АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-16017/2017

31 августа 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 31 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Долгалева Б.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального предприятия города Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 № Д-О-31-9062 в размере 156 560 руб. 70 коп., а также пени в размере 81 104 руб. 86 коп.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 28.03.2018 №Исх-ДИО/4848, предъявлено служебное удостоверение от 25.07.2017 № 496/17,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.06.2017, личность удостоверена паспортом,

от третьего лица – не явились. 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 25.08.2017 № Исх-ДИО/14323 (вх. от 05.09.2017 № 57274) о взыскании с закрытого акционерного общества «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» задолженности по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 № Д-О-31-9062 в размере 156 560 руб. 70 коп., а также пени в размере 81 104 руб. 86 коп.

Определением суда от 11.09.2017 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 13.10.2017 суд осуществил переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 09.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  муниципальное предприятие города Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ».

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, заявил о взыскании по арендной плате за период с 01.06.2015 по 30.06.2017 в размере 124 750 руб. 95 коп., пени а размере 81 104 руб. 86 коп. за период с 11.09.2015 по 21.06.2017 (заявление поступило в суд 24.04.2018).

Суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял заявленные уточнения.

Представитель истца  в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представитель  ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» иск не признал, поддержал доводы, уложенные в представленных письменных отзывах.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

10.03.2012 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» был заключен договор № Д-О-31-9062 аренды земельного участка.

Предметом договора согласно пункту 1.1. является земельный участок общей площадью 1 089 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, местоположение которого установлено в 320 м восточнее здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>.

Размер арендной платы согласно пункту 2.1. договора определен в размере 975 руб. 21 коп. Расчет арендной платы осуществлен в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска».

В соответствии с пунктом 2.3. договора, при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Соглашением, зарегистрированным Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска 21.12.2015  к договору № Д-О-31-9062, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за предоставленный участок с 07.12.2012 года по 09.01.2015 года составляет 1 950,42 рублей в месяц, с 10.01.2015 года по 26.03.2015 года составляет 3 313,45 рублей в месяц, с 27.03.2015 года составляет 13253,81 рублей в месяц, и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении к настоящему соглашению».

27.07.2016 Департамент уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка на основании вступившего в силу нормативного акта должен составлять:

- с 25.03.2016 -  5 301 руб. 52 коп. в месяц.

Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен письмом от 27.07.2016 № Исх-ДИО/10754.

28.04.2017 Департамент уведомил арендатора о том, что размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, предоставленный по вышеуказанному договору аренды земельного участка на основании вступившего в силу нормативного акта должен составлять:

- с 25.03.2017 -  5 513 руб. 29 коп. в месяц.

Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен письмом от 28.04.2017 № Исх-ДИО/6328.

Таким образом, по мнению истца, общая сумма задолженности с учетом перерасчета, а также фактических оплат по договору аренды № Д-О-31-9062 за период с 01.06.2015 по 30.06.2017 составила 124 750 руб. 95 коп.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с подпунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что соответствии с договором аренды земельного участка № Д-О-31-9062 ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком, однако согласно Решению Омского городского Совета от 16.03.2016  № 432 «О порядке определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» Департаментом был произведен перерасчет размера арендной платы, о чем общество было уведомлено.

Департамент представил письменный расчет по договору аренды  № Д-О-31-9062 от 26.03.2012, согласно которому общество за период с 01.06.2015 по 03.07.2017 внесло арендную плату в сумме 96 233 руб. 60 коп.

Таким образом, по мнению Департамента, с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 124 750 руб. 95 коп.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В пункте 2.3 договора № Д-О-31-9062 установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней.

Таким образом, правовая позиция регулирования государственными органами путем издания соответствующих нормативных правовых актов, размер арендного платежа по договору аренды земельного участка, изложена в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на то, что в результате действий муниципального унитарного предприятия «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ», учредителем которого является муниципальное образование город Омск Омской области, ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» было лишено возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды                                   № Д-О-31-9062.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2016 по делу № А46-2580/2015 (постановлением суда апелляционной инстанции от 16.05.2016 оставлено без изменения) подтверждается факт препятствования муниципальным унитарным предприятием «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» обществу использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды № Д-О-31-9062 в период с сентября 2014 года по январь 2015 года включительно.

Названным решением суда муниципальное предприятие г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» обязано устранить нарушение прав закрытого акционерного общества «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» в пользовании земельным участком с кадастровым номером 55:36:120304:1077, общей площадью 1 089 кв.м, с местоположением установленным в 320 м восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в том числе:

- не препятствовать свободному проезду автотранспортных средств и строительной техники истца и привлеченных им подрядных организаций к указанному земельному участку;

- восстановить по периметру строительной площадки, расположенной на указанном земельном участке, демонтированный ограждающий строительный забор;

- запретить муниципальному предприятию г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» любым иным путем препятствовать закрытому акционерному обществу «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» в осуществлении своих прав в отношении указанного земельного участка.

В решении Арбитражного суда Омской области от 15.11.2016 г. по делу                           № А46-9279/2015 суд отметил, что решением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2016 по делу № А46-2580/2015 (постановлением суда апелляционной инстанции от 16.05.2016 оставлено без изменения) подтверждается факт препятствования муниципальным унитарным предприятием «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» обществу использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды № Д-О-31-9062 в период с сентября 2014 года по январь 2015 года включительно.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, изменяя решение Арбитражного суда Омской области от 15.11.2016 г. по делу № А46-9279/2015, в постановлении от 07.03.2017 указал, что из содержания судебных актов арбитражных судов по делам № А46-2580/2015 и № А46-3032/2015 следует, что в рамках названных дел установлены факты, свидетельствующие о препятствовании обществу использовать земельный участок и в последующий период с 01.02.2015 по 31.05.2015.

Таким образом, в рамках настоящего дела  указанный факт не подлежит исследованию и считается установленным.

Вместе с тем, как следует из материалов настоящего дела, в период с 01.06.2015 по 30.07.2017 (исковой период), третьим лицом продолжали совершаться действия, препятствующие пользованию истцом земельным участком в полном объеме в соответствии с установленными для него целями, что подтверждается многочисленной перепиской, имеющейся в материалах дела.

В частности, из текста  писем Исх. № 30 от 29.01.2016, № 45 от 25.01.2016, № 62 от 08.02.2016, № 76 от 17.02.2016, № 233 от 08.04.2016 явно следует отсутствие возможности у ЗАО «Деловые встречи» беспрепятственного проезда на арендуемый земельный участок для проведения работ. 

Доказательства проезда ответчика на земельный участок в указанный период в материалах дела отсутствуют.   

Из содержания письма  от 16.05.2016  Исх. № 201 следует, что  ответчик в очередной раз  обратился к   муниципальному предприятию г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» и Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска с уведомлением о возобновлении работ по освоению земельного участка и просьбой в связи с этим не препятствовать свободному проезду автотранспортных средств и строительной техники и привлеченных подрядных организаций к земельному участку, при этом сославшись на то, что ЗАО «Деловые встречи» завершило судебные разбирательства в Арбитражном суде Омской области, по итогам которых действия МП г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» признаны незаконными, указал на вступление в законную силу решения суда от 25.01.2016 по делу № А46-2580/2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.05.2016 оставлено без изменения.

Только 18.05.2016 между ответчиком  и третьим лицом подписано соглашение об организации проезда через земельный участок № 36. Приложением № 2 к соглашению стороны согласовали график въезда/выезда большегрузной техники/автотранспорта проведения строительных работ в праздничные дни, выходные дни, дни проведения концертных программ, дни массовых гуляний.

Так, п. 3 названного приложения определена дата заезда – 19 мая 2016 года.

В указанную дату муниципальное предприятие г. Омска «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ» предоставило возможность проезда к арендуемому земельному участку для его фактического освоения, ответчиком были осуществлены подготовительные работы для дальнейшего освоения земельного участка, о чем составлены акты № 1 от 19.05.2016,                № 1 от 20.05.2016, № 2 от 20.05.2016.

Доказательства предоставления возможности проезда ответчика на территорию к арендуемому земельному участку в иные даты в материалах дела отсутствуют.

Из чего суд делает вывод, что  ЗАО «Деловые встречи» осуществляло пользование земельным участком лишь 2 дня – 19.05.2016 и 20.05.2016.

Согласно представленной переписки, а именно писем № 14-09/17 от 14.09.2017 и № 601 от 12.10.2017 следует, что и по указанный период ЗАО «Деловые встречи» не имеет возможности беспрепятственно пользоваться арендованным земельным участком.

Из письма ЗАО «Деловые встречи» № 14-09/17 от 14.09.2017 следует просьба исполнения решения суда по делу № А46-2580/2015, а именно не препятствовать свободному проезду автотранспортных средств и строительной техники истца и привлеченных им подрядных организаций к указанному земельному участку.

В свою очередь, ответ № 601 от 12.10.2017 говорит о необходимости подписания соглашения об установлении сервитута.

Из указанной переписки также следует вывод о препятствовании обществу использовать земельный участок и в 2017 году, по июль 2017 года включительно (поскольку именно такой период заявлен в качестве искового, суд ограничивается констатацией факта наличия препятствий к пользованию именно эти периодом).

Таким образом, оценив переписку сторон, суд пришел к выводу о том, что подтверждены факты, свидетельствующие о препятствовании обществу использовать земельный участок в период с 01.06.2015 по 30.07.2017. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанной нормы права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В данном случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Исходя из того, что Департамент является учредителем муниципального унитарного предприятия «Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ», суд полагает, что истец не может  не располагать информацией о наличии у общества препятствий к использованию земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077.

Таким образом, учитывая изложенное, принимая во внимание, что на основании платежного поручения № 91 от 03.06.2016 г. произведена оплата арендной платы в сумме 18 811 руб. 81 коп. за май-июнь, а также наличие факта препятствования осуществления деятельности, предусмотренной договором аренды, суд, проверив расчет Департамента, отказал в удовлетворении иска в части взыскания основного долга, поскольку задолженность за 2 дня пользования земельным участком погашена ответчиком в полном объеме.

Требования о взыскании неустойки подлежат удовлетоврению в сумме  21 руб. 20 коп., исчисленной на сумму арендной платы за 2 дня пользования земельным участком за период с 11.05.2016 по 03.06.2016.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований  о взыскании неустойки надлежит отказать.

По положениям статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена государственная пошлина.

Согласно частям 1, 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Принимая во внимание изложенное, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации                     г. Омска удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 644010, 

<

...>,   зарегистрировано в качестве юридического лица: 22.10.1991) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 644024, 

<

...>, зарегистрирован в качестве юридического лица: 25.11.2002) 21 руб. 20 коп. неустойки.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 644010, 

<

...>,   зарегистрировано в качестве юридического лица: 22.10.1991) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в течение указанного срока в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                         Б.Г. Долгалев