ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7733/2022

г. Челябинск

14 сентября 2022 года

Дело № А47-6431/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2022 по делу № А47-6431/2021.

При участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» - ФИО2 (доверенность от 30.08.2022, срок действия до 31.12.2023, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» (далее – заявитель, ООО «Карла Маркса») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконными действий по государственной регистрации  прав по договору аренды земельного участка от 02.04.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, зарегистрированного в Едином  государственном реестре недвижимости за номером 56:08:0000000:236-56/125/2021-9 от 29.04.2021; об обязании Управления в течение семи рабочих дней со дня вступления решения  суда в законную силу, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации  прав по договору аренды земельного участка от 02.04.2021, зарегистрированного в Едином  государственном реестре недвижимости за номером 56:08:0000000:236-56/125/2021-9 от 29.04.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236.

Определениями суда от 28.07.2021, 22.12.2021 к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Возрождение», ФИО3, ФИО4,  ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,  ФИО12,  ФИО13.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.04.2022 (резолютивная часть объявлена 13.04.2022) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Карла Маркса» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что заявленные ООО «Карла Маркса» требования, в том числе в части выбора способа защиты нарушенного права, соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС18-12573 от 04.12.2018, согласно которой наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Апеллянт полагает, что поскольку два договора заключены на один и тот же земельный участок с одинаковой площадью, то регистрационные действия по заявлению ООО «Возрождение» и последующая регистрация договора аренды нарушает права и законные интересы ООО «Карла Маркса».

Таким образом, апеллянт полагает, что имеются основания для признания регистрационной записи незаконной. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 07.09.2022.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. 

С учетом мнения ООО «Возрождение» и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных неявившихся лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 29.04.2016 между ООО «Карла Маркса» (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский (арендодатели), заключен договор № 3 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 10-12). Земельный участок находится в долевой собственности физических лиц.

Договор аренды заключен сроком на  пять лет, с 29.04.2016 по 29.04.2021    (п. 1.2 договора).

Пунктом 7.4 договора установлено, что арендатор (ООО «Карла Маркса») имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях. В случае, если не ранее чем за 5 месяцев, но не позднее чем за  три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. Письменная форма уведомления о намерении  прекратить действие договора считается соблюденной, если арендатор направит уведомление в порядке, предусмотренном п. 7.5 настоящего договора.

Пункт 7.5 договора  предусматривает, что в случае если, в соответствии с действующим законодательством или настоящим договором, арендатор обязан уведомить  арендодателя о каких-либо фактах или событиях, надлежащим уведомлением  признается публикация соответствующего сообщения в средстве массовой информации, установленном для  муниципального образования Бузулукский  район Оренбургской области.

Каких-либо уведомлений со стороны арендодателя в адрес ООО «Карла Маркса» не поступало. 

Сообщением в  газете от 27.03.2021 ООО «Карла Маркса» известило о не поступлении от арендодателя в установленный  п. 7.4 договора  аренды срок о намерениях  прекратить  действие договора. 

ООО «Карла Маркса» до настоящего времени пользуется  земельным участком  с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский, считая  действие  договора аренды земельного участка пролонгированным до 29.04.2026.

Из материалов дела также  следует, что  19.03.2021 состоялось  собрание  участников долевой собственности  (протокол  общего собрания от 19.03.2021 – т. 2, л.д. 111-115) на котором приняты  решения, в частности  об условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский.

На собрании  присутствовали  потенциальные арендаторы: ООО «Карла Маркса», ООО «Возрождение», ИП КФХ ФИО14

Общее собрание большинством голосов  проголосовало за заключение договора аренды  спорного земельного участка с ООО «Возрождение». 

Договор составлен 02.04.2021 и 21.04.2021 ООО «Возрождение» обратилось  в регистрирующий орган с заявлением  о государственной регистрации  договора аренды от 02.04.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский, представив на регистрацию соответствующие документы (опись документов – т. 2, л.д. 79). Запись в ЕГРН внесена  29.04.2021  за  номером  56:08:0000000:236-56/125/2021-9 (т. 2, л.д. 107-108).

Заявитель, полагая, что договор аренды от 29.04.2016, является пролонгированным на тот же срок,  обратился  в арбитражный суд с заявленными требованиями к Управлению. По мнению заявителя, регистрирующий орган, установив, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, должен был приостановить государственную регистрацию, что сделано не было.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

В соответствии с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом по смыслу той же части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ее нормативном единстве с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель обязан доказать суду факт нарушения его субъективных прав и законных интересов оспариваемыми решением или действием (бездействием) заинтересованного лица.

