АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-1727/2020

г. Ставрополь

01 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2020 года

                                                    Решение изготовлено в полном объеме 01 сентября 2020 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьиСиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сахара», г. Пятигорск, ОГРН  

<

***>,

к муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации                   г. Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>,

администрации г. Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН 

<

***>,

об изменении условий договора инвестирования капитальных вложений,

при участии в судебном заседании представителей от истца – ФИО2 по доверенности от 12.09.2019, от ответчиков – ФИО3 по доверенностям от 28.05.2020, от 09.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сахара», г. Пятигорск, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска», г. Пятигорск, об изменении условий договора инвестирования капитальных вложений от 25 марта 2013 г., заключенного между Муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском и Обществом с ограниченной ответственностью «Сахара»:

-абзац 3 пункта 1.4. договора изложить в следующей редакции: «кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 5 095,3 кв.м. (первый этап реконструкции);

-подпункт 2 пункта 3.1 договора изложить в следующей редакции: «срок реконструкции: 84 месяца»;

-подпункт 3 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «технико-экономические показатели объекта договора ориентировочно: площадь застройки — 2 196,7 кв.м., строительный объем - 22580 кв.м., общая площадь – 6 195,3 кв.м.;

-абзац третий подпункта 4 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 5 095,3 кв.м.;

-абзац пятый подпункта 4 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Проектом реконструкции существующего здания кинотеатра предлагается пристройка с южной стороны кинозала на 366 мест с фойе, прямоугольного в плане с размерами 23x24 метра, пристройка с северной стороны четырех кинозалов с фойе, пристройка к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами. Таким образом, кинотеатр становится многозальным, с возможностью показа разноплановых кинофильмов в различное время. Общая вместимость кинотеатра после реконструкции будет составлять ориентировочно 718 мест. Этажность здания - 4 этажа (3 наземных и 1 подземный);

-абзац восьмой подпункта 6 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Все строительные работы должны быть завершены инвестором в течение 84 месяцев с момента начала 1-го этапа реконструкции» (уточненные исковые требования).

Определением от 20.07.2020 судебное заседание по делу отложено на 25.08.2020.

В судебном заседании 25.08.2020 представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство об утверждении мирового соглашения, в случае отказа в утверждении мирового соглашения настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство истца об утверждении мирового соглашения, в случае отказа в утверждении мирового соглашения возражал против удовлетворения требований истца.

Суд, рассмотрев ходатайство истца и ответчика об утверждении мирового соглашения, отказывает в его удовлетворении по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 25.03.2013 года между МУ «Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска» и ООО «Сахара» был заключен договор инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013, предметом которого являются отношения сторон по инвестированию в объект недвижимого имущества муниципальной собственности.

Согласно п. 1.2. договора объектами недвижимого имущества, вовлекаемыми в инвестиционную деятельность, являются:

- нежилое культурно-просветительское здание литера А, площадью 915,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание общественный туалет литера А, площадью 86,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, рыночная стоимость которых составляет 28 379 105 руб.

Имущество является собственностью муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующие записи регистрации № 26-01/33-4/2003-1234 от 10.11.2003, № 26-26-28/066/2010-690 от 19.01.2011.

Инвестиционный договор заключен с истцом как с единственным участником конкурса, путем включения в проект договора, форма которого прилагалась к конкурсной документации, условий исполнения договора, предложенных истцом и указанных в п. 3.1. договора. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2017 по делу № А63-7469/2017 в инвестиционный договор были внесены изменения.

Постановлением администрации г. Пятигорска от 29.11.2013 № 4515 (с изменениями от 28.06.2018 № 2341) был утвержден градостроительный план земельного участка.

В соответствии с условиями пп. 2 п. 3.2. договора, истец предоставил в адрес ответчика документацию, необходимую для выдачи разрешения на строительство. Ответчиком было получено разрешение на реконструкцию (постановление администрации г. Пятигорска от 14.01.2014 № 09) сроком действия до 14.01.2015, постановлениями администрации г. Пятигорска от 11.04.2016, 28.03.2018, 08.08.2018, 11.04.2019 срок действия разрешения на строительство продлен до 14.01.2020.

10.01.2020 ООО «Сахара» обратилось к ответчику с предложением внести изменения в инвестиционный договор:

- увеличение площади кинотеатра «Другар» с 4000 кв.м. до 4500 кв.м.;

- увеличение площади застройки с 1500 кв.м до 2196,7 кв.м.;

- увеличение строительного объема с 16200 кв.м. до 22580 кв.м.;

- увеличение срока реконструкции с 72 месяцев до 84 месяцев;

- уменьшение общего количества мест в кинозалах с 736 до 718;

- увеличение объема инвестиций с 80 млн. руб. до 85 млн. руб.;

- размещение велопарковки, автомобильной парковки не менее чем на 150 мест, зарядных станций (терминалов) для электротранспорта и платежных терминалов для оплаты услуг и штрафов.

