АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 июня 2024 года

Дело №

А56-12754/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Баженовой Ю.С., Чуватиной Е.В.,

при участии от закрытого акционерного общества «Ассоциация стройкомплекс ХХI» ФИО1 (доверенность от 10.01.2024); от общества с ограниченной ответственностью «Аллегро» ФИО2 (доверенность от 10.01.2024), 

рассмотрев 28.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Ассоциация стройкомплекс ХХI» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А56-12754/2023,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество (далее – ЗАО) «Ассоциация стройкомплекс ХХI», адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, д. 12, корп. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Ассоциация), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Безопасные технологии», адрес: 197342, Санкт-Петербург, Красногвардейский пер., д. 15, лит. Д, пом. 8Н, ком. 2.9, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (впоследствии – общество с ограниченной ответственностью «Аллегро»; далее – Общество), и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Красного Текстильщика ул., д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление), об обязании Общества совершить действия, необходимые для государственной регистрации договора аренды парковочного места от 01.09.2021; об обязании Управления зарегистрировать договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ЗАО «Стройкомплекс XXI», адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, д. 12, корп. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фирма), товарищество собственников недвижимости «Жилой комплекс «Аллегро-Парк», адрес: 197755, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – КГА).

Решением от 09.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.02.2024, в иске отказано.

В кассационной жалобе Ассоциация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на нарушение обжалуемыми судебными актами принципов Конституции Российской Федерации о неприкосновенности частной собственности.

Также указывает на то, что судам при принятии спорных судебных актов следовало проверить, соответствует ли виду разрешенного использования фактическое использование спорного земельного участка.

По мнению Ассоциации, в действиях Общества явно усматриваются признаки злоупотребления правом, поскольку Общество было не только проинформировано о наличии долгосрочных договоров аренды, но и согласилось принять в собственность земельный участок с имеющимися обременениями.

Кроме того, податель жалобы полагает, что оспариваемыми судебными актами затронуты права и обязанности третьих лиц, в частности, нарушают права арендаторов частей № 1 и № 5 спорного земельного участка, не привлеченных к участию в деле.

        В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

        В судебном заседании представитель Ассоциации поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Ассоциация (арендатор) и Фирма (арендодатель) 01.09.2021 заключили сроком на 49 лет договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> под парковочные места № 2 – 4.

ООО «Безопасные технологии» (кредитор), Фирма (должник) в лице генерального директора ФИО3 и ФИО3 29.07.2022 заключили соглашение об отступном, по условиям которого в счет исполнения обязательств должника, вытекающих из договора займа от 16.02.2016, заключенного ООО «Факторинг-Финанс» с Фирмой, должник и ФИО3 предоставляют кредитору отступное в порядке и на условиях, определенных данным соглашением.

Согласно пункту 1.3 соглашения срок исполнения обязательства (пункт 5.1 договора займа в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2021 № 17) –31.12.2021.

Право требования в силу пункта 1.2 долга перешло к кредитору на основании договора от 16.02.2022 уступки прав требования.

В пункте 1.4 указано, что обязательства должника по возврату займа обеспечены залогом недвижимого имущества, о чем 22.03.2022 за номером 78:12:0714802:6415-78/011/2022-4 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу ООО «Безопасные Технологии», залогодатели Фирма и ФИО3

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2.1 земельный участок площадью 1678 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004427:3376 принадлежит Фирме на праве собственности на основании заявления от 15.05.2018 № 78/075/700/2018-71 о государственной регистрации прав на земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004427:3. Право собственности Фирмы на участок зарегистрировано Управлением 05.06.2018 за номером 78:34:0004427:3376-78/038/2018-1.

Земельный участок имеет следующие обременения в отношении частей № 1 – № 6, а именно: договоры от 01.09.2021 аренды № б/н парковочных мест № 2 – № 4, № 1, № 5, № 6 заключенные с Ассоциацией, ФИО4, ФИО5, ФИО6 соответственно, на 49 лет

Ассоциацией 24.10.2022 в Управление подан пакет документов для регистрации договора; заявление зарегистрировано за номером MFC-0575/2022-512887-1.

Кроме того, Ассоциацией 23.11.2022 получено уведомление от 28.10.2022 № КУВД-001/2022-47461447/1 о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в ЕГРН в отношении спорного объекта внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения права и обременения объекта без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя).

