АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-8919/2019

г. Тюмень

24 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Усковой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании убытков, встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей: 

от ИП ФИО1: ФИО3 по устной доверенности, личность удостоверена паспортом гражданина РФ, ФИО1, лично, по паспорту гражданина РФ,

от ИП ФИО2: ФИО4 по доверенности от 28.12.2018 года, личность удостоверена паспортом гражданина РФ, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, далее – ИП ФИО1, арендатор) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - ИП ФИО2, арендодатель) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 (далее - договор аренды), взыскании 2 905 242,00 руб. убытков, составляющих сумму затрат, понесенных на подготовку арендованного нежилого помещения для организации в нем детского образовательного центра, использование которого в указанных целях невозможно в связи с отсутствием в помещении второго эвакуационного пожарного выхода, а также сумму уплаченного ответчику обеспечительного платежа в размере 180 000,00 руб., 15 000,00 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы, 70 000,00 руб. издержек по оплате услуг представителя.

В порядке статьи 132 АПК РФ к производству суда принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ИП ФИО1 о взыскании 271 360,00 руб. задолженности по арендной плате и 41 233,91 руб. неустойки по договору аренды.

Исковые требования ИП ФИО1 со ссылкой на ст. 309, 393, 450, 612, 613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), мотивированы неисполнением ИП ФИО2 обязанности по договору, что лишило возможности арендатора использовать нежилое помещение для целей аренды.

В отзыве на первоначальный иск от 14.06.2019 ИП ФИО2 указывает, что ИП ФИО1 не доказан факт наличия недостатков имущества, препятствующих эксплуатации по целевому назначению. Считает, что у ИП ФИО2 отсутствует обязанность по организации второго эвакуационного выхода. Отметила, что ответчик присутствовала при осмотре помещения до заключения договора, подписала акт приема-передачи без замечаний с указанием на пригодность помещения для размещения детского образовательного центра.

Встречное исковое заявление ИП ФИО2 мотивировано наличием задолженности арендатора по арендной плате за ноябрь 2018 года, январь, май 2019 года в сумме 271 360 руб., пени в сумме 41 233,91 руб. со ссылками на ст.ст. 309,330,614 ГК РФ, поскольку арендатором не исполнена обязанность по уплате арендных платежей по договору от 06.09.2018 года. 

При этом, исключение из арендной планы стоимости установки второй двери договором не предусмотрено, согласие арендодателя на предоставление такой скидки было исходя из получения арендной платы за весь период действия договора. Поскольку арендатор не намерен продолжать арендные отношения, согласия на исключение расходов на установку двери арендодатель дать не мог. Считает, что противоправных действий арендодателя не установлено.

ИП ФИО1 25.06.2019 представлен отзыв, в котором арендатор ссылается на доказанность наличия недостатков предмета аренды и невозможность его эксплуатации в дальнейшем, а именно письмо ООО «Тюменьпожэкспертиза», а также подпункт 4.2.2. "СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (утв. Приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171).

24.06.2016 ИП ФИО1 представила отзыв на встречный иск (т.2 л.д. 77-81), в котором выразила свое несогласие с заявленными требованиями. Указывает, что задолженность по арендной плате отсутствует, в связи с чем, начисление процентов также незаконно. Арендная плата за май 2019 года не оплачивалась в связи с освобождением арендуемого помещения. Как пояснила ФИО1, условия об исключении из арендной платы стоимости установки второй двери согласованы с арендодателем.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019, в удовлетворении первоначального иска отказано, с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 500,00 руб. государственной пошлины. Встречный иск удовлетворен в полном объеме. С ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 взыскано 271 360,00 руб. задолженности, 41 233,91 руб. неустойки, 9 252,00 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.06.2020 решение от 12.08.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 с 23.10.2019 года прекращена деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Определением о принятии искового заявления к производству от 14.07.2020 года арбитражный суд, в соответствии с частью 2 статьи 226 АПК РФ, принял исковое заявление к производству.

С учетом постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.06.2020 ИП ФИО1 в письменной позиции (т.7л.д.3,65,136) указала, что ИП ФИО2 при заключении договора аренды были даны заверения ИП ФИО1 об устройстве эвакуационного выхода и организации мероприятий по его установке, которые подтверждаются протоколом осмотра доказательств от 06.06.2019 года, от 05.08.2019 года, перепиской сторон в почтовых мессенджерах, в следствие этого указывает на противоречивое поведение арендодателя, выразившееся в письме от 09.04.2019 года в адрес арендатора о том, что эвакуационный выход был организован ИП ФИО1 без согласия арендодателя и просьбе привести помещение в состояние до установки эвакуационной двери. При этом со ссылками на ст. 431.2 ГК РФ ИП ФИО1 указывает, что бездействия ИП ФИО2 по установке двери являются недостоверными заверениями арендатора, приводят к невозможности исполнения договора, что является основанием для расторжения договора в порядке п.2 ст. 450 ГК РФ и возмещении убытков.

ИП ФИО1 указывает, что арендодатель принял недостаточные меры для приведения нежилого помещения в соответствии с целью его использования по договору аренды, не передавал арендатору полномочия на обращение в государственные органы за узакониванием эвакуационного выхода; ИП ФИО2 не представлены доказательства по принятию самостоятельных мер по узакониванию эвакуационного выхода.

 ИП ФИО1 так же указывает, что исходя из переписки сторон с участием риэлторов, намерения сторон по договору аренды заключались в обязанности арендатора организовать входную группу за счет средств арендодателя, а арендодатель обязался узаконить вторую входную группу. Арендная плата за период ноябрь 2018 года, январь, май 2019 года уплате не подлежит, поскольку арендатор не мог пользоваться нежилым помещением в результате противоправных действий арендодателя.

 ИП ФИО1 в дополнениях от 22.10.2020 года вх. 132214 указала на противоречивость поведения ИП ФИО2 в ходе исполнения договора аренды и судебного разбирательства в судах различных инстанций, ходатайствовала о применении судом эстоппеля. 

ИП ФИО2 в письменных пояснениях (т.7л.д.24,87) возражала против первоначального иска, указала, что в проекте договора от 15.08.2018 года ИП ФИО1 сама предложила тот вариант договора, согласно которому именно она принимала на себя обязательства решить все вопросы по организации эвакуационного выхода самостоятельно и за свой счет, а ИП ФИО2 предлагалось оказать содействие по запросу и в части предоставления документов, при этом от ИП ФИО1 не поступало запросов, кроме предоставления доверенности на право голосования на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

ИП ФИО2 также указывает, что арендатор произвела дорогостоящий ремонт, зная, что неотделимые улучшения арендованного имущества, возмещению не подлежат вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия арендодателя на указанные улучшения согласно п.1.6, 6.2.12 договора аренды, следовательно, убытки возмещению не подлежат. Доводы ИП ФИО1 о невозможности пользоваться помещением без эвакуационного выхода неправомерны, поскольку согласно письму ООО «Тюменьпожэкспретизы» от 08.04.20019 года количество людей, находящихся в помещении во время пользования арендатором не соответствовало количеству людей, при котором нужен был второй выход.

Кроме того, ИП ФИО2 указала, что причиной предъявления требований о расторжении договора является утрата арендатором интереса к помещению из-за низкой рентабельности организованной предпринимательской деятельности и отказ в предоставлении земельного участка для прогулок детей, а не недостатки в арендуемом помещении.

ИП ФИО2 пояснила, что арендодателем выдана арендатору нотариальная доверенность с правом представления интересов собственника помещения в управляющей компании со сроком действия до февраля 2019 года, то есть, на достаточный срок, однако арендатор обратилась к собственникам помещений дома по истечении 6 месяцев и только с предложением о предоставлении в пользование части земельного участка для организации прогулок детей.

 Кроме того, согласно доводам письменных пояснений ИП ФИО2, арендатор, действуя разумно и осмотрительно, самостоятельно выбирая помещение для своей предпринимательской деятельности, должен был принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению; риск последствий ведения предпринимательской деятельности, в силу статьи 2 ГК РФ, относится на арендатора и в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не может являться основанием для взыскания с арендодателя убытков арендатора.

До принятия судом решения по делу ИП ФИО1 уточнила исковые требования (т.8.л.д.126, т.9вх.132214 от 23.10.2020), просила суд взыскать с ИП ФИО2 2 725 242,00 руб. убытков в виде стоимости затрат на ремонт и оборудование понесенных при выполнении подготовки нежилого помещения, взыскать с ИП ФИО2 сумму обеспечительного платежа по договору аренды от 06.09.2018 года в размере 180 000,00 руб., взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000,00 руб., расходы  на оплату досудебной экспертизы в размере 15 000,00 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 43 026,00 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 17 680,00 руб. Кроме того, заявлено требование считать расторгнутым договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 года, начиная с 06.05.2019 года.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненные требования ИП ФИО1

В судебном заседании 17.11.2020 года представитель истца по первоначальному иску поддержала исковые требования с учетом искового заявления и письменных пояснений по делу, возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик по первоначальному иску поддержала возражения на исковое заявление, поддержала доводы встречного искового заявления согласно встречному исковому заявлению, письменным пояснениям.

Заслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску, ответчика по первоначальному иску, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2.1 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Фактические обстоятельства дела установлены Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2019, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019, постановлением Арбитражного суда Западно – Сибирского округа от 30.06.2020 года и заключаются в следующем.

Согласно материалам дела 06.09.2018 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества, по которому арендодатель обязался передать истцу во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0216004:7489, общей площадью 298.1 м2.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендатор использует помещение для размещения детского образовательного центра.

Помещения переданы арендатору по передаточному акту 06.09.2018.

Пунктом 1.7 Договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации арендатором.

Согласно пункта 3 передаточного акта объект передан в состоянии пригодном для его эксплуатации по назначению, указанному в договоре аренды, претензии по переданным помещениям отсутствуют.

Срок аренды Помещения по настоящему договору составляет 7 лет. Размер арендной платы установлен пунктом 4.1. договора аренды и составил 625 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Согласно п.4.1.1.1 договора аренды за первые четыре месяца аренды Арендатору представляются арендные каникулы,  в связи с необходимостью переезда, установки оборудования, ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для целей использования согласно п.2.1 договора.

Стоимость аренды на время каникул устанавливается в следующем порядке: 

- за первые два месяца каникул (с 06 сентября 2018 года по 05 ноября 2018 года) стоимость арендной платы не взимается с Арендатора; 

- за последующие два месяца каникул (с 06 ноября 2018 года по 05 января 2019 года) стоимость арендной платы взимается в размере 75% от арендной платы и исчисляется из размера 600 руб. за 1 кв.м. 

Плата за коммунальные платежи взимается в полном объеме, включительно с даты подписания акта приема – передачи и передачи ключей.

Пунктом 4.1.1.2. договора по соглашению сторон арендная плата в период с 06.01.2019 по 05.07.2019 исчисляется из стоимости 600,00 руб. за 1 кв.м.

В порядке пункта 4.4 договора арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платёж в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора.

Пунктами 4.4.1. и 4.4.2 предусмотрено, что размер обеспечительного платежа определяется из расчёта 600,00 рублей за 1 кв.м. Обеспечительный платёж находится у арендодателя на протяжении всего срока действий настоящего договора без начисления процентов и возвращается арендатору в течении 10 банковских дней с момента предоставления арендатором письменного требования арендодателю о возврате денежных средств с указанием суммы и реквизитов получателя при условии отсутствия задолженности арендатора по настоящему договору.

Как отмечает истец по первоначальному иску, после получения помещения в аренду и начала его эксплуатации установлено, что переданное по договору помещение не соответствовало установленным пожарным нормам для размещения детского образовательного центра, в связи с отсутствием второго эвакуационного пожарного выхода.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что нежилое помещение было сдано с черновой отделкой и для его подготовки для использования в соответствии с целевым назначением, предусмотренным пунктом 2.1 договора, для размещения детского образовательного центра, арендатор затратила 2 725 242,00 руб., в том числе стоимость работ составила 1 853 134,00 руб. и стоимость материалов 872 108,00 руб., что подтверждено отчетом № 195/19 об оценке рыночной стоимости затрат экспертной организации ООО «Векор» от 30.04.2019.

Как следует из письма ООО УК «Аристократ», и сторонами не оспаривается, в ноябре 2018 арендатором организован второй эвакуационный выход из помещения в целях приведения помещения в соответствие с нормативными требованиями для целей его использования для детского образовательного центра.

Государственной жилищной инспекцией Тюменской области после проведения внеплановой проверки, 22.02.2019 в отношении УК «Аристократ» выдано предписание № ТО-15-14 «О принятии мер по приведению состояния общего имущества многоквартирного дома (демонтаж эвакуационного выхода в оконном проёме)».

После соответствующего обращения арендатора, ООО «Тюменьпожэкспертиза» в письме №17 от 08.04.2019, указало, что в соответствии со статьёй 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утверждённого федеральным законом №123-Ф3 от 22.07.2008, а также СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Требования к эвакуационным путям и эвакуационным выходам», утвержденного приказом МЧС России от 25.03.2009 № 171 для обеспечения пожарной безопасности находящихся в помещении по адресу ул. Самарская д.20, оф. 17 людей требуется не менее двух эвакуационных выходов, независимо от его функционального назначения.

10.04.2019 арендодатель, получив предписание ГЖИ ТО, обратилась к арендатору с письмом, в котором попросила арендатора о приведении помещения в первоначальное состояние за счет средств арендатора и выплате арендной платы в сумме 268 860,00 руб.

На обращение ИП ФИО1 Управление надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Тюменской области в письме от 25.06.2019 также сообщило со ссылкой на статью 32 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, Свод правил СП 1.13130.2009 о том, что требуемое количество эвакуационных выходов зависит от функционального назначения помещения; о том, что помещение в здании по адресу: ул. Самарская, д. 20, офис 17 в г. Тюмени принадлежит к классу функциональной пожарной опасности Ф.1.1, в связи с чем, для данного помещения требуется не менее двух эвакуационных выходов.

В целях досудебного урегулирования спора 30.04.2019 арендатор направила арендодателю претензию о заключении предусмотренного п.11.1 Договора соглашения о досрочном расторжении Договора и компенсации арендатору стоимости затрат на неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества.

В связи с невозможностью использования арендуемого помещения по целевому назначению было предложено арендодателю подписать акт приема-передачи арендуемого помещения.

06.05.2019 по утверждению арендатора, она освободила помещение. 08.05.2019 в адрес Арендодателя направлены почтой сопроводительное письмо, акты приема-передачи, подписанные ИП ФИО1, акт об освобождении помещения арендатором от 07.05.2019.

15.05.2019 в связи с отказом от подписания акта приема-передачи нежилого помещения, в адрес арендодателя было направлено Уведомление о расторжении договора и ключи от нежилого помещения.

В ответе от 16.05.2019 на претензию арендодатель указала на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, а также на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

06.05.2019 арендатор вручил представителю арендодателя письмо о возврате обеспечительного платежа в размере 180 000,00 руб. Денежные средства ИП ФИО1 по настоящее время не возвращены.

Ссылаясь на отсутствие удовлетворения претензии; на то, что 06.05.2019 представители ИП ФИО2 отказались от подписания акта приема-передачи помещения; на направление 08.05.2019 по почте в адрес арендодателя акта приема-передачи и акта об освобождении помещения арендатором от 07.05.2019; на направление арендодателю 15.05.2019 уведомления о расторжении договора и ключей от нежилого помещения, на заверения арендодателя об организации эвакуационного выхода, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на неоплату ИП ФИО1 задолженности по арендной плате за ноябрь 2018 года, январь и май 2019 года, ИП ФИО2 обратилась со встречным иском.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендодателем обязательства по передаче имущества во владение и пользование обусловливает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ при заключении договора граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом установлено, что между ИП ФИО1 и ООО «Фамилиа» заключен лицензионный договор с целью передачи ИП ФИО1 прав на использование системы авторских прав по организации детского центра с логотипом детского сада «Baby way» (т.3л.д.13). Согласно материалам дела в порядке п.2.1 договора аренды целевым использованием арендованного нежилого помещения является организация детского образовательного центра. Согласно письменной позиции арендатора ориентировочное количество человек детского центра может доходить до 15 человек.

Согласно части 2 статьи 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

 К нормативным документам по пожарной безопасности относятся национальные стандарты, своды правил и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.

Требования пожарной безопасности к аварийным выходам установлены статьей 89 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утверждённого Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ.

 В соответствии со статьей 89 Федерального закона N 123-ФЗ разработан Свод правил "СП 1.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (далее - СП 1.13130.2009), являющийся нормативным документом по пожарной безопасности, устанавливающим требования к эвакуационным путям и выходам из зданий, сооружений и строений. 

Пунктом 4.2.2 Свода правил Системы противопожарной защиты, эвакуационные пути и выходы 1.13130.2009 (далее - СП 1.13130.2009) предусмотрено, что не менее двух эвакуационных выходов должны иметь подвальные и цокольные этажи при площади более 300 кв. м или предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек, не менее двух эвакуационных выходов должны иметь помещения, предназначенные для одновременного пребывания более 10 человек (пункт 5.2.12).

Таким образом, с учетом изложенных нормативных актов наличие дополнительного – эвакуационного выхода в нежилом помещении, переданном ИП ФИО1 в аренду, является обязательным в силу закона. В данном случае довод ИП ФИО2 со ссылкой на письмо ООО «Тюменьпожэкспертизы» от 08.04.20019 года судом не принимается, поскольку основан на неверном толковании норм права. 

При этом, согласно положениям договора аренды и передаточному акту от 06.09.2018 помещение на момент заключения договора аренды и передачи его по акту приема-передачи не имело второго эвакуационного выхода, следовательно, в силу своего конструктивного состояния оно не может быть признано соответствующим той цели его использования, для которой оно передано в аренду - для организации в нем детского образовательного центра.

Согласно положениям п.4.1.1.1, раздела 6 договора аренды арендатор вправе производить ремонт, переоборудование, арендуемого помещения, производить реконструкцию помещения с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды арендодатель обязан оказывать содействие, а также предоставлять арендатору все документы, необходимые для реализации им своих прав и обязанностей по договору.

Исходя из положений договора аренды, фактически арендодатель перевозложил свою обязанность по обеспечению соответствия объекта аренды его целевому назначению на арендатора, а последний добровольно принял на себя обязательство по приведению нежилого помещения в состояние в соответствии с назначением, предусмотренным договором аренды. Указанное обстоятельство не противоречит действующему законодательству. Данный вывод согласуется позицией Арбитражного суда Западно – Сибирского округа, изложенной в Постановлении от 30.06.2020 года. 

При этом, в материалы дела ИП ФИО1 представлена переписка с ИП ФИО2, подтвержденная протоколом осмотра доказательств от 06.06.2019года, 05.08.2019 года (т.3л.д.43, т.2л.д.83,88, 90, 95), заверенных нотариусом, согласно которой, письмом от 09.10.2018 года ИП ФИО1, направленным на электронную почту ИП ФИО2, описывает произведенные работы в помещении, состояние объекта, направляет проект договора на установку второй входной группы на сумму 91 480,00 руб. 

Судом установлено, что в переписке сторон в мессенджерах, а также по электронной почте ИП ФИО1 неоднократно поднимался вопрос о необходимости организации и узаконивания эвакуационного выхода.

В сообщении от 11.10.2018 года, направленном посредством мессенджера WatsApp, ФИО2 дает согласие на вычет из арендной платы арендатора стоимости двери, установленной в качестве эвакуационного выхода.

Так же в сообщении от 05.01.2019 года, ФИО2 указала, что не может предоставить скидку ИП ФИО1 на арендную плату в текущем месяце, при этом предложив уплатить 30% от стоимости аренды в феврале, предупредила о намерении узаконивания эвакуационного выхода, расходы по узакониванию ИП ФИО2 обязалась взять на себя. 

Данную позицию ИП ФИО2 суд расценивает в качестве намерения принять на себя расходы по оплате эвакуационного выхода и узакониванию двери.

При этом, сторонами представлен скриншот переписки арендатора и сотрудника риэлторского агентства ООО «Главная улица», проект договора, рассматриваемый сторонами при заключении договора аренды с участием риэлторов, согласно которому стороны рассматривали вариант заключения договора на условии строительством арендатором эвакуационного выхода и за его счет при содействии арендодателем, узаконивании последним проведенной реконструкции.

Между тем, договор аренды в указанной редакции сторонами заключен не был, рассматривался до заключения договора аренды и не подменяет собой последующие намерения сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при исполнении договора аренды действительная воля сторон была направлена на условие, при котором строительство эвакуационного выхода осуществляется арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода.

Согласно, представленным в материалы дела договору подряда № 1-446 от 03.10.2018 года, квитанции, в ноябре 2018 года ИП ФИО1 выполнила обязательства по строительству второго эвакуационного выхода (т.3л.д.5-12).

При этом статьями 25 и 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.09.2018 года во время заключения спорного договора аренды, (далее – ЖК РФ) устанавливался порядок переустройства или перепланировка жилого помещения.

Редакцией Жилищного Кодекса Российской Федерации № 72 от 27.12.2018 года установлен порядок переустройства и перепланировки как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном доме.

 Согласно ст.25 ЖК РФ в редакции от 27.12.2018 года переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170,  перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Исходя из изложенного, устройство второго эвакуационного выхода, произведенного ИП ФИО1, является перепланировкой помещения, что соответствует работам арендатора по приведению помещения в состояние, пригодное для использования в целях аренды согласно п.4.1.1.1 договора аренды.

Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляют в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 26 ЖК РФ).

Кроме того, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда, и если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Как установлено судом, выше воля сторон при заключении договора аренды состоит в строительстве эвакуационного выхода силами арендатором при возмещении затрат арендодателем и узаконивании арендодателем построенного эвакуационного выхода.

ИП ФИО2, возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, ссылается на принятие ИП ФИО1 самостоятельных действий по узакониванию пожарного выхода, что подтверждается, по мнению ИП ФИО2, обращением ИП ФИО1 к юристу об узаконивании двери (т.7.л.д.131,т.3л.д.53), директору УК «Аристократ» (управляющей компании), а также получением от ИП ФИО2 доверенности, круг полномочий которой был обозначен самой ИП ФИО1

Согласно представленной в материалы дела переписке сторон, ИП ФИО1 обратилась к  ИП ФИО2 о предоставлении доверенности с указанием на право голосования на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, данный факт сторонами не оспаривается (т.7л.д.26, 32-36). Судом установлено, что доверенность от 12.10.2018 года была выдана ИП ФИО1

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 20 по улице Самарская в форме очно – заочного голосования (т.2л.д.118), протоколу счетной комиссии от 04.04.2019 года (т.3л.д.47) на общем собрании собственников рассматривался вопрос о предоставлении части земельного участка в пользование частного детского сада «Baby way» для прогулок детей, по указанному вопросу заявителю было отказано.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что доверенность от 12.10.2018 года была выдана ИП ФИО1 с целью участия в общем собрании собственников по вопросу оформления земельного участка для детского сада. Данный факт так же установлен Постановлением Арбитражного суда Западно – Сибирского округа от 30.06.2020 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что полномочий на представление интересов арендодателя - собственника помещения в органах местного самоуправления, в суде (в целях последующего узаконивания установки второго выхода из нежилого помещения), представленная в дело, доверенность не содержит. 

В нарушение ст. 65, 78 АПК РФ доказательства принятия ИП ФИО2 иных действий по узакониванию эвакуационного выхода суду так же не представлены. Доводы ИП ФИО2 о необходимости принятия ИП ФИО1 самостоятельных действий по получению проектной документации, по запросу ИП ФИО1 на получение полномочий в выданной доверенности судом не принимаются, поскольку при установленных обстоятельствах, свидетельствующих о заверениях ИП ФИО2 о принятии на себя обязательств по узакониванию эвакуационного выхода, ИП ФИО1 не обязана была совершать этих действий.

09.04.2019 года ИП ФИО2, в соответствии с предписанием Госжилинспекции от 22.03.2019 года, обратилась к арендатору с письмом, в котором просила привести помещение в первоначальное состояние за счет средств арендатора, а также уплатить арендную плату в сумме 268 860 руб.

Таким образом, данными действиями ИП ФИО2 фактически исключила возможность использования арендатором помещения в тех целях, для которых оно было предоставлено в аренду, поскольку его использования без строительства эвакуационного выхода противоречит действующему законодательству.

В соответствии с п. 1,2, 4 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

Согласно п. 34 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ).

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 в соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом обстоятельств дела, оценив доводы сторон в порядке ст. 65, 71 78 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что предоставленные ИП ФИО2 заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения в рамках ст. 431.2 ГК РФ, арендодателем исполнены не были, в результате чего, в отношении ИП ФИО2 наступают последствия, предусмотренные п.431.2 ГК РФ, ст. 328 ГК РФ.

В соответствии ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 допущено существенное нарушение условий договора аренды, что является основанием для расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ.

Согласно п.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Согласно материалам дела ИП ФИО1 освободила  нежилое помещение 06.05.2019 года. Данный факт сторонами не оспаривается.

На основании изложенного суд считает требования истца о признании расторгнутым договора аренды  с 06.05.2019 года законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ИП ФИО1 заявлено требование о возврате обеспечительного платежа в размере 180 000,00 руб.

С учетом положений п. 4.4.1. и 4.4.2 договора аренды предусмотрено, что размер обеспечительного платежа определяется из расчёта 600 рублей за 1 кв.м. и составляет 180 000, 00 руб. Обеспечительный платёж находится у арендодателя на протяжении всего срока действий настоящего договора без начисления процентов и возвращается арендатору в течение 10 банковских дней с момента предоставления арендатором письменного требования арендодателю о возврате денежных средств с указанием суммы и реквизитов получателя при условии отсутствия задолженности арендатора по настоящему договору.

Письмом от 06.05.2019 года ИП ФИО1 обратилась к ИП ФИО2 о возврате обеспечительного платежа (т.2.л.д.72).

В соответствии со ст. 329 АПК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая, что суд признает договор расторгнутым с 06.05.2019 года, обеспечительный платеж подлежит возврату ИП ФИО1 в размере 180 000,00 руб.

Таким образом, требования ИП ФИО1 о возврате обеспечительного платежа в размере 180 000,00 руб. являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика 2 725 242,00 руб. убытков в виде стоимости затрат на ремонт и оборудование понесенных при выполнении подготовки нежилого помещения.

Как указано судом выше, в порядке ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений,

С учетом изложенного, затраты ИП ФИО1 на ремонт и оборудование помещения суд расценивает в качестве понесенных стороной убытков в понятии ст. 431.2 ГК РФ. Таким образом, довод ИП ФИО2 о том, что указанные затраты являются неотделимыми улучшениями и возврату арендатору не подлежат, судом не принимаются как основанные на неверном толковании норм права и обстоятельств дела.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков  в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. 15 ГК РФ, ст. 65 АПК РФ для взыскания убытков необходима доказанность в совокупности следующих обстоятельств: факта наступления вреда, наличия причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, размера причиненного вреда и вины причинителя вреда.

Для удовлетворения требований о возмещении убытков необходима вся вышеперечисленная совокупность условий, при которых наступает ответственность причинителя вреда. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в иске.

Недостоверные заверения ИП ФИО2 при исполнении условий договора аренды материалами дела установлено.

Исходя из изложенного, у ИП ФИО1 возникло требование по взысканию убытков.

Размер убытков ИП ФИО1 по договору аренды в сумме 2 726 242,00 руб. подтверждается представленным в материалы дела отчетом № 195/19 об оценке объекта оценки от 30.04.2019 года, согласно которому рыночная стоимость работ, материалов и оборудования составила 2 726 242,00 руб. (т.1л.д.6-123).

На основании изложенного, учитывая, что стороны отказались от проведения судебной экспертизы стоимости ремонта и работ, неоднократно предлагаемой судом, суд считает доказанным размер убытков, понесенных истцом, в сумме 2 726 242, 00 руб.

Между тем, суд указывает не следующее.

В соответствии с п.1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. 

Как уже отмечено судом, при рассмотрении проекта договора аренды, в том числе, с участием риэлторского агентства, при принятии помещения арендатор произвел его осмотр на предмет использования в соответствии с его целевым назначением и обладал информацией о фактическом отсутствии эвакуационного выхода.

Так же ИП ФИО1 присутствовала на осмотре имущества до заключения договора, подписала акт-приема передачи имущества без замечаний.

При этом арендатор, как профессиональный участник рынка детских образовательных услуг, обладатель соответствующей лицензии, не мог не знать о наличии нормативных требований к состоянию помещения и при добросовестном выполнении своих обязанностей и соблюдении гражданских прав как субъекта предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 действовала на свой страх и риск при заключении договора аренды. Следовательно, обязана нести риск наступления последствия своих действий либо бездействий, допущенных при заключении договора аренды.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО1 так же допущена вина при заключении договора аренды, следовательно, возникает обязанность нести последствия допущенного поведения.

Таким образом, суд считает необходимым уменьшить сумму убытков, подлежащую возмещению ИП ФИО5 в два раза, а именно, считает возможным удовлетворить требования ИП ФИО1 о взыскании убытков в размере 1 363 121,00 руб.

ИП ФИО1 просит взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 70 000,00  руб., расходы по возмещению стоимости проведенной оценки в размере 15 000 руб.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в суде. 

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1,2 ст. 110 АПК РФ расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, продолжительность рассмотрения и сложность дела. 

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 г. № 121, истец, требующий возмещения судебных расходов, обязан доказать размер данных расходов и факт их выплаты, а ответчик вправе доказывать их чрезмерность.

В обоснование несения судебных расходов на оплату услуг представителя и оценки истец представил в материалы судебного дела договор об оказания консультационно- правовых услуг, квитанции, договор-счет, акт сдачи-приемки услуг, дополнительное соглашение № 1 к договору (т.1,т.2.т.6), платежные поручения квитанции, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 30.03.2019 года.

Таким образом, суд считает доказанным факт несения истцом судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 70 000, руб. и расходов на проведение оценки в сумме 15 000,00 руб.

Доводов о чрезмерности заявленных к взысканию судебных расходов на оплату услуг представителя ответчиком не заявлено, доказательств их чрезмерности в суд не представлено.

На основании изложенного требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя и проведенную оценку подлежат удовлетворению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 37 170,00 руб. расходов на оплату услуг представителя, 7 965,00 руб. на оплату расходов по возмещению стоимости на производство досудебной экспертизы.

Исследуя требования встречного иска о взыскании задолженности по арендной плате в размере 271 360 руб. за ноябрь 2018 года, январь и май 2019 года по договору аренды от 06.09.2018, судом установлено следующее.

В статьях 606 и 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды. 

Как отмечено ранее, имущество передано арендатору по акту приёма-передачи 06.09.2018.

Поскольку истцом доказано возникновение, частичное погашение и текущий размер задолженности, соответствующий условиям договора, на основании изложенного, учитывая, что факт передачи имущества в аренду подтвержден, доказательства оплаты задолженности ответчиком по договору не представлены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды №6 от 18.12.2017 за январь2018 года, февраль 2019 года и май 2019 года являются обоснованными.

Межу тем, с учетом расторжения договора аренды с 06.05.2019 года суд пересчитывает размер подлежащих уплате арендных платежей в период до 06.05.2019 года.

С ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 надлежит взыскать 127 118,06 руб. задолженности по арендной плате за период ноябрь 2018 года, январь 2019 и с 01.05.2019 по 06.05.2019 года.

При этом доводы арендатора об отсутствии задолженности за спорный период со ссылкой на п.1 ст. 406 ГК РФ  с указанием на противоправные действия арендодателя  и невозможность пользоваться имуществом в результате этих действий, судом не принимаются, поскольку материалами дела подтверждено пользование арендатором помещением в период с 01 декабря 2018 года до мая 2019 года, представлена переписка сторон о том, что детский сад посещают дети, представлены отзывы родителей, арендатор обязан оплатить фактическое пользование имуществом в силу закона.

Истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании неустойки в виде в размере 41 233,91 руб. за период с 06.11.2018 по 31.05.2019 года. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, правовым основанием для взыскания определённой договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Стороны предусмотрели, что арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором ежемесячно вперёд до 6 числа оплачиваемого месяца (п.4.2 договора). За просрочку перечисления арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,2 % не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки (п.7.2. договора).

 Проверив расчет неустойки по договору аренды, суд пересчитывает размер неустойки, подлежащей взысканию за период с 06.11.2018 года по 06.05.2019 года.

Согласно материалам дела о снижении неустойки, применительно к норме ст. 333 ГК РФ арендатором не заявлено, оснований для снижения судом неустойки не установлено.

Таким образом, встречные исковые требования о взыскании неустойки за период с 06.11.2018 года по 06.50.2019 года подлежат удовлетворению с учетом положений п.1 ст. 404 ГК РФ в размере 27 665, 91 руб.

На основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

ИП ФИО1 при обращении в суд была уплачена государственная пошлина по чеку-ордеру  от 21.05.2019 в размере 36 626,00 руб. (т.1, л.д.11), платёжным поручением от 07.06.2019 № 40 в размере 6 400,00 руб. (т.2, л.д.79), всего 43 026,00 руб.

С учётом уточнения иска, надлежащий размер государственной пошлины по заявленным имущественному и неимущественному требованиям составляет 43 526,00 руб.

С учетом частичного удовлетворения первоначальных исковых требований с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 28 426,00 руб.

При этом, поскольку при первоначальном обращении в арбитражный суд ИП ФИО1 была недоплачена государственная пошлина в размере 500,00 руб., указанная сумма так же относится на ответчика по первоначальным исковым требованиям.

С учетом государственной пошлины за рассмотрение спора в вышестоящей инстанции с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 уплате подлежит государственная пошлина в размере 31 926,00 руб.

ИП ФИО2, при обращении в суд со встречным иском была оплачена госпошлина в размере 9 252,00 руб. по чеку-ордеру от 03.06.2019 №50 (т.2, л.д.4). С учетом частичного удовлетворения исковых требований с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 681, 00 руб.

С учетом частичного удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований в порядке ст. 170 АПК РФ суд считает возможным произвести зачет первоначальных и встречных исковых требований.

В результате произведенного зачета с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию задолженность в размере 1 460 317,03 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 пользу ФИО1 1 362 621,00 руб. в счет возмещения убытков, 180 000,00 руб. обеспечительный платеж, 37 170,00 руб. расходов по оплате услуг представителя, 7 965,00 руб. расходов на производство досудебной экспертизы, 31 926,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

Признать договор аренды недвижимого имущества от 06.09.2018 расторгнутым с 06.05.2019.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 127 118,06 руб. задолженности, 27 665,91 руб. неустойки, 4 581,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Произвести зачет первоначальных и встречных исковых требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 пользу ФИО1 1 460 317,03 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

 

Судья                                                                                                                     М.В. Голощапов