АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-22496/2017

г. Новосибирск

06  ноября   2018 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена  29  октября  2018 года 

В полном  объеме   решение изготовлено   06  ноября        2018 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску   закрытого акционерного общества "ФИНИСТ" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск,

к Мэрии города Новосибирска (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании 2 578 659 руб. 83 коп. неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО1 (доверенность №7 от 10.01.2018, паспорт); 

от ответчика: ФИО2 (доверенность №01/40/07476 от 28.12.2017, паспорт).

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество "ФИНИСТ"    (далее по тексту – Истец, ЗАО «Финист» )  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным  в  порядке  статьи 49 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской  Федерации (далее – АПК  РФ) к  Мэрии города Новосибирска   (далее по  тексту – Ответчик, Мэрия) о  взыскании    неосновательного  обогащения  2 102 593 руб.  40  коп.,  возникшего  на   стороне  Ответчика  в  результате    содержания    Истцом   общего   имущества  в    административном  здании,  принадлежащем  Истцу  и   Ответчику. 

Ответчик   исковые  требования  не  признал  по  основаниям, изложенным  в  отзыве,  ссылаясь  на    отнесение    Истцом   всех  своих  затрат   на     содержание      общего  имущества    административного здания;  несогласие  с   затратами   Истца, которые  являются  завышенными;  необоснованный  состав  затрат  (расходов)  на  содержание  общего  имущества здания;  не  подтверждение документально  Истцом   суммы  неосновательного  обогащения. 

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует  из  материалов  дела, административным зданием по ул. Ватутина, 17/1 в г. Новосибирске (далее - административное здание) владеют два собственника: ЗАО «Финист» (2390,3 кв.м.) и Мэрия города Новосибирска (1915 кв.м).

В силу п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ПС РФ, в состав общего имущества административного здания включаются;

1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, Мэрия является участником общей долевой собственности на общее имущество административного здания в силу ст. 289 ГК РФ.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В нарушение указанной нормы, Мэрия г. Новосибирска не участвует в расходах по содержанию и сохранению общего имущества, что послужило основанием для обращения с настоящим иском.

В то же время указанные расходы несет истец ЗАО «Финист»,    что  подтверждается  следующими   доводами.

 

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Под сетью инженерно-технического обеспечения в соответствии с Законом № 384-ФЗ понимается совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений.

Электроснабжение,  теплоснабжение,  водоснабжение  и  водоотведение  помещений  здания осуществляется посредством инженерных сетей административного здания, в результате чего организация   ответчика   получает   имущественное   благо   в   виде   возможности   потребления ответствующих ресурсов.

Конкретизация состава общего имущества в части сетей инженерно -технического обеспечения произведена в договорах энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и определяется границей балансовой принадлежности сетей.

ЗАО «Финист» заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями - АО «СИБЭКО», МУП «Горводоканал», АО «Новосибирскэнерго», где ЗАО «Финист» является абонентом.

Соответственно, именно на абонента возлагаются обязанности по содержанию общего имущества, в частности по содержанию инженерного оборудования.

П. 2.2. Договора № 36-П на подачу и потребление электрической энергии между ЗАО «Финист» и АО «Новосибирскэнерго» от 15.03.2006. предусмотрена обязанность энергоснабжающей организации и абонента поддерживать на границах разграничения электросетей показатели качества электроэнергии. 

П. 2.3. В обязанностях абонента так же входит контроль за показателями качества энергии. 

П. 4.2.1 - 4.2.17. Договора установлены обязанности абонента» в том числе обязанность оплачивать энергию (в т.ч. за субабонента АНО ВО СИМОР), обеспечивать сохранность энергооборудования, линий электропередач» средств учета энергии, знаков контроля, осуществлять замену и поверку приборов учета, выполнять контрольные замеры электрической мощности.

Условиями договора № 75 от 01.05.2005. между ЗАО «Финист» (абонент) и АО «СИБЭКО» (теплоснабжающая организация) так же установлены обязанности (п. 3.2.1. - 3.2.19.) поддерживать в исправном состоянии теплопотребляющее оборудование, теплопроводы, изоляцию, контрольно-измерительные приборы, приборы учета, проводить ежегодно ремонт и наладку оборудования, контрольно-измерительных приборов местных систем под контролем ЭСО, нести ответственность за работу установленных приборов учета и автоматики в соответствии с эксплуатационными требованиями, производить ремонт и реконструкцию теплосети и систем теплопотребления, готовить их к эксплуатации, соблюдать режим теплопотребления, выполнят указания ЭСО, оплачивать тепловую энергию, возмещать затраты на химподготовку, соблюдать расход сетевой воды по графику, включать системы теплопотребления или их отдельные части после планового (летнего) ремонта или подготовки к работе в отопительный период, обеспечивать сохранность тепловых сетей, пломб и другого оборудования, предъявлять узел учета для проверки ЭСО, вести учет потребляемой энергии, информировать о выходе из строя приборов.

