СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 город Томск Дело № А03-4329/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2023 года Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бородулиной И.И., судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 с использованием технологии онлайн-заседания (web-конференции) информационной системы «Картотека арбитражных дел» рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РНГО» (№07АП-7663/2023) на решение от 03.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-4329/2023 (судья Фаст Е.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городская сеть «Маркет Плюс» (656050, Алтайский край, Барнаул, улица Георгия Исакова 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (426001, Удмурская республика, Ижевск, улица Красноармейская, дом 127, офис 708) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (656049, Алтайский край, Барнаул, улица Чкалова улица, дом 64, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030109:66, местоположение: 

<

...>, площадью 0,1798 га в аренду без проведения торгов, оформленного письмом от 14.12.2022 № 48/7173, обязании предоставить земельный участок в аренду без торгов, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «РНГО» (107553, Москва, улица Б. Черкизовская, дом 20, строение 1, комната 11/3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). В онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» в судебном заседании принял участие представитель третьего лица: ФИО3 по доверенности от 13.07.2023 (на 1 год), У С Т А Н О В И Л: общество с ограниченной ответственностью «Городская сеть «Маркет Плюс» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – заявитель, ООО «Городская сеть «Маркет Плюс») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Управление) с заявлением о признании недействительным отказа, изложенного в решении исх. № 48/7173 от 14.12.2022, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030109:66, местоположение: 

<

...>, площадью 0,1798 га в аренду без проведения торгов, обязании заключить с ООО «Городская сеть Маркет Плюс» договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030109:66, местоположение: 

<

...>, площадью 0,1798 га. К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «РНГО» (далее – ООО «РНГО», третье лицо). Решением от 03.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении заявления отказано. Не согласившись с решением суда первой инстанции, третье лицо обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение суда отменить, принять по делу новый акт об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что заявитель имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов; предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. Нахождение заявителя в процедуре банкротства не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку нормы Земельного кодекса Российской Федерации, иные нормы действующего законодательства не связывают вопрос о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов с уровнем финансовой устойчивости заявителя. Отказ управления в предоставлении земельного участка в аренду нарушает права заявителя, поскольку заявитель несёт расходы на земельный участок, которым фактически не может пользоваться, в том числе для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства. Порожденная отказом уполномоченного органа неопределенность правовой судьбы объекта нарушает также права ООО «РНГО» как залогодержателя данного имущества на погашение залогового требования в предусмотренном законом о банкротстве порядке. Управление возражает против удовлетворения апелляционной жалобы согласно отзыву. Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) от заявителя не представлен. В судебном заседании представитель ООО «РНГО» поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе. ООО «Городская сеть «Маркет Плюс», Управление, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ), не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, содержащееся в отзыве Управления ходатайство об участии в судебном заседании посредством онлайн-заседания не могло быть удовлетворено судом апелляционной инстанции ввиду неверного оформления такого ходатайства. Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО «Городская сеть «Маркет Плюс», Управления. Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя третьего лица, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего. Как установлено судом первой инстанции, 13.10.2016 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ООО «Городская сеть Маркет Плюс» (далее - арендатор) был заключен договор аренды № 4853-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по которому арендатору был передан за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер: 22:63:030109:66, местоположение: 

<

...> (далее –земельный участок), площадь участка: 0,1798 га или 1798 кв.м, цель предоставления земельного участка - для завершения строительства административно-торгового здания. В соответствии с пунктом 2 указанного договора срок аренды установлен продолжительностью три года с момента вступления договора в силу. На вышеуказанном земельном участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030109:224, местоположение: 

