﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4319/2021

27 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2021 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

 

при участии:

от заявителя: Е.И. Медкова, представитель, доверенность от 27.04.2021 №4/2001

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: Е.С. Литовская, представитель, доверенность от 23.03.2021

 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области  судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021

по делу №  А59-6041/2020

Арбитражного суда Сахалинской области

по общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СахМонтажПроект» 

к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска                               

о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом от 29.10.2020 №8462-014/07

 

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «СахМонтажПроект» (ОГРН 1156501009686, ИНН  6501279717, адрес: 693005, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Достоевского, дом 1-А; далее - заявитель, общество, ООО СК «СахМонтажПроект») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН  6501053780, адрес: 693020, Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, улица Карла Маркса, 32; далее - Департамент) в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом от 29.10.2020 №8462-014/07. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов общество просило обязать Департамент продлить договор аренды для завершения строительства от 27.07.2017 №01466/17 на срок 12 месяцев.

 

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.02.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 указанное решение отменено. Отказ Департамента в заключении соглашения о продлении срока действия договора, оформленный письмом от 29.10.2020 №8462-014/07, признан незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. На Департамент возложена обязанность в месячный срок с момента вынесения постановления апелляционного суда заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27.07.2017 №01466/17 на срок не менее шести месяцев с даты заключения соглашения.

 

Департамент, не согласившись с апелляционным постановлением, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.02.2021.

 

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об ошибочности вывода апелляционной коллегии о завершении строительства спорного объекта недвижимого имущества (здания гостиницы) в период действия договора аренды от 27.07.2017. Настаивает на позиции о том, что договор аренды земельного участка от 27.07.2017 №01466/17 заключен участниками спора в льготном порядке для завершения строительства здания, возможность его повторного продления по этому основанию законодательством не предусмотрена.

 

ООО СК «СахМонтажПроект» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

 

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители Департамента и общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, дали суду пояснения по обстоятельствам спора.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

 

Судами по материалам дела установлено, что 20.01.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №01466, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0204003:211, площадью 7291 кв.м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж»  по ул. Достоевского, 3а, с целевым назначением - для строительства объекта «гостиница», сроком действия с 20.01.2012 по 19.01.2015 включительно.

 

Права и обязанности арендатора по указанному договору переданы ООО СК «СахМонтажПроект» на основании соглашений от 25.06.2012 и от 28.04.2016.

 

ООО СК «СахМонтажПроект» Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска 25.08.2016 выдано разрешение №65-64701000-06290-2016 на строительство объекта капитального строительства «Гостиница», расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А, в г. Южно-Сахалинске, сроком до 25.11.2016 (общая площадь объекта 158 кв.м; этажность – 1; строительный объем 397, 80 кв.м; площадь застройки 199, 50 кв.м). Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 05.06.2017.

 

Договор аренды земельного участка от 20.01.2012 №01466 расторгнут по соглашению его участников в связи с заключением 27.07.2017 договора аренды №01466/17.

 

Согласно условиям договора аренды от 27.07.2017 №01466/17 Департамент (арендодатель) сдал, а ООО СК «СахМонтажПроект» (арендатор) принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0204003:211, площадью 7291 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3-А. Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта «Гостиница». На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:699 (пункт 1.3 договора).

 

Указанный договор заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

 

Срок действия разрешения на строительство от 25.08.2016 №65-64701000-06290-2016 продлен до 31.12.2020.

 

Департамент 12.08.2020 направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 № 01466/17 в связи с истечением срока его действия (27.07.2020).

 

ООО СК «СахМонтажПроект» обратилось в Департамент с заявлением от 26.10.2020 №26/2 о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 №01466/17 для завершения строительства объекта незавершенного строительства «Гостиница» на шесть месяцев на основании положений Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Закон №166-ФЗ).

 

Департамент письмом от 29.10.2020 №8462-014/07 отказал обществу в заключении соглашения об увеличении срока действия договора аренды от 27.07.2017 №01466/17, поскольку на дату подачи заявления срок его действия истёк.

 

ООО СК «СахМонтажПроект», не согласившись с указанным отказом, считая его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы общества, обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области  с рассматриваемыми требованиями.

 

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.6, 39.8 ЗК РФ и исходил из того, что льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован обществом путем заключения договора аренды от 27.07.2017 №01466/2017 сроком действия до 27.07.2020, возможность его повторного продления по этому основанию законодательством не предусмотрена.

 

Апелляционный суд, не соглашаясь с указанным выводом, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействий) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных  интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.     

 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

 

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

 

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 27.07.2017 заключен его участниками в целях реализации подпункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ при наличии факта расположения на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0204003:211 объекта незавершенного строительства степенью готовности 10%, зарегистрированного за ООО СК «СахМонтажПроект» 26.05.2017.

 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил, что объект капитального строительства «Гостиница» расположен в границах арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 65:01:0204003:211, возведен заявителем в рамках разрешения на строительство от 25.08.2016 №65-64701000-06290-2016, срок действия которого продлён до 31.12.2020. Степень готовности указанного объекта в соответствии с техническим планом и актом приемки законченного строительством объекта по состоянию на 25.07.2020 (до истечения срока действия договора аренды от 27.07.2017) составляла 100 % (общая площадь объекта 165 кв.м, строительный объем 397,8 куб.м).

 

ООО СК «СахМонтажПроект», обращаясь к Департаменту с заявлением от 26.10.2020 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27.07.2017 №01466/17, ссылалось на положения Закона №166-ФЗ с целью завершения строительства возводимого здания гостиницы.

 

В соответствии с пунктом 6 статьи 23 Закона №166-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Пунктом 7 статьи 23 Закона №166-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

 

Апелляционный суд, устанавливая возможность применения к спорным правоотношениям сторон положений пункта 6 статьи 23 Закона №166-ФЗ, исходил из того, что публичный орган, продлевая в рассматриваемом случае срок действия разрешения на строительство от 25.08.2016 №65-64701000-06290-2016 до 31.12.2020, выразил согласие на размещение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимого имущества и, как следствие, на продление арендных отношений по договору от 27.07.2017 до окончания срока разрешения на строительство. Указанный вывод апелляционной коллегии основан на правовой позиции, изложенной в  Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017.

 

Арендатор, разумно полагавшийся на продление договорных отношений, продолжил строительство объекта в период ограничений, направленных на предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции.

 

Апелляционным судом также принято во внимание то обстоятельство, что Департаменту на момент вынесения оспариваемого отказа в продлении спорного договора аренды (29.10.2020)  было достоверно известно о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства высокой степенью готовности.

 

Учитывая установленные обстоятельства, апелляционная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что отказ Департамента от продления арендных отношений для завершения строительства в рассматриваемом случае не отвечает принципу разумности и добросовестности участников гражданско-правовых отношений, в связи с чем признала правомерными требования общества, заявленные на основании пункта 6 статьи 23 Закона №166-ФЗ.

 

 

Оснований не согласиться с указанными выводам у суда округа не имеется.

 

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ апелляционным судом  в качестве меры восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя на Департамент возложена обязанность в месячный срок с момента вынесения постановления заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 27.07.2017 №01466/17 на срок не менее шести месяцев с даты заключения соглашения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено, судебный акт подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу № А59-6041/2020 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                          М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                   В.А. Гребенщикова

 

С.Н. Новикова