АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-52124/2023

19 февраля 2024 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Матвеевой Ю.Н.,   при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю. (до перерыва), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело №А60-52124/2023 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РУСЬ (ЕКБ)" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – истец,

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ СТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), далее – ответчик,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М ТРИ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора аренды в части незаключенным,

 

при участии в судебном заседании (до и после перерыва)

от истца: ФИО2, конкурсный управляющий на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2023 по делу №А60-47681/2021, предъявлен паспорт; 

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 41/23 от 03.07.2023, предъявлен паспорт; ФИО4, представитель по доверенности № 22.24 от 10.01.2024, предъявлен паспорт.

от ООО "М ТРИ": ФИО5, № 32 от 07.02.2023, паспорт, диплом.

 

Лицам, участвующим в деле и иным участникам арбитражного процесса разъяснены их процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отводов суду не заявлено.

 

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором просит признать незаключенным договор аренды нежилых помещений № 01/2017 от 08.09.2017 в части пункта:

- 7.1.3 – Обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1.

Определением от 20.10.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

24.11.2023 ответчик представил отзыв, в иске просит отказать.

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М ТРИ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>; 620026, РОССИЯ, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ЕКАТЕРИНБУРГ Г.О., ЕКАТЕРИНБУРГ Г., ЕКАТЕРИНБУРГ Г., КУЙБЫШЕВА УЛ., СТР. 44, ПОМЕЩ. 146). Ходатайство удовлетворено, ст. 51 АПК РФ.

Определением от 05.12.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М ТРИ", признал оконченной подготовку дела к судебному разбирательству.

Ответчик представил дополнение.

Судом объявлен перерыв до 26.01.2024 11:30, ст. 163 АПК РФ.

После перерыва судебное заседание продолжено 26.01.2024 в 11:51 в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю.

Истец заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

ООО "М ТРИ" заявило ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Судом объявлен перерыв до 05.02.2024 15:15, ст. 163 АПК РФ.

После перерыва судебное заседание продолжено 05.02.2024 в 15:26 в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

ООО "М ТРИ" представило письменные пояснения.

Ответчик представил возражения на возражения истца.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Рассмотрев материалы дела, суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 08.09.2017 между ответчиком ООО «Сити строй» (далее - арендатор) и ООО «Русь (Екб)» (далее - арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений №01/2017 общей площадью 10 247,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>. Цель аренды помещения - размещение гипермаркета товаров для ремонта и дома товарным знаком «ДОМОСАД» (далее - Договор аренды). Договор заключен сроком на 10 лет и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Договор аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017 от имени арендодателя подписан конкурсным управляющим должника - ООО «Русь (ЕКБ) (дело №А60-48298/2014) Чу Э.С. Производство по делу о банкротстве прекращено 05.02.2018.

Определением Арбитражного суда Свердловской области  29.06.2022 по делу №А60-47681/2021 в отношении Истца введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2023 по делу №А60-47681/2021 конкурсным управляющим Истца утверждена ФИО2.

Согласно п. 7.1.3 арендодатель производит подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно:

-Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1.

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения п.7.1.1.

Обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1.

- Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам;

- Обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв.м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части помещения предоставляется арендатором.

Истец считает, что указанный пункт подлежит признанию незаключенным в части обеспечения не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1.

Истец ссылается на несогласованность условий о дополнительном асфальтировании и оборудованию парковочных мест. Кроме того в обоснование исковых требований истец указывает на судебные акты первой и апелляционной инстанции по делу №А60-13054/2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает на согласованность условий договора, переписка, представленная в материалах дела, также свидетельствует о согласованности условий договора. 

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего. 

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как правило, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу приведенной нормы права под предметом обычно понимаются основные действия сторон в отношении определенного объекта (имущества), которые определяют цель заключения договора; объектом договора является определенный объект (имущество), в отношении которого обычно совершаются такие действия. 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 08.09.2017 между ООО "Сити Строй" (арендатор) и ООО "РУСЬ (ЕКБ)" (арендодатель) заключен договор аренды N 01/2017.

