АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46604/19

20 февраля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   18 февраля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            20 февраля 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

            рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Азовстрой" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

            к Департаменту имущественно-земельных отношений Администрации города Азова, Администрации города Азова

            о расторжении договоров, об обязании произвести расчет арендных платежей

            третье лицо - ФИО2

при участии:

            от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 08.01.2020,

            от ответчика Администрации города Азова – представитель ФИО4 по доверенности от 05.03.2019,

           от ответчика ДИЗО города Азова – представитель ФИО5 по доверенности от 01.03.2019;

от третьего лица – представитель не явился, извещен

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Азовстрой" обратилось в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений Администрации города Азова, Администрации города Азова о расторжении договоров, об обязании произвести расчет арендных платежей. 

            В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.    

Ответчики представили отзывы на исковое заявление, против удовлетворения иска возражали, указывая на отсутствие законных оснований к расторжению договора.

Третье лицо отзыва на исковое заявление не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о рассмотрении дела извещено.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

            10.12.2015 ООО СК «Азовстрой» заключило с Администрацией города Азова договор о комплексном освоении территории земельного участка площадью 128760,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Азов, в районе Аэродрома, с кадастровым номером 61:45:0000385:250. Срок исполнения договора 5 лет.

            Решением № 85 единственного участника от 16.07.2019 года изменено фирменное наименование общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Азовстрой» на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Азовстрой», что подтверждается заверенной копией листа записи ЕГРЮЛ от 25.07.2019. Сокращенное название ООО СЗ «Азовстрой».

            По условиям договора ООО СЗ «Азовстрой» до 10.12.2020 должно реализовать проект по комплексному освоению территории и жилой застройке выделенного земельного участка.

            В соответствии с договором о комплексном освоении территории на основании Постановления администрации города Азова № 1477 от 02.08.2016 года был заключен договор аренды № 2219 от 10.12.2015 года, на тот момент единого земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000385:250 площадью 128760,0 кв. м. 

            Постановлением администрации города Азова № 2177 от 26.10.2016 было определено заключение договоров аренды земельных участков образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000385:250.

            В результате раздела земельного участка, между ООО «СЗ «Азовстрой» и Администрацией города Азова было заключено 72 договора аренды на 68 земельных участков и 4 дороги, образованные в результате раздела внутри земельного участка.

            С июня 2016 года ООО СЗ «Азовстрой» осуществляет строительство ЖК «Маяковский» в городе Азове, в связи с необходимостью уменьшения финансовой нагрузки на предприятие, связанной с расходами на комплексное освоение территории и строительством на ней жилых домов, ООО СЗ «Азовстрой» для реализации проекта привлекло инвесторов. В качестве обеспечения обязательств перед инвесторами, а также, для снижения арендных платежей, права аренды на земельные участки были уступлены обществом в пользу инвесторов путем заключения договоров уступки прав и обязанностей к договорам аренды земельных участков.

            Выступившая в качестве инвестора, ФИО2 (третье лицо), получив в аренду 17 земельных участков, выкупила их в собственность, отказавшись при этом от  участия в комплексном  освоении территории и строительстве на ней жилых домов. По данному факту СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по Ростовской области было возбуждено уголовное дело. 

            Следователем СЧ ГСУ ГУ МВД РФ по РО была произведена выемка всех документов у ООО СЗ «Азовстрой», связанных с пользованием данными земельными участками, что подтверждается протоколом обыска (выемки) от 26.02.2019. аналогичное процессуальное действие совершено, по объяснениям ответчиков, и в отношении них.

В связи с этим у истца и ответчиков отсутствуют спорные договоры аренды, имеется сохранившаяся в единственном экземпляре копия договора аренды, которая представлена в материалы дела.

Стороны дали объяснения о том, что предмет и условия всех договоров аренды идентичны.

            В связи с возбуждением уголовного дела, ООО СЗ «Азовстрой» утверждает, что лишилось возможности полноценно реализовать комплексное освоение земельного участка.

            ООО СЗ «Азовстрой» обратилось в администрацию города Азова с заявлением о выкупе земельных участков, но письмом от 16.04.2019 обществу отказано. 

Обществу указано на необходимость заключить к договору о комплексном освоении территории дополнительное соглашение с графиком реализации проекта по освоению и предоставить безотзывную банковскую гарантию на сумму 500 000 рублей.

            ООО СЗ «Азовстрой» утверждает, что банковские учреждения отказали  в оформлении безотзывной банковской гарантии, и предполагает, что  в дальнейшем при подготовке проектной документации, получения разрешения на строительство и других документов описанные выше обстоятельства могут являться препятствием либо сделать невозможным исполнение договора комплексного освоения территории.

            Таким образом, истец приходит к выводу о невозможности исполнения договора о комплексном освоении территории, указывает, что  обществом было принято решение отказаться от договора, а также от аренды земельных участков в связи с отсутствием для него экономической выгоды.

             ООО СЗ «Азовстрой» 05.07.2019 обратилось в Администрацию города Азова с письмом  о расторжении договоров аренды и договора о комплексном освоении территории по соглашению сторон, но обществу в расторжении договоров отказано письмом от 02.08.2019 года № 50/14.01-11.01/2241. Отказ мотивирован тем, что при расторжении договоров по соглашению сторон, по требованию одной из сторон во внесудебном порядке не произойдет возврат в муниципальную собственность всего имущества изначально переданного.

Письмом от 18.12.2019   № 388, общество обратилось в Администрацию города Азова с просьбой произвести расчет арендной платы по всем договорам аренды земельных участков по дату первого обращения с предложением о расторжении договоров аренды, то есть по 05.07.2019, а также повторно рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков и договора о комплексном освоении территории земельного участка от 10.12.2015.

            Ответным письмом обществу было отказано в перерасчете арендных платежей по 05.07.2019 года и в прекращении их начисления, а так же повторно отказано в расторжении договоров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд не нашел законных оснований для их удовлетворения.

            Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

            Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

            Согласно  части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

            К числу таких особенностей относится регулирование отношений аренды при предоставлении юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории.

            Согласно частям 6 и 7 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

             Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

            Также в соответствии с частями 2.1. и 2.2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

            Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

            Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

            Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

            1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

            2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

            3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

            4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

            Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

            Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, предусмотренные статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не заявлены. 

            В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

            Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Между тем наличие такого права на досрочное расторжение договора у общества суд не устанавливал.

   В силу пункта 4 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты.

Истцом в обоснование иска приведена статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом в указанной статье отсутствует указание на право арендатора по собственной инициативе расторгнуть договор аренды земельного участка. Такое право арендатору предоставлено только статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако приведенные в ней основания отсутствуют. 

Таким образом, отсутствует законная норма, позволяющая истцу требовать досрочного расторжения договоров аренды и договора комплексного освоения территории.

Ссылка истца на невозможность исполнения договора о комплексном основании территории в результате  действий третьего лица ФИО2, признана судом беспредметной. Суд нашел разумным довод ответчиков о том, не доказана невозможность реализации проекта освоения территорий на оставшихся у истца 55 земельных участках.

При оценке доводов сторона суд исходит также из того, ООО СЗ «Азовстрой», действуя по своей воле и в своем интересе,  совершило уступку указанному лицу прав и перевод на него обязанностей по договорам аренды 17 земельных участков. На муниципальные органы, предоставившие истцу земельные участки, не должны возлагаться негативные последствия действий истца и избранных им инвесторов, партнеров и контрагентов.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.