Ответчик письмом от 28.01.2020 отказал истцу во внесении изменений в договор, мотивируя отказ условиями п. 6.1. договора инвестирования капитальных вложений, согласно которому изменение условий договора ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке не допускается.

Указывая на то, что при исполнении инвестиционного договора произошло существенное изменение обстоятельств, которое в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изменения инвестиционного договора, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно представленному мировому соглашению, стороны заключили мировое соглашение и просили его утвердить в следующей редакции:

Мировое соглашение по делу №2-1727/2020

г. Пятигорск                                                                                        13 июля 2020г.

«Общество с ограниченной ответственностью «Сахара», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>, в лице директора ФИО4, действующей на основании Устава, именуемое далее Истец, с одной стороны и администрация города Пятигорска, в лице начальника правового управления, действующего на основании доверенности ФИО5, именуемая в дальнейшем Ответчик 1, Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» в лице начальника правового управления, действующего на основании доверенности ФИО5, именуемое в дальнейшем Ответчик 2, с другой стороны, 

вместе именуемые стороны, в целях урегулирования спора по делу № А63-1727/2020 по исковому заявлению ООО «Сахара» к администрации города Пятигорска, муниципальному учреждению «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» о внесении изменений в условия договора инвестирования капитальных вложений от 25 марта 2013, заключенного между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском и обществом с ограниченной ответственностью «Сахара», находящимся в производстве Арбитражного суда Ставропольского края, руководствуясь статьями 139, 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключили настоящее мировое соглашение о нижеследующем:

1.Истец отказывается от исковых требований к Ответчику 1 и Ответчику 2 по делу № А63-1727/2020 в полном объеме.

2.Стороны договариваются, что в течение трех рабочих дней с даты утверждения настоящего мирового соглашения Арбитражным судом Ставропольского края, истец и ответчик 2, который действует от имени и в интересах ответчика 1, подписывают дополнительное соглашение к договору инвестирования капитальных вложений от 25 марта 2013г., согласно которому в данный договор вносятся следующие изменения:

- Абзац 3 пункта 1.4. договора изложить в следующей редакции: «кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 5 095,3 м2 (первый этап реконструкции)

-Подпункт 2 пункта 3.1 договора изложить в следующей редакции: «срок реконструкции: 84 месяца»

-подпункт 3 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «технико-экономические показатели объекта договора ориентировочно: площадь застройки — 2 196,7 м , строительный объем - 25 830,7 м , общая площадь - 6195,3 м2»

-Абзац третий подпункта 4 пункта 3.1. изложить в следующей редакции: «кинотеатр «Другар» ориентировочной площадью 5 095,3 м2

-Абзац пятый подпункта 4 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Проектом реконструкции существующего здания кинотеатра предлагается пристройка с южной стороны кинозала на 366 мест с фойе, прямоугольного в плане с размерами 23x24 метра, пристройка с северной стороны четырех кинозалов с фойе, пристройка к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами. Таким образом, кинотеатр становится многозальным, с возможностью показа разноплановых кинофильмов в различное время. Общая вместимость кинотеатра после реконструкции будет составлять ориентировочно 718 мест. Этажность здания - 4 этажа (3 наземных и 1 подземный)

-Абзац пятый подпункта 6 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции:

«После   завершения   реконструкции   помещения   существующего   кинозала   и пристроенного к нему с западной стороны фойе с билетными кассами, общей площадью не менее 1200 м , будут являться собственностью муниципалитета». 

- Абзац восьмой подпункта 6 пункта 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Все строительные работы должны быть завершены инвестором в течение 84 месяцев с момента начала 1-го этапа реконструкции».

3.Судебные расходы, связанные прямо или косвенно с настоящим делом, сторонами друг другу не возмещаются и лежат на той стороне, которая их понесла.

4.Настоящее мировое соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой стороны и для суда. Мировое соглашение вступает в силу после его утверждения арбитражным судом.

5.Мировое соглашение не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит законодательству РФ.

6.Приложением к настоящему Мировому соглашению является проект дополнительного соглашения к договору инвестирования капитальных вложений от 25 марта 2013 г.

Настоящим Стороны подтверждают свое согласие с тем, что в случае ненадлежащего выполнения ответчиком настоящего мирового соглашения истец обращается в суд с заявлением о получении исполнительного листа.

7.В соответствии со статьей 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просим утвердить мировое соглашение. Последствия прекращения производства по делу в связи с заключением мирового соглашения, предусмотренные частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Сторонам разъяснены и понятны.

Истец ФИО4 (подпись, печать)

Ответчик 1 (по доверенности) ФИО5 (подпись, печать)

Ответчик 2 (по доверенности) ФИО5 (подпись, печать)»

В соответствии с частью 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном главой 15 настоящего Кодекса.

В силу частями 1, 3 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта; мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону.

