ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-8177/2018

г. Саратов

07 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена «25» апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен «07» мая 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Содружество» на решение арбитражного суда Астраханской области от 4 марта 2019 года по делу № А06-8177/2018 (судья Морозова Т.Ю.) по исковому заявлению  некоммерческой организации товарищество собственников жилья «Содружество» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о расторжении договора аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015 и выселении индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1., 

при участии в судебном заседании представителя Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Содружество» - ФИО8, по чеку-ордеру № 05643 от 22 апреля 2019 года,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация Товарищества собственников жилья «Содружество» (далее – НО ТСЖ «Содружество», истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о расторжении договора аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 11/15 от 01.11.2015 г. и выселить Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1.

Судом уточнение исковых требований принято.

Суд учитывает, что согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 161 от 11.05.2010г., не является достаточным основанием для отмены судебного акта вышестоящей инстанцией принятие судом уточненных требований, если того требует принцип эффективности судебной защиты.

Решением Арбитражного суда в иске отказано. С НО ТСЖ "Содружество"  в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6000руб.

НО ТСЖ «Содружество», не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

ИП ФИО2 в порядке статьи 262 АПК РФ представила в материалы дела письменный отзыв на апелляционную  жалобу, в котором возражала против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просила оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица в порядке статьи 262 АПК РФ представили в материалы дела письменный отзыв на апелляционную  жалобу, в котором поддерживают доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения в порядке, предусмотренном статьей 123 АПК РФ, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

Публикация в сети Интернет произведена 04.04.2019.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 – 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, между Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья «Содружество» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Также, в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса запрещен выдел в натуре собственникам помещений в МКД своей доли в праве общей собственности на общее имущество и, соответственно, распоряжение ими такой долей.

В силу частью 4 статьи 36 и пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как следует из материалов дела, в соответствии с действующим законодательством, с согласия собственников помещений между Некоммерческой организацией Товариществом собственников жилья «Содружество» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г. Факт заключения договора аренды не оспаривался сторонами.

Согласно пункта 1.1 арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование без права выкупа нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, общей площадью 75,9 кв.м. этаж 1, именуемое в дальнейшем в договоре «Помещение», в том числе площадь торгового зала 10 кв.м. Арендатор принимает от Арендодателя без права выкупа Помещение и обязуется вносить Арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Помещение №67, комната №1. на 1 этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 4.1.4. арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о данном решении расторгнуть договор в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

За подписью представителя НО ТСЖ "Содружество" - ФИО9, выступающего по доверенности от 27 марта 2018 года, выданной председателем правления НО ТСЖ "Содружество" ФИО3 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества №11/15 от 01.11.2015г., полученное ответчиком 04.07.2018г. В письме сделана ссылка на п.4.1.4 договора аренды №11/15 от 01.11.2015г. и неисполнение договорных обязательств. 

Так же в адрес ответчика была направлена претензия от 05.07.2018г., которая получена ответчиком 26.07.2018г.

В связи с неисполнением ответчиком требований изложенных в претензии, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды нежилого помещения №11/15 от 01.11.2015г. и выселении Индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м., этаж 1.

Как установлено в судебном заседании суда первой инстанции решение о передаче права аренды нежилого помещения принято общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, а общее собрание по вопросу расторжения договора аренды не проводилось.

Согласно пункта 2.1 договора, стороны договорились о сроке аренды предоставленного помещения на 11 месяцев с момента подписания договора, то есть, с 01.11.2015г. по 30.09.2016г. За пределами срока арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением и оплачивать арендную плату.

Согласно п. 3 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома. Указанное также вытекает из пункта 12.8 Устава Некоммерческой организации ТСЖ "Содружество", утвержденного решением общего собрания членов товарищества собственников жилья 10.02.2016г.,в соответствии с которым к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится, в частности: принятие решений об отчуждении, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества(п.12.8.2); предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме (п.12.8.6); принятие решений о сдаче в аренду части общего имущества в многоквартирном доме (12.8.7).

По мнению суда, исходя из требований Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего Устава, председатель правления ТСЖ не вправе расторгнуть договор аренды без принятия решения собранием собственников помещений многоквартирного дома, то есть, в отсутствие волеизъявления собственников.

По мнению судебной коллегии, вывод суда о том, что НО ТСЖ «Содружество» не вправе требовать расторжения договора без одобрения собрания собственников помещений многоквартирного дома не может принят во внимание по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено ряд вопросов. Принятие решений о расторжении договоров к исключительной компетенции общего собрания не относится. 

В силу части 1 статьи 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с Уставом НО ТСЖ «Содружество», товарищество является  самостоятельным юридическим лицом со всеми правами и обязанностями предусмотренными действующим законодательством. Товарищество вправе заключать договоры, требовать их исполнения, совершать иные действия отвечающие целям и задачам товарищества.

Согласно статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с частью 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Поэтому, вывод суда о том, что НО ТСЖ «Содружество» не имеет полномочий на расторжении договора является необоснованным.

Как следует из условий спорного договора аренды № 11/115 от 01.11.2015 срок аренды составляет 11 месяцев с момента его подписания, то есть с 01.11.2015 по 30.0.92016 (п. 2.1).

Согласно п. 2.3 договора, если ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть договор, то он автоматически пролонгируется на новый срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, истец 03.06.2018 (получено лично 04.07.2018), по почте 08.06.2018, направил уведомление о расторжении договора. 5.07.2018г. истец направил претензию с требованием освободить спорное помещение. Согласно почтового уведомления претензия получена лично ФИО2 26.07.2018.

Согласно п. 4.14 договора, арендодатель имеет право на досрочное расторжении договора, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о данном решении расторгнуть договор в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая положения статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, суд считает, что договор аренды с 06.08.2018г. прекратил свое действие, в связи с чем, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.

Согласно статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поэтому, требования о выселении ФИО2 из спорного помещения подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия также считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что пользование имуществом после получения уведомления о расторжении договора и оплате за аренду помещения является основанием для продления действия договора.

Согласно статьи 110 АПК РФ, в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

           Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 4 марта 2019 года по делу № А06-8177/2018 отменить в части.

Выселить индивидуального предпринимателя ФИО2 из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, комната №1, общей площадью 75,9 кв.м. этаж 1, в том числе площади торгового зала 10 кв.м.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 6 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Содружество» государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                       С.В.  Никольский 

Судьи                                                                      О.А. Дубровина

                                                                                                                 В.Б. Шалкин