﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6330/21 

Екатеринбург

24 сентября 2021 г.

Дело № А07-30776/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Полуяктова А.С., Суспициной Л.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой» (далее – общество СЗ «ИнвестРегионСтрой», ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 по делу № А07-30776/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа. 

В судебном заседании 20.09.2021 принял участие представитель общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» - Хамидуллин А.Р. (доверенность от 16.09.2021).	В судебном заседании  20.09.2021 объявлен перерыв до 22.09.2021.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии того же представителя.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу СЗ «ИнвестРегионСтрой» о признании отсутствующим права собственности общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» на объект незавершенного строительства площадью 8371,3 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, Мубарякова; об обязании общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить и вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, Мубарякова. Управление также просило в случае неисполнения обществом СЗ «ИнвестРегионСтрой» судебного акта добровольно в установленный срок разрешить Управлению освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, Мубарякова, с последующим взысканием необходимых расходов с ответчика (с учетом уточнения предмета заявленного иска, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением суда от 04.03.2021 иск удовлетворен. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2021 решение суда оставлено без изменения.

          В кассационной жалобе общество СЗ «ИнвестРегионСтрой» просит  решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие вывода судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель не согласен с выводом судов о прекращении договора аренды, поскольку отказ от договора арендатору не направлялся, при этом у него имеется право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства. Как отмечает общество СЗ «ИнвестРегионСтрой», акт осмотра от 14.08.2019 № 2843/о является ненадлежащим доказательством, поскольку указанные в нем сведения не имеют отношения к объекту незавершенного строительства, акт составлен неуполномоченным лицом. Ответчик не согласен с выводом судов об отсутствии  на земельном участке объекта недвижимости, судами не установлена степень готовности фундамента. Общество СЗ «ИнвестРегионСтрой» указывает на неисполнимость судебного акта, поскольку спорный объект в настоящее время не существует, входит в состав иного объекта, построенного в период действия договора аренды на основании измененной технической документации и иного разрешения на строительство. Общество СЗ «ИнвестРегионСтрой», ссылаясь статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», полагает, что уполномоченным органом управления земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, с 01.01.2021 является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Губадия» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14, в соответствии с п.1.1, 3.1 которого арендатору на срок с 21.07.2014 по 21.07.2017 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, общей площадью 4106 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Софьи Перовской и ул. Мубарякова, для проектирования и строительства административно-торгового комплекса с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга.

Между обществом «Губадия» (арендатор) и обществом СЗ «ИнвестРегионСтрой» (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17.04.2017 № 4, согласно п. 1 которого арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14, а новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности.

В пункте 8 указанного договора арендатор и новый арендатор предусмотрели, что передача прав и обязанностей, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной. Новый арендатор передает арендатору 360 кв. м ориентировочной площади (уточняется после утверждения проектно-сметной документации) на 3-м этаже в проектируемом здании на данном участке.

Между Управлением и обществом СЗ «ИнвестРегионСтрой»  заключено дополнительное соглашение о внесении изменений от 20.06.2017 № 1 в договор № 1054-14 от 03.10.2014 аренды земельного участка, согласно которому права и обязанности арендатора по договору переданы от общества «Губадия» к обществу «ИнвестРегионСтрой» с 15.06.2017.

	12.07.2017 обществу«ИнвестРегионСтрой» на срок до 21.07.2017 выдано разрешение № 02-RU03308000-1436П-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 объекта капитального строительства «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга» площадью застройки 1722,3 кв. м (общей площадью строительства 8 371,3 кв. м). Срок действия разрешения продлен до 30.03.2021.

19.07.2017 на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с присвоением кадастрового номера 02:55:011030:332, площадью застройки 8371,3 кв. м., степенью готовности 7 %.

Право собственности на указанный объект 19.07.2017 зарегистрировано за обществом «ИнвестРегионСтрой».

Письмом от 28.02.2018 № 5064 Управление сообщило обществу «ИнвестРегионСтрой», что договор аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 не расторгнут, является действующим, после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок.

05.04.2019 обществу «ИнвестРегионСтрой» выдано откорректированное разрешение № 02-RU03308000-1436П-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 объекта капитального строительства «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга». Были изменены площадь застройки на 2277,75 кв. м (общая площадь строительства на 20 165,73 кв. м).

Муниципальным инспектором отдела земельного контроля Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:308. Актом осмотра и установления фактического использования земельного участка от 14.08.2019 № 2843/о установлено, что на земельном участке вырыт котлован, забиты сваи.

