ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н ИЕ

Дело № А40-34467/2023-181-193

г. Москва

07 ноября 2023 года

резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2023г.

полный текст решения изготовлен 07 ноября 2023г.

Арбитражный суд в составе        

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУД'ОК"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ"

о взыскании    убытков в сумме 226 477 456руб.64коп.,

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУД'ОК"

о признании договора аренды помещения № RU719 от 30.03.2017г. между ООО "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" и ООО"ГУД'ОК" досрочно прекращенным по соглашению сторон в дату 31.03.2023 г., а также взыскания с ООО "ГУД'ОК" суммы в размере 572 494,79 руб.

при участии:

от Истца ( по первоначальному иску): ФИО2 по доверенности № б/н от 10.05.2023 г.

от Ответчика( по первоначальному иску):  ФИО3 по доверенности от 17.06.2022 г., ФИО4 по доверенности от 17.06.2022 г.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУД'ОК" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" о  взыскании суммы убытков в размере 226 477 456,64 руб., в том числе:  150 388 696, 64 руб. - сумма убытков в результате незаконного прекращения Договора аренды, с учетом применения к спорным правоотношениям методики расчета убытков по ст. 393.1 ГК РФ, 76 088 760 руб. - сумма убытков, причиненных Арендодателю в результате несения им затрат на приведение помещение в соответствии с требованиями Арендатора по Договору и последующего незаконного отказа от Договора аренды (с учетом заявления об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2023 г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУД'ОК" о признании договора аренды помещения № RU719 от 30.03.2017г. между ООО "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" и ООО"ГУД'ОК" досрочно прекращенным по соглашению сторон в дату 31.03.2023 г., а также взыскания с ООО "ГУД'ОК" суммы в размере 572 494,79 руб.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения иска возражает по основаниям, изложенным в отзыве на иск и выступлениях представителей.

Ответчик по встречному иску мотивированных возражений на встречный иск не представил.

Изучив представленные материалы, выслушав доводы представителей сторон, суд, установил.

30.03.2017 г. между ООО «ГудОк» (Арендодатель, Истец) и ООО «Эйч энд Эм» Арендатор, Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее -Договор), являющегося частью Торгового центра, расположенное на первом этаже Торгового центра в осях Е/1-М/9-18; витрины в осях: Л/9-17; К-М / 9, общей площадью 2 006, 00 кв.м., принадлежащего Арендодателю на праве собственности (далее - Помещение). Торговый центр, в состав которого входит помещение, расположен по адресу: РФ, Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Красноармейская, д. 131. Общая площадь торгового центра составляет 70 000 кв.м. (пп. «А» п. 6.5.4 Договора).

В соответствии с п. 2.2 Договора, срок аренды Помещения составляет 50 лет с даты начала Коммерческой деятельности в Помещении (до 20.09.2067 г.).

Условия Договора также предусматривали приведение помещения в соответствии с требованиями Арендатора в соответствии с перечнем улучшений, приведенным в Приложении №4 к Договора (п. 4.4 Договора).

11.08.2017 г. в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора, что подтверждается соответствующей отметкой Управления Росреестра по Самарской области на последней странице Договора.

Согласно раздела 3 Договора, арендная плата за пользование помещением состоит из-постоянной и переменной частей. Постоянная часть составляет 5,5% от Оборота Арендатора за календарный месяц (п. 3.1 Договора). В Оборот включается выручка от продажи товаров в Помещении без учета НДС (п. 3.2 Договора). В переменную часть арендной платы включены коммунальные услуги, предоставляемые в Помещении (п. 3.3 Договора).

В соответствии с п. 3.6.1 Договора, начисление арендной платы осуществляется с даты начала Арендатором коммерческой деятельности, и ее выплата производится Арендатором ежемесячно на основании выставляемых счетов. Дата начала коммерческой деятельности определена сторонами не позднее 31.08.2017 г. (п. 9.1 Договора).

Условия Договора предусматривали, что до даты начала коммерческой деятельности Арендатора, Арендодатель подготавливает Помещение в соответствии с требованиями Арендатора путем улучшения технического состояния и внутренней отделки Помещения.

21.09.2017 г. сторонами подписан Акт приема-передачи помещения для целей аренды Указанным актом подтверждена Дата начала коммерческой деятельности Арендатора (п. 5 акта).

Согласно п. 3.6.2 Договора, для определения размера постоянной части арендной ^ платы, Арендатор, не позднее 10 числа следующего за отчетным, предоставляет Арендодателю отчет об обороте за отчетный месяц по форме определенной в приложении №6. В отсутствии указанного отчета, Арендодатель вправе рассчитывать для целей начисления постоянную часть арендной платы в размере среднего значения оборота Арендатора за предшествующие три месяца с последующим взаимозачетом после предоставления такого отчета Арендатором. Стороны также предусмотрели (п. 3.6.5 Договора) проведение перерасчета по итогам года для приведения суммы арендной платы в соответствии с показателем в размере 5,5%, определенного в п. 3.1 Договора.

03.03.2022 г. Арендатор уведомил Арендодателя о приостановке работы розничного магазина (вх. №119гуд от 05.03.2022 г.). Соответствующее уведомление мотивировано решением единственного участника Арендатора - Частной компании с ограниченной ответственностью «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц ФИО5.» (Швеция), обусловленного «крайне неблагоприятными рыночными условиями» и принятым решением о приостановке работы розничных магазинов в РФ и Белоруссии.

29.04.2022 г. между Сторонами было подписано Дополнительное соглашение №2 к Договору аренды, в соответствии с которым Стороны договорились, что Арендатор приостанавливает коммерческую деятельность в Помещении на период начиная с 03.03.2022 г. и далее на любой срок, но не более чем по 31.08.2022 г. (п. 1 акта).

Также, в соответствии с указанным актом, Стороны установили, что в период приостановки постоянная часть арендной платы составит 403 691 руб. в месяц и подлежит оплате авансом до 10-го числа оплачиваемого календарного месяца. После окончания периода приостановки, начисление постоянной части арендной платы должно было осуществляться в соответствии с условиями Договора (абз. 4 п. 2 акта).

03.08.2022 г. Арендатор уведомил Арендодателя об отказе от Договора аренды за 9 месяцев (уведомление было получено Арендодателем 09.08.2022 г. вх. №646гуд). Соответствующее уведомление мотивировано ссылкой на п. 14.7 Договора, которым предусмотрено право Арендатора отказаться от исполнения договора без объяснения причин посредством предварительного уведомления Арендодателя за 9 месяцев до даты расторжения.

07.11.2022 г. Арендатор прекратил осуществление коммерческой деятельности в арендуемом Помещении, что подтверждается его собственным указанием в тексте встречного искового заявления.

08.12.2022 г. Арендодатель направил Арендатору требование о возобновлении коммерческой деятельности (исх. №192 гуд) (получено Арендатором 09.12.2022 г.).

26.12.2022   г. Арендодатель направил Арендатору уведомление об одностороннем внесудебном расторжении Договора на основании ст. 21.2 ФЗ №332 от 14.07.2022 г. Соответствующее уведомление было получено Арендатором 29.12.2022 г. В соответствии с указанной нормой установлено право Арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного с Арендатором, находящимся прямо или косвенно под контролем иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией. Соответствующее право может быть реализовано Арендодателем если по истечении 10 рабочих дней с даты получения требования о возобновлении использования арендованного имущества Арендатор не выполнил соответствующего требования.

15.02.2022   г. Арендодатель направил Арендатору уведомление (исх. №55гуд) о расторжении Договора аренды с требованием о взыскании убытков в размере 77 378 400 руб., представляющих собой сумму затрат Арендодателя на приведение Помещение в соответствие с требованиями Арендатора по Договору.

16.03.2023 г. Арендодатель направил Арендатору уведомление (исх. №6бгуд) о сдаче (возврате) помещения по Договору аренды, в соответствии с которым потребовал от Арендатора возвратить помещение Арендодателю в срок до 31.03.2023 г.

29.03.2023 г. Арендодатель направил Арендатору повторное уведомление (исх. №74гуд) с требованием обеспечить возврат помещения.

