ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-13579/2021

31 января 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14879/2021) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2021 по делу № А46-13579/2021 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании убытков в размере 1 999 595 руб. 60 коп.,

в судебном заседании приняли участие:

от Департамента - ФИО2 (предъявлены удостоверение, диплом, доверенность от 01.04.2021 № ИСХ-ДИО/5481 сроком действия 1 год);

от ООО «ФестМолл» - ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 28.06.2021 сроком действия 1 год);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ФЕСТМОЛЛ» (далее – ООО «ФестМолл», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска  (далее – Департамент, ответчик) о взыскании 1 999 595 руб. 60 коп. арендных платежей, внесенных без правовых оснований. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.10.2021 исковые требования удовлетворены частично. С Департамента в пользу Общества взыскано 1 118 343 руб. 87 коп. убытков, а также 18 454 руб. 17 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что наступление убытков обществом не доказано; первоначальный отказ обществу в предоставлении земельных участков являлся правомерным, в судебном порядке оспорен не был. После предоставления заявителем необходимых документов и сведений, обоснования площади испрашиваемого участка распоряжение об отказе в предоставлении от 26.02.2021 отменено самим Департаментом, 13.04.2021 Обществу направлен проект договора купли-продажи земельных участков. Последующие действия Департамента являются разрешением преддоговорного спора. При таких обстоятельствах Департамент не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества и заключение соответствующего договора, прямая причинно-следственная связь между действиями Департамента и причинением истцу убытков отсутствует. Кроме того, в протоколе разрешения разногласий стороны согласовали условие об ограничении ответственности: согласовано условие по абзацу 15 пункта 4.2, в соответствии с которым покупатель обязуется не предъявлять требования о возмещении расходов, возникших в связи с заключением настоящего договора (в том числе в виде несения арендной платы). Следовательно, вся внесенная за период урегулирования условий договора арендная плата не подлежит возмещению обществу. При этом, такое ограничение ответственности соответствует требованиям законодательства, поскольку не исключает ответственность Департамента в полном объеме, заключено в ситуации, когда истец знал об имеющихся у него убытках на момент заключения соглашения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ФестМолл» просило оставить решение без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции, ответили на вопросы суда.

Согласно положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является предъявление требования о возмещении убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1).

Из положений статей 16, 1069 ГК РФ следует, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В настоящем случае требования Общества основаны на том обстоятельстве, что в связи с незаконным отказом Департамента в выкупе арендуемых земельных участков  ООО «ФестМолл» вносило арендную плату за период, в течение которого при надлежащем исполнении муниципальным образованием законодательных требований и соблюдения сроков, обязанность по ее уплате отсутствовала бы.

При этом, незаконность отказа Департамента прямо следует из представления Прокуратуры Омской области от 29.03.2021 № 7-04-2021/4918, а также последующих действий Департамента после получения данного представления.

Как указано в представлении Прокуратуры Омской области от 29.03.2021 № 7-04-2021/4918, распоряжение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 26.02.2021 № 198 «Об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми помпами 55:36:110107:5959 и 55:36:110107:5612 в Кировском административном округе города Омска» противоречит и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, незаконность действия Департамента по принятию решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых земельных участков, выраженного в распоряжении от 26.02.2021 № 198, установлена в ходе проведения прокурорской проверки.

То обстоятельство, что в судебном порядке распоряжение не оспорено, в данном случае существенного значения не имеет.

Уклонение ответчика от своевременного заключения договора купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой арендные отношения не прекращались. В случае своевременного заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с истцом, обязательство последнего по внесению арендных платежей прекратилось бы. 

Причинно-следственная связь между незаконным бездействием Департамента и причинением истцу убытков заключается в том, что в результате неправомерного бездействия ответчика при реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества, были нарушены предусмотренные законом сроки заключения с обществом договора купли-продажи, в связи с чем, истец был вынужден нести расходы в виде платы за пользование этим имуществом, которые не были бы понесены в случае соблюдения Департаментом сроков и порядка предоставления имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в случае надлежащего исполнения Департаментом своих обязанностей у ответчика не возникла обязанность по уплате арендных платежей, в связи с своевременным выкупом арендуемого имущества.

Вместе с тем суд первой инстанции установил, что истцом неверно определен период, за который возможно взыскание убытка в связи с неправомерными действиями Департамента.

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из действий:

1)   осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи. договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2)    принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3)  принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39,16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю, В указанном решении должны быть указаны все основанье отказа.

Заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами55:36:110107:5612, 55:36:110107:5959 подано ООО «ФестМолл» в Департамент 30.12.2020.

