АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-7419/2017

12 апреля 2018 года

г. Иваново

(резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2018 года)

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Торговой Т.Е.,при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 20.07.2017 года, представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 11.10.2016 года, 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дом быта плюс» к обществу с ограниченной ответственностью «Узор» о взыскании задолженности по договору от 01.01.2015 года в сумме 454 523 рубля 46 копеек,

с привлечением  к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - собственников помещений «Дом быта плюс», и установил:

ООО "Дом быта плюс" (истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ивановской области к ООО «Узор» (ответчик) о взыскании задолженности по договору от 01.01.2015 года в сумме 454 523 рубля 46 копеек.

Исковые требования, основанные на положениях статей 247, 249, 310, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс), мотивированы тем, что ООО «Узор» надлежащим образом не выполняет свои обязанности сособственника по содержанию административного торгового нежилого здания общей площадью 531,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, отказываясь пропорционально своей доле возмещать истцу понесенные затраты.

Позиция истца заключается в следующем.

ООО «Узор» принадлежит на праве собственности 1119/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (бывший пр. Фридриха Энгельса), д.87.

01.01.2005 между истцом (ООО «Дом быта плюс») и собственниками спорного нежилого здания (в том числе с ответчиком) был заключен договор, по условиям которого ООО «Дом быта плюс» (исполнитель) приняло на себя обязательство выполнять работы по обеспечению технического обслуживания и эксплуатации нежилого отдельно стоящего здания (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 2.1. договора техническая эксплуатация здания предполагала: управление зданием (заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг), техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания (включая текущий и капитальный ремонт), санитарное содержание (уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за зелеными насаждениями).

По пункту 3.1 договора заказчики (собственники) приняли обязательство оплачивать услуги исполнителя, возмещать расходы по оплате за коммунальные услуги пропорционально принадлежащим собственникам долям.

В пункте 5.1. договора стороны установили, что стоимость работ будет определяться сметами.

Протоколом общего собрания собственников нежилого здания (100% голосов - абсолютное большинство, в т.ч. Ответчик) от 28 декабря 2004 года было принято решение утверждать штатное расписание ежегодно, заключить договоры ООО «Дом быта плюс» со всеми собственниками.

На вышеуказанном собрании был утвержден перечень работ и услуг ООО «Дом быта плюс» - «Расчет суммы трудовых и материальных затрат по содержанию, обслуживанию и эксплуатации здания и инженерных сетей Дом быта по адресу пр. Фридриха Энгельса, д.87 и прилегающей территории для формирования штата сотрудников ООО «Дом быта плюс» и плана сметы на год».

За период с 01.07.2016 по 30.06.2017 года  задолженность Ответчика составляет по расчету истца – 454 523 рубля 46 копеек. 

Счета, выставляемые в адрес Ответчика, включали в себя требования об оплате по следующим основаниям: за услуги, согласно договора (сметы); электроэнергия, возмещение затрат по водоснабжению, обслуживание лифтов, вывоз мусора, техническое обслуживание  пожарной сигнализации, техническое обслуживание контрольного оборудования, отопление, за негативное воздействие на окружающую среду, возмещение затрат по приему сточных вод.

Оплата счетов ответчиком не производилась, что и послужило основанием для обращения истца в суд для принудительного взыскания задолженности.

Ответчик с исковыми требованиями истца не согласен по основаниям, изложенным в письменных, приобщенных в материалы дела, отзывах.

Во-первых, ответчик считает необоснованным возложение на него расходов на содержание персонала, чьи трудовые функции, по мнению ответчика,  не связаны с техническим обслуживанием здания Дома быта: сторож, контролер, инженер по охране труда и пожарной безопасности, главный инженер, уборщицы, разнорабочий, юрист.

