Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20493/2021

г. Хабаровск

24 марта 2022 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи – Букиной Е.А., 

при ведении протокола  помощником судьи – Тереховой Т.И. 

при участии: 

от истца –ФИО1  (представитель по доверенности), 

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, 682800, 

<

...>)

к Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 682800, 

<

...>)

об обязании  произвести перерасчет арендной платы  и взыскании неосновательного обогащения, 

 

                                    УСТАНОВИЛ: 

Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков № 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 с 09.01.2017 исходя из архивной кадастровой стоимости 2 053 944 рублей участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13, архивной кадастровой стоимости 9 036 384 руб. участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16, с учетом даты начала применения кадастровой стоимости 04.01.2015 и взыскании неосновательного обогащения в сумме   4 632 853 руб. 97 коп. (переплата арендной платы за период 2019-2021 г.).  

Требования мотивирует тем, что указанные земельные участки принадлежит истцу на праве аренды. 

В договорах обусловлен размер арендной платы за земельный участок кадастровым номером 27:21:0105001:13 - 630 617,86 рублей, за земельный участок  с кадастровым номером 27:21:0105001:16 -2 790 661,29 рубль, что составляет 1, 5% от кадастровой стоимости указанных земельных участков.  

 Для расчета арендной платы принята кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:13 – 42 041 190 руб. 80 коп.;   земельного участка с кадастровым номером  27:21:0105001:16 – 186 044 085 руб. 90 коп. 

Истцом  в судебном порядке оспорена кадастровая стоимость земельных участков.   

Решением Хабаровского краевого суда по делу № За-142/2021 от 04.08.2021 года (вступило в законную силу 07.09.2021)  кадастровая стоимость спорных  земельных участков определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно, в размере:

2053 944 руб. - в отношении участка 27:21:0101016:13; 9 036 384 руб. - в отношении участка 27:21:0101016:16.

Во внесудебном порядке спор с ответчиком не урегулирован.   

В предварительном судебном заседании представитель истца уточнил  исковые требования неимущественного характера – просил суд обязать Администрацию городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков от 09.01.2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 с 09.01.2017 исходя из кадастровой стоимости 2 053 944 рублей земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13, кадастровой стоимости 9 036 384 руб. земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16, с учетом применения кадастровой стоимости земельных участков с 04.01.2015.

Требования имущественного характера оставлены без изменения.  

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК. 

Представитель истца  уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. В отношении доводов отзыва истцом представлены письменные пояснения.  

Представителем ответчика представлен отзыв на иск, согласно которому, ответчик иск не признает. Расчет арифметически не оспаривает.  

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ответчиком  (арендодатель) и  истцом (арендатор)  09.01.2017 г. заключен договор аренды  № 20-11/2ЮЛ-2017 в отношении земельных участка с кадастровыми  номерами 27:21:0101016:13 и 27:21:0101016:16  для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности.    

Срок действия договора – до 09.01.2027 г. 

Договор прошел государственную регистрацию. 

Согласно п.3.1.1 и 3.1.2. договора, размер арендной платы за земельный участок кадастровым номером 27:21:0105001:13 - 630 617,86 рублей, за земельный участок  с кадастровым номером 27:21:0105001:16 -2 790 661,29 рубль.

Решением Хабаровского краевого суда по делу № За-142/2021 от 04.08.2021 г. установлено, что арендная плата  составляет 1, 5% от кадастровой стоимости указанных земельных участков.  

 Этим же решением установлена  утвержденная по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13 – 2 053 944 руб.,  земельный участок  с кадастровым номером 27:21:0105001:16 – 9 036 384 руб. 

    В силу положений ч.2 ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности», в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости спорных  земельных участков, установленной решением Хабаровского краевого суда. 

  Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском. 

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

   Согласно ст.39.7 ЗК, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ч.3 ст.39.7 ЗК, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Возражая против иска, ответчик ссылается на то обстоятельство, что данный договор заключен по результатам аукциона, что исключает возможность изменения арендной платы  в сторону уменьшения.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

  Согласно разъяснениям, данным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Между тем, в данном случае, вышеуказанным решением Хабаровского краевого суда установлено, что договор аренды с истцом заключен как с лицом подавшим единственную заявку на участие в аукционе. 