Департамент, в соответствии с абзацем 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, должен было в срок до 29.01.2021 (включительно) осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельных участков в трех экземплярах, обеспечить их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю - ООО «ФестМолл».

Проект договора купли-продажи земельных участков подлежит подписанию Покупателем в тридцатидневный срок (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Также необходимо отметить, что, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В данном случае, материалами дела подтверждается наличие разногласий между сторонами, а также их урегулирование.

Так, в связи с тем, что цена выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 55636:110107:5612, 55:36:110107:5959 определена Департаментом неверно, ООО «ФестМолл» было вынуждено подписать проект договора купли-продажи земельных участков с протоколом разногласий от 21.04.2021.

Указанный протокол был направлен ООО «ФестМолл» в адрес Департамента 23.04.2021 письмом исх. № 03-2100086/0 от 21.04.2021. В письме ООО «ФестМолл» обосновало неправомерность определения Департаментом цены выкупа земельных участков в представленном им проекте Договора купли-продажи, которая носит регулируемый характер, и не может быть определена Департаментом произвольно.

В ответ на протокол разногласий Департаментом подготовлен подписанный со стороны Департамента протокол согласования разногласий к Договору, в котором цена выкупа земельных участков была указана, верно: 10% от кадастровой стоимости земельных участков, составляющей 116 092 561,50 руб. и 4 333 761,90 руб. – то есть как предложено ООО «ФестМолл».

Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Таким образом, срок подлежит исчислению следующим образом:

с 30.12.2020 по 29.01.2021 - 30 дней на подготовку проекта Договора;

с 01.02.2021 (начиная с рабочего дня) по 02.03.2021 - 30 дней на подписание проекта Обществом;

с 03.03.2021 по 01.04.2021 - 30 дней на урегулирование разногласий;

с 02.04.2021 по 14.04.2021 - 9 рабочий дней на государственную регистрацию права по Договору.

Соответственно, как верно указано судом первой инстанции, договор между сторонами должен быть заключен не позднее 15.04.2021.

Поскольку фактическое заключение договора купли-продажи осуществлено за пределами установленного совокупного срока для действий муниципального образования, это не оказывает влияние на исчисление периода.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что действуя в соответствии с условиями закона, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи и согласовать его заключение не позднее 15.04.2021.

При указанных обстоятельствах, истец, подписав договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений, стал бы собственником данного имущества.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом (по смыслу пункта 2 статьи 224 ГК РФ).

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 № 4408/2011.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика.

Иными словами, истец вынужден был вносить арендную плату по договору аренды по вине ответчика, что привело к возникновению у истца убытков в период с 15.04.2021 по 28.05.2021 в размере внесенной арендной платы.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таких доказательств Департаментом, учитывая, что муниципальное образование является собственником объектов недвижимости, осуществление установленных законом процедур заключения договора находится в сфере ответственности ответчика, не представлено.

Факт уплаты арендных платежей подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами, следовательно, требования истца о взыскании понесенных убытков за период с 15.04.2021 по 28.05.2021 удовлетворены судом первой инстанции правомерно. Сумма убытков, подлежащая взысканию составила 1 118 343 руб. 87 коп. по двум земельным участкам.

В части расчета решение не оспорено.

Как верно указано судом первой инстанции, с учетом расчета периода выкупа объектов недвижимости, приведенного выше, и преддоговорного спора, требование истца о взыскании задолженности за период с 12.03.2021 по 14.04.2021 удовлетворению не подлежит, поскольку с учетом установленных законодательством сроков выкуп участков мог произойти не ранее 15.04.2021. В качестве убытков может рассматриваться лишь арендная плата, вносимая за пользование помещением в период, когда судом установлено наличие противоправных действий со стороны ответчика, то есть за пределами установленного законом срока.

Довод ответчика о том, что Департамент не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества и от заключения соответствующего договора, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Так, истец 30.12.2020 в порядке статей 39.6, 39.20 ЗК РФ обратился в Департамент с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с приложением пакета документов в соответствии с требованиями статей 39.15, 39.17 ЗК РФ.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Департамент только 26.02.2021 (с нарушением нормативного строка, установленного абзацем 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) отказал заявителю в предоставлении в собственность земельных участков.

Только после обращения ООО «ФестМолл»   Прокуратуру г.Омска с жалобой от 05.03.2021 и просьбой провести проверку по факту нарушения ответчиком действующего законодательства, внесения соответствующего представления, 13.04.2021 Департаментом истцу был направлен проект договора купли-продажи земельных участков.

При этом, в проекте Договора купли-продажи земельных участков, подготовленном ответчиком, ответчик прямо указал, что договор купли продажи заключен на основании статей 39.17, 39.20. ЗК РФ, в соответствии с представлением Прокуратуры г.Омска от 29.03.2021г. № 7-04-2021/4918.