Свою позицию ответчик объясняет следующим.  На должность главного инженера истец принял ФИО4 , который не исполняет должностные обязанности в части технического обслуживания здания Дом быта, не имеет высшего образования и квалификационных допусков для исполнения должностных обязанностей главного инженера. По мнению ответчика,  должность главного инженера в ООО «Дом быта плюс» введена формально, денежные средства распределяются не на техническое обслуживание здания, а в интересах Истца и его руководства. Соответственно расходы по содержанию указанной должности не относятся к экономически обоснованным затратам истца и распределению на собственников не подлежит. Также ответчик считает, что отсутствует необходимость содержания в штате 3-х уборщиц при наличии в здании общих площадей в размере 950 кв. м и при нормативе уборки для одной уборщицы: 450-600 кв. м. 

В связи с вышеизложенным,  ответчик полагает, что расходы по содержанию данных единиц персонала не являются экономически обоснованными и не должны распределятся на собственников.

Во-вторых,  основным видом деятельности ООО «Дом быта плюс» является управлениенедвижимым имуществом (код ОКВЭД 70.32), поэтому в соответствии с положениямиФЗ от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд РоссийскойФедерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральныйфонд обязательного медицинского страхования», страховые взносы должныуплачиваться истцом по пониженному тарифу 20% (при соблюдении условия о доледоходов по данному виду деятельности 70%).  При расчете суммы расходов на содержание персонала за период с 01.07.2016 года по 01.04.2017 г. истец применяет ставку 30,2%, не обосновывая применение данной ставки, и не обосновывая неприменение пониженной ставки. При этом не представляет доказательства уплаты страховых взносов по повышенному тарифу, вообще не представляет доказательств несения расходов на содержание персонала (ведомости заработной платы и т.д.).

   В-третьих, по мнению ответчика  истец необоснованно выставляет ему ко взысканию в спорный период расходы на электроснабжение, поскольку с 07.06.2013 г. до настоящего времени по вине истца в помещениях, занимаемых ответчиком отсутствует электроснабжение.

   В-четвертых, Истец, по мнению ответчика,  необоснованно возлагает на него оплату за отопление пропорционально доле ответчика в общем имуществе в здании за спорный период в силу следующего.

С начала отопительного сезона 2014-2015 года по вине истца в помещениях ответчика отсутствует отопление. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2017г. по делу № А17-4102/2015г. установлено ненадлежащее исполнение Истцом договора от 01.01.2005г., действующего между ООО «Дом быта плюс» и ООО «Узор», а именно факт нарушения со стороны ООО «Дом быта плюс» прав и законных интересов ООО «Узор» и отсутствие по вине истца отопления в помещениях ответчика. Верховный Суд РФ в своем Определении от 26.10.2017 года указал: ответчик ненадлежащим образом выполнял условия договора по обеспечению технического обслуживания и эксплуатации здания, его действия по изменению системы отопления здания, повлекшие отключение спорных помещений от общей системы отопления, привели к невозможности потребления истцом (ООО «Узор») тепловой энергии для отопления помещений.

Площадь выделенных помещений ООО «Узор» в здании с 11.01.2017 года составляет 456,4 кв.м., площадь неотапливаемых помещений по вине истца составляет 327,7 кв.м. При таких обстоятельствах расходы на отопление пропорционально неотапливаемых помещений выставлены истцом незаконно.

Кроме того, ответчик полагает, что исковые требования в части периода заявлены ненадлежащим истцом, исходя из следующего. 

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в здании (пр. Шереметевский, д. 87) от 21.04.2016 и от 24.04.2015 года собственники здания производят оплату задолженности ООО «Узор», ФИО5 и ФИО6 с апреля 2015 года на основании выставляемых им истцом счетов. Таким образом, часть задолженности ответчика, если таковая и имеется, уже погашена третьими лицами ООО «Дом быта плюс», что подтверждается пояснениями истца и представленными им соглашениями от 28.08.2015 г., и, соответственно, право требования полученных сумм повторно у истца утрачено и перешло к третьим лицам - собственникам здания. 

