АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

28 января 2020 года                                                                               Дело №А25-2290/2019                                            

                                       Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года

                                       Решение в полном объеме изготовлено  28 января 2020 года

     Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Байчоровой Ф.Б.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Байрамуковой А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» (М.Горького улица, дом 48/50, Нижний Новгород город, Нижегородская область, 603000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Акционерному обществу «Фирма Новострой» (Попова улица, дом №62, комната 7, Черкесск город, Карачаево-Черкесская Республика, 369000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств,

и встречный иск Акционерного общества «Фирма Новострой» (Попова улица, дом №62, комната 7, Черкесск город, Карачаево-Черкесская Республика, 369000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» (М.Горького улица, дом 48/50, Нижний Новгород город, Нижегородская область, 603000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании дополнительного соглашения недействительным и о признании договора субаренды земельного участка заключенным на неопределенный срок,

при участии в заседании представителя:

от Акционерного общества «Фирма Новострой» – ФИО1, доверенность от 27.08.2019, выдана сроком до 27.08.2019,

в отсутствие представителя Общества с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации на официальном сайте суда  в сети «Интернет»,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением  (с учетом уточнений) к Акционерному обществу «Фирма Новострой» о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка от 01.11.2016 г. №74-2016 за период с января 2018 по  март 2019 в размере 1 677 007 рублей 94 копейки.

Обращение с иском со ссылкой на статьи 609, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истец мотивировал тем, что ответчик в нарушение договорных обязательств не оплатил арендные платежи, а также не возвратил земельный участок по акту приема-передачи в установленные сроки.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, считает договор субаренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации и согласования с собственником земельного участка. Истец безосновательно увеличил размер арендной платы.

В ходе судебного разбирательства АО «Фирма Новострой» обратилось в суд с заявлением о принятии встречного иска к Обществу с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» о признании дополнительного соглашения от 01.10.2017 №1 к договору субаренды земельного участка от 01.11.2016 №74-2016 недействительным и о признании договора субаренды земельного участка от 01.11.2016 №74-2016 заключенным на неопределенный срок. В качестве доводов Акционерное общество «Фирма Новострой»  ссылается на то, что договор субаренды и дополнительное соглашение к нему не прошли государственную регистрацию, заключение договора и дополнительных соглашений не согласовано с собственником земельного участка. Заявитель считает, что договор субаренды возобновлен на неопределенный срок, так как дополнительное соглашение от 01.10.2017 о продлении срока договора и изменении размера арендной платы заключено после окончания срока действия субаренды.

Определением от 11.12.2019 г. встречное исковое заявление Акционерного общества «Фирма Новострой» принято, его рассмотрение назначено совместно с первоначальным иском.

Истец (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, истребованные определением суда от 11.11.2019 подлинные договор аренды от 04.06.2013 №24-13-Р, письмо о согласовании субаренды от 10.09.2014 №49, договор субаренды земельного участка от 01.11.2016 г. №74-2016 с дополнительными соглашениями, акт сверки от 30.04.2019 направил в суд. Ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя. 

Истец направил в суд отзыв на встречный иск, в котором указал, что требования ответчика о признании дополнительного соглашения № 1 к договору субаренды земельного участка № 74-2016 от 01.11.2016 года, заключенного между ООО «Нижегородец НН» и АО «Фирма Новострой», недействительным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ необоснованны и удовлетворению не подлежат, поскольку срок действия договора субаренды земельного участка изначально не превышал одного года, основания для государственной регистрации данного договора и дополнительного соглашения № 1 от 01.10.2017 года к договору, заключенного впоследствии, отсутствовали. Договор субаренды согласован с арендодателем, заключен на определенный срок, в связи с чем ООО «Нижегородец НН» полагает, что ссылка АО «Фирма Новострой» о применении положений пункта 2 ст. 621 ГК РФ ошибочна.

Ответчик (истец по встречному иску) возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы отзыва на исковое заявление. Пояснил, что договор субаренды является незаключенным, так как истцом не представлено подтверждений государственной регистрации договора субаренды земельного участка и дополнительного соглашения, договор не согласован с собственником земельного участка, и ООО «Нижегородец НН» безосновательно увеличило размер арендной платы. Указал, что ответчиком освобожден арендованный земельный участок в надлежащий срок. 

АО «Фирма Новострой» поддержало доводы встречного искового заявления, просит признать дополнительное соглашение от 01.10.2017 №1 к договору субаренды земельного участка от 01.11.2016 №74-2016 недействительным, а договор субаренды заключенным на неопределенный срок. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя Акционерного общества «Фирма Новострой», суд приходит к выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Богородского муниципального района Нижегородского области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» (арендатор) заключен договор аренды от 24.06.2013 №24-13-Р, согласно которому на основании постановления Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области  от 24.06.2013 №1832, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №52:24:003001:1956, площадью 14 000 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Буревестник, Северная сторона, участок №2. 

В силу пункта 2.1 указанного договора срок аренды определен до 05.06.2052 г.

Актом приема-передачи от 24.06.2013 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером №52:24:003001:1956.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора аренды арендатор имеет право передавать  права аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права участка в залог, внести в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного  товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии письменного согласия арендодателя.

Письмом от 20.10.2014 №104-18-2/4236 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Богородского муниципального района Нижегородского области указал, что не возражает в передаче ООО «Нижегородец НН» арендуемого по договору аренды от 24.06.2013 №24-13-Р земельного участка по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Буревестник, Северная сторона, участок №2 в субаренду ЗАО «Фирма Новострой».

01.11.2016  между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка №74-2016, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №52:24:003001:1956, площадью 14 000 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Буревестник, Северная сторона, участок №2 (т.1 л.д.19-24).

