АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 октября 2025 года

Дело №

А26-2761/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,

при участии прокурора Тарасовой О.Я. (доверенность от 14.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Артвуд» ФИО1 (доверенность от 09.06.2025), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артвуд» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А26-2761/2024,

у с т а н о в и л:

Первый заместитель прокурора Республики Карелия в интересах Республики Карелия в лице Правительства Республики Карелия, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Правительство), обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обществу с ограниченной ответственностью «Артвуд», адрес: 186930, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Министерство), о признании недействительным в силу ничтожности договора от 07.07.2021 № 17-м/04 аренды земельного участка, заключенного между Министерством и предпринимателем ФИО2; признании недействительным в силу ничтожности договора от 18.07.2022 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного между предпринимателем ФИО2 и Обществом; истребовании из незаконного владения Общества в пользу Министерства земельного участка с кадастровым номером 10:04:0010204:42; аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений об аренде названного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Костомукшского городского округа, адрес: 186932, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; Правительство.

Решением от 12.02.2025 признаны недействительными в силу ничтожности договор аренды от 07.07.2021 № 17-м/04 и договор от 18.07.2022 переуступки прав; аннулирована и исключена из ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 10:04:0010204:42; в остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части удовлетворения иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателя жалобы, договор аренды от 07.07.2021 № 17-м/04 заключен предпринимателем ФИО2 во исполнение мирового соглашения, утвержденного судом по делу № А26-8247/2018, на условиях, аналогичных ранее действовавшему договору; суды признали договор недействительным в силу ничтожности на основании неактуальной судебной практики, поскольку в действующем законодательстве отсутствует такой критерий предоставления земельного участка без торгов, как его соразмерность площади находящегося на участке объекта; прокурор не доказал наличие оснований ничтожности сделки; по требованию о признании сделки недействительной как оспоримой прокурор пропустил срок исковой давности; суды необоснованно отказали в назначении экспертизы с учетом назначения участка – под производственную базу; суды не применили пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); Общество является добросовестным приобретателем права аренды; суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелия.     

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Прокурор против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель лично не явился, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих участников процесса либо их представителей.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, с учетом доводов кассационной жалобы. 

Как следует из материалов дела и судебных актов по делу № А26-8247/2018, Администрация (арендодатель) и предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор от 27.05.2008 № 65/12 аренды земельного участка площадью 15 000 кв. м с кадастровым номером 10:04:0010204:42, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, в северной части кадастрового квартала 10:04:0010204, в районе гаражного комплекса № 1 у автодороги Ледмозеро – госграница, для строительства производственной базы сроком по 05.04.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.09.2018 по делу № А26-8247/2018 на предпринимателя ФИО2 возложена обязанность освободить и передать указанный участок Администрации в связи с прекращением действия договора.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 по делу № А26-8247/2018 решение от 18.09.2018 отменено; утверждено мировое соглашение от 05.12.2018, заключенное между Администрацией и предпринимателем ФИО2; производство по делу прекращено.

В соответствии с условиями мирового соглашения стороны признали договор от 27.05.2008 № 65/12 действующим; предприниматель обязался в срок до 05.03.2019 получить разрешение на ввод объекта (здания контрольно-пропускного пункта) в эксплуатацию, поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в отношении здания контрольно-пропускного пункта, в срок до 30.03.2019 получить разрешение на строительство производственной базы, в срок до 01.05.2019 заключить с Министерством договор аренды спорного земельного участка; в случае неисполнения мирового соглашения на Прошина А.М. возложена обязанность передать участок Администрации по акту не позднее 30.05.2019, договор аренды от 27.05.2008 № 65/12 в этом случае будет считаться расторгнутым с 31.05.2019.

По сведениям ЕГРН, здание контрольно-пропускного пункта площадью 57,7 кв. м поставлено на кадастровый учет 25.03.2019 с присвоением кадастрового номера 10:04:0010204:176; право собственности ФИО2 на здание зарегистрировано 11.04.2019.

Предприниматель ФИО2 обратился в Министерство с заявлением от 28.04.2021 о предоставлении земельного участка площадью 15 000 кв. м с кадастровым номером 10:04:0010204:42 в аренду без проведения торгов для эксплуатации производственной базы, указав, что на участке находится принадлежащий ему объект недвижимости – здание контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 10:04:0010204:176. 

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между Министерством (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор от 07.07.2021 № 17-м/04 аренды указанного выше участка с видом разрешенного использования «для строительства производственной базы» для эксплуатации контрольно-пропускного пункта сроком на 49 лет.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 03.03.2022 № 01 предприниматель ФИО2 продал Обществу здание контрольно-пропускного пункта. Переход к покупателю права собственности на данный объект зарегистрирован 08.06.2022.

По договору от 18.07.2022 предприниматель ФИО2 передал Обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.07.2021 № 17-м/04. Земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010204:42 передан Обществу по акту от 18.07.2022. Сведения о новом арендаторе внесены в ЕГРН.