31.03.2023 г. между сторонами был подписан Акт о возврате помещения от Арендатора Арендодателю

В обоснование исковых требований, Истец указывает, что ст. 393.1 ГК РФ содержит специальное основание для взыскания убытков, закон предоставил кредитору право на взыскание абстрактных убытков в случае, предусмотренном статьей 393.1 Гражданского кодекса, исчисляемых в виде разницы между ценой, установленной в расторгнутом договоре, и ценой замещающей сделки, а также любые другие понесенные им убытки.

Абстрактный метод взыскания убытков основан на гипотетической замещающей сделке, которая определяется по текущей цене. Согласно абз. 3 п. 11 постановления №7 текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. Иными словами, при взыскании убытков посредством абстрактного метода принимается во внимание цена, по которой договор на сравнимых с первоначальными условиях был бы заключен на рынке.

Согласно заключению специалистов, текущая рыночная ставка аренды в отношении аналогичного помещения составляет 144, 47 руб. за 1 кв.м.

При расчете суммы абстрактных убытков полагаемым необходимым исходить из срока Договора аренды, что обусловлено недобросовестным поведением Арендатора, а также величиной убытков, понесенных Арендодателем на приведение помещение в соответствии с требованиями Арендатора. Так, в соответствии с п. 3.7 Договора, Стороны определили, что размер денежного вклада Арендодателя в подготовку Помещения составляет 64 482 000 руб. Дополнительным соглашением №1 от 26.02.2020 г. к Договору аренды Стороны внесли изменение в п. 3.7 Договора и установили, что денежный вклад Арендодателя в подготовку Помещения составляет 76 088 760 руб. Соответствующие работы выполнялись Арендодателем в соответствии с перечнем, приведенным в Приложении №4 к Договора (п. 4.4 Договора). Момент начала соответствующих работ определен в Договоре как Дата доступа (п. 6.1 Договора). Соответствующий Акт доступа для проведения подготовительных работ Арендатора был подписан Сторонами 18.05.2017 г.

Общая сумма начисленной и выплаченной арендной платы за период действия Договора аренды составила 31 658 450, 55 руб., что явно не соответствует величине затрат, понесенных Арендатором для целей приведения Помещения в соответствии с требованиями Арендатора (76 088 760 руб.). Сам факт несения указанных затрат Арендодателем, свидетельствует, что при его заключении Арендодатель исходил из срока Договора аренды, заключенного до 20.09.2067 г. и соответствующей окупаемости понесенных затрат.

Таким образом, убытки, взыскиваемые по абстрактному методу, должны рассчитываться исходя из ценовой разницы между арендной ставкой прекращенного договора и текущей арендной ставкой по договору аренды на тот срок, на который был заключен договор в отношении объекта аренды.

572 494 , 79 руб. - средняя ставка арендной платы за Помещение в месяц, рассчитанная в порядке, предусмотренном по п. 1 ч. 2 ст. 21.2 ФЗ от 08.03.2022 г. №46-ФЗ в размере среднемесячной арендной платы, полученной Арендодателем за 2021 г. и применяемая самим Арендатором при расчете арендной платы за апрель 2023 г. в соответствии с текстом встречного искового заявления.

572 494, 79/2 006, 00 = 285, 39 руб. за 1 кв.м. - средняя ставка арендной платы за 1 кв.м. площади арендуемого Помещения по прекращенному Договору.

144, 47 руб. за 1 кв.м. - текущая ставка арендной платы за 1 кв.м. площади арендуемого Помещения по прекращенному Договору.

285, 39 - 144, 47 = 140, 92 руб. за 1 кв.м. - разница между ценой за 1 кв.м. по прекращенному Договору аренды и текущей ценой за 1 кв.м. Помещения.

140,92 х 2 006, 00 = 282 685, 52 руб. - средняя ставка арендной платы за Помещение в месяц, рассчитанная исходя из разницы между ценой за 1 кв.м. по прекращенному Договору аренды и текущей ценой за 1 кв.м.

(с) 01.05.2023 г. - (по) 20.09.2067 г. = 532 месяца - период времени с даты прекращения оплаты по Договору аренды до даты истечения срока Договора.

282 685, 52 х 532 = 150 388 696, 64 руб. - сумма убытков в виде разницы между ценой аренды за помещение по прекращенному Договору и текущей ценой за период до даты, на которую был заключен Договор аренды.

Таким образом, сумма убытков, причиненных Арендатором Арендодателю в результате незаконного прекращения Договора аренды, с учетом применения к спорным правоотношениям методики расчета убытков по ст. 393.1 ГК РФ, составляет 150 388 696, 64 руб.

Согласно п. 3 ст. 393.1 ГК РФ, удовлетворение требований, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежащее его исполнившую, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне.

Соответственно возмещению подлежат также иные убытки, причиненные неправомерными действиями Арендатора.

В соответствии с п. 3.7 Договора, Стороны определили, что размер денежного вклада Арендодателя в подготовку Помещения составляет 64 482 000 руб.

Соответствующие работы выполнялись Арендодателем в соответствии с перечнем, приведенным в Приложении №4 к Договора (п. 4.4 Договора). Момент начала соответствующих работ определен в Договоре как Дата доступа (п. 6.1 Договора). Соответствующий Акт доступа для проведения подготовительных работ Арендатора был подписан Сторонами 18.05.2017 г.

Дополнительным соглашением №1 от 26.02.2020 г. к Договору аренды Стороны внесли изменением в п. 3.7 Договора и установили, что денежный вклад Арендодателя в подготовку Помещения составляет 76 088 760 руб.

Общая сумма начисленной и выплаченной арендной платы за период действия Договора аренды составила 31 658 450, 55 руб. При соотношении указанной суммы со стоимостью затрат, оплаченных Арендодателем для приведения помещения в соответствии с требованиями Арендатора, представляется очевидным неадекватное соотношение суммы понесенных затрат с величиной дохода, полученного Арендодателем по Договору - сумма затрат на приведение помещения в соответствии с требованиями Арендатора (76 088 760 руб.) более чем в два раза выше размера полученной арендной платы (31 658 450, 55 руб.).

Как следует из заключения специалиста, текущая ставка арендной платы Помещения составляет 144,47 руб. за 1 кв.м., при том, что средняя ставка арендной платы в период пользования Арендатором Помещением составляла 285, 39 руб. за 1 кв.м.

При этом, снижение средней рыночной ставки арендной платы за 1 кв.м. Помещения обусловлено самим фактом ухода Арендатора с территории занимаемого Помещения. Иными словами, причиной снижения величины средней рыночной ставки аренды за 1 кв.м. Помещения является недобросовестное поведение Арендатора.

Как разъяснено в п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Согласно п. 4 ст. 10 ГК РФ, если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, поскольку в результате незаконного отказа Арендатора от исполнения Договора аренды Арендодателю были причинены убытки, связанные со снижением средней рыночной ставки аренды за арендуемое Помещение, Арендатор обязан компенсировать Арендодателю сумму затрат, понесенных Арендодателем в сумме 76 088 760 руб. на приведение помещение в соответствие с требованиями Арендатора по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Для возмещения убытков лицо, требующее их возмещения в судебном порядке, должно в силу ч.1. ст.65 АПК РФ доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя должна быть прямой.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении иска.

Согласно п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 393.1 и п. 1 ст. 393 ГК для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать противоправность поведения лица, причинившего убытки.

Так в соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 для взыскания убытков кредитор обязан доказать факт неисполнения обязательства, т.е. противоправный характер поведения ответчика.

Из иска следует, что Истец основывает свои требования о взыскании убытков и неосновательного обогащения на том, что 03.08.2022 Ответчик заявил односторонний отказ от Договора.

Однако, действующее законодательство и общеобязательные разъяснения высших судебных инстанций предоставляют стороне договора право отказаться от него в одностороннем порядке, если это прямо предусмотрено договором (п. 2 ст. 310, п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ; п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).

В соответствии с п. 14.7 Договора «Досрочное расторжение Договора по инициативе Арендатора»:«Арендатор также вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке без объяснения причин посредством предварительного уведомления Арендодателя за 9 (девять) месяцев до такого расторжения».

