Арбитражный  Суд Новосибирской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9923/2019

29 октября 2019 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения оглашена 23 октября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи      Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: потребительский жилищно-строительный кооператив «Дискус-171»

о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2, по доверенности от 29.10.2018, удостоверение,

ответчика: ФИО3, по доверенности от 25.04.2018, паспорт, 

третьего лица: не явился, извещен,    

установил:

19.03.2019 Мэрия города Новосибирска (далее – истец, мэрия) обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка №127015р от 26.09.2016 в размере 5 963 169 руб. 57 коп., в том числе: основной долг за период с июля 2018 года по ноябрь 2018 года в размере 5 277 112 руб. 90 коп., неустойка за период с 10.01.2018 по 06.12.2018.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по арендной плате.

До судебного заседания от представителя третьего лица ПЖСК «Дискус-171» поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явится в судебное заседание представителя третьего лица по причине участия в другом процессе, и ходатайство об истребовании у мэрии города Новосибирска отчет независимого оценщика об арендной плате для исследования вопроса о начислении арендной платы.

Суд, руководствуясь ст. 158 АПК РФ, отказал в ходатайстве третьего лица об отложении судебного заседания, так как это приведет к необоснованному затягиванию разбирательства.

Суд, руководствуясь ст. 66 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства третьего лица об истребовании доказательств, так как третьим лицом не представлено доказательств отсутствия возможности самостоятельно получить необходимое доказательство, а также, в связи с тем, что в судебном заседании было удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела Отчета №МК-46/16-РА/036 от 30.05.2016 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки, предоставляемые в установленном порядке для строительства, и (или) рыночной стоимости данных земельных участков (в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:25015).

В судебном заседании представителем ответчика было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.

Суд, руководствуясь ст. 158 АПК РФ, отказал в ходатайстве ответчика об отложении судебного заседания, так как это приведет к необоснованному затягиванию разбирательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика пояснил, что настаивает на своей позиции, изложенной в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, представило отзыв (02.10.2019), согласно которому возражало против удовлетворения исковых требовании в виду необоснованности и незаконности доводов истца: отсутствия подробных расчетов, их обоснования и отчета об оценке, а также нарушения прав третьего лица путем передачи во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе, в целях осуществления дохода, в отсутствие на то права у истца.

Из искового заявления следует, что 26.09.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 26.09.2016 № 127015р для строительства многоквартирных 9-13 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирных 14-18-этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками. В связи с невнесением арендных платежей у ответчика образовалась задолженность, на которую истец насчитал неустойку в соответствии с условиями договора аренды. Ответчик задолженность в добровольном порядке не погасил, на досудебную претензию не ответил, что послужило поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункты 1 и 4) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Подписывая договор, стороны добровольно принимают на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что 26.09.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127015р (далее – Договор) для строительства многоквартирных 9-13 этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; многоквартирных 14-18-этажных домов, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками. 

Согласно пункту 1.4 Договора  договор аренды находится на неопределенном сроке.

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 43193 кв.м., с кадастровым номером 54:35:000000:25015, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска (пункт 1.1 Договора).

Договор прошел установленную процедуру государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 14.10.2016 года, о чем сделана запись № 54-54/001-54/001/905/2016-489/1.

Согласно п. 2.1. Договора в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 11 709 570 руб. 00 коп. в год или 975 797 руб. 50 коп. в месяц.

В соответствии с п. 2.2. Договора арендные платежи начинают исчисляться с 03 апреля 2016 года.

Согласно п. 2.3.2. Договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В соответствии с п. 2.4.Договора Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем, через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно, по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 2.3.3. Договора следует, что в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Согласно представленному в материалы дела письму Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска  от 06.08.2019 №11/1/11.1-04-02933 ответчику выдано разрешение от 30.12.2016 №54-Ru54303000-299-2016 (в ред. от 28.06.2019 №54-Ru54303000-210-2019) на строительство объекта капитального строительства «Жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения №171(по генплану)» на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:25015.

Доказательств введения многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации первого нежилого помещения сторонами суду не представлено. 

Согласно информационной справке сумма годовой арендной платы по Договору в период с 01.07.2018 по 30.11.2018 составляет: 

An = 11 709 570.00 * 1.04 * 1.04 = 12 665 070.91 рублей в год; 

где - 11 709 570,00 - сумма годовой арендной платы (руб.), определенная в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» и установлена на основании отчета № МК-46/16-РА/036 независимого оценщика составленного в соответствии с законом РФ об оценочной деятельности от 30.05.2016.

1,040 - годовой размер арендной платы определен с учетом уровня инфляции, установленного Федеральным Законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ на 2017 год - 4%;

1,040 - годовой размер арендной платы определен с учетом уровня инфляции, установленного Федеральным Законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ на 2018 год  - 4%.