<

...>, площадь 1052,6 кв.м., степень готовности объекта - 39%. Объект незавершенного строительства принадлежит заявителю на праве собственности, номер и дата государственной регистрации права 22:63:030109:224- 22/001/2019-12 от 17.08.2016 (подтверждается выпиской из ЕГРН). Учитывая, что договор аренды был зарегистрирован 19.10.2016, номер государственной регистрации 22-22/001-22/001/025/2016-9010/1, предусмотренный договором срок аренды истек 19.10.2019. Определением Арбитражного суда Алтайского края от 14.08.2019 по делу № А03- 9041/2019 в отношении ООО «Городская сеть Маркет Плюс» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4 Решением от 14.01.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03- 9041/2019 ООО «Городская сеть Маркет Плюс» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 Определением от 14.02.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03- 9041/2019 ФИО4 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Городская сеть Маркет Плюс». Определением от 10.03.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03- 9041/2019 конкурсным управляющим ООО «Городская сеть Маркет Плюс» утвержден ФИО2 ООО «Городская сеть Маркет Плюс» в лице конкурсного управляющего ФИО2, обратилось к Алтайкрайимущество с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Решением, оформленным письмом исх. № 48/7173 от 14.12.2022, Управление отказало в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, указав в качестве основания для отказа - наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства (степень готовности 39%). Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое решение является обоснованным, соответствует нормам материального права. Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с судебным актом суда первой инстанции по следующим основаниям. Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя. Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта. Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации). Таким законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ). На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора аренды в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3). В соответствии с пунктами 1, 5, 14, 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. Судом первой инстанции установлено, что ООО «Городская сеть «Маркет Плюс» обратилось 28.11.2022 с заявлением в Управление о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для цели эксплуатации объекта недвижимости. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а также согласно предоставленному заявителем сообщению об объектах недвижимости, на испрашиваемом земельном участке, площадью 1798 кв.м, расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 1052,6 кв.м (степень готовности 39%) с кадастровым номером 22:63:030109:224, на который зарегистрировано право собственности ООО «Городская сеть «МАРКЕТ ПЛЮС». Ранее между Управлением и ООО «Городская сеть «Маркет Плюс» был заключен договор аренды на испрашиваемый земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, от 13.10.2016 № 4853-з с целью предоставления: для завершения строительства административно-торгового здания сроком на три года с момента государственной регистрации договора (с 19.10.2016). В связи с тем, что договор был заключен в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а также в соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды продлению не подлежит и не возобновляется на неопределенный срок, договор прекратил свое действие с 20.10.2019. Согласно статье 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14, 20 статьи 39.12 кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд (пункт 3). Гражданин, юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 отметила следующее. Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 1 разъяснил, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ. Законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах только собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и только для целей их эксплуатации. Исключительное право не возникает в том случае, когда строительство объектов недвижимости не завершено. Исключением из этого правила является случай приватизация объектов незавершенного строительства (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10, от 19.03.2013 № 12668/12, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414). Собственник расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, вправе однократно без проведения торгов приобрести такой участок в аренду на три года для завершения строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 действующей с 01.03.2015 редакции Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, может быть также заключен без проведения торгов с собственником расположенного на таком участке объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса). Если при этом строительство названных объектов не было завершено, то в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства подлежат продаже с публичных торгов после прекращения действия договора аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020). Вместе с тем, Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 сформулированы правовые позиции, согласно которым земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не может быть ни предметом аукциона, ни предоставлен без проведения торгов несобственнику этих объектов. Представитель публичного собственника земельного участка в условиях прекращении аренды не может без судебного решения распорядиться такими объектами, созданными в период действия договора аренды. Собственник объекта незавершенного строительства вправе доказывать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов, осуществляющих публичные полномочия. В целях соблюдения баланса публичных и частных необходимо устанавливать наличие (отсутствие) обстоятельств, препятствовавших завершению строительства и вводу возведенных объектов в эксплуатацию. Если публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, собственник таких объектов вправе требовать повторного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства. Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, правильно применив приведенные нормативные положения, разъяснения и правовые подходы высшей судебной инстанции, суд первой инстанции пришел к выводу о законности принятого Управлениям решения об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ. Право собственности на объект незавершенного строительства возникло у заявителя 17.08.2016, спорный земельный участок испрашивался им для цели - эксплуатация данного объекта. При таких обстоятельствах у Управления отсутствовали законные основания для предоставления земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется. Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции П О С Т А Н О В И Л: решение от 03.08.2023 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-4329/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РНГО» - без удовлетворения. Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края. Председательствующий И.И. Бородулина Судьи: Т.В. Павлюк С.Н. Хайкина