Таким образом, отказ Истца от Договора был сделан в соответствии с содержащимися в нем условиями.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, в течение всего срока Договора, в том числе, после приостановки и прекращения коммерческой деятельности, Ответчик выплачивал Истцу арендную плату в полном объёме, поддерживал Помещение в надлежащем состоянии.

Истец не указывает суду, что Ответчиком были нарушены какие-либо положения Договора.

Утверждение Истца, что Ответчик якобы должен выплатить ему в качестве убытков всю арендную плату, которую он получил бы за 50 лет, если бы Ответчик не отказался от договора не основано на договоре и не предусмотрено действующим законодательством.

Договором не предусмотрено, что реализация Ответчиком права на отказ от него обусловлена выплатой какой-либо денежной суммы или компенсации Истцу («плата за отказ») (ст. 310 ГК РФ).

Фактически Истец требует от Истца выплатить ему на 50 лет вперёд арендную плату без какого-либо встречного исполнения со стороны Истца, что явно противоречит добровольно принятым договоренностям сторон (п. 2 ст. 1, абз. 3 п. 1 ст. 2, п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).

При этом в любом случае Договор прекратился досрочно в порядке п. 5 ст. 450 ГК РФ в связи с согласованным сторонами возвратом Помещения по акту возврата от 31.03.2023, т.е. по соглашению сторон.

Не осуществление Ответчиком коммерческой деятельности в Помещении не является нарушением Договора и не свидетельствует об использовании Помещения в нарушение Разрешенного использования.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как предусмотрено п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» «в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом».

Договор не возлагает на Арендатора обязанность непрерывно пользоваться Помещением и непрерывно осуществлять в нем коммерческую деятельность.

При этом Арендатор в полном объеме и надлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору, выплачивает арендную плату и поддерживает Помещение в нормальном состоянии.

Не реализация Арендатором принадлежащего ему права и не использование Помещения не является использованием Помещения в нарушение Разрешенного использования.

Поскольку Ответчик своевременно и в полном объеме вносил арендную плату до прекращения Договора, Истец получал надлежащее встречное предоставление в поведении арендатора отсутствуют признаки противоправного либо недобросовестного поведения.

Также, требование Истца о взыскании с Ответчика вклада подлежит отклонению, поскольку данная денежная сумма является ценой за надлежащим образом выполненные Ответчиком и принятые Истцом без замечаний работы.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение).

Между тем, указанный вклад получен Ответчиком на законном основании, в полном соответствии с положениями Договора.

Как было указано ранее, стороны признают, что Договор является смешанным и объединяет в себе элементы не только договора аренды, но и договора подряда (п. 1.4. Договора).

Из п. 3.7 Договора, устанавливающего обязанность Истца выплатить вклад Ответчику, следует, что сумма вклада является стоимостью работ по улучшению состояния Помещения:

«Стороны пришли к соглашению, что денежный вклад Арендодателя в стоимость работ Арендатора, направленных на улучшение технического состояния и внутреннюю отделку Помещения, находящегося в Торговом центре, составляет 64 482 000 (шестьдесят четыре миллиона четыреста восемьдесят две тысячи) рублей без НДС («Вклад»)»».

В ситуации, когда Ответчик обязан был выполнить определённый перечень работ по отделке и улучшению внутреннего состояния Помещения, а Истец - заплатить за указанные работы вклад, между сторонами сложились подрядные отношения, урегулированные гл. 37 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, если предварительная оплата работ не предусмотрена договором.

Как следует из п. 1 ст. 723 ГК РФ, заказчик вправе требовать возврата цены работ лишь в случае, если работы выполнены с недостатками.

Результаты данных работ Ответчик (как исполнитель) передал Истцу (как заказчику) на основании Акта № 6 от 11.01.2019 и счетов-фактур № 18 от 11.01.2019 и № 40 от 14.02.2020  в собственность, а Ответчик принял их без каких-либо замечаний.

С момента передачи результатов этих работ они находятся в собственности (на балансе) Истца. Имущество, созданное на основе этих работ, осталось в распоряжении Истца (внутри Помещения), в том числе, после приемки Помещения 31.03.2023, что истцом не опровергается.