Таким образом, ежемесячный платеж составляет: 1 055 422,58 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании основного долга за период с июля по ноябрь 2018 года в сумме 5 277 112 рублей 90 копеек, неустойки за период с 10.01.2018 по 06.12.2018 в сумме 686 056 рублей 67 копеек. 

В обоснование  данных сумм задолженности представлен расчет, произведенный с учетом указанных условий Договора, периода просрочки, сумм оплаты арендных платежей.

Данный расчет судом проверен и признан правильным.

Довод ответчика о том, что истцом не обоснован размер взыскиваемой задолженности по арендной плате в виду того, что размер арендной платы не установлен надлежащим образом, является экономически не обоснованным, а отчет оценщика вызывает у ответчика сомнения в правильности исчисления арендной платы судом отклонен на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По смыслу части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Согласно п.2 ч. 3. ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктами 1, 2 постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области", вступившего в действие с 21.06.2015 года, также предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - арендодатель). Размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В материалы дела представлен отчет №МК-46/16-РА/036 от 30.05.2016 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:25015, согласно которому годовая рыночная арендная плата за использование указанного земельного участка составляет 11 709 570 руб.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В связи с изложенным, установить арендную плату ниже, указанной оценщиком, Мэрия не могла. 

Сторонами согласовано условие о праве арендодателя на изменение цены сделки- арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и только на уровень инфляции (п.2.4 Договора).

Такое условие согласуется с требованиями действующего законодательства, направлено на защиту прав арендатора и исключает частое одностороннее изменение арендной платы арендодателем, а также способствует предсказуемости арендной платы на протяжении срока действия договора и стабильности отношений сторон сделки, что соответствует принципам, закрепленным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) разъяснено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В данном случае, как указано выше, проведение оценки являлось обязательным и иным способом определить размер арендной платы мэрия не имела права, в связи с чем, оспаривание отчета возможно было только в самостоятельном споре и до заключения Договора, а в рамках данного дела с заявленным предметом о взыскании задолженности по Договору, отчет оценивается как одно из доказательств по делу, и для такой оценки при наличии оснований может быть назначена экспертиза (назначение судебной экспертизы в данном случае не является обязательным).

Отчет №МК-46/16-РА/036 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, недостоверности отчета суд не установил. 

Подписав Договор, стороны добровольно согласились исполнять его условия, в том числе и условие, определяющее размер арендной платы на основании отчета оценщика.

Субъективное несогласие ответчика с размером арендной платы, установленной на основании данного отчета, не может являться основанием для пересмотра цены аренды на прошлые периоды. Ранее (до заключения Договора) ответчик не заявлял о несоответствии отчета требованиям законодательства.

Оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, в том числе, представленный отчет №МК-46/16-РА/036, суд не усматривает недостоверности данного отчета, в связи с чем, отсутствует основания для назначения судебной экспертизы. 

Сторонами ходатайств о назначении экспертизы заявлено не было.

На начало периода, за который истец взыскивает задолженность, размер арендной платы  установлен (изменен) с учетом уровня инфляции на 2017, 2018 года, что соответствует закону и условиям Договора.

На основании изложенного, вопреки доводам ответчика, расчет арендной платы составлен с учетом требований федерального законодательства.

В этой связи подлежит отклонению и довод ответчика о том, что арендатор не несет ответственность в виде взыскания с него неустойки за неоплату арендных платежей по Договору.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклонен как противоречащий материалам дела: в материалах дела имеются представленные истцом копии досудебного уведомления от 05.10.2018 №31/20-5326, с требованием оплаты ответчиком задолженности по арендной плате по Договору, а также списка №40-10 внутренних почтовых отправлений от 08.10.2018. Данные документы подтверждают соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Довод третьего лица о том, что удовлетворение исковых требований может повлиять на права и обязанности третьего лица по отношению к ответчику, судом отклонен на основании следующего.

Согласно материалам дела, между ответчиком (арендатором) и третьим лицом (субарендатор) 11.02.2019 был заключен договор субаренды земельного участка №1 к Договору аренды земельного участка от 26.09.2016 №127015р, в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:25015 площадью 43193 кв.м с местоположением: 

<

...> в границах, указанных на кадастровом плане земельного участка.

Согласно ч. 2. ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, должником по обязательствам по Договору перед мэрией является общество. Доказательств введения многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации первого нежилого помещения сторонами суду не представлено. В виду изложенного, решение по настоящему делу не влияет на права и обязанности третьего лица по отношению к ответчику.

Таким образом, исковые требования документально обоснованы, ответчиком не опровергнуты, на основании чего, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, 

р е ш и л:

взыскать в пользу мэрии города Новосибирска с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.09.2016 №127015р за период с июля по ноябрь 2018 года в сумме 5 277 112 рублей 90 копеек, неустойку в сумме 686 056 рублей 67 копеек,

взыскать в федеральный бюджет с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-строй»  государственную пошлину в размере 52 816 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                         Д.В. Векшенков