Согласно части 6 статьи 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» разъяснено, что в силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) мировое соглашение может содержать любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия. При этом Кодексом установлен исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых арбитражный суд отказывает в утверждении мирового соглашения, а именно: его противоречие закону и нарушение этим соглашением прав и законных интересов иных лиц (часть 6 статьи 141 АПК РФ).

Таким образом, стороны при заключении мирового соглашения могут самостоятельно распоряжаться принадлежащими им материальными правами, они свободны в согласовании любых условий мирового соглашения, не противоречащих федеральному закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц, в том числе при включении в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства.

Из приведенных условий мирового соглашения следует, что стороны продлевают срок реконструкции по договору инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013, увеличивают ориентировочную площадь реконструкции объекта, увеличивают технико-экономические показатели объекта договора, а именно площадь застройки, строительный объем, сроки строительства, внося изменения в указанный договор инвестирования капитальных вложений.

Вместе с тем, в соответствии с п. 6.1. договора инвестирования капитальных сложений от 25.03.2013 года, изменение условий настоящего договора по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Мировое соглашение в представленной редакции противоречит условиям договора инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013 года, поскольку фактически условиями мирового соглашения создается новый объект недвижимого имущества (иной объект), не предусмотренный данным договором, что следует из абзаца 5 подпункта 4 п. 3.1. мирового соглашения.

Согласно абзацу 5 подпункта 4 п. 3.1 в редакции мирового соглашения: «Проектом реконструкции существующего здания кинотеатра предлагается пристройка с южной стороны кинозала на 366 мест с фойе, прямоугольного в плане с размерами 23x24 метра, пристройка с северной стороны четырех кинозалов с фойе, пристройка к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами. Таким образом, кинотеатр становится многозальным, с возможностью показа разноплановых кинофильмов в различное время. Общая вместимость кинотеатра после реконструкции будет составлять ориентировочно 718 мест. Этажность здания - 4 этажа».

Кроме того, сторонами не представлено доказательств того, что создаваемый объект соответствует закону: сторонами не представлена проектно-сметная документация на новый объект, утвержденная уполномоченным государственным органом, разрешение на реконструкцию, документы, подтверждающие закрепление земельного участка под создаваемым объектом.

Также сторонами не представлено доказательств того, что создаваемый объект не нарушает права и законные интересы  иных лиц. Также  не представлено доказательств того, что соблюдена процедура согласования размещения объекта (проведение публичных слушаний и т.д.).

Более того, согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 26:33:130302:1, на котором планируется размещение объекта, имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации: земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования № 26.33.2.11, 17.02.2012, представление Прокуратуры Ставропольского края от 10.05.2011 № 7/3-47-2011, Вторая зона округа санитарной охраны г. Пятигорска (зона ограничений).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о несоответствии представленного мирового соглашения закону и требованиям главы 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а потому отказывает в утверждении представленного мирового соглашения.

Исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (часть 2 статьи 451 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем, истец, заявляя требования об изменении условий договора инвестирования капитальных вложений от 25.03.2013, заключенного между МО городом-курортом Пятигорском и ООО «Сахара», фактически создает новый (иной) объект недвижимого имущества, который не предусмотрен условиями аукциона и заключенного договора инвестирования от 25.03.2013 в редакции дополнительного соглашения от 24.11.2017 года.

Прося внести изменения в пп.4 п. 3.1. договора, а именно: «Проектом реконструкции существующего здания кинотеатра предлагается пристройка с южной стороны кинозала на 366 мест в фойе, прямоугольного в плане с размерами 23х24 метра, пристройка с северной стороны четырех кинозалов с фойе, пристройка к существующему кинозалу с западной стороны фойе с билетными кассами. Таким образом, кинотеатр становится многозальным, с возможностью показа разноплановых кинофильмов в различное время. Общая вместимость кинотеатра после реконструкции будет составлять ориентировочно 718 мест. Этажность здания – 4 этажа (3 наземных и 1 подземный)», истец фактически планирует создание нового объекта.

Вместе с тем, истец не предоставил доказательств того, что создаваемый объект соответствует закону, не представил проектно-сметную документацию, утвержденную уполномоченным государственным органом, разрешение на реконструкцию, документы по закреплению земельного участка под создаваемым объектом. 

Более того, истец не представил доказательства, что спорный объект недвижимого имущества будет соответствовать техническим, технологическим, строительным, экологическим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не будет угрожать жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 26:33:130302:1, на котором планируется создание указанного объекта, имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации: земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования № 26.33.2.11, 17.02.2012, представление Прокуратуры Ставропольского края от 10.05.2011 № 7/3-47-2011, Вторая зона округа санитарной охраны г. Пятигорска (зона ограничений).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возможность расположения в такой зоне указанного нового объекта с измененными техническими параметрами и  площадью застройки. 

На основании вышеизложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на истца.    

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В утверждении мирового соглашения отказать.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Сахара», г. Пятигорск, ОГРН  

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

          Судья                                                                                           И. В. Сиротин