Утверждение Истца о том, что он якобы согласился оплатить работы Ответчика только при условии ведения последним коммерческой деятельности на протяжении не менее чем 50 лет, является ложным и прямо противоречит условиям Договора.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.

Ранее указывалось, что п. 14.7 Договора прямо предусматривает возможность отказа от Договора Ответчика с уведомлением об этом Истца за 9 месяцев и без выплаты ему какой-либо компенсации, включая стоимость вклада.

Напротив, в силу п. 3.9 Договора сам Ответчик вправе требовать от Истца внесения вклада, а при просрочке его внесения - также денежной неустойки.

Кроме того, согласно тому же п. 3.9 Договора, длительная просрочка Истца по выплате вклада в пользу Ответчика является существенным нарушением Договора, при котором Ответчик вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора.

Неотделимые улучшения, которые, среди прочего, оплачиваются за счет вклада, в силу п. 3.8 Договора передаются в собственность Истца и не подлежат возмещению Ответчику: «Неотделимыеулучшения подлежат передаче Арендодателю в собственность...».

Таким образом, вкладом является сумма, которая в силу Договора причитается Ответчику, а не Истцу.

При этом из акта приемки работ явно следует, что Истцом оплачивались результаты работ, которые имеют общеполезный характер (системы пожаротушения, сигнализации, видеонаблюдения, светоосвещения и т.п.).

Кроме того, суд критически относится к представленному истцом расчету убытков, поскольку, как указывает сам Истец «типичным для Арендодателя является заключение договоров аренды на срок 10-15 лет (Договор аренды No1-32 от 22.03.2017г с «ТВОЕ», Договор No 1-43/ГУД от 31.05.2021 с «РЕ Трэйдинг», Договор аренды Ne 0-17 от 22.03.2021г. с «ФИО6.», Договор аренды No3- 07 от 24.03.2017 г. с ООО «Ям! Ресторанс Интернешнл Раша Си Ай Эс», Договор аренды No3-14 от 28.11.2016 г. с ООО «Макдональдс»)»».

При этом, например, в Договоре аренды № 1-32 от 22.03.2017 с ООО «ТВОЕ» (т. 16, л.д. 66-82) предусмотрен 5-летний срок аренды.

Данное утверждение Истца о среднем сроке арендных отношений между Истцом и его арендаторами прямо опровергает его требование о взыскании с Ответчика в настоящем деле разницы по арендной плате до 2067 года.

Истец требует взыскать с Ответчика абстрактные убытки в порядке п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, руководствуясь «разницей между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой».

Текущая цена, которую получил бы арендодатель за 5-10 лет аренды, очевидно, несопоставима с ценой, которую требует Истец, рассчитывая ее на горизонте 45 лет. Представленные Истцом письма арендаторов также не подтверждают доводы истца.

Истец не доказал, что не смог сдать Помещение в аренду полностью либо по частям другому арендатору и не сможет это сделать в течение 45 лет.

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался следующим.

Согласно ч.2 ст.15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для  восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к правовому характеру настоящего спора в соответствии со ст.65 АПК РФ истец должен доказать наличие четырех квалифицирующих признаков, позволяющих суду принять решение о возмещении ему убытков: факт нарушения его права; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер требуемых убытков; факт принятия мер к предотвращению убытков.

Только совокупность всех данных признаков позволяет принять решение о взыскании убытков.

Обязательным условием наступления ответственности является причинная связь между противоправными действиями ответчика и наступившим вредом.

Исходя из смысла названных норм, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков. Доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

Из представленных материалов дела, судом не усматривается, что у истца возникли убытки в заявленном размере; что убытки возникли у истца именно по вине ответчика и находятся в прямой причинно–следственной связи с его действиями (бездействием).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 3 пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, то есть с учетом принципа разумности участников гражданского оборота предполагается наличие у лица реальной возможности для получения выгоды. Кредитор обязан доказать, что допущенное должником нарушение обязательства является единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, а все остальные необходимые приготовления для ее получения им были сделаны.

В п. 11 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" - размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть документально подтверждены.

В соответствии с п. 1 ст. 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

На основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

На основании ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В силу ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника - также вину.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 11 постановления Пленума ВС РФ N 7 по смыслу ст. 393.1 ГК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В п. 12 постановления Пленума ВС РФ N 7 также разъяснено, что должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам п. 2 ст. 393.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

При этом доказательств ненадлежащего исполнения Договора со стороны ответчика в материалы дела не представлено.

Помещение возвращено ответчиком без замечаний к состоянию помещения со стороны истца.

Отсутствие действующего договора аренды после расторжения договора с ответчиком является коммерческим риском самого истца, обязанность поиска арендатора на ответчика условиями договора и соглашения о расторжении не возлагалась.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что в деле не имеется доказательств, подтверждающих причинение убытков истцу в виде упущенной выгоды в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по исполнению Договора, поскольку судом установлено, что расторжение Договора произведено в соответствии с условиями договора, в связи с чем, учитывая приведенные разъяснения, оснований удовлетворения заявленных требований о взыскании убытков на основании ст. 393.1 ГК РФ не имеется, и заявленные требования о взыскании убытков в заявленном истцом размере в соответствии со ст. ст. 15, 309, 393, 393.1 ГК РФ не подлежат удовлетворению.

С учетом того обстоятельства, что Истец не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его исковые требования, не представил доказательств вины ответчика, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками,  размер убытков не обоснован, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В обоснование встречных требований, истец ссылается на следующие обстоятельства.

09.03.2023 Ответчик на основании Платежного поручения № 1606 по Счету № 12227 от 06.03.2023 перечислил Истцу, а Истец принял сумму арендной платы по Договору за апрель 2023 года в размере 572 494,79 рублей, рассчитанную в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 21.2 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ.

31.03.2023 Помещение было возвращено Истцу по акту возврата, подписанному обеими сторонами Договора, в связи с чем в эту дату Договор прекратился досрочно в эту дату в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ.

При этом сумма арендной платы за апрель 2023 г. в связи с досрочным прекращением Договора Ответчику не возвращена.

В связи с этим Истец по встречному иску просит признать Договор прекращённым на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, пп. «а» п. 14.1 Договора («по соглашению сторон») с 31.03.2023; взыскать с Истца неосновательное обогащение в размере 572 494,79 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования о признании Договора прекращённым на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, пп. «а» п. 14.1 Договора («по соглашению сторон») с 31.03.2023, суд руководствовался следующим.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что не оспаривает факт прекращения действия договора 31.03.2023 и возврата помещения 31.03.2023.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

С учетом установленных обстоятельств по спору, и учитывая, что договор аренды прекратил свое действие в силу закона и установленных в нем положений, суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку не влечет восстановление прав истца, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований по первоначальному иску не имеется.

Требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 572 494,79 рублей, подлежит удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как следует из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений сторона вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Как было указано выше, 09.03.2023 Ответчик перечислил Истцу сумму арендной платы за апрель 2023.

Ввиду досрочного прекращения Договора аренды по соглашению сторон 31.03.2023 Ответчик больше не имеет возможности пользоваться Помещением в апреле 2023 года.

Следовательно, выплаченная за этот период арендная плата подлежит возврату Ответчику.

Ответчик по встречному иску мотивированных возражения не заявил.

Поскольку ответчик по встречному  не представил доказательств оснований для удержания арендной платы, требование истца по встречному иску о взыскании 572 494,79 рублей задолженности в соответствии со ст.ст. 309, 310, 381.1, 1102 ГК РФ подлежит удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина распределяется в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.12, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ст.ст. 4,65, 71,110, 123, 167 - 171, 176, 180,182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований – отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГУД'ОК" (ИНН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ" (ИНН 

<

***>) 572 494 руб. 79 коп. (Пятьсот семьдесят две тысячи четыреста девяносто четыре рубля 79 копеек) неосновательного обогащения, а также 14 450руб.00коп. (Четырнадцать тысяч четыреста пятьдесят рублей 00 копеек) расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.   

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

        

                 Судья                                                                                      К.М.Хабарова