ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-4405/2020

г. Вологда

28 июня 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 июня 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания                      ФИО1 

при участии индивидуального предпринимателя ФИО2 и его представителя ФИО3 по доверенности от 02.03.2016, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» посредством веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 02 декабря 2020 года по делу № А66-4405/2020,   

у с т а н о в и л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2                        (адрес: 170012, город Тверь; ОГРНИП 304690114800221 ИНН 

<

***>; далее – Предприниматель, ИП ФИО2) о взыскании 787 329 руб. 79 коп., в том числе  594 022 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по договору № 1190-К от 30.12.2000 за период с 01.04.2019 по 30.09.2019, 193 307 руб. 59 коп. пеней за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда от 02 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.   

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает, что арендатор не брал на себя обязательства по уплате арендной платы, установленной на основании ее рыночной оценки. Изменение Методики определения размера арендной платы, а, следовательно, одностороннего изменения арендной платы согласно условиям пункта 4.5 договора, стало невозможным ввиду отмены Методики. Дополнительного соглашения о согласовании способа расчета арендной платы истец ответчику не направлял. Кроме того, судебными актами по делу №А40-181408/2019 признано незаконным  бездействие Управления, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 27.07.2008 № 159-ФЗ, в отсутствии обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ИП ФИО2 имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствии принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. На Управление возложена обязанность по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества по договору                                         № 69:400100556:0007:1/011966/37:10000/А;А-1;Б;Б-1 по данным кадастровой палаты на 2015 г., к.н. 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82 и земельного участка к.н. 69:40:0100556:7, расположенных по адресу: 

<

...> двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, а также по  принятию решения об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направлению ИП ФИО2 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Решение по делу №А40-181408/2019 вступило в законную силу 02.03.2020. Считает, что в случае добросовестного поведения Управления с начала 2019 г. ИП ФИО2. уже должен был быть собственником объекта, который он арендует по договору аренды №1190-К от 30 декабря 2000 г. и земельного участка под ним. Взыскание арендной платы за спорный период, с учетом разъяснений, данных в определении Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 г. N 307-ЭС18-16000, является причинением ответчику убытков, так как после принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, предприниматель приобретает в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Причиной для продления арендных отношений является незаконное бездействие, которое продолжается с момента подачи ИП ФИО2. заявления о выкупе 28.09.2018, повторного заявления 14.11.2018 и вплоть до настоящего времени. Поскольку проект договора купли-продажи ИП ФИО2. получил только 17.02.2021 г., бездействие в отношении заявления предпринимателя от 14.11.2018 г. продолжалось в период с 09.02.2019 г. по 17.02.2021 г.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Управление в отзыве на жалобу просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                  АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция полагает, что  жалоба Предпринимателя подлежит  удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 30.12.2000 Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тверца 7» (арендатор) заключен договор аренды № 1190-К, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание магазина № 7, площадью                      241,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, инвентарный № 11966, кадастровый №69:40:01:00:556: 0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, для осуществления оптово-розничной торговли.

Передача объекта была осуществлена по передаточному акту от 30.12.2000 (том 1, лист 13).

Пунктом 1.4 договора уставлен срок его действия: с 01.01.2001 по 01.05.2010. 

Пунктом 3.4.1 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет сумму в размере 4620,03 руб. в месяц, вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Впоследствии Администрация города Твери после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации предложила заявителю заключить отдельный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7, так как ЗК РФ ввел принцип пользования землей на платной основе.

На основании постановления администрации города Твери от 27.05.2002 № 1310, между ООО «Тверца 7» и Администрацией был заключен договор 27.05.2002 № 305. 

Дополнительным соглашением № 2 от 01.12.2004 к договору аренды                 № 190-К от 30.12.2000 и дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка с учетом изменений, внесенных в дополнительное соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Управления прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.05.2002 № 305 ООО «Тверца 7» уступило ИП ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды № 1190-К от 30 декабря 2000 года и договору аренды земельного участка № 305 от 27.05.2002 соответственно. Срок действия обоих договоров продлен дополнительными соглашениями до 01.05.2025. 

Согласно новой редакции арендная плата за пользование объектом определяется согласно листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и составляет с 01.12.2004 сумму в размере             7 225,56 руб. в месяц и вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца. Срок действия договора установлен с 01.01.2001 по 01.05.2025 (том 1, лист 15).

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае изменения Методики определения размера арендной платы или базовой ставки арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке произвести соответствующий перерасчёт арендной платы, но не чаще одного раза в год. В этом случае арендатор обязуется уплачивать арендную плату исходя из представленного ему нового расчёта, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления о перерасчёте арендной платы.

