ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4164/2021

г. Челябинск

15 июня 2021 года

Дело № А76-8609/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ширяевой Е.В.,

судей Карпусенко С.А., Тарасовой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу №А76-8609/2020

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 16.07.2020), Слав А.Л. арбитражный управляющий (паспорт, определение Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2021 по делу №А76-31894/2017);

индивидуального предпринимателя ФИО3  - ФИО4 (паспорт, доверенность от 23.10.2019, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» (далее – истец, ООО «Строительные технологии города») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании 29 367 972 руб. 13 коп. неосновательного обогащения, неустойки по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнения истцом размера заявленного иска; т. 4 л.д. 30). 

Определением суда от 22.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Группа развития управления» (далее – третье лицо, ЗАО «Группа развития управления»; т. 1 л.д. 108-109).

Решением суда от 20.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 4 л.д. 34-47).

Не согласившись с данным решением, ООО «Строительные технологии города» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы ее податель указал, что сделка по передаче во внесудебном порядке ответчику нежилого помещения № 1 универсама, указанного в договоре участия в долевом строительства жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, площадью 800,5 кв.м, является ничтожной, как совершенная в обход закона.

Суд первой инстанции не дал оценку доводам конкурсного управляющего о невозможности передачи во внесудебном порядке лицам, вложившим свои денежные средства в приобретение нежилого помещения, указанных помещений в натуре, после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Податель жалобы отмечает, что факт (или отсутствие такового) сдачи спорного имущества в аренду, в конкретном случае, не имеет правового значения. Спорный объект имеет исключительно коммерческое предназначение, варианты ею использования в период с 23.05.2018 по 11.12.2020 определялись ответчиком самостоятельно. Истцом, при расчете суммы неосновательного обогащения в размере 17 454 263 руб. 80 коп. за основу была принята типовая ситуация, когда спорное имущество используется путем сдачи его в аренду.

Кроме того, в соответствии с полученным конкурсным управляющим отчетом об оценке № 25/09-19-8037 общая площадь застройки 1 848 кв.м., степень готовности объекта 10%, инвентарный номер 49915, литер А, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/126/2009-266, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710001:0034, площадью 3 500 кв.м, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, рыночная стоимость объекта, по состоянию на 01.03.2013, составляет 39 200 руб., в расчете за 1 кв.м.

Какого-либо опровержения утверждения конкурсного управляющего о нетипичной, крайне низкой для рынка стоимости, установленной п. 4.1 договора участия в долевом строительства жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 в размере 24 317 руб. 91 коп. за 1 кв.м., материалы дела не содержат.

ООО «Строительные технологии города» также указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства перечисления ответчиком денежных средств застройщику во исполнение договора участия в долевом строительства жилого дома от 20.02.2014 № 2/1.

Ссылаясь на часть 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» конкурсный управляющий в адрес ответчика 15.02.2021 направил уведомление о расторжении договора от 20.02.2014 № 2/1.

Заключая договор от 20.02.2014 № 2/1, ИП ФИО3, и бывший руководитель ООО «Строительные технологии города», не могли не знать, что договор заключается на крайне невыгодных для застройщика и крайне льготных для ответчика условиях.

Указанная в п. 4.1 договора стоимость приобретения нежилого помещения не только не соответствовала рыночным условиям, но была и значительно ниже себестоимости строительства.

Указанное поведение сторон договора участия в долевом строительства жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, свидетельствует об их недобросовестности при заключении договора.

Заявитель жалобы обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что какая-либо взаимосвязь между договором цессии от 20.02.2014 и договором от 20.02.2014 № 2/1 отсутствует. Возможность заключения (не заключения) договора долевого участия в строительстве между ИП ФИО3 и застройщиком определяется исключительно волеизъявлением сторон, правилами и требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, п. 4 договора уступки прав требования от 20.02.2014, не имеет правового значения. Из договора от 20.02.2014 № 2/1 не следует, что он заключен на основании п. 4 договора уступки прав требования от 20.02.2014.

ООО «Строительные технологии города» ссылается на то, что ИП ФИО3 не доказано, что договор от 20.02.2014 № 2/1 является новацией договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013.

При анализе формы, условий и буквального содержаний слов и выражений, содержащихся в договоре от 20.02.2014 № 2/1, какая-либо его связь с договором об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013 (а также с договором уступки прав требования от 20.02.2014) не усматривается.

Из договора от 20.02.2014 № 2/1 определенно не следует, что обязательства сторон по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013, полностью или частично подлежат прекращению.

Поскольку договор от 20.02.2014 № 2/1 не прекращает вытекающие из договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013 первоначальные обязательства застройщика по возведению жилого дома и предоставлению инвестору жилых и нежилых помещений после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, сохраняют силу обязательства застройщика, и сохраняется возможность требовать их исполнения инвестором. В материалы дела не представлено доказательств расторжения или прекращения договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013. Таким образом, основания для признания договора от 20.02.2014 № 2/1 новацией по смыслу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Кроме того, названные договоры имеют разные составы участников.

Доказательства исполнения договор от 20.02.2014 № 2/1 со стороны участника в материалах дела отсутствуют, при этом объект строительства - нежилое помещение № 1 универсама, указанное в договоре участия в долевом строительстве, что соответствует нежилому помещению № 7-1 по техническому плану здания, расположенному на втором этаже многоквартирного жилого дома №39 по Комсомольскому проспекту г. Челябинска, фактическая площадь 800,5 кв.м., был передан участнику по акту приема-передачи от 23.05.2018 в обход действующих норм и правил, в результате чего у ответчика возникло неосновательное обогащение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание третье лицо своего представителя не направило.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и ИП ФИО3, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

До начала судебного заседания от ИП ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители подателя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержали, просили приобщить к материалам дела копию акта проверки от 11.05.2017 № 62/3-ВД/2017. Указанный акт приобщен к материалам дела.

Представитель ИП ФИО3 против доводов жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Группа развития управления» (инвестор) и ООО «Строительные технологии города» (застройщик) был подписан договор об инвестиционной деятельности от 01.03.2013 (т. 2 л.д. 115-121), согласно п. 3.1 которого инвестор обязуется передать в собственность застройщика незавершенный строительством объект (жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями), общая площадь застройки 1 848 кв.м., степень готовности объекта – 10 %, инвентарный помер 42915, литер А, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/126/2009-266, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710001:0034, площадью 3 500 кв.м., по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, права и обязанности арендатора земельного участка – земельного участка из земель поселений (общественно-деловая зона) с кадастровым номером 74:36:0710001:0034 площадью 3 500 квадратных метров, расположенный по Комсомольскому проспекту в микрорайоне № 2 Курчатовского района города Челябинска, предоставленный в аренду по договору УЗ № 007729-К-2005 аренды земли г. Челябинска от 30.09.2005, для строительства жилого дома повышенной этажности с подземной автостоянкой и торговыми помещениями, а также проектную документацию, а застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями, строительство которого осуществляется по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, общая площадь объекта капитального строительства 21 817,6 кв.м, в т.ч. встроенные торговые помещения 4 394,8 кв.м общая площадь, 2 541.5 кв.м. торговая площадь, количество этажей - 16 этажей, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность инвестора помещения в нем, указанные в пункте 3.2 договора. 

Передача незавершенного строительством объекта, земельного участка и проектной документации застройщику осуществляется по акту. 

Согласно п. 3.2 указанного договора по завершении строительства жилого дома застройщик обязан передать в собственность инвестора жилые и нежилые помещения, перечисленные в приложении № 2 к настоящему договору и выделенные на поэтажных планах №№ 1-4, являющихся неотъемлемой частью настоящего договора. 

Помещения передаются инвестору с черновой отделкой. 

Общая площадь передаваемых инвестору нежилых помещений составляет 2 928,31 кв.м., жилых помещений – 779,61 кв.м. (при расчете площади жилых помещений при определении их стоимости учитывается общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии с коэффициентом 0,5). 

В силу п. 4.1 договора от 01.03.2013 цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 25 000 руб., в том числе НДС. 

Цена одного квадратного метра жилого помещения составляет 35 000 руб. (НДС не облагается). При расчете площади жилых помещений, подлежащих передаче инвестору, для определения их стоимости стороны применяют при расчете площадей лоджий и балконов коэффициент 0,5 (п. 4.2 договора от 01.03.2013). 

Цена незавершенного строительством объекта составляет 100 000 000 руб. (НДС не облагается) (п. 4.3 договора от 01.03.2013). 

Договор об инвестиционной деятельности от 01.03.2013 прошел процедуру государственной регистрации. 

По передаточному акту от 01.03.2013 ЗАО «Группа развития управления» передало ООО «Строительные технологии города» незавершенный строительством объект (жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями), общая площадь застройки 1 848 кв.м., степень готовности объекта – 10 %, инвентарный помер 42915, литер А, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/126/2009-266, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710001:0034, площадью 3 500 кв.м., по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2 (т. 2 л.д. 123). 

В приложении № 2 к договору об инвестиционной деятельности от 01.03.2013 ЗАО «Группа развития управления» и ООО «Строительные технологии города» согласовали перечень помещений, передаваемых застройщиком инвестору по завершении строительства жилого дома, в который вошел ряд помещений 2-го этажа жилого дома (т. 2 л.д. 124-126). 

Между ЗАО «Группа развития управления» (цедент) и ИП ФИО3 (цессионарий) был заключен договор уступки прав требования от 20.02.2014 (т. 1 л.д. 98-99), согласно п. 2 которого цедент согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации передает, а цессионарий принимает право  требования к застройщику нежилого помещения № 1 универсама на втором этаже проектной площадью 800,54 кв.м., указанного на схеме в приложении № 1 к настоящему договору, в жилом доме повышенной этажности с торговыми помещениями, строительство которого осуществляется по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, общая площадь объекта капитального строительства 21 968,2 кв.м., в т.ч. 4 602,1 кв.м – встроено-пристроенные помещения, количество этажей - 17 этажей (далее по тексту договора - Жилой дом). 

В рамках настоящего договора к цессионарию переходят также право требования к застройщику права собственности на долю в местах общего пользования на лестницы и лестничные площадки с первого на второй этаж Жилого дома, обозначенные на схеме в приложении № 2 настоящему договору. 

На места общего пользования, указанные в приложении № 2 к настоящему договору, цессионарий приобретает права требования доли в праве долевой собственности пропорционально принадлежащей ему площади нежилого помещения на втором этаже по отношению к площадям всех нежилых помещений, не являющихся местами общего пользования, на этом этаже. В приложении № 2 к настоящему договору указаны места общего пользования, которые будут находиться в общей долевой собственности собственников нежилых помещений на втором этаже Жилого дома. 

После сдачи Жилого дома в эксплуатацию собственники жилых помещений и нежилых помещений в цокольном и первом этажах Жилого дома права общей долевой собственности на места общего пользования, указанные в приложении № 2 к настоящему договору, не приобретают. 

Цессионарий приобретает права требования доли в праве общей долевой собственности на иные места общего пользования в Жилом доме, определяемые в соответствии со строительной и проектной документацией на Жилой дом. 

В п. 1 названного договора указано, что уступаемые по договору права требования нежилых помещений принадлежат цеденту на основании договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013, заключенного цедентом с ООО «Строительные технологии города» (далее по тексту - застройщик), по которому цедент передал застройщику в качестве инвестиций недвижимое имущество, переход права собственности на которое к застройщику был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 29.03.2013, номер регистрации 74-74-01/152/2013-26. 

В силу п. 4 договора уступки прав требования от 20.02.2014 цессионарий и застройщик вправе осуществить новацию уступаемых обязательств в договор участия в долевом строительстве, заключаемый в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно п. 5 договора уступки прав требования от 20.02.2014 на день подписания настоящего договора незавершенный строительством объект - Жилой дом, а также право аренды земельного участка, предоставленного для его строительства, находятся в залоге у цедента в обеспечение исполнения обязательств застройщика по указанному в пункте 1 договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013. 

В п. 6 договора уступки прав требования от 20.02.2014 указано, что цедент дает согласие на заключение договора участия в долевом строительстве между цессионарием и застройщиком в соответствии с пунктом 4 настоящего договора, вследствие чего цессионарий в силу закона приобретет права залога на незавершенный строительством объект - Жилой дом, а также право аренды земельного участка, предоставленного для его строительства. Цедент обязан выразить свое согласие на заключение такого договора участия в долевом строительстве в письменном виде и предоставить его по требованию цессионария или застройщика в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. 

В п. 7 договора уступки прав требования от 20.02.2014 установлено, что права требования уступаются за 36 024 300 руб., которые оплачиваются цессионарием в следующем порядке: 

- 18 024 300 руб. выплачиваются в течение трех календарных дней с момента подписания настоящего договора; 

- 18 000 000 руб. выплачиваются с рассрочкой платежа сроком на три месяца, по 6 000 000 руб. до 20 числа каждого месяца. 

Цена, указанная в настоящем договоре, является фиксированной и изменению не подлежит, в том числе в случае уменьшения или увеличения фактической площади помещений по завершении строительства Жилого дома. 

ООО «Строительные технологии города» согласилось с произведенной уступкой права требования, о чем проставлена подпись директора ООО «Строительные технологии города» ФИО5 и печать ООО «Строительные технологии города» на договоре. 

Договор уступки прав требования от 20.02.2014 прошел процедуру государственной регистрации. 

ИП ФИО3 произвел в пользу ЗАО «Группа развития управления» оплату за уступленное ему право требования по договору уступки прав требования от 20.02.2014 в размере 36 024 300 руб. (т. 1 л.д. 90-92, т. 3 л.д. 4). 

Между ООО «Строительные технологии города» (застройщик) и ИП ФИО3 (участник) был подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 (т. 1 л.д. 12-14), в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2. Общая площадь 21 968 кв.м., в т.ч. встроено-пристроенные помещения 4 602, 1 кв.м., количество этажей – 17 (далее – Дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать нежилое помещение № 1 универсама (строительный), проектной площадью 800,54 кв.м, находящееся на 2 этаже (далее – Помещение) в этом Доме участнику, а другая сторона - участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность Помещение. Расположение Помещения указано на схеме в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. 

В п. 2.1 названного договора указано, что при заключении договора стороны руководствовались, в том числе договором об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013. 

Согласно п. 3.2 договора № 2/1 участник перечисляет застройщику денежные средства на долевое строительство Дома (Помещения), а застройщик: 

- обеспечивает строительство Дома и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Дома в полном объеме, необходимые для ввода Дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке; 

- обязуется получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее 31 марта 2016; 

- передает участнику в собственность Помещение в степени готовности, в соответствии с п. 5.1.3 договора, не позднее 31 марта 2016. 

В силу п. 4.1 договора № 2/1 цена договора составляет 19 467 459 руб. 67 коп., что составляет 24 317 руб. 91 коп. рублей за 1 кв.м. 

В п. 4.2 договора № 2/1 указано, что расчет участника с застройщиком произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. 

Между ООО «Строительные технологии города» и ИП ФИО3 было подписано соглашение № 1 от 25.09.2014 о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 (т. 1 л.д. 16 оборот), согласно п. 1 которого стороны установили, что в рамках заключенного между ними договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать дольщику обозначенные наклонными линиями в приложении № 1 к настоящему соглашению лестницу № 7 проектной площадью с учетом ее расположения на двух этажах 28,6 кв.м. и лестницу № 5 проектной площадью с учетом ее расположения на двух этажах 45,18 кв.м. 

Общая цена подлежащих дополнительной передаче дольщику лестниц № 5 и № 7 в соответствии с настоящим соглашением составляет 700 000 руб. Оплата данной должна быть произведена участником в течение 5 дней с момента государственной регистрации настоящего соглашения (п. 3 соглашения № 1 от 25.09.2014). 

С учетом дополнительной передачи дольщику лестниц № 5 и № 7 стороны внесли изменения в п. 3.1 и п. 4.1 договора от 20.02.2014 № 2/1, установив, что цена договора составляет 20 167 459 руб. 67 коп., что составляет 24 317 руб. 91 коп. за 1 кв.м. нежилого помещения, и 700 000 руб. за лестницы № 5 и № 7, указанные в пункте 3.1 настоящего договора. 

Договор участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 и соглашение от 25.09.2014 № 1 о внесении изменений в указанный договор прошли процедуру государственной регистрации. 

ИП ФИО3 произвел в пользу ООО «Строительные технологии города» оплату за дополнительно передаваемые дольщику лестницы № 5 и № 7 в размере 700 000 руб. (т. 1 л.д. 93). 

По акту приема-передачи от 23.05.2018 ООО «Строительные технологии города» передало ИП ФИО3 нежилое помещение № 1 универсама, указанное в договоре участия в долевом строительстве жилого дома № 2/1 от 20.02.2014, площадью 800,5 кв.м (т. 1 л.д. 102-103). 

Согласно выписке из ЕГРН от 04.07.2018 (т. 3 л.д. 5-7), материалам реестрового дела (т. 3 л.д. 31-124), за ИП ФИО3 04.07.2019 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0710001:4482 площадью 1 376,2 кв.м, в состав которого вошло нежилое помещение № 1 универсама, площадью 800,5 кв.м. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 возбуждено производство по делу № А76-31894/2017 о банкротстве ООО «Строительные технологии города». 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2018 в отношении ООО «Строительные технологии города» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение; применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города»; временным управляющим должника утвержден ФИО6. 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.06.2019 (резолютивная часть от 11.06.2019) ООО «Строительные технологии города» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6. 

Конкурсным управляющим ООО «Строительные технологии города» Слав А.Л. получен от общества с ограниченной ответственностью «ДОМ Оценки» отчет об оценке № 25/09-19-8037 (т. 1 л.д. 33-34, т. 2 л.д. 1-136), согласно которому рыночная стоимость незавершенного строительством объекта - жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями: общая площадь застройки 1 848 кв.м., степень готовности объекта – 10 %, инвентарный номер 49915, литер А, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/126/2009-266, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0710001:0034, площадью 3 500 кв.м., по адресу: Россия, Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, по состоянию на 01.03.2013 составляет 39 200 руб. за 1 кв.м. 

Ссылаясь на указанный отчет об оценке, на результаты оценки рыночной стоимости 1 кв.м нежилых помещений в многоквартирном жилом доме повышенной этажности с торговыми помещениями по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, полагая, что нежилые помещения по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 приобретены ИП ФИО3 по заниженной цене, ООО «Строительные технологии города» направило ИП ФИО3 досудебную претензию от 09.12.2019 № 237, с требованием уплатить неосновательное обогащение в размере 11 913 708 руб. 33 коп. (т. 1 л.д. 8-9, 10-11). 

Требования указанной претензии были оставлены ИП ФИО3 без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Строительные технологии города» в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.

Выводы суда первой инстанции следует признать верными, соответствующими фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основании приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, законом установлено основание для признания полученных средств неосновательным обогащением - их получение или сбережение без законных оснований за счет другого лица.

С учетом выбора истцом способа защиты своих прав исходя из норм о неосновательном обогащении, он должен доказать отсутствие оснований для получения либо сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, сам факт такого сбережения или получения, и то, что такое получение или сбережение денежных средств произошло за счет истца.

При этом сбережение имущества одним лицом за счет другого означает сохранение в прежнем виде количества и объема имущества, которое при обычных обстоятельствах должно было уменьшиться, то есть в данном случае лицо должно было израсходовать свои собственные средства, но не израсходовало их в результате невыплаты положенного (использование чужой вещи без должных правовых оснований и без выплаты вознаграждения).

Приобретение имущества одним лицом за счет другого означает количественное увеличение размера имущества должника с одновременным уменьшением его у кредитора, то есть приобретение предполагает количественное приращение имущества, повышение его стоимости без произведения соответствующих затрат. При этом необходимым условием является отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

В силу изложенного, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае ООО «Строительные технологии города» просит взыскать с ИП ФИО3 неосновательное обогащение в размере 29 367 972 руб. 13 коп., которое состоит из недоплаченной суммы за нежилые помещения по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 в силу занижения выкупной стоимости имущества в размере 11 913 708 руб. 33 коп. и из неосновательного обогащения ИП ФИО3 от сдачи спорного имущества в аренду за период с 23.05.2018 по 11.12.2020 в размере 17 454 263 руб. 80 руб. (т. 4 л.д. 2 оборот, 13-14).

Как верно установлено судом первой инстанции, спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в связи с заключением между ЗАО «Группа развития управления» (цедент) и ИП ФИО3 (цессионарий) договора уступки прав требования от 20.02.2014 (т. 1 л.д. 98-99), согласно п. 2 которого цедент согласно ст. 382 ГК РФ передает, а цессионарий принимает право требования к застройщику нежилого помещения № 1 универсама на втором этаже проектной площадью 800,54 кв.м., указанного на схеме в приложении № 1 к настоящему договору, в жилом доме повышенной этажности с торговыми помещениями, строительство которого осуществляется по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, общая площадь объекта капитального строительства 21 968,2 кв.м., в т.ч. 4 602,1 кв.м – встроено-пристроенные помещения, количество этажей - 17 этажей (далее по тексту договора - Жилой дом). 

