуществлять деятельности по реализации конкурирующей ответчику продукции.

Кроме того, истец, при толковании условий Договора, руководствуется весьма субъективным критерием оценки содержания обязательства, что выражается прежде всего в том, что последний игнорирует положения правовой нормы регламентирующий порядок толкования условий Договора.

Так, Гражданское законодательство исходит из приоритета согласованного волеизъявления обеих сторон, защищая интересы имущественного оборота. Поэтому при толковании договора судом он должен прежде всего принимать во внимание буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений (ч. 1 ст. 431 ГК РФ) И лишь в случае неясности буквального значения условия договора, оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если же и эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора с учетом соответствующих обстоятельств (предшествующие      переговоры,      переписка,      практика,      установившаяся      во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон).

Соответственно для решения вопроса о юридической квалификации спорного условия, ст. 431 ГК РФ требует, прежде всего, применять буквальное значение слов и выражений, содержащихся в положениях Договора.

Кроме того, при толковании условий Договора, в понимании положений указанной нормы, при установлении судом смысла и значения, содержащихся в тексте Договора слов и выражений, не может быть заимствован их смысл и значение из иных источников, что не учтено истцом.

Последним же приводится суждение относительно отсутствия предмета товарного ассортимента, при этом истец ссылается на терминологию и определения закрепленные в публичных источника, нормативах, актах. Однако данный подход не может быть применен при истолковании Договора и идентификации воли сторон.

Возражения заявителя апелляционной жалобы направленные на переоценку вывода суда перовой инстанции относительно предоставленного количества парковочных мест противоречат материалам дела и не принимаются судом.

Так в материалы дела представлен нотариальный протокол осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. (т. 4 л.д. 12-127). В данном нотариальном протоколе было установлено, что парковка автотранспорта невозможна в ряде мест отведенных под парковку. В частности, в нотариальном протоколе осмотра Торгового центра установлено, что зона Автошколы ограждена по периметру металлическими конструкциями и парковка автотранспорта в данной зоне невозможна.

Согласно представленному экспертному заключению Knight Frank установлено, что общее количество парковочных мест составляет 2 590. При этом общее количество парковочных мест, используемых не по целевому назначению, составляет 503 места. Следовательно, на парковке присутствует только 2 087 парковочных мест, которые могут использоваться клиентами Торгового центра.

Согласно представленному заключению по результатам строительно-технического исследования № 487/17 от 08.06.2017 г., подготовленное специалистом АНО «Судебный эксперт» (Приложение № 1) установлено, что общее количество парковочных мест, предоставленных для общего пользования, составляет 2 262 места.

Обоснованность и достоверность данного заключения подтверждена Рецензией, составленной специалистом АНО «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований» ФИО9 (Приложение № 2).

30.12.2015 г. в 15.30 был проведен комиссионный осмотр парковки с участием представителей Ответчика, Истца и 3 (трех) свидетелей. В результате, был составлен акт осмотра парковки от 30.12.2015 г. (далее также - «Акт осмотра»,). Согласно Акту осмотра по состоянию на 30.12.2015 г. были зафиксированы      следующие      обстоятельства:      Площадкой      для     катания   на   роликах, велосипедах    занято   141    парковочное    место;        Мойкой    для    автомобилей    занято    34 парковочных места; Площадкой для обучения вождению «Автошкола» занято 299 парковочных мест; Магазином велосипедов/фейерверков занято 10 парковочных мест; Образцами домов занято 23 парковочных места; Под не связанные с парковкой цели занято 507 (пятьсот семь) парковочных мест; Согласно разметке приложения 1Е-1-2 к Договору Аренды, всего на территории; МТРК «ЛЕТО» 2873 (две тысячи восемьсот семьдесят три) парковочных места; Согласно разметке приложения 1Е-1-2 к Договору Аренды, на парковке; присутствует 2366 (две тысячи триста шестьдесят шесть) мест размеченных; для парковки автомобилей».

Акт осмотра подписан представителем Ответчика и тремя свидетелями. При этом представитель Истца на осмотре присутствовал, однако Акт осмотра подписывать отказался, о чем свидетельствуют подписи Ответчика и трёх свидетелей. Надлежащее уведомление Истца о дате и времени осмотра парковки подтверждается соответствующим уведомлением № 518 от 29.12.2015 г..

Таким образом, ни одним из представленных доказательств по делу не подтверждено предоставление в рамках исследуемого периода надлежащего числа парковочных мест. 

Учитывая доказанный факт нарушения истцом положений п. 22.2 Договора Аренды, арендатор имел все основания уменьшить арендную плату на 23 700 долларов США за период времени с февраля 2016 года по июнь 2016 года и на 34 300 долларов США за период времени с июля 2016 года по ноябрь 2016 года в соответствии с п. 22.2 Дополнения А к Договору.

Возражения истца относительно представленных в материалы дела экспертных заключений судом не принимаются.

Суд полагает, что предоставленные исследования проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключения основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что, обстоятельства послужившие основанием для уменьшения размера арендной платы имелись на протяжении всего спорного периода.

При наличии условий предусмотренных соглашением сторон, ответчик правомерно уведомил истца о снижении размера арендной платы. При этом договор не предусматривает период действия измененной ставки аренды, и как полагает суд, в отсутствие соглашения об ином, такая ставка могла действовать до устранения обстоятельств послуживших основанием для ее применения, то есть создания адекватной договоренностям сторон конкурентной среды товара арендатора.

Гражданско-правовое значение наличия условий, являющихся основанием для снижения ставки арендной платы, заключается в том, что не будучи самостоятельными юридическими фактами, такого рода условия составляют элемент необходимый для возникновении на стороне арендатора соответствующего права.

Следствием отсутствия названных элементов юридического состава, является отсутствие собственно самого права арендатора на уменьшение размера арендной платы.

Иными словами одностороннее уведомление арендатора об изменении размера арендной платы будет иметь юридические последствия, только при наличии установленных   указанным пунктом Договора условий и обстоятельств.

При     этом     следует     отметить,     что     стороны     согласовали     порядок предусматривающий последовательность положительных действий самого арендатора, по реализации   права на одностороннее изменение размера арендной платы.

Установление сторонами в договоре условия, обеспечивающего исполнение арендодателем условий договора и гарантирующего законные и экономические интересы арендатора в рамках исполнения этого договора, а именно условий, предусматривающих право арендатора на уменьшение размера арендных платежей при наступлении определённых таким договоров обстоятельств, не противоречит действующему законодательству»

Правовая сущность данного условия, принимая во внимание порядок действия норм во времени (ст.ст. 4., 422 ГК РФ) применительно к спорному       правоотношению, раскрывается в законодательной форме, регламентированной ст. 157 ГК РФ о потестативных сделках, ведь как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 52 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, действующее законодательство, допускает заключение сделок, в которых возникновение прав поставлено в зависимость от условия, наступление которого зависит от воли и поведения стороны сделки и направленных на изменение условий существующего обязательства, или получения соответствующих компенсаций, в том числе   не обусловленных нарушением права стороны.

Арендатор в настоящем случае разумно и добросовестно воспользовался своим правом на уменьшение размера арендной платы. В связи с этим и исковые требования о взыскании арендной платы за период с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. не подлежат удовлетворению, поскольку, с учетом произведенного на основании условий соглашения уменьшений, принимая во внимание представленные доказательства фактически внесенных арендатором платежей за весь период действия договора,  задолженность по арендным платежам отсутствует.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный  апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Галс-Инвест Девелопмент"   является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 декабря 2017 года по делу №А40-13993/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Н.И. Панкратова 

 

Судьи:                                                                                                            В.В. Валюшкина  

 

                                                                                                                        Б.С. Веклич