Поскольку Методика, на основании которой была рассчитана арендная плата, утратила силу, истец произвел оценку рыночной стоимости ежемесячной арендной платы на основании отчета об оценке № 6531-11-18 от 09.11.2018.

Сумма арендной платы за объект составила 105 025 руб. в месяц.

Управлением в адрес Предпринимателя было направлено уведомление                № 1152-03 от 11.03.2019 о перерасчете арендной платы с приложением расчета на 2019 год, которое было получено ФИО2 16.03.2019 и 19.03.2019 (том 1, листы 19-21).

Предприниматель, полагая, что отчет об оценке, представленный  истцом не является надлежащим доказательством по делу, не меняет условие о согласованной сторонами методике расчета арендной платы,  содержит множественные ошибки, продолжал уплачивать арендную плату в ранее установленном размере.

 Поскольку арендная плата ответчиком в полном объеме не внесена, Управление обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в размере 594 022 руб. 20 коп. за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 и пени в за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193 307 руб. 59 коп.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В рассматриваемом случае право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы закреплено в договоре.

Вместе с тем при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено следующее.

Судебными актами по делу № А40-181408/2019 установлено, что ИП ФИО2 28.09.2018 обратился в Управление с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату.

Далее, ИП ФИО2 14.11.2018 повторно обратился с заявлением, в котором выразил свое желание реализовать свое преимущественное право на выкуп недвижимого имущества, переданного по договорам аренды объекта               № 1190-К от 30.12.2000 и земельного участка № 305 от 27.05.2002. 

Мотивированного отказа или положительного ответа от Управления в предусмотренные законом сроки не получено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в суд с иском о признании незаконным бездействия Управления, выраженного в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в отсутствие обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствие принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении уполномоченным органом проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, о возложении на Управление обязанности исполнить требования части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 150-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно в отношении здания магазина № 7 (кадастровый номер по договору               № 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1; по данным кадастровой палаты на 2015 г.: кадастровые номера 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82) и земельного участка (кадастровый номер 69:40:0100556:7), расположенных по адресу 

<

...>; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по данному делу.

Решением суда от 02.12.2019, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск Предпринимателя удовлетворен.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.10.2020 в передаче кассационной жалобы Управления для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Судебными актами установлено, что спорное имущество находится в непрерывном пользовании предпринимателя - арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, более двух лет; предприниматель соответствует критериям, предусмотренным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, статьями 3 и 9 Закона № 159-ФЗ, поэтому имеет преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность в порядке, определенном Законом № 159-ФЗ.

Бездействие Управления существенно нарушает права Предпринимателя, так как препятствует реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости. 

С учетом изложенного суды пришли к выводу о наличии оснований для признания незаконным бездействия Управления по непринятию им должных мер, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которое нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и препятствует реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости и обязания Управления совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из содержания изложенной нормы следует, что факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены судебным актом, приобретают качества достоверности и незыблемости, пока акт не отменен или не изменен путем надлежащей процедуры.

Во исполнение судебного решения по делу № А40-181408/2019, действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, исполнены Управлением только в 2021 году, проект договора купли-продажи ИП ФИО2. получил 17.02.2021.

Иск Управления к Предпринимателю заявлен за период с 01.04.2019 по 30.09.2019.

Материалами дела № А40-181408/2019 установлено, что                                       ИП ФИО2 обращался в Управление с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату 28.09.2018 и 14.11.2018.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С  учетом обстоятельств установленных судебными актами по делу                   № А40-181408/2019, суд апелляционной инстанции полагает, что требование Управления об уплате арендных платежей за период с 01.04.2019 по 30.09.2019, неправомерно, поскольку указанный  период взыскания совпадает с периодом незаконного бездействия Управления, выразившегося в несовершении своевременно предусмотренных положениями Закона № 159-ФЗ действий по заявлению Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

В случае соблюдения Управлением требований Закона № 159-ФЗ и своевременного заключения с Предпринимателем договора купли-продажи в отношении спорного помещения, последний на дату 01.04.2019 стал бы собственником указанного помещения и арендная плата не подлежала бы выплате в связи с прекращением арендных отношений.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 22.11.2018 № 309-ЭС18-18964, а также позицией Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенной в постановлении от 17.02.2021 по делу № А56-4033/2020.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 02 декабря 2020 года по делу № А66-4405/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

 

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова