АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-5809/2021

23 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2024.

Полный текст постановления изготовлен 23.01.2024. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2023 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 

по делу № А31-5809/2021

по иску Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности и неустойки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

администрация Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

администрация Костромского муниципального района Костромской области 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

и   у с т а н о в и л : 

Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее – Комитет, уполномоченный орган) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – ООО «Стратегия», Общество) о взыскании 132 414 рублей 70 копеек задолженности за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 по договору аренды № 1 от 03.02.2017 и 7674 рублей 58 копеек пеней за период с 02.01.2019 по 30.09.2020.

Иск предъявлен на основании статей 309, 329, 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по спорному договору аренды.

Определением от 30.11.2021 с настоящим делом объединено дело № А31-5811/2021 по иску Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» о расторжении договора № 2 аренды земельного участка от 03.02.2017 и взыскании 356 316 рублей 51 копейки задолженности за период с 01.04.2019 по 30.09.2020, 44 196 рублей 51 копейки неустойки за период с 02.01.2019 по 30.09.2020.

Впоследствии Комитет отказался от требования о расторжении договора аренды на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Частичный отказ от иска принят судом.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (далее – Администрация поселения), администрацию Костромского муниципального района Костромской области. 

Арбитражный суд Костромской области решением от 14.03.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023, удовлетворил иск в полном объеме. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и отказать в удовлетворении иска. 

По мнению заявителя, суды пришли к неверным выводам о наличии оснований для взыскания арендной платы, поскольку со стороны Комитета и Администрации поселения имело место неисполнение договоров о комплексном развитии застроенной территории от 03.02.2017 № 1, 2. Кассатор настаивает, что Администрация поселения не внесла изменения в Правила землепользования и застройки Кузьмищенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области (далее – Правила землепользования) в части видов разрешенного использования «дома до трех этажей» и «территория общего пользования» в соответствии с проектами планировки территории, утвержденными Постановлениями от 17.01.2020 № 63, 64, что повлекло для Общества невозможность использования арендованных земельных участков. Администрация Костромского муниципального района Костромской области не предоставила ООО «Стратегия» кадастровые паспорта на земельные участки, что привело к затягиванию сроков исполнения договора комплексного освоения территории, и как следствие, к окончанию срока действия договора. В обоснование возражений кассатор ссылается на правовую позицию, изложенную в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, а также в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 89-КГ16-7. По мнению Общества, предоставленные для комплексного освоения земельные участки изначально не могли быть использованы по назначению в связи с отсутствием в Правилах землепользования таких видов разрешенного использования как «дома до трех этажей» и «территория общего пользования», а Постановления от 17.01.2020 № 63, 64 об утверждении проектов планировки территории не учитывали названного обстоятельства. Заявитель обращает внимание, что соответствующие изменения, которые позволили бы реализовать договор комплексного освоения территории, в Правила землепользования внесены третьим лицом 27.11.2020. Общество обращает внимание, что действие договора пришлось на время введения в Костромской области карантинных мероприятий, что также привело к невозможности использования земельных участков. Кассатор настаивает на применении при расчете неустойки Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждении дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Комитет в своем отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты в силе, кассационную жалобу Общества – без удовлетворения. Уполномоченный орган просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

До рассмотрения жалобы по существу от представителя Общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство мотивировано временной нетрудоспособностью представителя               ООО «Стратегия».

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. 

Отложение рассмотрения дела является не обязанностью, а правом суда, предоставленным законодательством для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Обстоятельства, на которые ссылается Общество в ходатайстве, не являются основанием для отложения судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы в рамках настоящего спора. 

Из материалов дела следует, что интересы Общества в суде первой инстанции представлял директор ФИО1, в том числе путем участия в судебных заседаниях, и ФИО2 как представитель, действующий на основании доверенности от 14.01.2022.

Настоящее ходатайство об отложении заявил представитель Общества, действующий на основании доверенности от 25.03.2023, который ранее в рассмотрении настоящего спора не участвовал.

Временная нетрудоспособность одного из представителей не свидетельствует о невозможности обеспечить явку в судебное заседание иного представителя либо директора Общества.