Из условий договора следует, что арендодатель является собственником нежилых помещений по адресу 

<

...> (кадастровые номера: 66:41:0509034:1033, 66:41:0509034:1031, 66:41:0509034:1032), образующих в совокупности площадь Торгового центра (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду):

- часть нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0509034:1032 общей площадью 5090,5 кв. м;

- часть нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0509034:1031 общей площадью 5184,0 кв. м.

Общая площадь сдаваемых помещений составляет 10 274,5 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора, помещение предоставляется арендатору с целью размещения гипермаркета товаров ремонта и дома под товарным знаком "ДОМОСАД".

Договор заключен сроком на 10 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно п. 7.1.3 договора арендодатель обязуется произвести подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно:

- обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500 кВт в арендуемом Помещении, а также возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1.;

- пронести трехфазную разводку (380В) в места Помещения указанные Арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1. 1;

- обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому Центру территории посетителей Торгового центра, путем дополнительного асфальтирования, и не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников Арендатора, других арендаторов Торгового центра.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из письма ООО "Русь (Екб)" от 25.04.2018 N 72 на имя Генерального директора ООО "СитиСтрой" следует, что на дату письма на прилегающей к Торговому центру территории сторонней организацией ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" проводятся работы по прокладке электрического кабеля от подстанции Рулонная во вновь возводимый микрорайон в районе квартала Экспо-Сибирский тракт". Работы по прокладке кабеля ведутся непосредственно на территории предполагаемой парковки Торгового центра. ООО "Русь(Екб)" гарантирует, что по завершении работ ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" по прокладке кабеля арендодатель продолжит выполнение взятых на себя обязательств по обеспечению парковочными местами для посетителей прилегающих к Торговому центру территории.

Из письма ООО "Русь (Екб)" от 21.10.2019 №122 на имя Генерального директора ООО "СитиСтрой" следует, что ООО "Русь (Екб)" стало известно о том, что ООО "СитиСтрой" вступило в переговоры с ООО «Терминал Чкаловский» с целью передачи земельного участка вдоль восточной стороны здания, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Альпинистов 85. ООО "Русь (Екб)" с 2015 года ведет переговоры с ООО «Терминал Чкаловский» по данному вопросу. По всей длине участка, который вы хотите взять в аренду, пролегает водопровод, принадлежащий ООО "Русь (Екб)" и обеспечивающий жизнедеятельность всего здания, в том числе и переданного вам в аренду помещения. В связи с чем, получение данного участка в аренду является для нас принципиальным, так как тем самым мы не только обеспечим пожарную безопасность здания и обслуживание водопровода, но и сможем расширить подъездные пути вдоль восточной стороны здания с организацией дополнительного парковочного пространства. 

Из переписки сторон следует, что у истца ранее не возникало каких-либо трудностей по толкованию п. 7.3.1 договора, вывод о неопределенности п. 7.3.1 договора сделан истцом в связи с принятым судебным актом по делу №А60-13054/2021 о взыскании с истца убытков.

Названный договор аренды сторонами исполнялся, в том числе в части п. 7.3.1.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А60-13054/2021, указано, что непосредственно из п. 7.1.3 договора, иных условий договора и приложений к нему невозможно установить, какое количество парковочных мест было в действительности на момент заключения договора на территории, прилегающей ко всему Торговому центру, для того, чтобы установить, предусматривало ли условие по п. 7.1.3 договора обязанность ответчика по обустройству дополнительных парковочных мест, как полагает истец.

Указанные выводы сделаны судом при рассмотрении требований ООО "СитиСтрой" о взыскании с ООО "Русь (Екб)" убытков в связи с обустройством автопарковки для своих клиентов и сотрудников, при рассмотрении наличия причинно-следственной связи между отсутствием обустройства дополнительных парковочных мест со стороны арендодателя и возникшими у арендатора расходами в виде затрат на оборудование парковочных мест, по оплате аренды земельного участка. 

В удовлетворении исковых требований ООО "СитиСтрой" в рамках дела №А60-13054/2021 отказано.

Исходя из всей совокупности изложенных выше обстоятельств, представленных в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, оценённых судом в порядке ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание все пояснения лиц, участвующих в деле, оснований для удовлетворения исковых требований судом не установлено. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                           Ю.Н. Матвеева