Также из Письма Прокуратуры г.Омска от 30.03.2021 № 118ж-2021/4920 следует, что Распоряжение Департамента от 26.02.2021 № 198 об отказе в предоставлении в собственность ООО «ФестМолл» земельных участков принято без учета требований земельного и градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах действия ответчика, выраженные в прямом отказе (Распоряжение № 198 от 26.02.2021) в предоставлении в собственность ООО «ФестМолл» испрашиваемых земельных участков, направлены на уклонение ответчика от реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность земельных участков без проведения торгов и от заключения соответствующего договора купли-продажи.

При этом, подлежат отклонению доводы Департамента о том, что отчет по обоснованию площади, на который ссылался Прокурор в представлении, не был предоставлен в Департамент, поскольку, как указывает истец, данный отчет предоставлялся в Департамент до даты вынесения незаконного Распоряжения.

Также судом первой инстанции обоснованно отклонены ссылки Департамента на то, что в силу абзаца 15 пункта 4.2 заключенного между Сторонами договора купли-продажи земельных участков, стороны договорились об ограничении ответственности продавца в части возмещения расходов, возникших в связи с заключением настоящего договора (в том числе в виде внесения арендной платы), что, по мнению ответчика, не противоречит пункту 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовым актами.

Однако, ответчик в силу положений пункта 1 статьи 39.20, пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ является лицом, обязанным заключить договор купли-продажи земельных участков в сроки, предусмотренные абзацем 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

В силу положений пункта стать 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу, соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В рассматриваемом случае ООО «ФестМолл» заявлены требования о взыскании с Департамента возникших у него убытков в виде разницы между суммой оплаченной арендной платы и суммой подлежащего уплате земельного налога за период, когда ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи.

Согласно положениям главы 25 ГК РФ убытки являются мерой ответственности за нарушение обязательств.

В силу положений пункта 4 статьи 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Суд апелляционной инстанции соглашается с изложенным в решении выводом, что оговорка, включенная Департаментом в договор купли-продажи земельных участков (абзац 15 пункта 4.2. договора, в редакции протокола разногласий), возлагающая на покупателя обязанность не предъявлять требования о возмещении расходов, возникших в связи с заключением договора (в том числе в виде внесения арендной платы), по существу является соглашением об устранении ответственности ответчика за умышленное нарушение обязательства, по своевременному предоставлению истцу проекта договора купли-продажи земельного участка, в порядке и сроки, установленные нормами действующего ЗК РФ.

В связи с чем, указанные выше оговорка, включенная в договор купли-продажи земельных участков, в силу пункта 4 статьи 401 ГК РФ обоснованно расценена судом первой инстанции как ничтожная и не подлежащая применению.

То обстоятельство, что устраняется не любая ответственность, правового значения не имеет, поскольку в статье  ГК РФ речь идет, в том числе, и об ограничении ответственности. 

В рассматриваемом случае нарушение ответчиком обязательства по своевременному предоставлению проекта договора купли-продажи земельных участков  обоснованно расценено судом первой инстанции как умышленное, поскольку Департамент, являясь уполномоченным органом по предоставлению в собственность земельных участков, должен был знать об установленных действующим земельным законодательством сроках и основаниях такого предоставления. 

Кроме того, ответчик по существу воспользовался своим положением «сильной стороны» в формировании условий договора купли-продажи земельных участков. Как указал истец и иное не следует из материалов дела, спорная оговорка внесена Департаментом на стадии согласования разногласий к договору, а истец был вынужден подписать договор на условиях Протокола согласования разногласий, поскольку отказ от подписания на предложенных условиях повлек бы необходимость обращения в суд, увеличение срока преддоговорного спора и несение соответствующих расходов по арендной плате.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», если будет установлено, что при заключении договора проект, который был предложен одной из сторон, содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом изложенного, в применении данного договорного условия судом первой инстанции отказано.

Кроме того, как верно отмечено в решении, сама формулировка, указанная в Протоколе согласования разногласий, - «расходы в связи с заключением договора (в том числе, в виде внесения арендной платы)», не позволяет сделать вывод о том, что стороны согласовали освобождение ответчика и от взыскания убытков, поскольку разница между внесенной арендной платой и суммой подлежащего оплате земельного налога, не являются «расходами в связи с заключением договора». С таким толкованием согласился и Департамент в апелляционной жалобе.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части и взыскании с Департамента 1 118 343 руб. 87 коп. убытков является законным и обоснованным.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ. 

Доводы и возражения сторон получили надлежащую оценку в решении суда.

Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2021 по делу № А46-13579/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

А.С. Грязникова

Е.Б. Краецкая