Согласно п. 14 ст. 39.12 ЗК, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

 

Решением Хабаровского краевого суда так же  установлено, что «Содержание договоров аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года, предметами которых являются земельные участки с кадастровыми номерами 27:21:0105001:13 и 27:21:0105001:16, и документов о проведении аукциона, позволяет сделать вывод, что объявляя аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков с начальной ценой аукциона 1,5% кадастровой стоимости предмета аренды и определяя размер годовой арендной платы при заключении договоров аренды, арендодатель (администрация городского поселения «Город Советская Гавань») исходил из кадастровой стоимости земельных участков, являвшейся актуальной на дату объявления и проведения аукциона на декабрь 2015 года - январь 2016 года».

 

Таким образом, в данном случае размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере  равном начальной цене предмета аукциона.

 

 Кроме того, в данном случае речь идет не об изменении цены договора – она остается прежней – 1, 5% от кадастровой стоимости. Речь идет о размере кадастровой стоимости, которая при заключении договора являлась несоответствующей рыночной стоимости. 

 

Возражая против иска,  ответчик указывает, что «Согласно решению Хабаровского краевого суда от 04.08.2021 по делу№3а-142/2021, страница 14 решения, судом указано, что: «Установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объектов недвижимости действует для правоотношений, вытекающих из аренды земельных участков скадастровыми номерами ... 27:21:01001016:13 и 27:21:0101016:16, с 01.01.2021 годаи до окончания срока аренды.».

Решением также определено, что дата обращения ООО «Компания Ремсталь» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 31 мая 2021 года (страница 15 Решения)».

В силу положений ч.3 ст. 69 АПК, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно  разъяснениям, данным в п.4 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22, по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

 

Согласно ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности», кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В данном случае речь идет об  установлении кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. В выписке из ЕГРН указана дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – 04.01.2015 г. 

Поскольку согласно п. 3.3. договора, арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи земельного участка – с 09.01.2017 г., то истец просит суд обязать ответчика произвести перерасчет с  09.01.2017 г., а не с  04.01.2015 г.  

 Таким  образом, при рассмотрении настоящего дела суд пришел к иным выводам в отношении даты действия для сторон кадастровой стоимости установленной решением Хабаровского краевого суда и указал соответствующие мотивы (как на то указано в  п.4 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22). 

Так же ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности по требованию неимущественного характера – об обязании к производству перерасчета с 09.01.2017 г. 

 

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Применительно к рассматриваемому спору начало течения срока исковой давности следует  исчислять с  момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права на перерасчет арендной платы, т.е. с момента вступления решения Хабаровского краевого суда об установлении кадастровой стоимости отличной от оспоренной истцом.

Согласно штемпелю на  решении Хабаровского краевого суда, оно вступило в законную силу 04.09.2021 г. 

Истец обращается с настоящим иском через систему  «Мой арбитр»  28.12.2021 г., т.е. в пределах срока исковой давности.  

Согласно п.1 ст. 1102 ГК, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суммы переплаты арендных платежей за указанный истцом период по смыслу ст. 1102 ГК являются неосновательным обогащением ответчика.       

При таких обстоятельствах требования истца законны, обоснованы и подлежат удовлетворению. 

При принятии иска к производству суда  истцу была предоставлена отсрочка уплаты  государственной пошлины. 

Ответчик, в силу положений ст. 333.37 НК, от уплаты государственной пошлины освобожден.    

   Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков от 09.01.2017 года № 20-11/2ЮЛ-2017 с 09.01.2017 исходя из кадастровой стоимости 2 053 944 рублей земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:13, кадастровой стоимости 9 036 384 руб. земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:16, с учетом применения кадастровой стоимости земельных участков с 04.01.2015.

Взыскать с Администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края в пользу ООО «Компания Ремсталь» в счет неосновательного обогащения - 4 632 853 руб. 97 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                           Е.А. Букина.