Указанная запись внесена по заявлению нового собственника земельного участка – ООО «Безопасные технологии».

Ассоциация в иске ссылается на то, что в пакете документов, поданных на регистрацию, соглашение было представлено в орган регистрации; по просьбе Ассоциации в заявлении о регистрации сделки в пункте 20 сделана отметка для регистрирующего органа о том, что Общество в подпункте 11 пункта 2.1 соглашения согласовало наличие обременения на земельном участке в виде имеющихся долгосрочных договоров аренды парковочных мест, следовательно, Общество (новый собственник земельного участка) было проинформировано о заключенных долгосрочных договорах аренды в отношении частей спорного земельного участка, однако 10.10.2022 направило в орган регистрации уведомление о запрете регистрации обременения на данном земельном участке, что свидетельствует о недобросовестном поведении Общества как стороны договора и злоупотреблении в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации правом.

Ассоциация 24.11.2022 направила Обществу обращение с просьбой не чинить препятствий в регистрации договора, ответа на которое не последовало; препятствие не устранено. 

Такие действия Общества свидетельствуют об уклонении от государственной регистрации договора.

На основании изложенного Ассоциация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав, представленные в материалы дела документы с учетом правильно примененных правовых норм, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела, счел решение суда не подлежащим отмене.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию (статья 19 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора. Соответствующая правовая позиция приведена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 4-КГ20-40-К1.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) отдельно выделяет такие объекты, как территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К данным территориям относятся в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1).

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

В части 1 статьи 42 ГрК РФ указано, что установление границ территорий общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3). Вместе с тем запрет передачи в частную собственность земель общего пользования не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ).

Как указано в правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.04.2011 № 15248/10) и поддержанной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 22.05.2019 № 308-ЭС19-5916, предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004427:3 разделен на земельные участки по числу возводимых индивидуальных жилых домов (земельные участки под индивидуальные жилые дома), наряду с которыми образован земельный участок 78:34:0004427:3376 с разрешенным видом использования - земли (территория) общего пользования (асфальтированные проезды, проходы между домами, въезд на территорию).

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и(или) блокированных) с участками не менее 150 кв. м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Суды двух инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы и доводы лиц, участвующих в деле, приняли во внимание отсутствие в материалах дела доказательств того, что приобретая дома в жилом комплексе, расположенном на едином земельном участке, имеющем в своем составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения, с учетом градостроительной документации и законодательства покупатели не могли рассчитывать, что будут пользоваться расположенными в жилом комплексе на земельном участке, отнесенном согласно сведениям ЕГРН к землям (территориям) общего пользования, объектами инфраструктуры, в том числе парковкой, учли также отсутствие в материалах дела доказательств того, что собственники входящих в состав комплекса участков и домов не несут расходы, связанные с содержанием спорного участка, либо что собственники этих участков и домов приняли решение об исключении из состава расходов, связанных с содержанием имущества общего пользования, расходы, связанные с содержанием упомянутого земельного участка и объектов инфраструктуры на нем, пришли к правильному выводу об обоснованности доводов Общества о том, что передача в индивидуальное пользование части спорного земельного участка приводит к изменению его функционального назначения, поскольку исключает возможность его использования неограниченным кругом лиц в целях удовлетворения общественных потребностей, в том числе граждан, приобретших право собственности на жилые дома в комплексе «Аллегро-Парк» на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска.

Судами соблюдены правила оценки доказательств, предусмотренные статьями 9, 41, 65, 71 АПК РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы кассационной жалобы о неполном установлении судами значимых для дела обстоятельств опровергаются материалами дела.

Оснований для иной оценки приведенных выводов у суда кассационной инстанции не имеется, учитывая отсутствие полномочий по переоценке доказательств и установленных обстоятельств (статьи 286, 287 АПК РФ).

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка с приведением в судебных актах мотивов, основанных на материалах дела и законе; указанные доводы не опровергают выводы суда, повторяют доводы апелляционной жалобы, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, основаны на ином толковании норм права, направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статей 273 – 291 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А56-12754/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Ассоциация стройкомплекс ХХI» – без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Ю.С. Баженова

 Е.В. Чуватина