 Прокурор, ссылаясь на заключение договора от 07.07.2021 № 17-м/04 с нарушением земельного законодательства, поскольку площадь предоставленного участка многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на участке здания, и условий мирового соглашения, 04.04.2024 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной перечисленными органами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.  

По общему правилу, земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Договор аренды земельного участка без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Кроме того, в случае нахождения на участке объекта незавершенного строительства с собственником такого объекта при определенных условиях может быть однократно заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках публичной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду. 

Как видно из материалов дела, изначально земельный участок площадью 15 000 кв. м с кадастровым номером 10:04:0010204:42 по договору от 27.05.2008 № 65/12 был предоставлен предпринимателю ФИО2 в аренду для строительства производственной базы. На указанном участке завершено строительство здания контрольно-пропускного пункта площадью 57,7 кв. м; данный объект поставлен на кадастровый учет как построенный объект капитального строительства; в отношении данного объекта было зарегистрировано право собственности предпринимателя ФИО2 На момент обращения предпринимателя к Министерству за заключением договора аренды земельного участка не имелось сведений о наличии в пределах участка иных объектов недвижимости. В заявлении о предоставлении земельного участка предприниматель указал цель его использования – для эксплуатации производственной базы. 

Между тем по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 10:04:0010204:42 имеет вид разрешенного использования «для строительства производственной базы». Мировым соглашением от 05.12.2018, утвержденным постановлением апелляционного суда от 30.01.2019 по делу № А26-8247/2018, в качестве одного из условий заключения с предпринимателем нового договора аренды земельного участка было предусмотрено получение предпринимателем ФИО2 до 30.03.2019 разрешения на строительство производственной базы. Однако к заявлению ФИО2 от 28.04.2021 о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка разрешение на строительство производственной базы приложено не было; доказательства наличия действующего разрешения на строительство на момент заключения договора аренды от 07.07.2021 № 17-м/04, получения в последующем разрешения на строительство производственной базы в дело не представлены. Договор аренды заключен со ссылкой на статьи 39.6, 39.20 ЗК РФ для использования участка в целях эксплуатации нежилого здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 10:04:0010204:176 (пункт 1.2 договора) в отношении земельного участка с видом разрешенного использования «для строительства производственной базы» (пункт 1.1 договора). 

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не соответствует целям использования земельного участка, которые были указаны в заявлении предпринимателя, что в силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, а также указаны в договоре.

В то же время исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), исключительности права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимого имущества (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), для эксплуатации размещенного на участке объекта недвижимости предприниматель ФИО2 был вправе претендовать на предоставление ему в аренду без проведения торгов только участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования.      

Исходя из положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу статей 166, 168 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, само по себе нарушение сделкой требований закона или иного правового акта не влечет ее ничтожность. Обязательным условием, при котором такая сделка считается ничтожной, является посягательство при заключении сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

К принципам земельного законодательства, помимо указанного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, относятся также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1); сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1).

Поскольку при заключении без проведения торгов договора от 07.07.2021 № 17-м/04 аренды земельного участка площадью 15 000 кв. м, предназначенного для строительства производственной базы и предоставленного для эксплуатации объекта недвижимости площадью 57,7 кв. м, были нарушены основополагающие принципы земельного законодательства в части использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, предоставления прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности и не занятые объектами недвижимости, принадлежащими гражданам и организациям, по результатам конкурентных процедур в целях обеспечения равного доступа неопределенному кругу лиц на использование таких участков, суды, установив, что площадь предоставленного в аренду предпринимателю ФИО2 земельного участка превышает почти в 600 раз площадь расположенного на нем здания, что не могло не быть очевидно сторонам сделки при ее заключении, правомерно пришли к выводу о наличии оснований считать оспариваемый договор аренды земельного участка ничтожной сделкой. 

Ввиду недействительности договора аренды от 07.07.2021 № 17-м/04 является недействительным и заключенный между предпринимателем ФИО2 и Обществом договор от 18.07.2022 переуступки прав и обязанностей арендатора, по которому переуступлено несуществующее право.     

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, связанным с недействительностью ничтожной сделки, составляет три года. С учетом даты обращения с настоящим иском в арбитражный суд (04.04.2024) этот срок прокурором не пропущен.  

При таком положении судебные инстанции правомерно удовлетворили исковые требования прокурора в части признания оспариваемых договоров недействительными сделками как ничтожных.  

Ссылка Общества на то, что оно является добросовестным приобретателем права аренды земельного участка, подлежит отклонению как не влияющая в данном случае при установленных судами обстоятельствах на оценку оспариваемых договоров как недействительных. 

Таких процессуальных нарушений, которые в силу частей 3, 4 статьи 288 АПК РФ могут повлечь отмену судебного акта, в том числе при разрешении вопроса о привлечении к участию в деле уполномоченного по защите прав предпринимателей, судами не допущено.      

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены (в части) или изменения данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2025 по делу № А26-2761/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артвуд» – без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 С.С. Салтыкова