При этом заявитель не указал на необходимость представления им каких-либо дополнительных пояснений либо дополнений к жалобе, не высказал намерение на уточнение позиции.

Учитывая необходимость рассмотрения дел в разумный срок, соответствующий их правовой и фактической сложности, окружной суд не находит оснований для удовлетворения названного ходатайства.

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие участников процесса.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Стратегия» и Администрация Кузьмищенского сельского поселения заключили договоры от 03.02.2017 № 1 и № 2 о комплексном освоении территории, предметом которых являются земельные участки с кадастровыми номерами 44:07:060201:620 и 44:07:060201:621 соответственно, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства и строительства объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Администрация Кузьмищенского сельского поселения (арендодатель) и ООО «Стратегия» (арендатор) заключили договоры от 03.02.2017 № 1, 2 аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения территории.

Согласно пункту 2.1 договора № 1, установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по настоящему договору аренды земельного участка в сумме 271 000 рублей признается платой за первый месяц аренды, который арендатор обязуется внести в следующем порядке:

2.1.1 сумма задатка в размере 54 200 рублей, перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенного на момент заключения договора аренды земельного участка;

2.1.2 остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 216 800 рублей, должна быть внесена арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора аренды земельного участка.

Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, рассчитан в соответствии постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условия и сроки внесения арендной за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», и составляет 60 137 рублей 14 копеек за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона.

Согласно пункту 2.1 договора № 2, установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по договору аренды земельного участка в сумме 740 000 рублей признается платой за первый месяц аренды, который арендатор обязуется внести в следующем порядке:

2.1.1 сумма задатка в размере 148 000 рублей, перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенного на момент заключения договора аренды земельного участка;

2.1.2 остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 592 000 рублей, должна быть внесена арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора аренды земельного участка.

Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, рассчитан в соответствии Постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условия и сроки внесения арендной за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», и составляет 164 219 рублей 67 копеек за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона.

На основании пунктов 2.2 договоров, внесение арендной платы за пользование земельным участком (кроме первого арендного платежа) за последующие месяцы осуществляется равными долями ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала.

Арендная плата за использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, налоговых ставок земельного налога, коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, установленными нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) нормативными правовыми актами Костромской области, муниципальными правовыми актами (пункты 2.5 договоров).

Размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя не чаще одного раза в год в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до момента внесения изменений (пункты 2.6 договоров).

Срок действия договоров установлен с 03.02.2017 по 03.02.2022 (пункты 9.1 договоров).

Земельные участки переданы арендатору арендодателем по передаточным актам 03.02.2017.

Договоры аренды № 1 и № 2 зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 09.03.2017 № 44-07:060201:620-44/001/2017-2 и № 44-07:060201:62144/001/2017-2 соответственно.

Обществу по договору № 1 направлялось уведомление от 18.04.2019 № 2978-з об изменении размера арендной платы на 2019 год, которая составила 86 796 рублей, уведомление № 2721-з от 25.03.2020 об изменении размера арендной платы на 2020 год, которая составила 90 267 рублей 84 копейки.

В адрес Общества по договору № 2 направлялось уведомление № 2979-з от 18.04.2019 об изменении размера арендной платы на 2019 год, которая составила 237 041 рубль, уведомление № 2721/2-з от 25.03.2020 об изменении размера арендной платы на 2020 год, которая составила 246 522 рубля 64 копейки.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по договору № 1 за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 составила 132 414 рублей 70 копеек, по договору № 2 за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 – 356 316 рублей 51 копейку.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии от 03.11.2020 с требованием оплатить задолженность. Претензии оставлены ответчиком без исполнения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в Арбитражный суд Костромской области.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Волго-Вятского округа принял настоящее постановления с учетом следующего.

Согласно статьям 606 и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

На основании пунктов 1 статей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суды проверили расчет задолженности и пеней и признали его верным. Каких-либо аргументов об арифметической ошибочности данных расчетов в кассационной жалобе не приведено.

Доводы кассатора сводятся к тому, что использование земельных участков для реализации целей договоров о комплексном освоении территории было невозможно по причине отсутствия в Правилах землепользования таких видов разрешенного использования как «дома до трех этажей» и «территория общего пользования».

