﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А38-7876/2020

12 октября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2021.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет»

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.03.2021  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021

по делу № А38-7876/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко»

(ИНН: 7729265128, ОГРН: 1027739498324) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет»

(ИНН: 7703764210, ОГРН: 1127746167394) 

о внесении изменений в договор аренды

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (далее – ООО «Алькор и Ко») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (далее – ООО «Новэкс Приоритет») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 15.07.2009, путем дополнения его пунктом 3.4 следующего содержания: «В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы не начисляется и арендатором не оплачивается. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020».

Исковое требование основано на статьях 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано невозможностью использования помещения с 28.03.2020 по 05.08.2020 в период введения на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.03.2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021, удовлетворил заявленные требования, внес изменения в договор аренды недвижимого имущества от 15.07.2009, дополнив его пунктом 3.4 в собственной редакции: «3.4 В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50 % от размера постоянной части арендной платы, установленной подпунктом «А» пункта 3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.07.2019 к договору аренды недвижимого имущества от 15.07.2009. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020».

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Новэкс Приоритет» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор полагает, что суды нижестоящих инстанций не учли, что в период введения повешенной готовности истец осуществлял свою деятельность посредством интернет-магазина, потреблял коммунальные услуги, поставляемые в арендуемое помещение, использовал помещение а качестве склада. 

В отзыве ООО «Алькор и Ко» просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Из материалов дела следует, между ООО «Новэкс Приоритет» (арендодатель) и ООО «Алькор и Ко» (арендатор) действует договор аренды недвижимого имущества от 15.07.2009 в редакциях дополнительных соглашений от 22.07.2010, 01.12.2011, 01.05.2012, 01.06.2016, 12.10.2016 и 05.07.2019, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (комната № 29) общей площадью 256,5 квадратного метра, на первом этаже в пристроенном здании торгового центра общей площадью 5454,1 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Первомайская, дом 113. 

В соответствии с пунктом 1.5 договора помещение предоставлено арендатору для реализации парфюмерной и косметической продукции и оказанию услуг в рамках данной деятельности в соответствии с ассортиментным перечнем продаваемых товаров и оказываемых арендатором услуг.

В соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.3 договора (дополнительное соглашение от 05.07.2019) постоянная часть арендной платы за пользование помещением составляет 800 рублей 85 копеек, кроме того НДС, за квадратный метр и вносится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

В силу пунктов 3.2.3 и 3.2.4 договора установлено, что переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные услуги, а именно: снабжение помещения электрической энергией, отоплением, горячей и холодной водой, канализацией, и оплачивается на ежемесячной основе путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей равными долями не позднее 10 банковских дней от даты получения счетов арендодателя.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указывает на то, что постоянная часть арендной платы, с 28.03.2020 по 05.08.2020 оплачена истцом в полном объеме. Однако в указанный период истец не имел возможности использовать помещение по его целевому назначению, в связи с в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции.

Истец 23.07.2020 в соответствии со статьями 432 и 440 Гражданского кодекса Российской Федерации направил ответчику оферту на заключение дополнительного соглашения к договору, в котором содержалось условие, о том что на период с 28.03.2020 и до даты окончания (отмены) запрета и/или временного приостановления осуществления истцом деятельности, введенного Указ Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее – Указ № 39), постоянная часть арендной платы арендодателем не начисляется и арендатором не оплачивается. Переменная часть арендной платы подлежит оплате в соответствии с условиями договора.

Истец ссылается на то, что ответчик уклонился от заключения соглашения об освобождении истца от уплаты постоянной части арендной платы по договору за пользование помещением на период действия запрета на осуществление деятельности по розничной торговли.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуации» (далее – Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Как обоснованно указали суды, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, однако, как отметил суды, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

В связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности в соответствии с Указом № 39.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

Осуществление организациями деятельности по соответствующему виду экономической деятельности определяется по коду основного вида деятельности, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц по состоянию на 01.03.2020.

Как установлено судами, основная деятельность истца – «Торговля розничная в неспециализированных магазинах», а в частности деятельность по реализации парфюмерной и косметической продукции (код ОКВЭД 47.1), относится к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из материалов дела следует, что сторонами договора не достигнуто соглашение об уменьшении размера арендной платы на период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемом помещении с 28.03.2020 по 05.08.2020, суды пришли к выводу о необходимости снижения размера постоянной части арендной платы на 50 %, дополнив договор пунктом 3.4, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Доводы заявителя о том, что введение режима повышенной готовности, объявление нерабочих дней и включение основного вида деятельности арендатора в перечень наиболее пострадавших отраслей не свидетельствует о невозможности использования помещения, подлежат отклонению в связи со следующим.

Само по себе включение основного вида деятельности истца, указанного в ЕГРИП, в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, предполагает распространение на него неблагоприятных последствий в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем это не лишает ответчика возможности доказать, что истец фактически осуществлял и осуществляет иную деятельность из числа включенных в перечень видов деятельности, соответствующую указанным в ЕГРИП дополнительным видам его деятельности (седьмой абзац ответа на вопрос 4 в Обзоре № 2).

В рассматриваемом случае, доказательств того, что истец в спорный период осуществлял вид деятельности, не вошедший в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а также, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в данных условиях, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, в материалы дела арендодателем не представлено.

Таким образом, исходя из принципов соблюдения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов, поскольку по существу суды сделали верные суждения о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы в соответствии с положениями статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.03.2021 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021 по делу № А38-7876/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

О.Н. Голубева