АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2132/2025

16 сентября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ООО «Билибиноавиа»: ФИО2, конкурсный управляющий (решение от 24.04.2025 по делу № А80-198/2024)

от ООО «АПК ВЗЛЕТ»: ФИО3, представитель по доверенности без номера от 12.06.2025

от остальных участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АПК ВЗЛЕТ»

на решение от 14.02.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2025

по делу № А80-91/2024 Арбитражного суда Чукотского автономного округа

по иску общества с ограниченной ответственностью «Билибиноавиа»

к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений администрации муниципального образования Билибинского муниципального района Чукотского автономного округа, обществу с ограниченной ответственностью «АПК ВЗЛЕТ»

третье лицо: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Билибиноавиа» ФИО2

о признании незаконным одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков во внесудебном порядке, уведомлений и проведения аукциона

Общество с ограниченной ответственностью «Билибиноавиа»                (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 689450, Чукотский автономный округ, 

<

...>, этаж/кв. 2/8; далее – ООО «Билибиноавиа») обратилось в Арбитражный суд Чукотского автономного округа с иском к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений администрации муниципального образования Билибинского муниципального района Чукотского автономного округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 689450, Чукотский автономный округ, 

<

...>; далее – Управление)                          и обществу с ограниченной ответственностью «АПК ВЗЛЕТ»                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: Магаданская область,                    г. Магадан, пгт Сокол, тер. Аэропорт, пом. 27):

- о признании незаконными уведомлений Управления от 15.12.2023 № 2282, № 2283 и № 2284 о расторжении в одностороннем порядке заключенных с истцом договоров аренды земельных участков, собственность на которые               не разграничена, от 16.06.2022 № 50-22-з (кадастровый номер земельного участка 87:01:040002:724); № 51-22-з (кадастровый номер земельного участка 87:01:040002:725), № 52-22-з (кадастровый номер земельного участка 87:01:040002:723).;

- о признании незаконным одностороннего расторжения спорных договоров аренды земельных участков во внесудебном порядке;

- о признании незаконными торгов, проводимых в форме аукциона                          (извещение № 2200000300000000056, лот № 1, лот № 2, лот № 3), на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 87:01:040002:723, 87:01:040002:724, 87:01:040002:725.

К участию в деле в связи с инициированием в отношении                                     ООО «Билибиноавиа» процедуры наблюдения (дело № А80-198/2024)                      в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ФИО2

Решением суда от 14.02.2025, оставленным постановлением            Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2025 без изменения, требования истца удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО «АПК ВЗЛЕТ» выражает несогласие                  с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить как незаконные и необоснованные, в удовлетворении иска – отказать.

По мнению заявителя, в данном случае у Управления имелись предусмотренные статями 450.1, 619 ГК РФ и пунктом 4.1.1 договоров аренды, заключенных с истцом, основания для их досрочного расторжения          в одностороннем внесудебном порядке ввиду наличия просрочки в оплате арендных платежей более трех месяцев. Последующее поведение истца, выразившееся в участии в оспариваемом аукционе, подтверждает с точки зрения абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 ГК РФ правомерность прекращения арендных отношений между сторонами и законность проведенных торгов. Отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных обременениях на спорные участки свидетельствует о добросовестности     ООО «АПК ВЗЛЕТ» как победителя торгов, у которого не могут быть истребованы данные участки. Признание недействительными заключенных между ответчиками по результатам торгов новых договоров аренды противоречит положениям статей 167, 301, 302, 305 ГК РФ. На спорных участках расположены возведенные ООО «АПК ВЗЛЕТ» объекты воздушного транспорта, что также препятствует возврату сторон в первоначальное положение и последующему использованию данных участков по целевому назначению истцом, находящимся в процедуре банкротства.

Конкурсным управляющим истца ФИО2 представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором опровергнуты все приведенные в ней доводы и предложено оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Поступивший от ФИО4 как единственного участника                 ООО «Билибиноавиа» отзыв на кассационную жалобу и приложенные к нему документы судом округа во внимание не принимаются, поскольку данное лицо к участию в настоящем деле не привлекалось.

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции, представитель ООО «АПК ВЗЛЕТ» настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал конкурсный управляющий ФИО2 по мотивам, изложенным в представленном отзыве.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов          с учетом доводов и возражений сторон с учетом пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается  материалами дела, по результатам проведения открытого аукциона по извещению № 060522/11083004/01 между Управлением (арендодатель)          и ООО «Билибиноавиа» (арендатор) были заключены три договора аренды                         от 16.06.2022 № 50/22-з, № 51/22-з и № 52/22-з в отношении земельных участков из категории «земли населенных пунктов», расположенных в Чукотском автономном округе, г. Билибино, северо-западная часть:

- с кадастровым номером 87:01:040002:724, площадью 7 574 кв.м,                            с разрешенным использованием под строительство вертолетной стоянки;

- с кадастровым номером 87:01:040002:725, площадью 35 592 кв.м,                           с разрешенным использованием под строительство взлетно-посадочной площадки;

- с кадастровым номером 87:01:040002:723, площадью 19 757 кв.м,                  с разрешенным использованием под строительство склада ГСМ с заправочной станцией.

Участки предоставлены в пользование арендатору на срок с 16.06.2022 по 15.06.2027 (пункты 2.1 договоров). Ранее общество непрерывно арендовало данные участки для аналогичных целей, начиная с 2010 года.

Разделом 3 договоров установлен размер арендной платы. Ежемесячные платежи за пользование земельным участком подлежат оплате не позднее 25 числа текущего месяца, а за декабрь – не позднее 15 декабря текущего года путем перечисления по указанным в договорах реквизитам.

Пунктом 4.1.1 договоров предусмотрено право арендодателя на их досрочное расторжение при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, а также при внесении арендной платы позже установленного срока более чем 3 месяца и нарушения других условий.

В соответствии с пунктом 6.4 договоров они могут быть расторгнуты по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 6.3.

Согласно представленным в материалах дела сведениям                               на  территории спорных земельных участков располагаются принадлежащие ООО «Билибиноавиа», но не зарегистрированные в установленном порядке,  объекты: вертолетная площадка «Незабудка», здание авиационно-технической базы, здание КПП, склад ГСМ (емкости), контейнеры, а также воздушные суда МИ-8Т в количестве 5 штук. Данные обстоятельства участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения спора в судах первой                 и апелляционной инстанций не опровергались, напротив, принадлежность истцу указанного имущества прямо подтверждалась ответчиками – Управлением и ООО «АПК ВЗЛЕТ».

Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы, Управление 07.12.2023 уведомило арендатора о необходимости ее погашения в срок до 11.12.2023 и предупредило о том, что в случае неисполнения данного требования им будет реализовано право на обращение в суд                      по вопросу взыскания долга и расторжения договоров.

После этого директор ООО «Билибиноавиа» ФИО4 платежными поручениями от 08.12.2023 №№ 739670, 9518, 9366, 9222 полностью погасил образовавшуюся задолженность, указанную в уведомлениях Управления от 07.12.2023.

Последующие платежи внесены арендатором 19.12.2023 и 23.01.2024.

Согласно актам сверки за 2023 год на стороне арендатора задолженности по состоянию на 01.01.2024 не имелось, что также подтверждено Управлением.

Несмотря на полное и добровольное исполнение всех претензионных требований, изложенных в уведомлениях от 07.12.2023, Управление направило в адрес арендатора уведомления от 15.12.2023 № 04-29/2282,              № 04-29/2283, № 04-29/2284 об одностороннем отказе от спорных договоров аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ.

На основании данных уведомлений в ЕГРН внесены 28.12.2023 сведения о прекращении обременений в виде аренды по договорам                       от 16.06.2022.

Вместе с тем возврат земельных участков арендодателю в установленном порядке не оформлялся, акты приема-передачи арендатором подписаны не были.

После этого Управление разместило 22.01.2024 извещение                                № 22000000300000000056 о проведении электронного аукциона                             на право заключения договоров аренды спорных земельных участков               (лоты №№ 1, 2, 3).

На участие в проводимом аукционе по лотам №№ 1, 2, 3 поданы заявки от ООО «АПК ВЗЛЕТ» и ООО «Билибиноавиа», однако последнее не было допущено к торгам по основанию несоответствия заявок требованиям аукционной документации (несоответствие надписи на конвертах с заявками приложению 4).

В связи с этим 19.02.2024 аукцион по лотам №№ 1, 2, 3 признан                   несостоявшимся и решено заключить договоры аренды с единственным участником – ООО «АПК ВЗЛЕТ», которому Управление передало спорные земельные участки по договорам от 29.02.2024 № 12/24-з (кадастровый номер 87:01:040002:724), № 13/24-з (кадастровый номер 87:01:040002:725)            и № 11/24-з (кадастровый номер 87:01:040002:723).

Полагая, что действия Управления по одностороннему расторжению договоров аренды и проведению аукциона являются незаконными и нарушают права ООО «Билибиноавиа», последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций руководствовались следующим.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310)         может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том, числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения            им обязательства в разумный срок.

Указанные положения, вместе с тем, не ограничивают право сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от его исполнения без указания оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.2008 № 5782/08).

