АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А27- 17123/2016

город  Кемерово

06 ноября 2018 года

Дата оглашения резолютивной части решения: 30 октября 2018 года

Дата изготовления судебного акта в полном объёме: 06 ноября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Филатова А.А.

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, помощником судьи Бызовой А. В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 8 760 101 руб. 70 коп.,

при участии: 

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 10.03.2017, паспорт);

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 18.08.2016 № 465, паспорт),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 10 403 278 руб. неосновательного обогащения, в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период действия договора аренды от 30.07.2007 № 21-ДА.

Ответчик иск оспорил, полагая, что у истца отсутствует право на возмещение расходов по капитальному ремонту спорного имущества, в связи с отсутствием зависимости цены продажи объекта с его рыночной стоимостью, обязанности арендатора за свой счёт производить капитальный ремонт арендуемого помещения, пропуском срока исковой давности.

По ходатайству истца судом назначена экспертиза по определению характера работ и оценке стоимости неотделимых улучшений, проведение которой поручено экспертам Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО3 и ФИО4 (650000, 

<

...>). 

Экспертным учреждением 17.03.2017 представлено заключение эксперта от 16.03.2017 № 4-6/39, согласно которому стоимость неотделимых улучшений здания кинотеатра «Победа», расположенного по адресу: 

<

...>, на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2013 составляет 8 760 101 руб. 70 коп.

В тексте экспертного заключения, при исследовании и ответе на второй вопрос, поставленный на разрешение эксперта, имеется ссылка на договор купли-продажи от 28.08.2008, в то время как вопрос был поставлен относительно договора купли-продажи от  28.08.2013.

Для дачи пояснений по представленному экспертному заключению вызван эксперт ФИО5

В судебном заседании 06.04.2017 пояснениями эксперта ФИО5 и письмом об исправлении описки на страницах № 4, 42 и 61 заключения от 16.03.2017 № 4-6/39 вышеуказанные противоречия устранены.

При  рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера требований до 8 760 101 руб. 70 коп. неосновательного обогащения.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Решением суда от 07.04.2017, оставленным в силе постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  от 21.11.2017 по делу № А27-17123/2016 решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.04.2017, и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. 

При новом рассмотрении дела, определением суда от 27.02.2018 назначена судебная экспертиза по определению соотношения стоимости неотделимых улучшений в нежилом здании к рыночной стоимости спорного имущества на дату его приватизации.

Проведение экспертизы поручено эксперту Союза «кузбасская торгово-промышленная палата», город Кемерово.

Экспертным учреждением 18.07.2018 представлено заключение эксперта от 13.06.2018 № 4/355.

Из заключения эксперта (листы дела 96-104 том 6) следует, что стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, при определении цены продажи здания, при составлении отчёта № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества, не исключалась.

На момент приватизации объекта, стоимость неотделимых улучшений составляет 27% от рыночной стоимости объекта.

По ходатайству ответчика, определением суда от 10.07.2018 вызван эксперт в судебное заседание для дачи разъяснений, по ответу на поставленный судом вопрос относительно определения соотношения стоимости неотделимых улучшений.

В экспертном заключении содержится информация о процентном соотношении элементов здания по отношению ко всему зданию, которые были затронуты улучшениями, но не дан ответ на поставленный в определении вопрос о процентном соотношении стоимости улучшений по отношению к стоимости здания.  

 С учётом пояснений эксперта ФИО3, в судебном заседании 13.07.2018, по ходатайству ответчика судом назначена дополнительная судебная экспертиза по определению характера работ и оценке стоимости неотделимых улучшений.

Проведение экспертизы поручено эксперту Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата», город Кемерово ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос:

- дополнить ответ на первый поставленный на разрешение эксперта определением суда от 27.02.2018 вопрос, а именно: «Определить соотношение стоимости произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества», указав характер работ и стоимость неотделимых улучшений, процентное соотношение улучшений по отношению к стоимости здания.

Экспертным учреждением 03.09.2018 представлено заключение эксперта от 03.09.2018 № 1942/ДО (листы дела листы дела 4-45 том 7).

Из экспертного заключения следует, что всего неотделимых улучшений было выполнено в процентном соотношении 34,3% к общей стоимости имущества, на сумму 2 088 201 руб. (процентное соотношение и стоимость неотделимых улучшений по каждому конструктивному элементу приведены в таблице (листы дела 25-26 том 7).

Спор рассматривается по существу.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании и письменных документов следует, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ленинск-Кузнецкий (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий (арендатор) 30.03.2007 заключен договор № 21-ДА аренды объекта муниципального нежилого фонда: нежилого здания общей площадью 1566,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.2.9 договора, в редакции протокола разногласий, арендодатель даёт согласие на производство арендатором любых неотделимых улучшений, направленных на повышение потребительских свойств объекта, включая реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование и др., при условии сохранения возможности использования объекта, в соответствие с целевым назначением.

Арендатор имеет право, после прекращения договора (при расторжении по решению суда по требованию арендодателя) на возмещение стоимости этих улучшений (листы дела 17-25 том 1).

По договору от 28.08.2013 № 298 купли продажи Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (продавец) продал победителю открытого аукциона по продаже объекта приватизации обществу с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» в собственность нежилое здание, двух этажное (подземных этажей 1), являющегося объектом культурного наследия, общей площадью 1761,6 кв. м., обременённое арендой в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» по договору аренды от 30.03.2007 № 21-ДА с 11.05.2007 на срок 25 лет, расположенное по адресу: 

<

...> (листы дела 26-29 том 1).

Цена объекта согласована сторонами в размере 30 000 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 28.08.2013 № 298, прекращён договор аренды от 30.03.2007 № 21-ДА, и, в силу пункта 2.2.9 договора аренды и статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведённых в период действия договора аренды, истец заявил настоящий иск. 

Согласно части 2 статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Факт передачи имущества арендатору в арендное пользование, владения арендатором имуществом на условия договора аренды в спорный период времени, проведения арендатором неотделимых улучшений сторонами не оспорен.

Исходя из положений пункту 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата может быть установлена, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствие со статьёй 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Таким образом, исходя из условий договора аренды (пункт 2.2.9) и требований выше указанных норм права, арендатор вправе требовать:

- возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, в виде проведения зачёта, в счёт арендной платы, либо уменьшения арендной платы, в период действия договора, сразу после проведения работ по улучшению имущества;

- после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, доказав, что арендодатель неосновательно обогатился за счёт улучшения арендуемого имущества.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по данному требованию.

По мнению ответчика, начало срок исковой давности, в настоящем случае, необходимо исчислять с момента передачи в муниципальную собственность спорных неотделимых улучшений, в виде окончания работ и приёмки их в эксплуатацию.

Возражая против заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, истец полагает, что начало срока исковой давности по спорным отношениям необходимо исчислять с момента расторжения договора аренды, после чего у арендатора возникает право возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (часть 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации) 

В данном случае, судом рассматривается иск о возмещении стоимости неотделимых улучшений, в виде неосновательного обогащения на стороне арендодателя и продавца спорного имущества, на основании части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С момента прекращения договора аренды, посредством заключения договора купли-продажи спорного объекта, срок исковой давности не истёк.

Исходя из представленных документов: выписка из постановления Администрации города Ленинск-Кузнецкий от 13.09.2007 № 1169 (лист дела 111 том 1), соглашение от 25.12.2007 об изменении договора аренды (лист дела 110 том 1), решение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ленинск-Кузнецкий от 24.12.2007 № 1085 (лист дела 113 том 1), арендатору в период проведения ремонтных работ предоставлялось снижение размера арендной платы.

На основании отчёта от 11.04.2013 № 1115/ГК/Р, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Экспресс-оценка», рыночная стоимость спорного имущества на дату продажи составляла 6 088 049 руб.

Данный отчёт сторонами не оспорен.

Заседанием комиссии по выработке рекомендации об условиях приватизации объектов муниципальной собственности, оформленного протоколом от 14.06.2013 № 5, рекомендовано установление начальной цены объекта муниципальной собственности – являющегося объектом культурного наследия здания общей площадью 1761,6 кв. м., обременённое арендой в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» по договору аренды от 30.03.2007 № 21-ДА с 11.05.2007 на срок 25 лет, расположенное по адресу: 

<

...>, в размере 30 000 000 руб. (лист дела 94 том 3).

Постановлением Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа от 18.06.2013 № 973 начальная цена спорного здания, как объекта культурного наследия, установлена в размере 30 000 000 руб. (лист дела 93 том 3).

Цена спорного объекта, при приватизации, определена как объекта культурного наследия.

Из заключений эксперта 18.07.2018 13.06.2018 № 4/355 (листы дела 96-104 том 6) и от 03.09.2018 № 1942/ДО (листы дела листы дела 4-45 том 7) следует, что стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, при определении цены продажи здания, при составлении отчёта № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества, не исключалась, всего неотделимых улучшений было выполнено в процентном соотношении 34,3% к общей стоимости имущества, на сумму 2 088 201 руб. (процентное соотношение и стоимость неотделимых улучшений по каждому конструктивному элементу приведены в таблице (листы дела 25-26 том 7).

Исходя из вышеуказанного пункта 2.2.9 договора аренды от 30.03.2007 № 21-ДА, статей 623, 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости неотделимых без вреда для имущества улучшений.

Возражения ответчика по существу экспертизы (листы дела 57-58 том 7), в которых ответчик оспаривает расчёты эксперта, при определении удельного веса неотделимых улучшений в процентном соотношении по каждому конструктивному элементу к общей стоимости имущества, не приняты судом во внимание. 

Экспертиза проведена экспертным учреждением в установленном порядке, ответчиком не представлено надлежащее обоснование наличия какого-либо порока в проведении экспертных исследований, либо норм процессуального права.

У суда отсутствуют основания для критической оценки информации, содержащейся в данных экспертных заключениях,  и не принятия их в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно статьям 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

Истец доказал законность части заявленных требований.

Иск подлежит удовлетворению в части. 

Государственная пошлина и судебные расходы, в связи с проведением экспертиз, относиться на сторон, пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 2 088 201 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 74 011 руб. судебных расходов, в виде оплаты услуг эксперта, в доход федерального бюджета 53 162 руб. государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 16 924 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Решение в месячный срок со дня его принятия  может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

           Судья                                                                                          А. А. Филатов