В–пятых, истцом предъявлены к оплате некие расходы по оплате независимой оценки пожарного риска в размере 8 226 рублей, при этом, обязанность возложения таких расходов на ответчика истцом не обоснована, факт несения расходов не подтвержден.

Кроме того ответчик указывает, что в соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 09.09.2016 по делу № 2-3/2016, вступившим в законную силу 11.01.2017, выделены в натуре в собственность ООО «Узор» нежилые помещения, общей площадью 456,4 кв. м. Этим же решением постановлено «Оставить за ООО «Узор» право общей долевой собственности пропорционально площади выделенных ему помещений на помещения МОП, перечисленные в решении). Таким образом, в связи с принятием указанного решения Октябрьского райсуда доля в праве общей долевой собственности ООО «Узор» на общее имущество изменилась. Общая площадь здания дом быта составляет 6 078,2 кв. м. Площадь выделенных ООО «Узор» помещений составляет 456,4 кв. м.

Таким образом, установленная решением судов площадь полезных помещений, принадлежащих собственникам здания и не относящихся к МОП с 11.01.2017 года в здании Дом быта составляет: 6 078,2 кв. м - (948,2 кв. м - 45,0 кв. м) = 5 175 кв.м (площадь полезных помещений)  таким образом доля ООО «Узор» в праве общей собственности на общее имущество в здании с 11.01.2017г. составляет  0, 0882 (882/10000). Следовательно, с января 2017г. начисление истцом ООО «Узор» расходов на содержание общего имущества незаконно в соответствии с долей 914/10 000 и возможно только пропорционально доле 882/10 000.

Третьи лица поддержали исковые требования истца, пояснили, что вынуждены были производить оплату за неплательщиков, чтобы не остановить работу «Дом быта».  Третьи лица указали на то, что по условиям Соглашений они передали право взыскания всей суммы задолженности с должников, в том числе с ООО «Узор», ООО «Дом быта плюс»  с последующим возмещением фактически взысканной суммы собственникам, производившим оплату за должников.

Изучив представленные сторонами в материалы дела письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее. 

ООО «Узор» является собственником доли в праве общей долевой собственности на часть нежилого здания Дом быта, расположенного по адресу: 

<

...>. 

ООО «Дом быта плюс» было учреждено сособственниками указанного нежилого здания 05.01.2001 для осуществления деятельности по управлению зданием и техническому содержанию и обслуживанию здания и всех коммуникаций. 

01.02.2001 сособственники указанного здания заключили с ООО «Дом быта плюс» договор пользования нежилым помещением, по условиям которого общество обязано было следить за техническим состоянием здания, его коммуникаций и сетей, заключать договоры со снабжающими и обслуживающими организациями и т.д. (пункт 2.1. договора). В свою очередь собственники (пользователи) обязывались возмещать расходы по содержанию здания и коммунальным услугам.

01.01.2005 ООО "Дом быта плюс" (исполнитель) и собственники спорного нежилого здания (заказчик) заключили договор,  по условиям которого ООО «Дом быта плюс»  (исполнитель) приняло на себя обязательство выполнять работы по обеспечению технического обслуживания и эксплуатации нежилого отдельно стоящего здания (пункт 1.1 договора).     В силу пункта 2.1 Договора техническая эксплуатация здания включает: управление зданием (заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг), техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания (включая текущий и капитальный ремонт), санитарное содержание (уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за зелеными насаждениями).

 В соответствии с пунктом 3.1 Договора заказчик обязан своевременно оплачивать услуги исполнителя в размере и в сроки, указанные в договоре; возместить расходы по коммунальным услугам и иным обязательным платежам, согласно выставленным счетам не позднее 20-го числа текущего месяца в кассу или на расчетный счет исполнителя.В пункте 5.1 Договора стороны согласовали, что стоимость работ будет определяться согласно сметам.

 План-смета затрат ООО «Дом быта плюс», а также штатное расписание ООО «Дом быта плюс» утверждались ежегодно собственниками на общих собраниях собственников. Решения общих собраний по утверждению смет и штатных расписаний никем из собственников не оспорены.            За период с 01.07.2016 по 30.06.2017 года  истец предъявил к оплате ответчику счета, которые направлены ответчику заказными письмами. По данным истца задолженность ответчика за указанный период  составляет 454 523 рубля 46 копеек. 

Истец в судебном заседании пояснил, что в данном расчете сминусована сумма за бухгалтера, юриста и директора в размере 57 943 рубля 54 копейки.

Суммы соответствующих оплат, предъявленные истцу его контрагентами, были предъявлены в соответствующих долях сособственникам здания, включая ответчика.

Ответчик оплату оказанных услуг по счетам за спорный период не производил. Счета включали в себя требования об оплате по следующим основаниям:  Расходы на эксплуатацию и содержание здания (расходы по персоналу по утвержденному штатному расписанию); электроэнергия, возмещение затрат по водоснабжению, обслуживание лифтов, вывоз мусора, техническое обслуживание пожарной сигнализации, техническое обслуживание контрольного оборудования, отопление, возмещение затрат по приему сточных вод. Указанные суммы в счетах выставлены по фактически произведенным затратам и пропорционально доле каждого собственника.     Поскольку ответчик до настоящего времени не возместил истцу понесенные расходы, произведя расчет, соразмерный доле (9,14%) ответчика в праве общей долевой собственности на здание, Дом быта обратился за судебной защитой с настоящим иском. 

Ответчик полагал, что истец неправомерно выставляет ему суммы на:

- содержание персонала в части расходов на уборщицу, контролеров, сторожей, главного инженера и инженера по охране труда и пожарной безопасности;

- по оплате независимой оценки пожарного риска в размере;

 -на оплату отопления и электроснабжение, так как эти услуги ему не оказаны;

- расходы по оплате страховых взносов свыше пониженного тарифа 20%.

Кроме того, ответчик полагает, что в части той суммы, которую за него оплатили иные собственники, права требования у ООО «Дом быта плюс» не имеется.

Ответчик также отмечает, что в связи с принятием решения Октябрьского райсуда доля в праве общей долевой собственности ООО «Узор» на общее имущество изменилась. Общая площадь здания дом быта составляет 6 078,2 кв. м. Площадь выделенных ООО «Узор» помещений составляет 456,4 кв. м.

Таким образом,  доля ООО «Узор» в праве общей собственности на общее имущество в здании с 11.01.2017г. составляет  0, 0882 (882/10000). Следовательно, с января 2017г. начисление истцом ООО «Узор» расходов на содержание общего имущества незаконно в соответствии с долей 914/10000 (9,14%) и возможно только пропорционально доле 882/10 000 (8,82%).

Исследовав материалы дела, изучив позиции сторон и третьих лиц, суд считает исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению в сумме 407 701 рубль 03 копейки, исходя из следующего.   

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, спорное нежилое здание является объектом общей долевой собственности нескольких лиц. 

Ответчику в период 30.06.2016 по 11.01.2017 принадлежало на праве собственности 1119/10000 (а с 11.01.2017 - 882/10 000 в связи с выделом в натуре в собственность ООО «Узор» нежилые помещения, общей площадью 456,4 кв. м. согласно решению Октябрьского районного суда) долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 09.09.2016 по делу № 2-3/2016, вступившим в законную силу 11.01.2017, выделены в натуре в собственность ООО «Узор» нежилые помещения, общей площадью 456,4 кв. м. Этим же решением постановлено «Оставить за ООО «Узор» право общей долевой собственности пропорционально площади выделенных ему помещений на помещения МОП, перечисленные в решении».

Основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

Статья 58 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

В силу абзаца 4 пункта 1 указанного Информационного письма в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отсутствие регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленное решением суда, в учреждении юстиции по регистрации прав не лишает собственника права собственности на это имущество. Такое последствие законом не предусмотрено, не определен законом и срок регистрации права на недвижимое имущество, установленное решением суда. Соответственно, моментов возникновения права определяется вступившим в силу решением суда. 

Таким образом, в связи с принятием указанного решения Октябрьского районного суда доля в праве общей долевой собственности ООО «Узор» на общее имущество изменилась с 11.01.2017 года. Общая площадь здания дом быта составляет 6 078,2 кв. м. Площадь выделенных ООО «Узор» помещений составляет 456,4 кв. м.  Следовательно, установленная решением судов площадь полезных помещений, принадлежащих собственникам здания и не относящихся к МОП с 11.01.2017 года в здании Дом быта составляет: 6 078,2 кв. м - (948,2 кв. м - 45,0 кв. м) = 5 175 кв.м (площадь полезных помещений), доля ООО «Узор» в праве общей собственности на общее имущество в здании с 11.01.2017г. составляет  0, 0882 (882/10000). Следовательно, с января 2017г. начисление истцом ООО «Узор» расходов на содержание общего имущества  должно производиться исходя из доли ООО «Узор» 8,82%. А за период с 30.06.2016 по 11.01.2017 считать из пропорции 9,14% (что ответчиком не оспаривается и что установлено вступившими в законную силу решениями судов по взысканию с ООО «Узор» задолженности по предыдущим прериодам). 

В силу пункта 1 статьи 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению

В целях несения возложенного законом бремени сособственники здания заключили с ООО «Дом быта плюс»  договор от 01.01.2005.

Спорный договор доказывает достижение сособственниками определенного соглашения относительно порядка владения и пользования общим имуществом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сведений о принятии сособственниками иного решения об управлении зданием (в общих интересах) материалы дела не содержат. В судебном порядке согласованный сособственниками порядок владения и использования здания также не изменялся.

    Из материалов дела усматривается, что спорные расходы распределялись пропорционально доле каждого из сособственников в праве, что свидетельствует о долевом характере соответствующих обязательств на стороне заказчика (статья 321 Кодекса).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

     Кроме наличия, подписанного между исполнителем (истцом) и сособственниками Договора, имеют место быть ежегодно согласовываемые на общих собраниях собственников план-сметы расходов и штатные расписания с указанием должностей и сумм зарплат и сумм отчислений страховых взносов. Все план-сметы и штатные расписания за спорный период  утверждены сособственниками здания.  

   Суммы соответствующих оплат, предъявленные истцу его контрагентами, были предъявлены в соответствующих долях сособственникам здания, включая ответчика. 

   Предметом спора между сторонами является требование об оплате, обозначенное в счетах за спорный период как " расходы на эксплуатацию и содержание здания" (т.е. расходы на оплату персонала), «Электроэнергия» и «отопление».

   Судом установлено, что стороны являются сособственниками торгового здания.

Согласно статье 244 Кодекса имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Из положений статьи 210 Кодекса следует, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.Исходя из буквального толкования приведенных норм под бременем содержания имущества, возложенным на собственников, следует понимать их обязанность поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Тем самым подчеркивается, что помимо наличия у собственников указанных в статьях 209, 244 Кодекса прав на них возлагаются и обязанности по содержанию принадлежащего им имущества. Данные обязанности связаны с необходимостью несения расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии независимо от факта его использования.

В соответствии со статьей 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом в пунктах 1, 3 постановления N 64 разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения же собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации к рассматриваемым отношениям привел правовую позицию, заключающуюся в том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Более того, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Эксплуатация спорного нежилого здания (в качестве торгового центра) предполагает несение собственниками здания расходов, которые не могут быть ограничены лишь коммунальными услугами (электро-, тепло, - водоснабжение). В силу положений статей 210, 249 Кодекса сособственники здания должны нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт здания в целом, его отдельных конструкций (включая места общего пользования), прилегающей территории, нести расходы, связанные с необходимостью поддержания здания в надлежащем санитарном состоянии, с исполнением обусловленных действующим законодательством и местными актами правил благоустройства и т.п.Предмет договора от 01.01.2005 также был определен исходя из необходимости несения сособственниками полного бремени содержания, принадлежащего им на праве общей собственности здания (пункты 1.1., 2.1. договоров).

Таким образом, суд приходит к выводу, что в спорный период ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору от 01.01.2005, в результате чего на его стороне возникла задолженность по оплате услуг.

Из материалов дела видно, что в целях оказания услуг по управлению, обслуживанию, санитарному содержанию истец сформировал собственный штат работников, осуществлял оказание услуг собственными силами. В число работников входили, в том числе, и оспариваемые ответчиком главный инженер, инженер по охране труда и пожарной безопасности, сторожа, контролеры, уборщицы.

  Как следует из материалов дела, пунктом 5.1 Договора от 01.01.2005 года стороны установили, что стоимость работ определяется сторонами согласно сметы.

 Из материалов дела видно, что ежегодно сособственники на общих собраниях утверждали план-сметы и штатные расписания, в которых сособственники определяли и сам штат ООО «Дом быта плюс», и размер заработной платы, и размер отчислений в фонды. Согласно выставленным счетам все сособственники производят оплату в соответствии с утвержденным собраниями  штатным расписаниям и план-сметам.

     Кроме того, следует отметить, что и предыдущий заявленному период ответчиком не был оплачен, в связи, с чем истец обращался в суд за взысканием задолженности  за 2013, 2014, 2015 года и ответчик ссылался на аналогичные доводы по персоналу и по размеру взносов в страховые фонды. И судами всех инстанций уже дана правовая оценка  расходов на персонал, расходов на страховые взносы. Суды указали в ранее принятых судебных актах (дела №А17-7958/2015, А17-1440/2013, А17-5881/2015), что здание функционирует как торговый центр, следовательно, надлежащая организация парковки для покупателей торгового центра соответствует целям заключенного между сторонами договора. Кроме того, истец пояснил, что в обязанности контролеров входит не только пропуск покупателей на стоянку, но и организация пропуска машин с товаром, принадлежащим собственникам либо арендаторам помещений, открытие помещения в ночное время для разгрузки товара и т.д. Т.е. контролеры выполняли и функции по обслуживанию сособственников здания. В судебных актах по предыдущим периодам суды также указали, что ответчик не представил доказательств того, что указанный персонал не требовался для выполнения работ и расходы на их содержание являются необоснованными. Напротив, необходимость данных работников для выполнения работ  подтверждена штатным расписанием и планами-сметами затрат, которые были утверждены решениями общих собраний собственников.

Суды по ранее рассмотренным делам указали, что вопреки доводам ответчика, отсутствие для него обязательного характера протоколов общих собраний, которыми утверждены штатные расписания, само по себе не исключает использование названных документов в качестве письменных доказательств для установления цены сделки по правилам статьи 424 Гражданского Кодекса.

Позиция ответчика, что главный инженер и инженер по охране труда и техники безопасности не обладают необходимой квалификацией, не имеют рабочего места в здании Дома быта и т.п. является личным мнением стороны ответчика и не подкреплено безусловными доказательствами. Кроме того, сам факт ненадлежащей квалификации кого-либо из работников из утвержденного штатного расписания  не является основанием для неоплаты. Ответчиком не представлено доказательств предъявления претензий в спорный период по ненадлежащему содержанию общего имущества либо его ненадлежащему обслуживанию указанными лицами.

Суды по ранее рассмотренным делам исключили из расчета оплату директора, юриста и бухгалтера.

В отношении позиции ответчика, что истцом неправильно применялся тариф для оплаты в фонды, суд усматривает следующее. 

Как установлено судом и подтверждено материалами дела в 2014, 2015 и первом полугодии 2016 года истец применял основной тариф по уплате страховых взносов, что составляет 30,2%. Указанный тариф был утвержден решениями общих собраний сособственников для оплаты.  По предыдущему периоду суды определили правомерность взыскания с ответчика расходов, исходя из фактически начисленного  тарифа в ПФ и ФСС – 30,2%.