В п. 4 договора уступки прав требования от 20.02.2014 его стороны установили, что цессионарий и застройщик вправе осуществить новацию уступаемых обязательств в договор участия в долевом строительстве, заключаемый в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Между ООО «Строительные технологии города» (застройщик) и ИП ФИО3 (участник) был подписан договор участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 (т. 1 л.д. 12-14), в соответствии с п. 3.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом повышенной этажности с торговыми помещениями по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2. Общая площадь 21 968 кв.м., в т.ч. встроено-пристроенные помещения 4 602, 1 кв.м., количество этажей – 17 (далее – Дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать нежилое помещение № 1 универсама (строительный), проектной площадью 800,54 кв.м, находящееся на 2 этаже (далее – Помещение) в этом Доме участнику, а другая сторона - участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность Помещение. Расположение Помещения указано на схеме в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

В п. 4.1 договора от 20.02.2014 № 2/1 установлено, что цена договора составляет 10 467 459 руб. 67 коп., что составляет 24 317 руб. 91 коп. за 1 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что условия п. 4.1 договора от 20.02.2014 № 2/1 в части выкупной цены спорного имущества были определены самими сторонами добровольно, своей волей и в своем интересе, в силу чего, последующее определение одной из сторон договора (в том числе его конкурсным управляющим) иной выкупной стоимости спорного имущества само по себе не свидетельствует о наличии на другой стороне сделки неосновательного обогащения, поскольку в силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Следовательно, исполнение сторонами согласованных ими условий договора является надлежащим исполнением.

Кроме того, в судебном порядке договоры уступки прав требования от 20.02.2014 и участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, оспорены не были.

Учитывая изложенное, оснований для признания заявленной ко взысканию суммы 11 913 708 руб. 33 коп., являющейся разницей, между выкупной стоимостью спорного имущества, указанной в договоре, и отраженной в отчете об оценке № 25/09- 19-8037 рыночной стоимости нежилых помещений в многоквартирном жилом доме повышенной этажности с торговыми помещениями по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, проспект Комсомольский, микрорайон № 2, неосновательным обогащением ответчика, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 17 454 263 руб. 80 руб. связано с получением ответчиком дохода от сдачи спорного помещения в аренду, на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать то обстоятельство, что указанное нежилое помещение ответчиком передано в пользование иному лицу.

Вместе с тем, материалами дела не подтверждено, что ИП ФИО3 сдает спорное имущество в аренду. Согласно выписке из ЕГРН от 04.07.2018 (т. 3 л.д. 5-7) ответчик является собственником спорного имущества, указанное право собственности в судебном порядке не оспорено, 

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции также правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании17 454 263 руб. 80 руб. неосновательного обогащения ответчика от сдачи спорного имущества в аренду.

Довод апелляционной жалобы о том, что сделка по передаче во внесудебном порядке ответчику нежилого помещения № 1 универсама, указанного в договоре участия в долевом строительства жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, площадью 800,5 кв.м, является ничтожной, как совершенная в обход закона, судом апелляционной инстанции не принимается.

В силу пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) (в редакции закона от 18.06.2017) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве в редакции закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного названной статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (подпункты 1, 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

 В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения права собственности участника строительства на основе свершившегося юридического факта передачи объекта строительства.

Положения Закона о банкротстве, в том числе параграфа 7, регулирующего особенности банкротства застройщиков, до введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение, не устанавливают каких-либо последствий и ограничений в деятельности должника и исполнении им своих гражданских обязательств.

В настоящем случае, процедура в деле о банкротстве – наблюдение, введена в отношении истца 28.09.2018.  Акт приема-передачи от 23.05.2018, по которому ООО «Строительные технологии города» передало ИП ФИО3 нежилое помещение № 1 универсама, указанное в договоре участия в долевом строительстве жилого дома № 2/1 от 20.02.2014, площадью 800,5 кв.м, подписан до введения процедуры наблюдения. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области была произведена государственная регистрация права собственности 26.06.2018, номер регистрации 74:36:0710001:4474-74/001/2018-1.

Таким образом, требование участника строительства о передаче помещения исполнено, помещение находится в фактическом владении ИП ФИО3, что лишает смысла его обращение после даты введения процедуры наблюдения с требованием к застройщику в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Подписание застройщиком акта приема-передачи после возбуждения дела о банкротстве положениям статей 201.6, 201.7, 201.11 Закона о банкротстве не противоречит.

Исходя из анализа положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 201.8 названного Закона, государственная регистрация права собственности участника строительства после возбуждения дела о банкротстве застройщика возможна не только через процедуру признания права собственности в судебном порядке (подпункты 1, 6 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

Довод о том, что факт (или отсутствие такового) сдачи спорного имущества в аренду, в конкретном случае, не имеет правового значения, судом апелляционной инстанции не принимается, так как истцом не доказана незаконность владения ответчиком спорным нежилым помещением.

Ссылка на занижение стоимости приобретаемого помещения по договору от 20.02.2014 № 2/1, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как в настоящем случае ответчик не мог повлиять на стоимость квадратного метра, установленную сторонами в договоре об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013 в отношении нежилых помещений - 25 000руб. в т.ч. НДС. 

Указанная стоимость не противоречит условиям договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, где стоимость квадратного метра составила 24 317 руб. 91 коп. за 1кв.м. без НДС.

Учитывая, что инвестором были уступлены права ответчику, оплаченные в полном объеме, а ИП ФИО3 в полном объеме была оплачена стоимость уступаемых прав, отсутствуют основания утверждать, что спорное помещение выбыло из конкурсной массы, в результате того, что было приобретено по заниженной стоимости ИП ФИО3

В соответствии с п. 7 договора уступки прав требования от 20.02.2014, а также дополнительным соглашением от 25.09.2014 № 1 к договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1 ИП Ильиным была произведена оплата за уступаемые права в сумме 36 724 300 руб. (т. 1 л.д. 90-92, т. 3 л.д. 4).

Таким образом, за спорное помещение ИП ФИО3 была в полном объеме уплачена цена из расчета 45 874 руб. за кв.м., что значительно превышает рыночную стоимость 39 200 руб. за кв.м., которую приводит истец в обоснование своих доводов, о заниженной стоимости приобретения помещения.По указанному основанию не принимается довод о наличии преимуществ ответчика перед другими участниками долевого строительства в части цены приобретаемого имущества и о недобросовестности поведения сторон договора от 20.02.2014 № 2/1.

Довод о том, что договор от 20.02.2014 № 2/1 не является новацией по смыслу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с договором уступки прав требования от 20.02.2014 ответчик приобрел право требования к застройщику - истцу нежилого помещения №1 универсама на втором этаже, проектной площадью 800,54кв.м. по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013.

Заключенный между ООО «Строительные технологии города» (застройщик) и ИП ФИО3 (участник) договор участия в долевом строительстве жилого дома от 20.02.2014 № 2/1, в соответствии с которым застройщик обязуется передать нежилое помещение№1 универсама на втором этаже, проектной площадью 800,54кв.м, в строящемся доме по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пр. Комсомольский, микрорайон №2, общей площадью 21 968,2кв.м., является новацией обязательств по договору об инвестиционной деятельности в строительстве от 01.03.2013 в объеме, приобретенном по договору уступки прав требования.

Уступка прав по инвестиционному договору в отношении нежилых объектов недвижимости Законом не запрещена.

Условия договора уступки содержат условия соглашения о новации, так как сторонами определен вид обязательства, указан договор в который должно быть новировано первоначально обязательство. В тексте договора указывается на согласие цедента на новацию обязательства. Договор подписан тремя сторонами, цедентом, цессионарием, и застройщиком.

Таким образом, воля сторон выражена и направлена на изменение основания обязательства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 03.03.2014, запись регистрации 74-74-01/104/2014-430.

Поскольку истцом не доказано сбережение ответчиком денежных средств за счет застройщика, отсутствуют основания для признания заявленной ко взысканию суммы денежных средств в качестве неосновательного обогащения ИП ФИО3

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы документально не подтверждены, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных с учетом правильно установленных фактических обстоятельств на основании представленных в материалы дела доказательств, не опровергают их. Оснований для переоценки суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2021 по делу №А76-8609/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительные технологии города» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судьяЕ.В. Ширяева

Судьи:                                                          С.А. Карпусенко

      С.В. Тарасова