ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-49134/2024

31 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по удостоверению

от ответчика (должника)-ООО «Забота»: представитель ФИО3 по доверенности от 21.03.2023

от ответчика (должника)- Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области: представитель ФИО4 по доверенности от 11.11.2024

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Забота» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2025 по делу № А56-49134/2024 (судья Парнюк Н.В.,), принятое по иску:

Первого заместителя прокурора области в лице Прокуратуры Ленинградской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Забота», Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 

о признании 

установил:

Первый заместитель прокурора области в лице Прокуратуры Ленинградской области обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Забота», Администрации Волховского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 отсутствующим; об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308; о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, заключенный 24.01.2024 Администрацией Волховского муниципального района Ленинградской области и ООО "Забота".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2025 заявленные требования удовлетворены, право собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 признано отсутствующим, из Единого государственного реестра прав недвижимости подлежит исключению запись о регистрации права собственности ООО «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308, признан ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, заключенный 24.01.2024 между администрацией Волховского муниципального района и ООО «Забота», применены последствия недействительности ничтожной сделки, на ООО «Забота» возложена обязанность возвратить администрации Волховского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Забота» обратилось с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что спорные объекты не являются капитальными и не относятся к объектам недвижимости, неправомерно руководствуясь при этом заключением специалиста, представленным истцом.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель подателя жалобы поддержал ее доводы, представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в представленном в материалы дела отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Прокуратурой Ленинградской области проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией муниципального образования администрацией Волховского муниципального района (далее - администрация Волховского MP) на праве собственности ООО «Забота» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, площадью 118 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Староладожское сельское поселение, у дер. Обухово, относившегося к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «отдых (рекреация)».

Как указал истец, по результатам указанной проверки было установлено, что указанный земельный участок находился на праве аренды у ООО «Забота» согласно договору аренды земельного участка от 04.02.2021 № 9, дополнительному соглашению к нему от 04.05.2021, а затем в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 24.01.2024, заключенным между администрацией Волховского MP и ООО «Забота», на основании ст. 39.20 ЗК РФ указанный земельный участок предоставлен на праве собственности ООО «Забота» без проведения торгов по причине нахождения на них объектов недвижимого имущества, принадлежащих покупателю на праве собственности.

Как указывает истец, Волховской городской прокуратурой с участием инженера по кадастровым работам филиала ГУЛ «Леноблинвентаризация» Волховское городское БТИ ФИО5 (квалификационный аттестат кадастрового инженера № 47-13-0499, выдан 21.03.2013) 16.05.2024 осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, в ходе которого на данном участке установлено наличие следующих объектов: «администрация палаточного лагеря» с кадастровым номером 47:10:0330002:306 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра); «административно-бытовое здание» с кадастровым номером 47:10:0330002:308 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра); «склад туристического и рыболовного инвентаря» с кадастровым номером 47:10:0330002:307 ориентировочной площадью 46,6 кв.м. (согласно данным кадастровой карты Росреестра). 

По результатам проведенного обследования кадастровым инженером сделан вывод, что изученные объекты незавершенного строительства (кадастровые номера 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308), расположенные на земельном участке по адресу: Волховский район, Староладожское сельское поселение, у дер. Обухово (кадастровый номер 47:10:0330002:80) не соответствует признакам объектов капитального строительства.

Таким образом, по мнению истца, право собственности на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308, не обладающими признаками недвижимой вещи, оформлено ООО «Забота» в нарушение требований п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ЗК РФ, в связи с предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности ООО «Забота» на данный земельный участок.

Более того, как указал истец, проверкой установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 составляет 118 000 кв.м, площадь расположенных на нем объектов с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 - 139,8 кв.м. Соответственно, площадь предоставленного в собственность земельного участка более, чем в 844 раза превышает площадь размещенных на нем объектов. Доказательств необходимости для эксплуатации данных объектов земельного участка площадью 118 000 кв.м при заключении договора не представлено.

Учитывая изложенное, по мнению истца, договор купли-продажи земельного участка 47:10:0330002:80 площадью 118 000 кв.м, несоразмерной площади расположенных на нем объектов, по льготной цене без проведения торгов, заключенный ООО «Забота» и администрацией Волховского MP в отсутствие предусмотренных пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ оснований, посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц (противоречит принципу равенства прав граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей), в силу чего является ничтожной сделкой.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или -иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ и разъяснений пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В пункте 38 постановления N 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638 разъяснено, что судам при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как следует из представленного в материалы дела акта от 16.05.2024, составленного с участием инженера по кадастровым работам филиала ГУЛ «Леноблинвентаризация» Волховское городское БТИ ФИО5, расположенные на спором земельном участке строения однотипные и представляют собой объекты незавершенного строительства: дощатый каркас, обшитый снаружи вагонкой; в каждом строении имеется одна металлическая дверь и два окна с деревянными рамами; фундамент отсутствует; строения расположены на газобетонных блоках без неразрывной связи с землей; газобетонные блоки расположены на песчаной смеси; покрытие крыши исполнено в виде мягкого кровельного материала; внутренняя обшивка и внутренняя отделка строения полностью отсутствует; полы строения представляют собой дощатый каркас, не покрытый напольным материалом; в строениях полностью отсутствует электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление; внутреннее помещение не имеет перегородок, разделения на зоны.

Учитывая, что сооружения, зарегистрированные в ЕГРН как объекты недвижимости с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 таковыми не являлись, то предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности ООО «Забота» на данный земельный участок.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309ЭСТ 5-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера, подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 644016-2).

Таким образом, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевается, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производится исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Вместе с тем площадь земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80 составляет 118 000 кв.м, площадь расположенных на нем объектов с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 - 139,8 кв.м.

Соответственно, площадь предоставленного в собственность земельного участка составляет более чем в 844 раза превышает площадь размещенных на нем объектов. Доказательств необходимости для эксплуатации данных объектов земельного участка площадью 118 000 кв.м при заключении договора не представлено.

Учитывая изложенное, как верно указал суд первой инстанции, договор купли-продажи земельного участка 47:10:0330002:80 площадью 118 000 кв.м, несоразмерной площади расположенных на нем объектов, по льготной цене без проведения торгов, заключенный ООО «Забота» и администрацией Волховского MP в отсутствие предусмотренных пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ оснований, посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц (противоречит принципу равенства прав граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей), в силу чего является ничтожной сделкой.

Согласно статье 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из пункта 2 статьи 167 ГК РФ следует, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закреплённому в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому, регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Невыполнение органом местного самоуправления обязанности по проведению аукциона, нарушило предусмотренные ЗК РФ принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельного участка. Кроме того, это привело к созданию приоритета для правообладателя земельного участка при получении права на спорный земельный участок, исключило возможность эффективного распоряжения этим участком на конкурсной основе, привело к ограничению конкуренции, связанной с правами других лиц обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и приобрести его на равных условиях.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1,2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Норма пункта 2 статьи 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно установлены основания для признания сделки, вытекающей из договора купли-продажи земельного участка недействительной в силу её ничтожности, а также для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки суд первой инстанции решил обязать ООО «Забота» возвратить администрации Волховского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80. 

Вместе с тем, основным последствием недействительной сделки является двусторонняя реституция, когда стороны возвращают друг другу исполненное по договору.

Однако, суд первой инстанции возложил соответствующую обязанность только на одну из сторон договора, в то время, как на стороне администрации также возникла обязанность вернуть перечисленную ей плату по договору купли-продажи от 24.01.2024 в размере 1 728 051,00 руб..

Факт поступления указанной суммы представитель администрации подтвердил в настоящем судебном заседании.

При таких обстоятельствах, на Администрацию также подлежала возложению обязанность возвратить Обществу полученную по недействительной сделке оплату за приобретенный земельный участок.

Доводы Общества о том, что в результате признания недействительным договора купли-продажи земельный участок не подлежит возврату администрации, не могут быть признаны обоснованными. 

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

Однако принимая во внимание установленные статьей 168 АПК РФ последствия признания сделки недействительной, суд обязан был определить соответствующие обязанности сторон по двусторонней реституции. 

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит изменению в части указания на обязанность администрации возвратить обществу 1 728 051,00 руб. оплаты за земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80 по договору купли-продажи от 24.01.2024.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае со стороны истца отсутствуют нарушения прав ответчика, оснований для возложения на истца обязанности по возмещению расходов по апелляционной жалобе не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2025 по делу № А56-49134/2024 изменить, изложив его резолютивную часть следующим образом:

«Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308 отсутствующим.

Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Забота» на объекты с кадастровыми номерами 47:10:0330002:306, 47:10:0330002:307, 47:10:0330002:308.

Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:10:0330002:80, заключенный 24.01.2024 между администрацией Волховского муниципального района и общества с ограниченной ответственностью «Забота».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать общество с ограниченной ответственностью «Забота» возвратить администрации Волховского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80.

Взыскать с администрации Волховского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Забота» 1 728 051,00 руб. оплаты за земельный участок с кадастровым номером 47:10:0330002:80 по договору купли-продажи от 24.01.2024. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Забота» в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины». 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.А. Бугорская

 Н.Е. Целищева