Истец в последнем судебном заседании пояснил, что с 01.04.2017 года был утвержден план-смета, где был установлен тариф по уплате страховых взносов-20,28 %, и за период с 01.04.2017 по 30.06.2017 истцом изначально был представлен расчет по пониженному тарифу.

Суд не может согласиться с позицией ответчика, что у него не имеется обязанности по оплате расходов на электроснабжение, так как в помещениях ответчика отсутствует переток электроэнергии от электросетей «Дом быта плюс», исходя из следующего.

Данный аргумент был предметом рассмотрения всех судебных инстанций по ранее рассмотренным делам по предыдущему периоду взыскания. Суды исходили из того, что нежилое здание находится в долевой собственности и в период с 2014 по первое полугодие 2016 года у ответчика отсутствовали выделенные в натуре помещения, ответчику принадлежала доля в общей долевой собственности. Отсутствие электроснабжения в некоторых помещениях здания не освобождает сособственников от оплаты полученной зданием электроэнергии в размере пропорциональном доле собственника. Суды указали, что «ссылка ООО «Узор» на необоснованность требования Истца о взыскании с ответчика расходов по оплате электрической энергии за период отсутствия электроснабжения помещений ответчика  является несостоятельной, так как Договор  не ставит обязанность собственников возмещать Дому быта расходы по обеспечению здания электрической энергией в зависимость от наличия электроснабжения отдельных помещений».

Ответчик утверждает, что он не должен производить оплату отопления пропорционально своей доле. Кроме того, с 11.01.2017 года площадь выделенных помещений ООО «Узор» стала 456,4 кв.м, 327,7 кв.м из которых не отапливались по вине истца, что установлено решением суд. 

Изучив довод ответчика, суд считает его подлежащим удовлетворению частично в силу следующего.

С 01.07.2016 по 11.01.2017 ООО «Узор» принадлежало на праве собственности 1119/10000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>.  Площадь выделенных помещений  ООО «Узор» с 11.01.2017 года составляет 456,4 кв.м., площадь неотапливаемых по вине истцапомещений составляет 327,7 кв.м, что подтверждается Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 09.09.2016г. по делу № 2-3/2016,и Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2017г. по делу № А17-4102/2015г.

Суд полагает, что истец имеет право на взыскание с ответчика задолженности за отопление за период с 01.07.2016 по 10.01.2017 из расчета доли 9,14 %, а с 11.01.2017 по 30.06.2017 из расчета доли 8,82% плюс из периода с 11.01.2017 года по 30.06.2017 года подлежит исключению сумма за неотапливаемые помещения (в сумме 29 303, 03 руб.).

Таким образом, расчет подлежащей взысканию с ответчика суммы следующий:

1. Истцом выставлены счета за период с 01.07.2016 года по 30.06.2017 года из расчета доли ответчика за весь этот период 9,14% в общей сумме 512.467 рублей. Если расчет истца скорректрировать, применив с 1.07.2016 года по 10.01.2017 года долю 9,14%, а с 11.01.2017 года по 30.06.2017 года долю 8,82%, то сумма ко взысканию будет 503.557 рублей.

2. Из суммы 503.557 рублей следует вычесть расходы на оплату бухгалтера, юриста и директора в сумме 66.552,94 рублей и сумму за отопление выделенных в натуре неотапливаемых помещений за период с 11.01.2017 года по 30.06 2017 года 29.303,03 рублей, то к оплате будет сумма 407.701,03 рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика по делу.

Суд также не может согласиться с позицией ответчика, что в связи с тем, что часть сособственников на основании заключенных соглашений и решения собрания производят оплату за неплательщиков, и в размере фактически проплаченных сумм истец заявил исковые требования неправомерно. Ответчик полагает, что право требование этих сумм имеется только у тех собственников, которые фактически произвели оплату.