22.08.2019 в Управление поступило обращение общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» о предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Софьи Перовской и ул. Мубарякова.

Письмом от 26.06.2019 № 431э/п, направленным в адрес общества СЗ «ИнвестРегионСтрой», Управление заявило об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14 и просило общество СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что принадлежащий ответчику на праве собственности объект не является объектом недвижимого имущества, не соответствует признакам недвижимого имущества, наличие записи в ЕГРН о регистрации права собственности общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» на указанный объект нарушает права истца, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого

незаконного владения (в том числе право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе: разрешение  на строительство № 02-RU03308000-1436П-2017, проектную и рабочую документацию, акт осмотра; принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении, суды установили, что работы по строительству фундамента не завершены.

Отклоняя довод общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» о том, что  изменения объекта незавершенного строительства и проекта строительства послужило основанием для изменения фундамента будущего объекта капитального строительства, суд исходил из недоказанности обществом факта завершения в полном объеме работ по возведению фундамента первого, исходного объекта, в отношении которого в ЕГРН была внесена запись как об объекте незавершенного строительства.

 Судом  также отмечено, что в период с 01.09.2018 по 09.092019 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 велись строительные работы, в результате которых отрыт котлован, являющийся основой для устройства подземного паркинга, устроено свайное основание фундамента и бетонная подготовка, основа бетонной монолитной плиты. 

То есть, работы по возведению фундамента капитального объекта недвижимости также не были завершены и применительно к откорректированному проекту возводимого здания, что не позволило суду прийти к выводу о том, что спорный объект, который в настоящее время имеется на земельном участке, обладает признаками объекта капитального строительства.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. 

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в указанном пункте 38 постановления Пленума, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). 

По смыслу положений СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций. Следовательно, и с учетом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания свайного фундамента в качестве объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) работы по сооружению такого фундамента должны быть полностью завершены.

С учетом положений пункта 1 статьи 130, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых позиций, изложенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленумов от 29.04.2010 № 10/22, пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, поскольку в период регистрации права собственности на спорный объект данный объект не обладал признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором он расположен, на него не могло быть зарегистрировано вещное право независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с соответствующим земельным участком. 

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что запись в ЕГРН в отношении спорного объекта не может быть сохранена по причине ее недостоверности.

Таким образом, установив, что расположенное на земельном участке имущество не может быть отнесено к объекту недвижимости, суды правомерно удовлетворили требование о признании отсутствующим права собственности общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» на объект незавершенного строительства площадью 8371,3 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011030:332.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, как установлено судами, из условий п. 3.2-3.5, 6.3 договора аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14 следует, что стороны договора предусмотрели возможность продления договора на неопределенный срок по соглашению сторон. 

Учитывая, что соглашение в установленном порядке не подписано, арендодатель предпринимает меры к прекращению арендных отношений и возврате земельного участка, о чем арендатор уведомлен, вывод о том, что арендные отношения прекращены является верным.

Поскольку договор прекращен и у общества СЗ «ИнвестРегионСтрой» отсутствует права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:011030:308, суды правомерно удовлетворили требование об обязании арендатора освободить и вернуть земельный участок арендодателю по акту приема-передачи (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» о том, что факт признания права отсутствующим и истечение срока аренды земельного участка не влекут обязанности ответчика освободить земельный участок, так как при наличии объекта незавершенного строительства ответчик имеет право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, несостоятельны, поскольку материалами дела не подтверждено наличие объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) на спорном земельном участке. 

Доводы заявителя о неисполнимости судебных актов сводятся к несогласию ответчика с установленными судами фактическими обстоятельствами дела и оценкой доказательств, что не может являться основанием для отмены оспариваемых судебных актов в кассационном порядке.

Иные доводы  заявителя, изложенные в кассационной жалобе основаны на неправильном толковании норм права, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

          Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции.	

	Судебный акт в части прекращения производства по апелляционной жалобе не обжалуется, законность постановления апелляционного суда в этой части судом кассационной инстанции не проверяется, суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

           С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

	В резолютивной части постановления суда допущена опечатка в дате объявления резолютивной части, вместо даты «22 сентября 2021 года», указана дата «20 сентября 2021 года». Указанная опечатка подлежит исправлению на основании ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 по делу № А07-30776/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.С. Полуяктов

                                                                                             Л.А. Суспицина