АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18625/2021

г. Ярославль

08 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2022 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Гарант» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к администрации городского поселения Углич Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о признании права собственности

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, департамента строительства Ярославской области

при участии:

от истца: ФИО2 – адвокат по доверенности от 08.07.2019; 

от ответчика: не явился;

от третьих лиц: 1.2. не явились; 

Общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Гарант» (далее-Общество) к обратилось администрации городского поселения Углич Ярославской области (далее-Администрация) с иском о признании права собственности на объект недвижимости – нежилое двухэтажное здание поста охраны общей площадью 18,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, возведенное самовольно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и департамент строительства Ярославской области (далее-Департамент).

В судебном заседании представитель Общества требования, основанные на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал, пояснив, что здание является объектом капитального строительства, что подтверждено заключением эксперта.

Ответчик и третьи лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание представителей не направили. Администрация оставила принятие решения на усмотрение суда, не заявив против иска возражений. Департамент в письменном отзыве пояснил основания отказа в выдаче Обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исследовав материалы дела, заслушав истца, суд установил.

На основании договора от 10.01.2019 № 3462 Обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 000 кв.м. с кадастровым номером 76:22:010302:21 по адресу: 

<

...> для организации автостоянки для парковки автотранспорта.

Для достижения цели аренды земельного участка, Общество осуществило ограждение земельного участка, организовало его электроснабжение, осуществило гравийное покрытие и построило пост охраны.

Возводя здание поста охраны без получения соответствующих разрешительных документов, Общество считает его объектом недвижимости, и, соответственно, самовольной постройкой.

Департамент в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказал (отказ от 28.10.2021), что послужило основанием для обращения Общества с иском в суд.

По ходатайству истца, определением от 09.02.2022 судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3 (152025, 

<

...> Комсомола, д. 16-б оф. 104), перед которым были поставлены вопросы: 

Соответствует ли нежилое двухэтажное здание поста охраны площадью 218,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам и правилам?

Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц?

Позволяет ли разрешенное использование земельного участка строительство на нем указанного нежилого здания?

Согласно экспертному заключению от 28.03.2022 № 11.03/21г. здание поста охраны соответствует установленным нормам и правилам, в том числе, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, факторов, нарушающих нормы и правила не обнаружено. Здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, техническое состояние здания характеризуется как работоспособное, вышеуказанное строение не оказывает негативного влияния на конструктивные элементы расположенных рядом строений, их прочностные характеристики и общую устойчивость, угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц не представляет. Разрешенное использование земельного участка позволяет строительство на нем указанного двухэтажного нежилого здания.

Определением от 28.04.2022 назначена дополнительная экспертиза и перед экспертом ФИО3 (152025, 

<

...> Комсомола, д. 16-б оф. 104), был поставлен вопрос: является ли нежилое двухэтажное здание поста охраны площадью 18,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, объектом капитального строительства?

Согласно заключению от 13.06.2022 № 11.03/22 г. эксперт пришел к выводу о том, что нежилое здание поста охраны является объектом капитального строительства, поскольку не соответствует признакам не капитальности, указанным в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ).

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

В силу статей 8, 218 ГК РФ права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, которая, в свою очередь, осуществляется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, в том числе на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в статье 222 ГК РФ, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Понятие недвижимого имущества раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. 

Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). 

В пункте 10.2. статьи 1 ГрК РФ установлено, что некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). 

По смыслу указанных положений законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: 

- обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; 

- перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. 

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. 

Вопрос об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам относится к компетенции суда. 

Судом установлено, что объект, право собственности на который истец просит признать, был возведен истцом на земельном участке с кадастровым номером 76:22:010302:21, предоставленном Обществу на основании договора аренды для организации автостоянки. Разрешения на строительство, а также других согласований, необходимых для строительства объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного законодательства Общество не получало, строительство объекта капитального строительства с арендодателем земельного участка – не согласовывало. 

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. При этом прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. 

Для признания имущества объектом недвижимости необходимо представить доказательства того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, а также возведения его в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476).  

Объект недвижимости – это правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт и (или) проведен кадастровый учет, невозможно. 

Следует отметить, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества» (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13). 

Эксперт в заключении №11.03/22 относит спорный объект к капитальному лишь только потому, что он не соответствует признакам некапитальности, указанным в статье 1 ГрК РФ. 

При этом экспертом отмечено, что здание охраны имеет заглубленные в землю металлические прочные сваи, глубина заложения 2 м; горизонтальная верхняя обвязка по сваям выполнена из швеллера в отделочный слой пола, в связи с чем эксперт приходит к выводу о том, что прочная связь строения с землей присутствует. Перемещение строения невозможно в виду наличия прочной неразрывной связи с землей. При отделении здания от земли будет критически нарушена пространственная жесткость несущего каркаса. Часть несущих металлоконструкций теоретически могут быть сохранены при демонтаже и использованы при повторном возведении. При этом, невозможно сохранение при демонтаже фундаментных конструкций, отделочных покрытий, внутренних перекрытий. Часть монтажных соединений несущих металлоконструкций выполнена на сварных неразъёмных соединениях, что также затрудняет разборку с сохранением материала. По мнению эксперта, демонтаж и повторное возведение строения без несоразмерного ущерба практически невозможны. Наличие прочной связи объекта с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. 

Однако указание на то, что здание охраны имеет заглубленные в землю металлические прочные сваи, глубина заложения 2 м недостаточно для вывода о капитальности объекта. 

В соответствии с пунктом 4.1 СП 24.13330.2011. Свод правил. Свайные фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85 (утв. Приказом Минрегионразвития России от 27.12.2010 № 786), основное назначение свай - это прорезка залегающих с поверхности слабых слоев грунта и передача действующей нагрузки на нижележащие слои грунта, обладающие более высокими механическими показателями. Из представленных Обществом документов и заключения эксперта не следует, что специалистом (экспертом) были произведены работы по исследованию залегания фундамента (винтовых свай), их размера, глубины залегания. Из фотофиксации данные обстоятельства не усматриваются. 

Выводы эксперта о невозможности перемещения здания поста охраны с сохранением в целостности строительных конструкций без нанесения несоразмерного для них ущерба, невозможности повторного использования, после перемещения, несущих конструкций надлежащим образом не мотивированы, в связи с чем обоснованность таких выводов не может быть проверена судом. 

При таких обстоятельствах заключения эксперта, наряду с другими доказательствами, представленными Обществом, не могут иметь доказательственного значения для вывода о характере строения. 

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что спорный объект не создавался как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, суд считает, что он не обладает признаками капитальности, для того, чтобы отнести его к недвижимой вещи. 

Таким образом, условия, необходимые для признания за Обществом права собственности на самовольную постройку, отсутствуют, поскольку отсутствует совокупность фактов, перечисленных в статье 222 ГК РФ.

Судебные расходы Обществу не возмещаются. 

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

  Судья

О.Н. Чистякова