67/2017-16618(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции 

Ф06-16916/2016

Дело № А65-13752/2016

г. Казань

12 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2017 года.  Арбитражный суд Поволжского округа в составе:  

председательствующего судьи Герасимовой Е.П., судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г., при участии представителя: 

Муртазиной Зинфиры Закиевны – Исмагилова Р.Р., доверенность  от 19.09.2013,  

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных  надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы  Муртазиной Зинфиры Закиевны и конкурсного управляющего обществом  с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» Сабитова А.Р.  

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016  (судья Маннанова А.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного  

апелляционного суда от 09.02.2017 (председательствующий судья  Серова Е.А., судьи Садило Г.М., Холодкова Ю.Е.)  

по делу № А65-13752/2016 

по заявлению Муртазиной З.З. о признании права собственности на  незавершенный строительный объект, об обязании ООО «Маг-Строй»  передать нежилые помещения в собственность после ввода жилого дома в  эксплуатацию, об исключении из конкурсной массы должника имущества  в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной  ответственностью «Маг-Строй», (ОГРН 1031621003193, ИНН 1655061912),  

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 по  делу № А40-210855/14-24-319 (резолютивная часть объявлена 02.03.2016)  в отношении общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй»  (ОГРН 1031621003193 ИНН 1655061912) (далее – ООО «Маг-Строй»,  должник) введена процедура наблюдения. Временным управляющим  утвержден Сабитов А.Р.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2016  (резолютивная часть объявлена 19.04.2016) удовлетворено ходатайство  временного управляющего Сабитова А.Р. Применены в деле о банкротстве  ООО «Маг-Строй» правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков»  главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Дело   № А40-210855/14-24-319Б передано по подсудности на рассмотрение  Арбитражного суда Республики Татарстан.  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 21.06.2016 дело № А40-210855/14-24-319Б о признании должника  ООО «Маг-Строй» несостоятельным (банкротом), переданное по  подсудности определением Арбитражного суда города Москвы  от 04.03.2016, принято к рассмотрению Арбитражного суда Республики  Татарстан с присвоением ему номера дела № А65-13752/2016.  

Муртазина З.З. обратилась в Арбитражный суд Республики  Татарстан с заявлением о признании за ней права собственности на  незавершенные строительством объекты: нежилые помещения № 1.04,   № 1.38, общей проектной площадью 24,38 кв. м. на втором этаже жилого  дома по адресу: РТ, г. Казань, ул.Чистопольская/Амирхана, квартал  строительный № 68, блок-секция № 1; об обязании ООО «Маг-Строй»  передать указанные нежилые помещения в собственность после ввода  жилого дома в эксплуатацию; об исключении нежилых помещений из  конкурсной массы должника - ООО «Маг-Строй».  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 17.11.2016, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечены к участию в  рассмотрении спора в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Республике Татарстан и общество с ограниченной  ответственностью «Ресейлер» (далее – ООО «Ресейлер»).  

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 12.12.2016 в удовлетворении требования Муртазиной З.З. отказано.  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 09.02.2017 определение Арбитражного суда Республики Татарстан  от 12.12.2016 оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Муртазина З.З. просит обжалуемые  судебные акты отменить, требования Муртазиной 3.3. о признании права  собственности на незавершенный строительный объект: нежилые  помещения № 1.04. № 1.38 общей проектной площадью 24,38 кв. м на  втором этаже в жилом доме по адресу: РТ. г. Казань,  ул.Чистопольская/Амирхана квартал строительный № 68, блок-секция № 1;  об обязании ООО «Маг-Строй» передать нежилые помещения № 1.04.   № 1.38 общей проектной площадью 24,38 кв. м на втором этаже в жилом  

доме по адресу: РТ, г.Казань. ул.Чистопольская/Амирхана квартал  строительный № 68, блок-секция № 1 в собственность после ввода жилого  дома в эксплуатацию; об исключении из конкурсной массы должника  ООО «Маг-Строй» следующее имущество: незавершенный строительством  объект в виде нежилых помещений № 1.04, № 1.38 общей проектной  площадью 24,38 кв. м на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ,  г. Казань, ул. Чистопольская/Амирхана квартал строительный № 68, блок- секция № 1, удовлетворить.  