По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушающими права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности могут быть расценены решения и действия (бездействие) соответствующих органов, которые, в том числе, незаконно возлагают на заявителя какие-либо обязанности, лишают его каких-либо прав или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, 29.04.2016 между ООО «Карла Маркса» и собственниками земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский, заключен договор № 3 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 10-12). Земельный участок находится в долевой собственности физических лиц.

Договор аренды заключен сроком на  пять лет, с 29.04.2016 по 29.04.2021    (п. 1.2 договора).

02.04.2021, по результатам собрания  участников долевой собственности  (протокол  общего собрания от 19.03.2021 – т. 2, л.д. 111-115) между ООО «Возрождение» (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский (арендодатели), заключен договор № 3 аренды земельного участка (т. 3, л.д. 107-108). 

21.04.2021 ООО «Возрождение» обратилось  в регистрирующий орган с заявлением  о государственной регистрации  договора аренды от 02.04.2021.

Между тем, ООО «Карла Маркса» до настоящего времени пользуется  земельным участком  с кадастровым номером 56:08:0000000:236, адрес Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Шахматовский, считая  действие  договора аренды земельного участка пролонгированным до 29.04.2026.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации права собственности и других вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав урегулирован Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации).

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Приостановление осуществления государственной регистрации (ограничения прав) может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (пункт 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», (далее - постановление № 73) если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании приведенных нормативных положений и правовой позиции, выраженной в постановлении Пленума № 73, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Оснований для приостановления государственной регистрации не имелось.

При этом, апелляционная коллегия также отмечает, что протокол общего собрания от 19.03.2021 и договор аренды от 02.04.2021, которые являются основанием внесения оспариваемой записи ни кем не оспорены.

С учетом того, что договор аренды заключен на основании решения общего собрании, процедура заключения указанною договора никем не оспаривается, то сама по себе процедура регистрации указанного договора и внесении записи в ЕГРН не затрагивает права заявителя.

Судебная коллегия также считает необходимым указать, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истец, заявляя требования о взыскании компенсации взамен изымаемого помещения, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав, в силу следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из смысла названной нормы следует, что защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права, свободы и законные интересы заинтересованных лиц.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем, однако избранный способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному  восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса заявителя.

Если суд при принятии искового заявления к производству или в ходе судебного разбирательства придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, что, в свою очередь, относится к основным задачам судопроизводства (статья  2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суду следует вынести соответствующий вопрос на обсуждение и предложить истцу воспользоваться правом, предусмотренным часть 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и изменить предмет заявленных требований (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Самостоятельное изменение судом исковых требований, вопреки или без учета воли истца (заявителя) нарушает такие закрепленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации принципы арбитражного процесса, как законность, равноправие и состязательность (статья 6, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с диспозитивностью судопроизводства стороны, свободно распоряжаясь как своими субъективными материальными правами, так и процессуальными средствами их защиты, принимают на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 14.12.2000 № 269-О).

При отсутствии волеизъявления истца на определение надлежащего способа защиты суд не вправе выходить за пределы иска, по своему усмотрению изменять его предмет, в связи с чем, рассматривает спор по изначально заявленным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, бремя доказывания нарушения прав в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на заявителя.

Целью подачи настоящего  заявления  является восстановление прав заявителя.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае, удовлетворение заявленных требований в рамках настоящего дела, несмотря на то, что  арендодателем  нарушены пункты 7.4, 7.5 договора аренды земельного участка № 3 от 29.04.2016,  не восстановит права и законные интересы заявителя и не обеспечит эффективную защиту его прав.

Согласно п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22) разъяснено, что поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 56 постановление Пленумов № 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал ООО «Карла Маркса» в удовлетворении требования.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных ООО «Карла Маркса» требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной  коллегии, не имеется. 

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Исходя из положений подпунктов 3 и 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение, вынесенное по результатам рассмотрения заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, организациями  уплачивается государственная пошлина в размере 1 500 рублей.

Следовательно, излишне уплаченная ООО «Карла Маркса» государственная пошлина по платежному поручению от 07.07.2022 № 952 в размере 1 500 руб. подлежит возврату заявителю. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2022 по делу № А47-6431/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Карла Маркса» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.07.2022 № 952.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          А.С. Жернаков

 

                                                                                              Ю.С. Колясникова