АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-10008/2016

г. Краснодар«16» июня 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 16 июня 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чегаевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-10008/2016 

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к «Банку ЗЕНИТ Сочи» (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305231901300073 ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «София-Триада» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Сочи – ФИО2 (по доверенности от 20.12.2016), представителя Банка ЗЕНИТ Сочи (АО) – ФИО3 (по доверенности от 02.11.2016), представителя ИП ФИО1 – ФИО4 (по доверенности от 20.01.2016), 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «София-Триада», закрытому акционерному обществу «Банк Зенит Сочи», индивидуальному предпринимателю ФИО1 со следующими требованиями:

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 с привлечением к солидарной ответственности общества с ограниченной ответственностью «Банк Зенит Сочи», общества с ограниченной ответственностью «София-Триада» сумму задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:1022 общей площадью 4095 кв.м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, за период с 01.07.2014 по 10.12.2014 в размере 198 557 рублей 72 копейки, пеню в размере 7 850 рублей 89 копеек.

Исковые требования мотивированы следующим. Администрацией г. Сочи и ООО «София-Триада» был заключен договор аренды от 15.05.2006 №4900003867 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202012:1022 общей площадью 4 095 кв.м, с видом разрешенного использования «магазин». По соглашению о предоставлении отступного права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.12.2014 права и обязанности по договору аренды переданы ЗАО «Банк Зенит Сочи». Согласно договору о переуступке прав и обязанностей от 05.05.2015 права и обязанности по спорному договору аренды перешли к ФИО1 Полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:1022 обладает администрация города Сочи в соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 №244-ФЗ. За период с 01.07.2014 по 10.12.2014 арендная плата за пользование земельным участком не произведена. Сумма задолженности за период с 01.07.2014 по 10.12.2014 составила 198 557,72 рубля, задолженность по пене составила 7 850 рублей 89 копеек. Последними арендаторами земельного участка являются ООО «Банк Зенит Сочи», ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей от ООО «София Триада». В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 №3914/13 перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может. В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом переходят не только все права, но и обязанности арендатора земельного участка. Применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ необходимо считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. К новому арендатору земельного участка в случае приобретения права пользования земельным участком на условиях аренды переходят не только права, но и обязанности, в том числе, обязанность по погашению задолженности по арендной плате и пене, накопленная предыдущим арендатором земельного участка. ФИО1 и ООО «Банк Зенит Сочи» не лишены права взыскания просроченных платежей за использование земельного участка в порядке регресса. 

В отзыве банк пояснил следующее. Права и обязанности арендатора земельного участка перешли к банку по соглашению о прекращении обязательств отступным от ООО «София-Триада» к АО «Банк Зенит Сочи». Государственная регистрация соглашения об отступном состоялась 01.12.2014. Таким образом, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к банку только начиная с 10.12.2014. Из текста соглашения об отступном не следует, что банк как новый арендатор принимает на себя обязанности по внесению арендной платы за предыдущего арендатора земельного участка. Банк во исполнение предусмотренных договором аренды от 15.05.2006 обязанностей произвел оплату арендных платежей по платежным поручениям №407 от 11.02.2015 на сумму 128 346,42 рубля, №452 от 16.02.2015 (29 947 рублей 50 копеек), №860 от 26.03.2015 на сумму 7 059 рублей 04 копейки, от 26.03.2015 на сумму 52 рубля 94 копейки, №1536 от 04.06.2015 по сумму 51 153 рубля 17 копеек. Соглашение об отступном может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации, то есть с 10.12.2014. До указанного момента обязанности арендатора земельного участка должен был нести первоначальный арендатор – ООО «София-Триада» (т. 1, л.д. 79 – 81). 

В отзыве ФИО1 пояснил следующее. Договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору о предоставлении земельного участка в аренду от 15.05.2006 был заключен между банком и ФИО1 17.04.2015. Государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка состоялась 05.05.2015. Спорная задолженность образовалась за период с 01.07.2014 по 10.12.2014, то есть до перехода права и обязанностей арендатора к ИП ФИО1 Должником по арендной плате за указанный период является ООО «София-Триада». ФИО1 своевременно и в полном объеме вносит арендную плату (платежные поручения №203 от 07.07.2015 (137 000 руб.), №296 от 14.09.2015 (138 500 руб.), №297 от 14.09.2015 (200 руб.), №343 от 14.10.2015 (46 200 руб.), №365 от 09.11.2015 (92 250 руб.), №40 от 11.02.2016 (48 200 руб.), №90 от 31.03.2016 (96 400 руб.) (т. 1, л.д. 88 – 89).

В судебном заседании 15.02.2017 представитель администрации исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель банка, представитель ФИО1 просили в удовлетворении исковых требований отказать, пояснили, что ответственным в данном случае является первоначальный арендатор земельного участка – ООО «София-Триада». ООО «София-Триада», надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, администрацией города Сочи и ООО «София-Триада» был заключен договор от 15.05.2006 №4900003867 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 02 012:0042, для обеспечения эксплуатации административного здания, котельной и мебельного цеха по ул. Краснодонская, 44, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 1, л.д. 22 – 26).

Суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) данного договора аренды земельного участка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 14.03.1995 №33-ФЗ   «Об особо охраняемых природных территориях» (в редакции на дату заключения указанного договора аренды) земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта находился в федеральной собственности и у администрации до 20.12.2008 – даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 №244-ФЗ от 03.12.2008 №244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» - отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком. Нахождение земельного участка во второй зоне горно-санитарной охраны курорта подтверждается также дополнительным соглашением №1 от 04.07.2013 к договору аренды земельного участка от 15.05.2006 №490003867. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок было зарегистрировано только 09.11.2012 (выписка из ЕГРП от 17.07.2015 №23/050/151/2015-405 – т. 1 , л.д. 52).

Таким образом, в связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка от 15.05.2016 №4900003867 права и обязанности арендатора по данному договору не могли быть переданы (уступлены) сначала банку, а затем ФИО1, в связи с чем, обязательство по погашению задолженности по арендной плате за спорный период также не могли перейти в порядке перенайма от ООО «София-Триада» к банку, а от банка – к ФИО1 Соответствующие сделки передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 15.05.2006 №4900003867 не привели, таким образом, к образованию солидарной ответственности всех арендаторов земельного участка, поскольку такая ответственность возможна лишь при передаче прав и обязанностей арендатора по действительному договору аренды.  

Таким образом, с учетом принципа платности землепользования, каждый из арендаторов земельного участка должен оплатить тот период, в котором он фактически пользовался земельным участком, применительно к обстоятельствам настоящего дела – период, в котором соответствующий арендатор являлся собственником расположенных на участке объектов недвижимости.

Как указывает банк, соглашение об отступном между банком и ООО «София-Триада» было зарегистрировано 10.12.2014, что не оспаривается администрацией. По данному соглашению к банку перешло не только право аренды спорного земельного участка, но и права собственника расположенных на участке объектов недвижимости (т. 1, л.д. 31 – 34).

Следовательно, у банка обязанность оплачивать пользование земельным участком наступила с 11.12.2014. Прекратилась данная обязанность у банка 05.05.2015, когда права на данные объекты были зарегистрированы в ЕГРП за ФИО1 (т. 1, л.д. 91 – 94).

Таким образом, начиная с 06.05.2015 обязанность по внесению платы за пользование земельным участком перешла к ФИО1

Определением от 21.09.2016 суд обязал администрацию представить расчет задолженности по арендной плате отдельно по каждому арендатору, за период, в котором конкретному арендатору принадлежит право аренды земельного участка.

В соответствии с представленным администрацией расчетом за период с 01.07.2014 по 10.12.2014, применительно к банку арендная плата рассчитана администрацией за период с 11.12.2014 по 04.05.2015. В указанном периоде общий размер арендной платы составил 216 506,12 рублей, с учетом оплаты банком 216 506,13 рублей задолженность за пользование земельным участком у банка за данный период отсутствует (т. 1, л.д. 163 – 164).

За период с 05.05.2015 по 31.12.2016 задолженность по плате за землю ФИО1 составила 192 361,10 рублей (за период с 05.05.2015 по 31.12.2015 арендная плата составила 362 585,74 рубля, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 арендная плата составила 584 289,62 рубля, итого 946 875,36 рублей, с учетом оплаты ФИО1 754 514,26 рублей его задолженность за данный период составила 192 361,10 рублей) (. 1, л.д. 164 – 165).

При этом в судебном заседании представителем ФИО1 было приобщено к материалам дела платежное поручение №15 от 26.01.2017 на сумму 230 321.45 рублей, в соответствии с которым ФИО1 перечислил на счет администрации города Сочи за спорный земельный участок 230 321 рубль 45 копеек (т. 1, л.д. 166). 

Таким образом, образовавшуюся по состоянию на 31.12.2016 задолженность по арендной плате в размере 192 361,10 рублей ФИО1 полностью погасил единовременным платежном от 26.01.2017 на сумму 230 321,45 рублей.

В соответствии с представленным администрацией расчетом задолженность ООО «София-Триада» за пользование земельным участком за период с 01.07.2014 по 10.12.2014 составила 198 557,72 рубля (т. 1, л.д. 164).

Поскольку ООО «София-Триада» привлечено к участию в настоящем деле в качестве ответчика, и спорная задолженность относится к периоду, когда фактическим пользователем земельного участка в силу принадлежности объектов недвижимости выступало ООО «София-Триада», ошибочная квалификация администрацией заявленных требований как солидарных не препятствует суду дать надлежащую правовую квалификацию спорным правоотношениям и взыскать заявленную сумму задолженности по арендной плате с того из трех ответчиков, который является применительно к обстоятельствам настоящего дела надлежащим – в данном случае, с ООО «София-Триада».

Поскольку договор аренды земельного участка от 15.05.2006 №4900003867 недействителен (ничтожен), оснований для взыскания договорной пени не имеется, таким образом, в требовании о взыскании пени надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Сочи к «Банку ЗЕНИТ Сочи» (Акционерное общество) (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305231901300073 ИНН 

<

***>) – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «София-Триада» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:1022 за период с 01.07.2014 по 10.12.2014 в размере 198 557 рублей 72 копейки. 

В части взыскания договорной пени в размере 7 850 рублей 89 копеек в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «София-Триада» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 957 рублей государственной пошлины по иску.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков