АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-45752/2023

 

            Резолютивная часть решения оглашена 15 июля 2024 года, полный текст решения изготовлен 29 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью УК «Равновесие» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)      

к обществу с ограниченной ответственностью «РемСтройСервис» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Главная инвестиционная компания» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о признании собственности

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО1, от ответчика и третьего лица – не явился, извещен,  

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью УК «Равновесие» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РемСтройСервис» о признании права собственности.

В судебное заседание яку представителя обеспечил истец.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не прибыли, о времени и месте уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Истец настаивал на удовлетворении требований. 

В судебном заседании 15.07.2024 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 16 час. 00 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ООО УК «Равновесие» на основании решения ГЖИ Краснодарского края от 28.02.2023г. № 800 о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края осуществляет деятельность по управлению МКД по адресу: 

<

...> д 4.

Ранее управление указанным МКД осуществляло ООО «РемСтройСервис».

В ходе осуществления деятельности по управлению МКД, истцу стало известно, что в МКД по адресу: 

<

...>, ООО «РемСтройСервис» принадлежат на праве собственности, следующие нежилые помещения, расположенные в подвале данного многоквартирного дома:

-  помещение № 5, общей площадью 625,2 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30353, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации 23:43:0129001:30353-23/226/2022-44 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022;

-  помещение № 6, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30355, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации 23:43:0129001:30355-23/226/2022-44 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022;

-  помещение № 7, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30354, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации 23:43:0129001:30354-23/226/2022-43 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022.

При этом подвал представляет собой единую площадь, без каких-либо разделений (ограждений) на отдельные помещения и является техническим подвалом, по которому проходят коммуникации данного многоквартирного дома.

ООО УК «Равновесие» считает, что помещения под №№ 5-7 относятся к общему имуществу собственников МКД, так как в указанных подвальных помещениях проходят инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (электрощитовые, ВНС, ИТП).

Таким образом, истец считает, что помещения №№ 5, 6, 7 по адресу: 

<

...>, необходимо признать общим имуществом собственником МКД, так как в указанных подвальных помещениях проходят инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (электрощитовые, ВНС, ИТП).

Протоколом общего собрания собственников МКД от 07.08.2023г. собственниками МКД принято решение предоставить истцу полномочия представлять интересы собственников помещений МКД по вопросам, связанным с управлением, в том числе, осуществлять защиту их прав и законных интересов на общее имущество МКД.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме, зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

В пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 9 постановления N 64 указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае истец, представляющий интересы собственников помещений в многоквартирном доме, фактическое владение спорными помещениями не утратил, что подтверждается имеющимися в деле фотоматериалами, а также правовыми позициями сторон. 

В свою очередь, в отношении ответчика в ЕГРН внесена запись о праве индивидуальной собственности на спорные помещения, относящиеся, к общему имуществу МКД. При таком положении дел, истец, как уполномоченное собственниками помещений в МКД лицо, вправе обратиться в суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на спорные помещения.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр судебных экспертиз «ПрофОтвет» ФИО2. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

«1)       Определить действительные технические характеристики спорных объектов - помещение № 5 с кадастровым номером 23:43:0129001:30353, помещение № 6 кадастровым номером: 23:43:0129001:30355, помещение № 7 кадастровым номером: 23:43:0129001:30354, расположенные по адресу: 

<

...>.

2)         Определить являются ли спорные помещения предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

3)         Установить находятся ли спорных помещениях коммуникации или иное общее имущество многоквартирного дома.».

В материалы дела поступило заключение эксперта № 2024/005 от 31.01.2024, согласно которого эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: «По результатам документального исследования и судебного осмотра Экспертом составлена таблица с отражением действительных технических характеристик спорных объектов - помещение № 5 с кадастровым номером 23:43:0129001:30353, помещение № б кадастровым номером: 23:43:0129001:30355, помещение № 7 кадастровым номером: 23:43:0129001:30354, расположенные по адресу: 

<

...>.

Таблица № 1. Технические характеристики помещений.

