АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9215/18 

Екатеринбург

01 марта 2019 г.

 

Дело № А07-40238/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Республике Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 по делу № А07-40238/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан и кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2018 по делу № А07-40238/2017 и на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 по делу № А07-40238/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны – Мельников А.А., по доверенности от 14.06.2018, Гафаров Р.Р., по доверенности от 04.08.2017.

Индивидуальный предприниматель Крестьянова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление Росимущества в РБ) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050508:42 (по пунктам 5.1, 5.4, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, 6.4.8 договора и приложению № 2 к договору в части ставки арендной платы).

Решением суда от 07.09.2018 (судья Насыров М.М.)  исковые требования предпринимателя Крестьяновой Н.В. удовлетворены частично:

-пункт 5.1. договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок с 01.09.2017 по 31.12.2017 составляет 91 207 руб. 48 коп.»;

-пункт 5.4. договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами»;

-пункт 1 приложения № 2 к договору изложен в следующей редакции: «Ставка арендной платы за 1 кв. м в месяц 0.91 руб.», 

пункт 5 приложения № 2 к договору - в следующей редакции: «Арендная плата за период с 01.09.2017 по 31.12.2017-91 207 руб. 48 коп.».

 В удовлетворении исковых требований предпринимателя в остальной части отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.)  решение суда изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить частично. Урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем Крестьяновой Н.В. и  Управлением Росимущества в РБ при заключении договора от 01.09.2017                 № 43-2017-А аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изложив:

 пункт 5.1. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок с 01.09.2017 по 31.12.2017 составляет 91 207 руб. 48 коп.»;

пункт 5.4. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельных участков). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами».

Приложение № 2 к договору № 43-2017-А от 01.09.2017 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности изменить в части арендной платы:

пункт 1 изложить в редакции: «Ставка арендной платы за 1 кв. м в месяц 0.91 руб.»;

пункт 5 изложить в редакции: «Арендная плата за период с 01.09.2017 по 31.12.2017-91 207 руб. 48 коп.».

В остальной части иска отказать.

В кассационной жалобе Управление Росимущества в РБ просит   обжалуемые судебные акты отменить в части  удовлетворения иска, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований  предпринимателя Крестьяновой Н.В.  Как считает заявитель, при определении размера арендной платы за пользование спорным земельным участком суду следовало руководствоваться отчетом об оценке № 16-04-71 от 15.04.2016, который был выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, указывает на отсутствие в связи с этим оснований для назначения по делу судебной экспертизы и, соответственно, для применения экспертного заключения № 257 от 05.04.2018. Кроме того,  заявитель не согласен с абз. 2 п.5.4 договора в редакции истца, просит изложить его в следующей редакции: «при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в 5 лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков)».  Управление Росимущества в РБ  указывает также на неправильное распределение судом судебных расходов, без учета принципа пропорциональности.

 В кассационной жалобе предприниматель Крестьянова Н.В. просит  обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований истца по п.6.3.2 и 6.3.3 договора.   Как считает заявитель,  суды необоснованно отказали во включении в договор условий пунктов 6.3.2 и 6.3.3 о праве арендатора на возведение на земельном участке зданий, строений и сооружений, без учета условий договора аренды, имевшего место быть между сторонами ранее и предоставлявшего арендатору такие права, а также ранее выданных разрешительной документации на реконструкцию производственной базы, в связи с чем, по мнению заявителя, судами при рассмотрении настоящего преддоговорного спора был нарушен баланс интересов сторон и созданы предпосылки для дестабилизации правоотношений сторон по поводу использования спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика предприниматель Крестьянова  Н.В. просит оставить ее без удовлетворении, полагая изложенные в ней доводы ответчика необоснованными.   

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок из земель населенных пунктов площадью 25057 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский р-н, ул. Центральная, - поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.2008 с присвоением кадастрового номера 02:55:050508:42, имеет разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, находился в аренде сроком с 08.09.2008 по 01.09.2017 у индивидуального предпринимателя Крестьяновой Н.В. по договору аренды  № 000860 от 10.08.2007 и договору от 27.02.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 10.08.2007.

Объекты недвижимости, входящие в состав производственной базы, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050508:42, принадлежат предпринимателю Крестьяновой Н.В. на праве собственности.

В целях оформления землепользования по истечении срока действия договора аренды № 000860 от 10.08.2007  Управление Росимущества в РБ направило в адрес предпринимателя Крестьяновой Н.В. для подписания проект договора аренды № 43-2017-А от 01.09.2017, который был возвращен последней с протоколом разногласий от 20.10.2017.

Управлением Росимущества в РБ, в свою очередь, протокол разногласий к договору аренды № 43-2017-А от 01.09.2017 принят не был.

Недостижение сторонами соглашения по всем условиям договора аренды № 43-2017-А от 01.09.2017 послужило основанием для обращения предпринимателя Крестьяновой Н.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Разногласия между сторонами возникли по пунктам 5.1, 5.4, 6.3.1, 6.3.2, 6.3.3, 6.4.8 договора и приложения № 2 к договору аренды в части ставки арендной платы.

Условия поименованных выше пунктов договора аренды в проекте, предложенном Управлением Росимущества в РБ, приведены в следующей редакции:

-пункт 5.1 «Размер арендной платы на участок на 2017 год составляет 151 993 руб. 43 коп.»;

-пункт 5.4 «Размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков). В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.»;

-пункт 6.3.1 о правах арендатора «Проводить мелиоративные и иные мероприятия, направленные на улучшение и повышение плодородия почвы на участке.»;

-пункт 6.4.8 об обязанностях арендатора «Немедленно извещать арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) вред участку и находящимся на нем объектам, перечисленным в пункте 2.1 договора, а также близлежащим участкам ущерб и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения участка и расположенных на нем объектов.»;

-приложение № 2 к договору (расчет арендной платы на 2017 год) изложено в следующей редакции: пункт 1 «Ставка арендной платы за 1 кв. м в год - 17,45», пункт 2 «Зона: отчет об оценке № 16-04-71 от 15.04.2016 Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014), п. 6), пункт 5 «Арендная плата за период с 01.09.2017 по 31.12.2017-151 993, 43 руб., 3 квартал - 37 375, 43 руб., 4 квартал - 114 618, 00 руб.».

Условия поименованных выше пунктов договора аренды в проекте, предложенном предпринимателем Крестьяновой Н.В., приведены в следующей редакции:

-пункт 5.1 «Размер арендной платы за участок с 01.09.2017 по 31.12.2017 определенный судебной экспертизой (отчет об оценке № 257 от 05.04.2018) составляет 91 207 руб. 48 коп.»;

-пункт 5.4 «Размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах). При изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в 5 лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков) с ознакомлением арендатора с отчетом оценки о рыночной стоимости права аренды. В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами»;

-после пункта 6.3.1 договора добавлен пункт 6.3.2 о правах арендатора «Возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации»;

-после пункта 6.3.2 договора добавить пункт 6.3.3 «Возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с проектом реконструкции производственной базы ранее согласованным с арендодателем и другими государственными органами и получившего положительное заключение госэкспертизы в соответствии с законодательством Российской Федерации»;

-после пункта 6.3.3 договора добавлен пункт 6.3.4 о правах арендатора «В пределах срока договора самостоятельно передавать в субаренду земельный участок на срок менее 1 года, а в субаренду на срок свыше 1 года, только при условии получения письменного согласия арендодателя»;

-пункт 6.4.8 «Немедленно извещать арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии по объектам принадлежащим арендодателю или ином событии, нанесшим (или грозящем нанести) вред земельному участку, а также близлежащим участкам ущерб и своевременно принимать меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения участка и расположенных на нем объектов»;

-приложение № 2 к договору (расчет арендной платы на 2017 год) изложено в следующей редакции: пункт 1 «Ставка арендной платы руб. за 1 кв. м в месяц - 0,91 рублей», пункт 2 «Зона: отчет об оценке № 257 от 05.04.2018. Отчет об оценке ООО «Центр независимых экспертиз» (постановление правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в ред. от 05.05.2017), п. 6)», пункт 5: «Арендная плата за четыре месяца с 01.09.2017 по 31.12.2017-91 207 руб. 48 коп.».

Принимая условие пункта 5.1 договора аренды и приложение № 2 к договору (расчет арендной платы на 2017 год) в редакции истца, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались результатом проведенной по делу судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта Ахметгареевой Н.Н. № 257 от 05.04.2018  рыночная стоимость ставки арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:55:050508:42 за период с 01.09.2017 по 31.12.2017 составляет 0,91 руб. за 1 кв. м площади в месяц, арендная плата за период с 01.09.2017 по 31.1.2017 составляет 90 852 руб. 93 коп.

Исследовав и оценив экспертное заключение № 257 от 05.04.2018, установив, что выводы эксперта являются ясными, полными и не противоречат иным представленным в материалы дела доказательствам, а также учитывая, что заключение соответствует требованиям статей 82,83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суды первой и апелляционной инстанции признали указанное заключение в качестве достоверного доказательства.

  Довод Управления Росимущества в РБ о том, что оснований для назначения по делу судебной экспертизы не имелось, поскольку при определении размера арендной платы за пользование спорным земельным участком суду следовало руководствоваться отчетом об оценке № 16-04-71 от 15.04.2016, который был выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки,  судом апелляционной инстанции отклонен  со ссылкой на п.2,6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, статью 12 Федерального закона  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Установив, что с даты составления отчета об оценке № 16-04-71 от 15.04.2016, составленного по заказу Управления Росимущества в РБ, на момент передачи разногласий, возникших при заключении договора аренды, на рассмотрение суда (22.12.2017), прошло более шести месяцев, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  отчет  об оценке № 16-04-71 от 15.04.2016 не отвечает требованиям к его достоверности и, соответственно, не может быть применен для совершения сделки аренды.

        Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда в части установления условия пункта 5.4 договора аренды о возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год, верно указал на применение судом первой инстанции недействующей редакции пункта 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

 Согласно пункту 10 указанных Правил  (в  ред.  постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

 Отказывая во включении в  договор условий пунктов 6.3.2 и 6.3.3 о праве арендатора на возведение на земельном участке зданий, строений и сооружений, суды первой и апелляционной инстанций  руководствовались принципом свободы договора, предусмотренного ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и учитывали, что данные пункты договора не являются обязательными. 

Кроме того, суды исходили из того, что в силу  статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

По состоянию на настоящее время разрешенное использование спорного земельного участка определено - для эксплуатации производственной базы, а не для строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Самовольно изменять разрешенный вид использования земельного участка не допускается.

С учетом изложенного договорные условия, предлагаемые истцом, подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и включение пунктов 6.3.2 и 6.3.3 в предложенной истцом редакции в договор аренды не повлечет никаких правовых последствий.

Довод Управления Росимущества в РБ о неправильном отнесении судебных расходов только на ответчика, судом апелляционной инстанции  также обоснованно отклонен в связи с тем, что при распределении судебных расходов по неимущественным требованиям положение абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, следовательно, указанные расходы подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону в споре.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов суда и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены  постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2018 по делу № А07-40238/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Республике Башкортостан и индивидуального предпринимателя Крестьяновой Нины Васильевны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      С.В. Лазарев