Соглашение о передаче права требования от 28.08.2015 г. с ООО «Дом быта плюс» содержат следующие условия: «в соответствии с Решением собрания собственников здания Дома быта (Иваново, пр. Шереметевский,87) от 20.08.2015 года добровольно обязались производить оплату дефицита (недостающей части 30% денежных средств от сметы) за неплательщиков ФИО7, ФИО5, ООО «Узор» пропорционально доли в имуществе здания в кассу или на расчетный счет ООО «Дом быта плюс» на основании расчета, производимого бухгалтерией ООО «Дом быта плюс», ежемесячно, согласно выставленным по этим расчетам счетов. «Дом быта плюс» использует эти, полученные от собственников (третьих лиц) денежные средства на содержание здания и оплату коммунальных услуг.

«Дом быта плюс» при добровольном погашении задолженности неплательщиками  производит возврат оплаченных собственниками третьими лицами) денежных сумм, которые он за них произвел (пропорционально погашенным Неплательщиками суммам).

Собственники (третьи лица) уступают права требования возврата долга в сумме, проплаченной  начиная с августа 2015 года за неплательщиков ФИО6, ФИО5, ООО «Узор» - ОOO «Дом быта плюс».

 «Дом быта плюс» обязуется сумму, оплаченную собственниками (третьими лицами) за неплателыциков ФИО8, ФИО5 и ООО «Узор», включить в расчет исковых требований к данным лицам и подать к ним соответствующие иски на погашение долга через Арбитражный суд Ивановской области.

ОOO «Дом быта плюс» в случае удовлетворения Арбитражным судом Ивановской области исковых требований к ФИО6, ФИО5, ООО «Узор» и получении денежных сумм в ходе исполнительного производства от службы судебных приставов, обязуется произвести возврат оплаченных собственниками денежных сумм пропорционально поступившим денежным суммам от службы судебных приставов.

Все собственники, заключившие вышеуказанные соглашения, привлеченные в качестве третьих лиц имеют право в любое время проверить правильность расчетов бухгалтерии ООО «Дом быта плюс» по выставляемым ему в счетах (оплата на неплательщиков) суммы денежных средств и отнесению этих денежных средств на оплату содержания здания и коммунальные услуги.»

    Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истцом предъявлены расходы по оплате независимой оценки пожарного риска. На основании п.1 Постановления ВАС от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Поскольку правовых норм, регулирующих порядок установлении платы за обслуживание, содержание, на общем собрании собственников нежилого здания в российском законодательстве не имеется, необходимо руководствоваться ст. 156 п. 7 согласно которой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Необходимость несения данных расходов обусловлены и подтверждаются протоколом общего собрания собственников от 23.03.2017г., договором 27.02.2017г. № 20НОР/2017/37. актом от 05.04.2017г. за № 20/1 ЮР/2017/37. Собственники утвердили необходимость несения данных расходов. Протокол действует, легальный, легитимный. В судебном или ином порядке не оспорен.

   Исходя из буквального толкования Соглашений от 28.08.2015 года, суд полагает, что истец имеет право на взыскание в судебном порядке задолженности с ответчика по делу в сумме 407 701 рубль 03 копейки за период с 01.06.2016 года по 30.06.2017 года согласно доли и кв. метрам в соответствующие периоды (за период с 01.06.2016 года по 10.01.2017 из расчета доли ответчика 1119/10000, а с 11.01.2017 - 882/10000).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «Дом быта плюс» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Узор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 23.10.1995 года, дата присвоения ОГРН: 29.11.2002 года; юридический адрес: 153051, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дом быта плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), юридический адрес: 153037, 

<

...>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 05.01.2001 года, дата внесения записи в ЕГРЮЛ: 17.03.2003 года)  задолженность  по договору от 01.01.2005 года в размере 407 701 рубль 03 копейки, 10 844 рубля 73 копейки расходы по оплате иска госпошлиной. 

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр») подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                          Т.Е. Торгова