 

№ помещения

Технические характеристики

Фактическое состояние помещения

Помещение №5

месторасположение

<

...>

 

этаж расположения

Подвальный

 

площадь помещений

625,2 м2

 

высота помещений

2,25 м

 

материал стен

монолитный железобетон

 

материал колонн

монолитный железобетон

 

материал пола

бетонные

 

отделка

отсутствует

 

перегородки

отсутствуют

 

проходящие коммуникации в помещении

Сети электроснабжения, сети канализации, водоснабжение, теплоснабжение

Помещение №6

месторасположение

<

...>

 

этаж расположения

Подвальный

 

площадь помещений

624,6 м2

 

высота помещений

2,25 м

 

материал стен

монолитный железобетон

 

материал колонн

монолитный железобетон

 

материал пола

бетонные

 

отделка

отсутствует

 

перегородки

отсутствуют

 

проходящие коммуникации в помещении

Сети электроснабжения, сети канализации, водоснабжение, теплоснабжение

Помещение №7

месторасположение

<

...>

 

этаж расположения

Подвальный

 

площадь помещений

624,6 м2

 

высота помещений

2,25 м

 

материал стен

монолитный железобетон

 

материал колонн

монолитный железобетон

 

материал пола

бетонные

 

отделка

отсутствует

 

перегородки

отсутствуют

 

проходящие коммуникации в помещении

Сети электроснабжения, сети канализации, водоснабжение, теплоснабжение

 

По второму вопросу: «Исходя из вышеприведенного определения и так как в подвальных помещениях расположены инженерные сети (сети электроснабжения, сети канализации, водоснабжение, теплоснабжение), являющиеся общедомовым имуществом, которые обслуживают более одного помещения (см. фото в ответе по Вопросу №1), Эксперт приходит к выводу, что спорные помещения № 5, б, 7 предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.».

По третьему вопросу: «На основании результатов визуального осмотра эксперт делает вывод, что в спорных помещениях находятся коммуникации и иное общее имущество многоквартирного дома.».

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, учитывая результаты исследования судебной экспертизы, в том числе технические характеристики спорных помещений, суд приходит к выводу о том, что такие помещения №, №  5, 6, 7, расположенные в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по адресу:  

<

...> предназначены для обслуживания общего имущества жилого дома. Самостоятельная эксплуатация помещений без проведения работ по реконструкции инженерных сетей и оборудования, установленного в нем - невозможна. 

Доказательства обратного в подтверждение своей позиции и в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены.

Ответчик не доказал возможность самостоятельного использовать спорных помещений, отграничив их от имущества общего пользования. 

Кроме того, ответчик не предоставил техническую документацию в обоснование своих доводов, при том, что в рамках дела А32-2401/2023 суд обязывал РемСтройСервис передать документы (в том числе технические) на этот МКД, ответчик решение суда до настоящего времени не исполнил.

В связи с указанным, право общей собственности на спорные помещения подлежит признанию за собственниками помещений в многоквартирных жилых домах.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2023 N Ф08-3601/2023 по делу N А32-21260/2022, от 09.11.2018 N Ф08-7611/2018 по делу N А32-45646/2015, постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2024 N 09АП-21329/2024-ГК, 09АП-21334/2024-ГК по делу N А40-246354/2021, постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 N 09АП-87132/2023 по делу N А40-14095/2022.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 1457/11, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество; право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.

Заявленное истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика на спорные помещения.

Существующие в Едином государственном реестре недвижимости записи об индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения не могут быть сохранены по причине их недостоверности; удовлетворение иска о признании права общей долевой собственности на спорные помещения как на общее имущество влечет погашение регистрационных записей о праве собственности ответчика на спорные помещения в ЕГРН.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на следующие нежилые помещения подвала № 1:

-  помещение № 5, общей площадью 625,2 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30353;

-  помещение № 6, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30355;

-  помещение № 7, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30354.

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Россреестра по Краснодарскому краю записи о регистрации права собственности ООО «РемСтройСервис» на помещения: 

- № 5, общей площадью 625,2 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30353, запись регистрации 23:43:0129001:30353-23/226/2022-44 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022;

- № 6, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30355, запись регистрации 23:43:0129001:30355-23/226/2022-44 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022;

- № 7, общей площадью 624,6 кв.м., этаж - подвал № 1, кадастровый номер: 23:43:0129001:30354, запись регистрации 23:43:0129001:30354-23/226/2022-43 от 09.06.2022, документ основания - договор купли-продажи № цок/Ж4 выдан 01.06.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РемСтройСервис» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью УК «Равновесие» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 60 000 руб. возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы, а также 6 000 руб. возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                       А.В. Николаев