ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-8866/2023

03 июня 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Халявина Е.С.,

судей  Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4076/2024) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу №  А46-8866/2023 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании 269 197 руб. 72 коп.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 26.05.2021.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –предприниматель) о взыскании 269 197 руб. 72 коп., из которых: 225 639 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 38/5А/46499/5 от 18.06.2019 (далее – договор аренды) за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 и 43 558 руб. 70 коп. пени, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора, за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 с последующим начислением пени, исходя из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 07.02.2023 по день фактической оплаты долга.

Решением от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу Департамента взыскана задолженность по договору в сумме 9 303 руб. 13 коп., пени 962 руб. 71 коп., предусмотренные пунктом 4.1.1 договора с дальнейшим начислением пени за каждый день просрочки из расчета 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой обратился Департамент, просил решение отменить, исковые требования истца – удовлетворить в полном объеме.

Мотивируя жалобу, ее податель указывает, что Департаментом не совершалось действий по затягиванию процесса по заключению договора купли-продажи; у истца есть установленные законодательством сроки для совершения обязательных действий, в период совершения которых начисление арендной платы не прекращается.

Ответчик в письменном отзыве просит в удовлетворении жалобы отказать.

Податель жалобы, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда представитель ответчика высказался согласно доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, заслушав пояснения представителя предпринимателя, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды сроком действия 5 лет. Договор вступает в законную силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок аренды с 18.06.2019 по 17.06.2024 (пункт 1.2 договора аренды). 

На основании пункта 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение 3П, номера на поэтажном плане: 1-11, литер А, находящееся на 1 этаже), индивидуализированное, согласно Приложению № 2 к договору аренды, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 70,9 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 2 049 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.12.2018 № 254. 

Сторонами в разделе 3 договора аренды согласованы условия платежей и расчетов по договору аренды. 

Все расчеты по договору аренды производятся путем внесения арендатором арендной платы на счет получателя, которым является Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (пункт 3.1 договора аренды). 

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца в размере (с учетом изменений к договору аренды) 51 945 руб. 40 коп. в месяц (без учета НДС), учитывая внесенные изменения к договору аренды (пункт 3.2 договора аренды). 

Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в договоре аренды (пункт 3.3 договора аренды).

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Предприниматель 03.10.2022, согласно оттиску входящего штампа Департамента, обратился к истцу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Как указал истец, проект договора купли-продажи направлен в адрес ответчика в установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) срок. 

Департамент считает, что в данном случае уполномоченный орган вправе осуществлять действия по подготовке договора по выкупу арендованного имущества в следующие сроки: 

- с 03.10.2022 по 03.12.2022 - срок для проведения оценки (2 месяца); 

- с 04.12.2022 по 18.12.2022 - срок для принятия решение об условиях приватизации (2 недели); 

- с 19.12.2022 по 29.12.2022 - срок для направления заявителю проекта договора (10 дней); 

- с 30.12.2022 по 29.01.2023 - срок для направления протокола разногласий (30 дней); 

- с 30.01.2023 по 29.02.2023 - срок для принятия или отказа от принятия протокола разногласий (30 дней).

Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр) заявления на осуществление регистрации прав. 

Таким образом, по мнению истца, ранее установленного законом срока, 06.02.2023, в адрес ответчика поступил проект договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 07.02.2023 Департамент (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договора купли-продажи № 339 (далее – договор купли-продажи), согласно пункту 1.1 которого, продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение 3П с кадастровым номером 55:36:090304:1666, площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – объект). 

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что продавец гарантирует, что объект является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен; обременен договором аренды, заключенным между продавцом и покупателем. 

Из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять объект с даты договора купли-продажи по акту приема-передачи. 

Согласно пункту 6.1 договора купли-продажи, договор купли-продажи вступает в силу со дня его подписания сторонами. 

В соответствии с актом приема-передачи от 07.02.2023 (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял объект. 

После заключения договора купли-продажи истцом установлено, что предприниматель не исполнил надлежащим образом обязательства по арендным платежам в период с 20.06.2022 по 06.02.2023, в связи с чем у последнего перед Департаментом образовалась задолженность в размере 225 639 руб. 02 коп., на которую была начислена неустойка, предусмотренная договором аренды, за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 в размере 43 558 руб. 70 коп. 

Направленное 10.03.2023 в адрес ответчика требование истца № Исх-ДИО/8011 от 09.03.2023 осталось без исполнения, что послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения истца в суд с апелляционной жалобой, по результатам рассмотрения которой апелляционная коллегия не установила оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы, являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ), возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предприниматель на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ обратился 03.10.2022 к истцу с заявлением о приобретении в собственность объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, проект договора подателем жалобы в адрес ответчика направлен 07.02.2023.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названной статьей Закона № 159-ФЗ определены условия реализации преимущественного права такого выкупа.

Ответчик, как установлено судом первой инстанции, является субъектом, правомочным на реализацию соответствующего права, обозначенного выше (30.11.2007 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя), внесен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; в отношении арендуемого им имущества отсутствует информация о включении его в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, предприниматель на дату обращения в Департамент являлся арендатором по заключенному с истцом договору аренды, в связи с чем у ответчика имелись все предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия для выкупа спорного имущества.

Обязанности уполномоченного органа при получении соответствующего заявления о приобретении в собственность объекта недвижимости установлены частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Исходя из части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. 

В случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (часть 1 статьи 407 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, обязанность предпринимателя по внесению арендной платы должна была прекратиться с момента подписания договора купли-продажи.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что Департаментом нарушены сроки проведения процедуры выкупа, а именно на основании обращения ответчика в срок с 03.10.2022 по 03.12.2022 Департамент обязан был провести оценку (2 месяца); в срок с 04.12.2022 по 18.12.2022 - принять решение об условиях приватизации (2 недели); в срок с 19.12.2022 по 29.12.2022 - направить предпринимателю проект договора купли-продажи (10 дней). 

Проект договора направлен 07.02.2023, таким образом, срок нарушен.

Ссылка подателя жалобы относительно времени, предусмотренного на направление протокола разногласий и его согласования, не может быть принята во внимание, ввиду отсутствия разногласия у сторон при заключении данного договора (данный довод Департаментом не оспаривается).

Судом первой инстанции, в том числе обоснованно отклонен довод истца об увеличении срока рассмотрения заявления в связи с необходимостью государственной регистрации договора, поскольку положениями ГК РФ и Закона № 218-ФЗ регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Арбитражный суд первой инстанции с учетом произведенных начислений и совершенных платежей, установил сумма задолженности – 9 303 руб. 13 коп., которая предпринимателем признана, соответственно подлежит взысканию.

Истец также просил взыскать пени с последующим начислением по день фактической оплаты задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Исходя из смысла статьи 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны согласовали, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Суд первой инстанции, произведя перерасчёт неустойки, с учетом установленной к взысканию суммы задолженности, пришел к выводу, что ее размер составляет 962 руб. 71 коп.

Расчет судом проверен, признан обоснованным, арифметически верным, соответствующим условиям договора.

Судом первой инстанции также обоснованно взыскана неустойка по день фактической оплаты задолженности (пункт 65 Постановления № 65).

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, а потому у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта на основании доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

С учетом изложенного апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271  АПК РФ, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу №  А46-8866/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

Е.С. Халявин

 

Судьи

 

Т.А. Воронов

 

Е.Б. Краецкая