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Маг- Строй» Сабитов А.Р. просит изменить мотивировочную часть  постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 09.02.2017, оставив в силе судебный акт по существу вывода об отказе в  удовлетворении апелляционной жалобы.  

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 27.04.2017 был  объявлен перерыв до 15 часов 30 минут 03.05.2017. Соответствующая  информация была размещена на официальном сайте в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет».  

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность  применения норм материального и процессуального права в пределах,  установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационных  жалоб, заслушав представителя Муртазиной З.З., судебная коллегия  приходит к следующим выводам.  

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223  АПКРФ и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются  арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с  особенностями, установленными федеральными законами,  регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

Из материалов дела следует, что ООО «Маг-Строй» является  застройщиком жилого дома, состоящего из двух блоков со встроенно- пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по  

адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, на  пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, кадастровый  номер земельного участка 16:50:110602:0002 на основании следующих  документов:  

1. разрешения № RU16301000-191-ж от 30.04.2008 на строительство  24–этажного жилого дома со встроенными торговыми и офисными  помещениями, по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район,  ул. Амирхана, квартал 68, выданного Исполнительным комитетом  муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй» сроком  действия до 30.04.2008;  

2. разрешения № RU 16301000-204-ж на строительство 18-этажного  жилого дома с магазинами по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский  район, ул. Амирхана, квартал 68, выданного 26.12.2008 Исполнительным  комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй»;  

3. разрешения № RU 16301000-74-ж на строительство жилого дома  из двух блоков со встроенно-пристроенными торгово-офисными  помещениями по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, на  пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, выданного  18.07.2014 Исполнительным комитетом муниципального образования г.  Казани ООО «Маг-Строй»;  

4. постановления руководителя Исполнительного комитета  муниципального образования г. Казани № 258 от 28.01.2008 «О  предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Маг-Строй»  земельного участка по ул. Ф. Амирхана, с кадастровым номером  16:50:110602:0002, площадью 5400 кв.м., расположенного по ул. Ф.  Амирхана, в квартале 68;  

5. договора аренды земельного участка № 12526 от 05.02.2008,  заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений  Исполнительного комитета г. Казани и ООО «Маг-Строй»,  

дополнительного соглашения № 12526/дс-1 от 29.06.2011 к договору  аренды земельного участка № 12526 от 05.02.2008;  

6. проектной декларации по строительству жилого дома, состоящего  из двух блоков со встроено-пристроенными торгово-офисными  помещениями, расположенного по адресу: Республика Татарстан,  г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и  Амирхана, квартал 68, размещенной на сайте www.mag-s.ru от 19.07.2010;  изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru  от 31.10.2013; изменения в проектную декларацию размещены на сайте  www.mag-s.ru от 29.04.2014; изменения в проектную декларацию  размещены на сайте www.mag-s.ru от 30.10.2014.  

11.03.2011 между ООО «Маг-Строй» и ООО «Ресейлер» был  заключен договор № н-2/18/68 участия в долевом строительстве, по  условиям которого, ООО «Маг-Строй» обязуется построить 18-24-х  этажные жилые дома с торгово-офисными помещениями, расположенные  по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал строительный   № 68, блок-секция № 2, и после получения разрешения на ввод в  эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства дольщику,  а дольщик обязуется уплатить обусловленную цену по договору № н- 2/18/68 и принять объект долевого строительства.  

Согласно пункту 1.3 договора № н-2/24/68, с учетом  дополнительного соглашения, изменено описание объекта участия в  долевом строительстве.  

Согласно пункту 2.2 договора, с учетом дополнительного  соглашения, срок сдачи объекта ГАСН - 30.11.2013, передача участнику  долевого строительства - 31.12.2013.  

Моментом окончания строительства жилого дома считается дата  подачи в установленном порядке заявки на проведение ГАСН по сдаче  жилого дома в эксплуатацию.  

09.12.2013 между ООО «Ресейлер» (цедент) и Муртазиной З.З.  (цессионарий) был заключен договор уступки права требования, согласно  условий которого ООО «Ресейлер» уступило Муртазиной З.З. право  требования по договору № н-2/18/68 от 11.03.2011, заключенному между  ООО «Ресейлер» и ООО «Маг-Строй», являющейся стороной, передающей  нежилые помещения № 1.04, № 1.38 на втором этаже жилого дома, общей  проектной площадью 24,38 кв. м. в жилом доме по адресу: г. Казань, Ново- Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал  строительный № 68, блок -секция № 1.  

Согласно пункту 2.1.4 договора, объект приобретается Цессионарием  за счет собственных средств в размере 928 500 руб. и кредитных средств  по договору № КПФ/24/11-13/02 от 09.12.2013 в размере 900 000 руб.  

Указывая, что должником обязательства по передаче объекта  долевого строительства в собственность кредитора не исполнены,  строительство не завершено, кредитор – Муртазина З.З., обратилась в  арбитражный суд с настоящим требованием.  

Учитывая, что вступившим в законную силу заочным решением  Ново-Савиновского районного суда города Казани от 25.01.2016 по делу   № 2-886/2016, за Муртазиной З.З. признано право собственности на  незавершенный строительством объект в виде нежилых помещений   № 1.04, № 1.38 на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью  24,38 кв. м. в жилом доме по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район,  пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68,  блок-секция № 1, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает,  что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания  для повторного признания за Муртазиной З.З. права собственности на  указанные нежилые помещения.  

При этом отсутствие государственной регистрации права  собственности на нежилые помещения за Муртазиной З.З. не отменяет  вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции о  

признании права собственности на указанные выше нежилые помещения  за Муртазиной З.З.  

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о  банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о  введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения  наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о  банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с  соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат  предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или  застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права  собственности или иного права либо обременения в отношении  недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного  строительства.  

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и  юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и  (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников  долевого строительства права собственности на объекты долевого  строительства и права общей долевой собственности на общее имущество  в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости  регулируются Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).  

По смыслу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом  строительстве, передача объекта долевого строительства, возводимого с  привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с  завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.  

Правовым последствием исполнения договора долевого участия  является возникновение у участников долевого строительства права  собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого  

строительства и права общей долевой собственности на общее имущество  в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом  данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей последствия  неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.  

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания,  сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество,  подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой  регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права,  включая право общей долевой собственности на такие объекты  недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают  не с начала их строительства, а только после государственной регистрации  соответствующих прав на эти объекты.  

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав», незавершенное  строительство может быть признано объектом гражданского права с  распространением на него правового режима недвижимого имущества  только при осуществлении государственной регистрации в порядке,  установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997   № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним», и до момента государственной регистрации  объекта незавершенного строительства спорное имущество не может  выступать самостоятельным объектом гражданского права.  

По смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю в  виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении  объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного  договором.  

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства  передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитор  вправе потребовать отобрания этой вещи у должника на предусмотренных  обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества,  являющегося предметом обязательства, кредитор имеет право на  возмещение убытков.  

Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по  передаче недвижимой вещи (статья 398 ГК РФ), равно как и требование о  государственной регистрации перехода права собственности на это  имущество (статья 551 ГК РФ), могут быть удовлетворены судом только  при условии, если право собственности продавца по договору купли- продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном  порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О  некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по  поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»  (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).  

По условиям договора от 11.03.2011, обязанность передать  Муртазиной З.З. нежилые помещения возникает у застройщика после  ввода дома в эксплуатацию. Обязательств по передаче инвестору не  завершенного строительством объекта застройщик не принимал.  

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса  Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение  строительства, реконструкции объекта капитального строительства в  полном объеме в соответствии с разрешением на строительство,  соответствие построенного, реконструированного объекта капитального  строительства градостроительному плану земельного участка или в случае  строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки  территории и проекту межевания территории, а также проектной  документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.  

Судами было установлено, что строительство жилого дома не  завершено, жилой дом по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район,  пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68, в  эксплуатацию не введен, соответственно помещения, которые кредитор  просит передать ему, не существуют как объекты недвижимого имущества,  а потому невозможно обязать должника передать эти помещения  кредитору.  

Одним из способов защиты гражданских прав является присуждение  к исполнению обязанности в натуре (статья 12 ГК РФ), которое по  существу является понуждением должника выполнить действия, которые  он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства  (договора).  

При этом суды обоснованно указали, что судебный акт,  удовлетворяющий вышеизложенные требования, не будет обладать  свойством исполнимости, и, фактически дублируя содержание  соответствующего раздела договора (передать объект долевого  строительства дольщику после получения разрешения на ввод в  эксплуатацию), не защитит прав кредитора, учитывая, что обязанность по  передаче объекта долевого строительства может быть исполнена только  после сдачи объекта в эксплуатацию.  

Таким образом, суды обоснованно отказали в удовлетворении  требования Муртазиной З.З. об обязании застройщика передать ей  нежилые помещения в незавершенном строительстве объекте.  

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда  апелляционной инстанции в том, что участник долевого строительства в  случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при  наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет  возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о  передаче обусловленного договором помещения после сдачи  многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации  

данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом  участии в строительстве).  

Доводы Муртазиной З.З., изложенные в кассационной жалобе и  озвученные в судебном заседании, с ссылкой на наличие  зарегистрированного за ООО «Маг-Строй» права собственности  от 03.10.2007, подлежат отклонению, поскольку объектом права в  свидетельстве выступает объект незавершенного строительством, а не дом,  который достроен и сдан в эксплуатацию в установленном законом  порядке.  

Доводы конкурсного управляющего ООО «Маг-Строй» об  ошибочности выводов суда апелляционной инстанции о наличии у  кредитора возможности защитить свои права путем предъявления  требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи  дома в эксплуатацию, в связи с чем просит исключить их из  мотивировочной части постановления, подлежат отклонению как  необоснованные, поскольку выводы суда основаны на условиях договора  долевого участия, предусматривающих передачу завершенного  строительством объекта после сдачи дома в эксплуатацию, и правильно  примененных судами норм материального права.  

Относительно требования Муртазиной З.З. об исключении  указанных нежилых помещений из конкурсной массы должника, судебная  коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу, что данное  требование не было предметом рассмотрения судов предыдущих  инстанций.  

В силу части 2 статьи 287 АПК РФ, арбитражный суд,  рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе  устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были  установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом  первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о  достоверности или недостоверности того или иного доказательства,  

преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма  материального права должна быть применена и какое решение,  постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.  

При таких обстоятельствах, судебные акты в части, касающейся  отказа в удовлетворении требования Муртазиной З.З. об исключении  имущества из конкурсной массы должника, подлежат отмене с  направлением обособленного спора в отмененной части на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

В остальной части судебные акты отмене и изменению не подлежат.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288,  289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016  и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 09.02.2017 по делу № А65-13752/2016 в части отказа в удовлетворении  требования Муртазиной Зинфиры Закиевны об исключении из конкурсной  массы должника общества с ограниченной ответственностью «Маг- Строй», г. Москва (ИНН 1655061912 ОГРН 1031621003193), следующего  имущества: незавершенный строительством объект в виде нежилых  помещений № 1.04, № 1.38, общей проектной площадью 24,38 кв. м. на  втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, г. Казань,  ул. Чистопольская/Амирхана квартал строительный № 68, блок-секция   № 1, отменить.  

В отмененной части обособленный спор направить на новое  рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.  

В остальной части определение Арбитражного суда Республики  Татарстан от 12.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 09.02.2017 по делу № А65-13752/2016 оставить без  

изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Е.П. Герасимова  

Судьи Е.В. Богданова 

 А.Г. Иванова