АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 июля 2017 года

Дело №

А66-700/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ковалева С.Н., судей Бычковой Е.Н., Яковца А.В.,   

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Гаммамед Фарм» ФИО1 (доверенность от 01.01.2017), от публичного акционерного общества «НОТА-Банк» ФИО2 (доверенность от 11.08.2016),         

рассмотрев 27.06.2017 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гаммамед Фарм» ФИО3 на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи  Шумилова Л.Ф., Писарева О.Г., Чапаев И.А.) по делу № А66-700/2015, 

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Тверской области от 17.03.2015 по делу № А66-700/2015 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью «Гаммамед Фарм», место нахождения: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о признании его несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой в деле о банкротстве как ликвидируемого должника.

Решением от 18.05.2015 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3.

В рамках дела о банкротстве должника публичное акционерное общество  «НОТА-Банк» (далее – Банк), являющееся конкурсным кредитором должника,   обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными открытых электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества Общества по лоту № 1, проведенных в период с 01.08.2016 по 03.09.2016 на электронной торговой площадке http://www.hankrupl.CenterR.ru, договора купли-продажи от 02.09.2016, заключенного по итогам торгов с обществом с ограниченной ответственностью «Гамма-Медик»,  место нахождения: г. Тверь, ул. 2-я Лукина, д. 9, ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***> (далее - ООО «Гамма-Медик»), а также о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Определением суда первой инстанции от 21.12.2016 (судья          Шабельная И.В.)  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 определение от 21.12.2016 отменено. Заявление Банка удовлетворено.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника ФИО3 просит отменить постановление от 12.04.2017 и оставить в силе определение от 21.12.2016.

Податель жалобы указывает на несоответствие обстоятельствам дела  вывода апелляционного суда о нарушении порядка проведения оспариваемых торгов и считает, что основания для признания их недействительными отсутствуют.

В судебном заседании представитель Общества поддержал требования жалобы; представитель Банка просила отказать в ее удовлетворении.

Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого постановления, кассационная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, решением собрания кредиторов должника, состоявшегося 19.10.2015 по инициативе конкурсного управляющего           ФИО3, утверждено Предложение № 1 о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника; в состав этого имущества включена доля в размере 100/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу) общей площадью 13 696,5 кв. м, находящийся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 69:40:0200024:7.

Организатором оспариваемых торгов  02.07.2016 в газете «Коммерсантъ» (№ 117) опубликовано сообщение № 77031908551 о проведении на электронной торговой площадке http: www.bunkrupt.CtnterR.ru торгов посредством публичного предложения по продаже имущества Общества.

В качестве лота № 1 на торги выставлена доля в размере 100/1000 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок; начальная цена лота № 1 установлена в размере 3 805 902 руб. 61 коп.

На основании договора купли-продажи от 02.09.2016, заключенного по результатам проведения торгов, доля в праве 100/100 на земельный участок продана ООО «Гамма-Медик» по цене  380 590 руб. 09 коп.

Банк, являющийся залоговым кредитором должника, обратился в суд с настоящим заявлением, указав, что его требования обеспечены залогом проданного на торгах имущества, реализация лота № 1 могла быть произведена только вместе с расположенными на указанном земельном участке нежилыми помещениями, находящимися в ипотеке у Банка.

Суд первой инстанции посчитал, что оспариваемые торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи не нарушили прав и законных интересов Банка, в связи с чем отказал в удовлетворении заявления.

Суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения Обществом и Банком договоров об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.11.2012     №   376/12-3-2, от 20.09.2012 № 321/12-3-2, от 13.02.2013 № 453/12-3 земельный участок, на котором находятся принадлежащие Обществу на праве собственности нежилые помещения, принадлежал должнику на праве аренды. В соответствии с названными договорами в залог Банку Общество передало нежилые помещения, а  также право аренды земельного участка.

Впоследствии на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 24.12.2013 № 3075 «О предоставлении в общую долевую собственность земельного участка под объект недвижимого имущества» и договора купли-продажи земельного участка от 10.02.2014 № 32 Общество приобрело право собственности на долю в размере 100/1000 в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок. 

Руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 и пунктом 4 статьи 35   Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что торги  проведены в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Апелляционный суд также принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 15.02.2017 по делу            № А66-10759/2016 Обществу и ООО «Гамма-Медик» отказано в удовлетворении требований о признании отсутствующим обременения (ипотеки) в пользу Банка в отношении указанного земельного участка, при этом в мотивировочной части указанного решения сделан вывод о сохранении в пользу Банка ипотеки в отношении земельного участка после изменения вида права Общества на земельный участок.

В связи с этим суд также указал на отсутствие в публикации о торгах существенных характеристик лота № 1, повлиявшее на определение цены указанного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По общему правилу, установленному пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу абзаца шестого пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как указано в пункте 17 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок заложена не была.

Поскольку в результате проведенных торгов доля в праве на земельный участок была продана отдельно от объектов недвижимости, являющихся залоговым имуществом должника, расположенных на указанном земельном участке, приведенные выше положения Земельного кодекса Российской Федерации были нарушены.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно признал оспариваемые торги, а также заключенный по их результатам договор недействительными и на основании статьи 167 ГК РФ применил последствия недействительности данных сделок.

Доводы жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права и по существу направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основания для которой у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Ввиду изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу № А66-700/2015 оставить без изменения, а кассационную  жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Гаммамед Фарм» ФИО3 - без удовлетворения

Председательствующий

С.Н. Ковалев

Судьи

Е.Н. Бычкова

А.В. Яковец