Согласно пункту 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное развитие территорий – совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В статье 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в т.ч. выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1). Подготовка такой является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7 части 3).

Как предусмотрено в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки.

В силу части 10.2 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории осуществляется в соответствии с таким решением без учета ранее утвержденной в отношении этой территории документации по планировке территории. В случае, если для реализации решения о комплексном развитии территории требуется внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, подготовка указанной документации по планировке территории осуществляется одновременно с подготовкой изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки. Утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения этих изменений в данные генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки. 

До введения в действие указанной правовой нормы законодательство не запрещало утверждение документации по планировке территории до утверждения необходимых изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, если такие изменения осуществляются в предусмотренном законом порядке (в том числе, с общественными обсуждениями, с исследованием представленных документов) и они направлены на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан (пункт 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), то есть в полной мере соответствуют цели комплексного освоения территории.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли во внимание, что решением по делу № А31-13798/2021 Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решения Комитета от 09.03.2021 в части отказа в утверждении новых проектов планировки и межевания территории с учетом действующих правил землепользования и застройки в отношении земельных участков.

Суд первой инстанции в рамках дела № А31-13798/2021 установил, что Управление Росреестра по Костромской области уведомлениями от 03.07.2020, 07.07.2020 сообщило Администрации об отказе проведении государственного кадастрового учета земельных участков в связи с тем, что в проекте межевания территории указан вид разрешенного использования согласно Правилам землепользования, в которых вид разрешенного использования «дома до трех этажей» и «территория общего пользования» отсутствует.

Собрание депутатов Костромского муниципального района Костромской области решением от 27.11.2020 № 79 утвердило изменения в Правила землепользования, утвержденные решением Совета депутатов Костромского муниципального района Костромской области от 28.12.2012 № 14-3 (в редакции решения Собрания депутатов от 25.01.2018 № 8), в частности в часть III «Градостроительные регламенты» включены виды разрешенного использования «дома до трех этажей» и «территория общего пользования».

При этом для зоны Ж-1 «Зона малоэтажной, индивидуальной жилой застройки» установлены предельные параметры: минимальный размер земельного участка – 0,08 гектара, максимальный размер земельного участка – 0,15 гектара.

Между тем, суд первой инстанции при рассмотрении дела № А31-13798/2021 пришел к выводу о том, что проекты планировки территории и подготовленные Обществом на их основании межевые планы включают земельные участки площадью от 0,06 гектара до 0,5 гектара, что не соответствует Правилам землепользования с учетом изменений, внесенных 27.11.2020, следовательно, Обществу обоснованно возвращены на доработку проекты планировки и межевания территории.

Документального обоснования препятствий в соблюдении ООО «Стратегия» Правил землепользования, действовавших в период составления документации по планировке территории и ее регистрации в установленном законом порядке, вопреки доводам кассатора, материалы дела не содержат.

Невозможность приведения документации по планировке территории в соответствии с требованиями Правил землепользования, действующих в конкретный период, Обществом не доказана.

Разработка в рамках комплексного освоения территории документации по ее планировке без соблюдения Правил землепользования является предпринимательским риском ответчика и не может служить основанием для освобождения его от исполнения договорных обязательств. 

Кроме того, Комитет взыскивает задолженность по арендной плате до 30.09.2020, то есть за период, предшествовавшей возникновению между сторонами спора относительно утвержденной документации по планировке территории.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств, что по вине уполномоченного органа было лишено возможности разработки планировочной документации в сроки, обозначенные в договоре. 

Поскольку Общество не представило доказательств объективной невозможности использования арендованных земельных участков, ссылка ООО «Стратегия» на судебную практику не принимается судом округа. 

Постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждении дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» не подлежит применению при рассмотрении настоящего спора, поскольку спорный период находится за рамками сроков действия названного постановления.

Возражения Общества, связанные с тем, что введение в Костромской области карантинных мероприятий привело к невозможности использования арендованных земельных участков и может служить основанием для освобождения ответчика от внесения арендных платежей, основано на неверном толковании закона.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили иск.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу № А31-5809/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов