АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

24 октября 2025 года Дело № А56-48967/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Власовой М.Г. и Чуватиной Е.В.,  

при участии от Комитета по контролю за имуществом 

Санкт-Петербурга представителя ФИО1 (доверенность от 24.12.2024),  

рассмотрев 23.10.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А56-48967/2022,  

у с т а н о в и л:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 78:10:0005212:3051, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А (далее – Здание), в состояние, в котором оно находилось до его реконструкции, путем сноса пристройки к указанному зданию, примыкающей к помещению 29-Н с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 и входящей в его состав, возведенной на земельном участке из состава земель, государственная собственность на которые  

не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц.  

Комитет также просил в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить ему право сноса указанной пристройки силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с последующей компенсацией расходов за счет предпринимателя.  

Решением от 19.09.2023 в иске отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2023 решение от 19.09.2023 оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2024 решение от 19.09.2023 и постановление от 28.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела определением от 17.06.2024 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «МПИ Фирма Флора», ФИО4, ООО «Арикс», ФИО5, ФИО6, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.  

Определением суда от 20.08.2024 произведена замена ненадлежащего ответчика (предпринимателя ФИО3) надлежащим – индивидуальным предпринимателем ФИО2 ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО7.  

Решением суда первой инстанции от 22.12.2024 исковые требования Комитета удовлетворены.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 решение от 22.12.2024 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе ФИО2 просит решение от 22.12.2024 и постановление от 22.05.2025 отменить, производство по делу прекратить.  

ФИО2 указывает, что является собственником спорного помещения как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, в связи с чем производство по делу подлежало прекращению на основании подпункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.  

Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не запросил регистрационное дело в отношении спорного помещения и не исследовал вопрос о том, выдавалось ли разрешение на строительство или реконструкцию.  

В отзыве на кассационную жалобу Комитет, ссылаясь  

на необоснованность ее доводов, просит решение от 22.12.2024 и постановление от 22.05.2025 оставить без изменения.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.  

В судебном заседании представитель Комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы.  

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, 06.09.2021 Комитетом проведены контрольные мероприятия, в ходе которых установлено, что к юго-западной стене Здания пристроено кирпичное сооружение с вывеской «Малина бар» площадью 24 кв. м и высотой 3,4 м (далее – Объект).  

В соответствии со сведениями информационной базы данных Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ИТС «Кадастр 2»:  

- Объект расположен на земельном участке площадью 24 кв. м из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена, не прошедшем государственный кадастровый учет, свободном от прав третьих лиц;  

- согласно поэтажному плану здания Объект размещен на входе в помещение 29-Н Здания.  

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 78:10:0005212:4 по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 84, лит. А, с видом разрешенного использования «для размещения объектов бытового обслуживания» и находится в общей долевой собственности ООО «МПИ Фирма Флора» (доля в праве 220/5045), ФИО2 (доля в праве 118/5045), ФИО7 (доля в праве 220/5045), ФИО4 (доля в праве 43/5045), ООО «Арикс» (доля в праве 677/5045), ФИО5 (доли в праве 82/5045, 56/5045, 71/5045), ФИО6 (доля в праве 97/5045), города Санкт-Петербурга (3881/5045).  

Согласно сведениям ЕГРН нежилое помещение 29-Н с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 площадью 63,3 кв. м расположено на первом этаже Здания и принадлежит на праве собственности ФИО2 (право собственности зарегистрировано 22.01.2024, номер записи 78:10:0005212:6699-78/011/2024-7).  

Из учетно-технической документации, составленной 

Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и размещенной в Региональной информационной системе «Геоинформационная система Санкт-Петербурга», содержащей сведения об объектах недвижимости и землеустройства, следует, что согласно  

ведомости помещений и их площадей Здания помещение 29-Н имеет площадь 41,5 кв. м. Из поэтажного плана первого этажа здания также усматривается, что сумма площадей помещения 29-Н составляет 41,5 кв. м, при этом какие-либо пристройки к указанному помещению отсутствуют.  

Согласно акту осмотра от 05.12.2019 № 45/0, составленному 

Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Центр экспертно-технического сопровождения» (находящимся в ведении Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747), Объект имеет признаки капитального строения, а также признаки реконструкции с расширением объекта капитального строительства.  

Комитет, ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и указывая, что Объект возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, и в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Определением от 07.02.2023 суд назначил экспертизу. 

Согласно экспертному заключению от 02.05.2023 № 39/02/12-СТЭ Объект с кадастровым номером 78:10:0005212:6699 является объектом капитального строительства, соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства от 21.06.2016 № 524, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

В ответе на вопрос № 3 – о нахождении Объекта в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 площадью 5045 кв. м с видом разрешенного использования «для размещения объектов бытового обслуживания», – эксперт сделал вывод, что определить, находится ли исследуемое сооружение (Объект) в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4, не представляется возможным в связи с тем, что согласно публичным данным и выписке из ЕГРН от 01.02.2022 границы земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.  

При первоначальном рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований было отказано.  

Суд кассационной инстанции не согласился с указанными выводами судов, поскольку применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора отсутствие сформированных границ земельного участка не освобождает ответчика от обязанности представить доказательства, подтверждающие возведение спорной пристройки в пределах участка, принадлежащего ей на праве общей долевой собственности как  

собственнику помещения 29-Н, а доказательств того, что Объект возведен на земельном участке, оформленном в долевой собственности у ответчика в отношении 118/5045, материалы дела не содержат. Суд кассационной инстанции также указал, что в случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта.  

При новом рассмотрении дела суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, сособственников земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4: ФИО7, ФИО4, ООО «Арикс», ФИО5, ФИО6 и город Санкт-Петербург в лице Комитета имущественных отношений.  

Кроме того, суд первой инстанции заменил ответчика – предпринимателя ФИО3 на индивидуального предпринимателя ФИО2  

При новом рассмотрении дела суды признали исковые требования обоснованными и удовлетворили иск.  

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.  

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих  

в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:  

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;  

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Согласно заключению эксперта от 02.05.2023 № 39/02/12-СТЭ определить, находится ли Объект в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:10:0005212:4, не представляется возможным в связи с тем, что границы этого земельного участка не установлены. Судами установлено, что ответчик не представила доказательств, подтверждающих возведение спорной пристройки в пределах участка, принадлежащего ей на праве общей долевой собственности как собственнику помещения 29-Н.  

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.  

Как установлено судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела документов, в результате возведения пристройки к помещению 29-Н его площадь, а соответственно, и площадь всего здания увеличилась на 21,8 кв. м; также изменились внешние параметры здания, увеличился его общий объем, то есть произошло не только изменение внутренних параметров (конфигурации) помещения 29-Н, но и расширение всего объекта капитального строительства – нежилого здания (в частности, увеличилась его площадь). Указанное исходя из положений пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) является реконструкцией объекта капитального строительства.  

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей  

(высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.  

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). Кроме того, реконструкция объекта капитального строительства, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества собственников помещений в нем, требует согласия всех участников общей долевой собственности (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).  

В пункте 28 Постановления № 44 также указано, что возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.  

Судами установлено, что в рассматриваемом случае возведение пристройки к принадлежащему ответчику помещению осуществлено с использованием общей стены – фасада дома. При этом ответчик не представила доказательств получения согласия собственников иных помещений в здании на производство указанных работ.  

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод об удовлетворении требований Комитета об обязании ответчика привести самовольно реконструированный объект капитального строительства – Здание в состояние, в котором оно находилось до его реконструкции, путем сноса пристройки к указанному зданию, примыкающей к помещению 29-Н.  

Довод жалобы о том, что суд не исследовал вопрос о наличии (отсутствии) разрешения на строительство или реконструкцию, подлежит отклонению. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство или реконструкцию получено не было. В частности, согласно письму Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 28.12.2020 № 01-12-8454/20-0-1 разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорной постройки не выдавалось, государственный строительный надзор не осуществлялся.  

Довод подателя жалобы о нарушении правил подсудности не может служить основанием к отмене судебных актов, поскольку согласно  

разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», лицом, участвующим в деле и извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, доводы относительно нарушения правил подсудности могут быть заявлены лишь при рассмотрении дела в суде первой инстанции. При отсутствии нарушения норм об исключительной подсудности вмешательство суда кассационной инстанции в вопрос о подсудности дела не допускается.  

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения от 22.12.2024 и постановления от 22.05.2025 по доводам, изложенным в кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2025 по делу № А56-48967/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 000 руб., уплаченную по чеку по операции от 11.06.2025 (код авторизации 818556).  

Председательствующий А.Е. Филиппов  

Судьи М.Г. Власова 

 Е.В. Чуватина