Условиями договора на отпуск питьевой воды и прием сточных вод между ЗАО «Финист» (абонент) и МУП «Горводоканал» (водоснабжающая организация) установлены обязанности абонента (п. 2.2.1.-2.2.15.) соблюдать лимиты потребления и приема сточных вод, контролировать их, не превышать ПДК загрязняющих веществ, установить приборы учета, обеспечивать сохранность приборов учета и оборудования, проводить ежегодную поверку приборов, иметь определенную документацию, ежемесячно предоставлять данные об объемах водоснабжения и водоотведения, иметь на выпусках контрольные колодцы и колодцы, оборудованные автоматическим пробоотборниками и приборами учета сточных вод, оплачивать стоимость водопотребления и водоотведения.

Все предусмотренные законом и договорами с ресурсоснабжающими организациями обязанности ЗАО «Финист» исполняло надлежащим образом. 

Земельный участок с кадастровым № 54:35:064255:5, площадью 3509 кв.м., расположенный под зданием, принадлежит на праве долевой собственности ЗАО «Финист» с размером доли 5476/10000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В границах указанного земельного участка расположено здание по адресу: 

<

...>.

Истцом выполнены следующие виды работ:

Административно-техническая часть Организация начисления и сбора платежей,

Организация бухгалтерского учета и отчетности в связи с оформлением в учете фактов хозяйственной деятельности, возникающих в связи с договорными отношениями с ресурсоснабжающими организациями и субабонентом,

Банковское обслуживание,

Коммерческий кредит (в связи с предварительной оплатой стоимости коммунальных услуг), Содержание административных и производственных помещений, оргтехники, услуги связи,

Работы, связанные с обеспечением эксплуатации инженерных систем здания Работы по подготовке здания к сезонной эксплуатации, Технический осмотр и обход помещений здания,

Организация дежурства персонала, обеспечивающего бесперебойное обеспечение энергоресурсами, в том числе в выходные и праздничные дни,

Работы, выполняемые по результатам проведения технических осмотров и обходов,

Аварийное обслуживание, устранение аварий и засоров системы водоснабжения и водоотведения,

Гидропромывка системы отопления,

Работы, связанные с обслуживанием приборов (узлов) учета, Повышение квалификации персонала,

Работы по санитарному содержанию и благоустройству, в том числе уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования,

Вывоз снега (в том числе сброшенного с крыши 4-этажной части здания), Сбор и вывоз ТБО (в части смета с территории),

Содержание и уборка земельного участка с кадастровым № 54:35:064255:5, площадью 3509 кв.м., расположенного под зданием и прилегающего к нему,

Содержание и уборка территории за пределами земельного участка № 54:35:064255:5 на основании и в соответствии с Правилами благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Новосибирска, утв. Решением городского Совета Новосибирска от 05.09.1996 N 213 (ред. от 22.02.2006), в соответствии с договором № 258 от 31.08.2007., заключенного между Администрацией Ленинского района г. Новосибирска и ЗАО «Финист»,

Приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества, Работы по текущему ремонту (приобретение и замена устройств и оборудования),

Кроме  того,    Истцом    выполнены  работы по капитальному ремонту,  в  том  числе: реконструкция узла учета холодной воды; реконструкция ИТП; капитальный ремонт наружных сетей хозяйственно-бытовой канализации здания.

Согласно  представленных  Истцом  документов,  были  понесены  расходы     на  содержание  общего  имущества  административного  здания  в   размере   1 725 571,67  руб.  в      2016  году,    2 180 597 руб. 00  коп.  в   2015  году,     2 462 295 руб. 04  коп.   за    2014 года.

В  приложении №1  к     уточненному  исковому  заявлению (том №11, л.д. 64-71)  Истцом  сделан  расчет   стоимости   содержания   1  кв.м.  площади  здания,  в   приложении   №2  стоимость  содержания  здания  пропорционально  доли  каждого  из  собственников.

У  суда  нет  оснований   для     признания  указанных  расчетов  недостоверными  и  не  обоснованными.

По  ходатайству   Истца     была  назначена  и  проведена     судебная  экспертиза  по  делу по  определению  рыночной  стоимости  услуг.  

Определением  суда     от  15.06.2018   проведение судебной экспертизы  поручено      экспертам   ООО «Сибирский   Центр Оценки»,  на  разрешение   на  разрешение  эксперта    поставлены   следующие  вопросы: 

Установить перечень работ (услуг), необходимых для содержания объекта недвижимости - административного здания, расположенного по адресу:  

<

...> ?

Определить рыночную стоимость услуг по содержанию административного (нежилого) здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в год, за период 2014 г., 2015 г., 2016 г. по ценам 2018 года, и распределить её пропорционально нежилым помещениям, принадлежащим на праве собственности: ЗАО «Финист» (2390,3 кв.м.); Мэрия города Новосибирска (1915 кв.м) ?

Согласно  выводам,  содержащимся  в    заключении  эксперта  №7972   от  21.09.2018, по первому вопросу.

Для   содержания   объекта   недвижимости   -   административного здания расположенного по адресу: 

<

...> необходим следующий перечень работ (услуг):

1.Услуги управления

2.Техническое обслуживание (минимальный набор услуг):

-Эксплуатационные услуги по обслуживанию, мониторингу состояния систем и оборудования.

-Профилактический, плановый, аварийный ремонт и техобслуживание.

-Ведение необходимой документации по эксплуатации, разработка инструкций технического регламента, противопожарной безопасности, охраны труда.

-Контроль  аварийно-технического  состояния,  поверка  и  техобслуживание приборов учета, средств индивидуальной защиты, оборудования, инструментов.

-Управление и аттестация инженерно-технического персонала.

3.Санитарное содержание и уборка:

-Уборка мест общего пользования;

-Уборка помещений;

-Уборка территории;

-Вывоз бытовых отходов

-Вывоз снега

4.Охрана и безопасность

По второму вопросу:

Рыночная стоимость услуг по содержанию административного (нежилого) здания, расположенного по адресу: 

<

...>. в год, за период 2014 г.. 2015 г.. 2016 г. в ценах 2018 года составляет:

Собственники нежилых помещений

Стоимость услуг по содержанию за 2014 г.

Стоимость услуг по содержанию за 2015 г.

Стоимость услуг по содержанию за 2016 г.

Рыночная стоимость услуг по содержанию за 2014-2016г.,

ЗАО «Финист» (2390,3 кв.м.)

2 151 270 руб.

2 151 270 руб.

2 151 270 руб.

6 453 810 руб.

Мэрия города Новосибирска (1915кв.м)       1

1 723 500 руб.

1 723 500 руб.

1 723 500 руб.

5 170 500 руб.

У  суда  нет  оснований  сомневаться   в  выводах эксперта.

Мэрия  указывает,  что   ЗАО «Финист»  не  предоставило  суду  и  ответчику доказательств, подтверждающих полноту и обоснованность расчетов. Данный вывод не соответствует обстоятельствам дела.

Истцом представлены документы, подтверждающие фактические расходы, на бумажном носителе и в электронном виде на СД-Диске,

Документы на диске направлены и в Мэрию (отметка канцелярии от 18.07.2018.).

Истцом предоставлены договоры, акты сдачи -приемки платежные поручения, подтверждающие привлечение специализированных организаций для выполнения работ оказания услуг), справки по форме 2-НДФЛ и трудовые договоры, подтверждающие выполнение работ (услуг) хозспособом.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, правовое значение для определения размера неосновательного обогащения имеет именно рыночная стоимость услуг по управлению зданием, поэтому истец и ходатайствовал о проведении экспертизы независимым оценщиком.

Довод мэрии об отсутствии у стороны документов опровергается материалами дела.

Довод о том, что предположительно, с учетом толкования выводов эксперта, рыночная цена услуг в 2018 г. выше, чем в спорные периоды, не имеет правового значения, так как определение рыночной стоимости должно определяться на дату, когда пользование услугами закончилось (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

На дату назначения экспертизы и на момент рассмотрения спора пользование услугами продолжается, поэтому вопрос эксперту был поставлен в соответствии с требованиями закона.

Довод о невозможности установить объективную рыночную стоимость (работ) услуг по содержанию общего имущества не свидетельствует о неполноте исследования, а говорит о несогласии стороны с выводами эксперта.

 На основании изложенного, с учетом   непредставления Ответчиком доказательств   несения   расходов  по  содержанию  общего  имущества, суд полагает исковые требования   обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчика.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

взыскать  с     Мэрии города Новосибирска (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск  в пользу   закрытого акционерного общества "ФИНИСТ" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск   2 102 593 руб.  40  коп.  неосновательного  обогащения,  а  также    33 513  руб. 00  коп.  расходов  по  оплате  госпошлины.

Возвратить  закрытому акционерному обществу "ФИНИСТ" (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск   из  федерального   бюджета     2 380  руб. 00  коп.     излишне  уплаченной  госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                             А.А. Уколов