АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 декабря 2022 года

Дело №

А56-102745/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Маркина С.Ф. и Пряхиной Ю.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество-Авангард» ФИО1 (доверенность от 31.08.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити»  ФИО2 (доверенность от 10.01.2022), 

рассмотрев 24.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2022 по делу № А56-102745/2021,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Управляющая компания «Содружество-Авангард», адрес: 198261, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 114, корп. 3, лит. «А», пом. 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Сэтл Сити», адрес: 197342,                           Санкт-Петербург, Ушаковская 

<

...>, стр. 1, оф. 509Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), об обязании ответчика - застройщика многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, продолжить начатые в период действия гарантийных обязательств работы по гидроизоляции подземных автостоянок № 1, 2, 3 до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 14.08.2022 решение от 12.05.2022 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе и дополнении к ней Общество просит решение от 12.05.2022 и постановление от 14.08.2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению Общества, судебные акты приняты о правах собственников машино-мест, не привлеченных к участию в деле; здания автостоянок оформлены в общую долевую собственность ограниченного числа лиц, представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в связи с чем не могут являться общим имуществом многоквартирного дома; судом необоснованно отказано в проведении по делу судебной экспертизы для определения причин протечек; именно Компания отвечает перед собственниками зданий автостоянок за их надлежащее содержание и эксплуатацию.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, представитель Компании возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземными автостоянками № 1, 2, 3, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. «А», «Б», «В», «Д» (далее – многоквартирный дом), 12.05.2015 введен в эксплуатацию.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленным протоколом от 20.12.2015 № 01, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, в качестве которой избрана Компания.

В период с 2016 по 2021 годы специалистами Компании неоднократно фиксировались многочисленные следы протечек в подземных автостоянках № 1, 2, 3, которые отражались специалистами истца и ответчика в актах. Общество, признавая случаи протечек гарантийными, привлекало для их устранения ООО «Строй Лоджистик», в подтверждение чего Компанией представлены в дело акты освидетельствования выполненных работ за 2016 – 2021 годы.

Компания ссылается, что в частности: в акте от 14.10.2016 представителями Общества перечислены причины протечек - недостатки несущих конструкций по стенам и перекрытию, выявлены трещины в стенах и перекрытии автостоянок; в акте от 26.04.2017 зафиксированы многочисленные протечки и нарушения, допущенные при строительстве многоквартирного дома, в автостоянке № 1 предполагается нарушение гидроизоляционного слоя кровли автостоянок; в акте от 26.02.2019 были зафиксированы многочисленные протечки в подземных автостоянках № 1, 3, по периметру автостоянок № 1, 2, 3, нарушение отделки после протечек и их устранения; в акте от 11.12.2019 зафиксированы повторные следы протечек в автостоянке № 1 в местах проведения Обществом работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном акте от 11.12.2019; в акте от 26.02.2020 указаны повторные следы протечек в местах проведения Обществом работ по устранению протечек; в акте освидетельствования выполненных работ от 20.04.2020 отражено выполнение подрядной организацией работ по восстановлению локальной гидроизоляции подземной автостоянки, однако протечки не прекратились; в акте от 11.06.2020 зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения Обществом работ по устранению протечек в автостоянке № 3; в акте от 22.07.2020 зафиксированы многочисленные следы протечек в автостоянке № 2; в акте от 28.07.2020 отражены повторные следы протечек в местах проведения Обществом работ по устранению протечек; в акте от 06.08.2021 зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения Обществом работ по устранению протечек в автостоянках № 1, 2, 3, а также многочисленные новые следы протечек; в акте от 23.09.2020 вновь зафиксированы многочисленные новые следы протечек.

Компания, ссылаясь на наличие протечек в автостоянках № 1, 2, 3, которые ранее в 2020 году в период гарантийных обязательств уже выявлялись при осмотрах, в том числе повторно после их устранения, направила в адрес Общества претензию от 20.08.2021 с требованием устранить указанные недостатки.

Поскольку Общество оставило указанное требование без удовлетворения со ссылкой на истечение пятилетнего гарантийного срока, Компания обратилась в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции признал иск обоснованным по праву.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. Презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4838 по делу № А40-59571/2015).

В части 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ определено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела акты с зафиксированным в них протечками, в том числе с вновь возникающими в местах их устранения застройщиком, акты освидетельствования выполненных работ, в том числе составленные в 2021 году, установили, что многочисленные протечки подтверждают некачественное выполнение работ по гидроизоляции подземных автостоянок. Данный недостаток был выявлен в период гарантийного срока и до настоящего времени не устранен.

Доказательства, опровергающие связь между некачественным выполнением работ по гидроизоляции и возникновением множественных протечек в течение длительного периода, в материалы дела не представлены.

Судами учтено, что Общество в рамках гарантийных обязательств устраняло последствия протечек. Как усматривается из материалов дела, привлекая подрядчика для устранения протечек, Общество не ссылалось на то, что они возникли по иным причинам, не связанным с качеством работ по гидроизоляции. 

В связи с этим суд не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы, о проведении которой Общество не ходатайствовало.

При таких обстоятельствах суды, обоснованно приняв во внимание, что требование Компании направленно в защиту интересов собственников многоквартирного дома, правомерно обязали Общество продолжить работы по гидроизоляции подземных автостоянок № 1, 2, 3, начатые в период действия гарантийных обязательств до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.

Довод Общества об отсутствии у Компании права на обращение с данным иском основан на неправильном применении норм материального права. 

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, Компания, как управляющая организация, вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 5441).

Довод Общества об отсутствии у Компании полномочий на управление и эксплуатацию  подземным автостоянками, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами. Так, еще комиссией  Управления Федеральной антимонопольной службы  по Санкт-Петербургу (далее - Комиссия) при принятии решения от 29.12.2015 по результатам рассмотрения жалобы на действия организатора торгов, выразившиеся во включении в состав объекта конкурса, предметом которого является право заключения договора управления многоквартирным домом, подземных автостоянок, было установлено, что эти автостоянки относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Комиссия указала, что согласно пункту 4 проектной декларации застройщика – Общества «Жилой дом состоит из 10 разновысоких жилых секций со встроенными  помещениями общественного назначения и трех отдельно стоящих подземных автостоянок. В жилом комплексе запроектированы три отдельно стоящие подземные автостоянки. Автостоянки имеют эксплуатируемую  кровлю,  образующую  внутридворовую территорию, на которой размещены площадки для игр детей и отдыха взрослых»; данные подземные стоянки построены за счет средств участников долевого строительства многоквартирного дома.

Ссылка Общества на истечение срока исковой давности не принимается судом кассационной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов. В данном случае обращение в суд с иском было обусловлено наличием недостатков в работах по гидроизоляции автостоянок, возникших в период гарантийного срока.

Иные доводы Общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и не могут являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не подтверждают, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.

В рассматриваемом случае выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и соответствуют нормам материального и процессуального права, поэтому суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2022 по делу № А56-102745/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

С.Ф. Маркин

Ю.В. Пряхина