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Вместе с тем, истолковав по правилам статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                    от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия заключенных с истцом договоров аренды от 16.06.2022, суды пришли к единому выводу о том, что закрепленное в пунктах 4.1.1 данных договоров право арендодателя на их досрочное расторжение                   по причине внесения арендной платы позже установленного срока более       чем 3 месяца могло быть им реализовано исключительно в порядке пунктов 6.4 этих же договоров, то есть только в судебном порядке. Иных условий, наделяющих арендодателя правом на односторонний отказ от договоров,            в них не содержится.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе ссылки на положения статей 450.1, 619 ГК РФ и условия пунктов 4.1.1 договоров о наличии у Управления права на односторонний отказ от договоров противоречат               их буквальному содержанию, в связи с чем судом округа не принимаются.

Кроме того, согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае,               когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В данном случае целью направления Управлением уведомления                    от 07.12.2023 о необходимости погашения задолженности было предоставление арендатору возможности устранить допущенные нарушения в добровольном порядке, что в итоге и было им сделано посредством        уплаты 08.12.2023 долга в полном объеме.

Таким образом, последующее направление Управлением уведомлений от 15.12.2023 об одностороннем отказе от спорных договоров при фактическом отсутствии задолженности обоснованно квалифицировано судами как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

С учетом изложенного констатация судами незаконности действий Управления по досрочному прекращению заключенных с истцом договоров аренды в одностороннем внесудебном порядке при отсутствии предусмотренных законом оснований соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного               года со дня проведения торгов.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, отмечено,              что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе             не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В отношении публичных земельных участков статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ подробно регламентированы процедуры подготовки,  организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды.

При этом подпунктами 7, 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ установлен запрет на проведение аукционов в отношении публичных земельных участков, предоставленных в аренду, или на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для расторжения заключенных с истцом договоров аренды и с учетом наличия  на спорных участках принадлежащих ему объектов, что ответчиками                   не отрицалось, оснований для проведения аукциона в отношении таких участков у Управления не имелось, в связи с чем он правомерно признан судами недействительным.

Ссылки заявителя жалобы на его добросовестность ввиду отсутствия         в ЕГРН записей об обременениях в виде аренды спорных участков           судом округа отклоняются, поскольку ответчики объективно должны были знать о наличии на спорных участках принадлежащих истцу объектов, независимо от отсутствия регистрации прав на них (в том числе эти обстоятельства могли быть установлены ими по результатам осмотра участков при передаче их в аренду), однако данные сведения не нашли своего отражения в аукционной документации и заключенных по результатам торгов договорах аренды, а также актах приема-передачи.

При этом ООО «АПК ВЗЛЕТ», осуществляя профессиональную деятельность в области авиаперевозок, не могло не знать о принадлежности объектов воздушного транспорта на площадке «Незабудка» именно истцу.

Утверждение заявителя жалобы о возведении им спорных объектов             не подтверждено относимыми и допустимыми доказательствами, а также прямо противоречит процессуальному поведению ответчиков, которые  ранее в ходе рассмотрения настоящего спора занимали противоположную позицию по данному вопросу.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, ввиду недействительности самих торгов суды также обосновано признали недействительными и заключенные по их результатам договоры аренды между Управлением и ООО «АПК ВЗЛЕТ», что вопреки утверждениям заявителя жалобы не противоречит положениям статей 301, 302, 305 ГК РФ, которые к рассматриваемой ситуации не подлежат применению.

Оснований для применения положений абзаца четвертого пункта 2 статьи 166 ГК РФ в данном конкретном случае не имеется, поскольку           ООО «Билибиноавиа» не было допущено к участию в спорном аукционе             и из его поведения явно не следует воля сохранить силу оспариваемых сделок.

Признаков злоупотребления правом и недобросовестного поведения             в действиях истца судами при рассмотрении настоящего спора также                  не установлено (пункты 70, 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Само по себе признание ООО «Билибиноавиа» несостоятельным (банкротом) не влечет автоматического прекращения арендных отношений               и не может лишать его возможности использовать свое имущество, составляющее конкурсную массу, за счет реализации которого  возможно удовлетворение требований кредиторов. Поэтому доводы заявителя о невозможности приведения сторон в первоначальное положение являются несостоятельными.

В целом доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не опровергают выводов судов и установленных им фактических обстоятельств спора, являлись предметом рассмотрения судов обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены.

В свою очередь, противоположная оценка заявителем кассационной жалобы имеющихся в деле доказательств и поведения сторон спора                     не свидетельствует о незаконности принятых по делу судебных актов.

Поскольку нормы материального права применены судами верно и ими не допущено процессуальных нарушений, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием отмены судебных актов, то кассационная жалоба ООО «АПК ВЗЛЕТ» удовлетворению не полежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.02.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2025 по делу № А80-91/2024 Арбитражного суда Чукотского автономного округа оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,            в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                 С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

Г.Х. Пономарева