В силу пункта 1.3 договора земельный участок передается от арендатора к субарендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

Актом приема-передачи от 01.11.2016 Общество с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» передало, а Акционерное общество «Фирма Новострой» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером №52:24:003001:1956, площадью 14 000 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Буревестник, Северная сторона, участок №2 (т.1 л.д.25).

Согласно пункту 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за передаваемый по настоящему договору земельный участок составляет 40 168,33 рублей.

Дополнительным соглашением, подписанным и скрепленным печатями сторон, от 01.10.2017 №1 пункт 2.1 изложен в следующей редакции: размер ежемесячной арендной платы за передаваемый по настоящему договору земельный участок составляет – 250 000 рублей.

Арендный платеж, предусмотренный п.2.1 настоящего договора, перечисляется субарендатором на расчетный счет арендатора ежемесячно до 10 числа текущего месяца, за который производится оплата, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, либо по согласованию сторон возможна оплата другими способами, не противоречащими законодательству РФ (пункт 2.2 договора).

Согласно п. 5.1 договора субаренды срок аренды установлен с момента его подписания до 31 сентября 2017 г.

Дополнительными соглашениями от 01.10.2017 №1, от 30.08.2018 №2, от  27.09.2018 №3 срок договора аренды продлен до 31 октября 2018 г. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 26.03.2019 года с требованием произвести погашение задолженности по договору. Указанная претензия ответчиком оставлена без ответа.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей  явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из содержания положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, обусловленное договором, после чего у арендатора возникает обязанность по внесению платы за его использование.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами  (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования земельным участком установлен материалами дела, ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей. 

В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов, составленный 30.04.2019, который  подписан сторонами без каких-либо возражений и замечаний, скреплен печатями сторон, где задолженность ответчика перед истцом за период с  января 2018 по ноябрь 2018 составляет 677 007 рублей 94 копейки. Ответчик достоверность содержащейся в нем информации не опроверг. За период с декабря 2018 по март 2019 задолженность ответчика составляет 1 000 000 (Один миллион) рублей (250 000 Х 4 месяца). Таким образом, общая сумма задолженности АО «Фирма Новострой» составляет 1 677 007 рублей 94 копейки.

Расчет цены иска судом проверен и признан верным (т.2 л.д. 44,45).

Судом отклоняется довод о незаключенности договора субаренды в связи с отсутствием его государственной регистрации. Договор субаренды от 01.11.2016 №74-2016 изначально заключен на срок менее одного года, следовательно, не подлежал государственной регистрации.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, к правоотношениям сторон применяются общие нормы об обязательствах (статьи 309, 310 ГК РФ).

Исходя из этих разъяснений стороны могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды вне зависимости от осуществления его государственной регистрации и, соответственно, требовать исполнения взятых на себя обязательств.

Довод о безосновательном взыскании арендной платы в размере 250 000 рублей в месяц, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2017 №1 к договору субаренды стороны пришли к соглашению внести изменения в п. 2.1 договора субаренды: размер ежемесячной арендной платы за передаваемый по настоящему договору земельный участок составляет – 250 000 рублей, включая НДС 18%.

Соглашение об увеличении размера арендной платы подписано ответчиком, АО «Фирма Новострой» не оспаривало размер арендной платы, оплачивало арендную плату в размере, согласованном сторонами в вышеуказанном дополнительном соглашении, что подтверждается платежными поручениями от 02.10.2018 №6104, от 06.12.2018 №7167.

Довод о возврате земельного участка из субаренды ООО «Нижегородец НН» в установленный договором срок подлежит отклонению на основании следующего.

Согласно статье 622  Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы после истечения срока действия договора производится только за фактическое использование арендуемого имущества.

В силу пункта 1.3 договора субаренды земельный участок передается от арендатора к субарендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

В рассматриваемом споре передаточный акт возврата земельного участка ответчиком надлежащим образом не составлен. Существо возврата имущества из аренды сводится к совершению ряда необходимых действий, таких как совместный осмотр имущества, фиксация его состояния, составление документов, фиксирующих указанное состояние, а также при необходимости передачи сопутствующей документации.

Между тем, ответчиком доказательств возврата земельного участка по истечению срока действия договора, исполнения возложенной на него договором субаренды обязанности по составлению акта приема-передачи земельного участка, не представлено, в материалах дела такие документы отсутствуют. Счета фактуры от 12.10.2018 №854, от 12.10.2018 №166, от 02.11.2018  №166, акт от 09.10.2018 №327, на которые ссылается АО «Фирма Новострой» не являются достаточными доказательствами возврата земельного участка арендодателю.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил договорные обязательства,  суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании задолженности в размере 1 677 007 рублей 94 копейки заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Ответчиком заявлен встречный иск о признании дополнительного соглашения от 01.10.2017 №1 к договору субаренды земельного участка от 01.11.2016 №74-2016 недействительным и о признании договора субаренды земельного участка от 01.11.2016 №74-2016 заключенным на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 01.10.2017 №1 пункт 2.1 договора субаренды изменен и изложен в следующей редакции: размер ежемесячной арендной платы за передаваемый по настоящему договору земельный участок составляет – 250 000 (Двести пятьдесят) рублей, включая НДС 18%; пункт 5.1 – настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01 октября 2017 г. и действует до 30 августа 2018 г.

АО «Фирма Новострой» считает дополнительное соглашение недействительным, ссылаясь на то, что договор субаренды и дополнительное соглашение к нему не прошли государственную регистрацию, заключение договора и дополнительных соглашений не согласовано с собственником земельного участка. С учетом этих доводов, а также того факта, что дополнительное соглашение от 01.10.2017 о продлении срока договора заключены после окончания срока действия договора субаренды, то, по мнению субарендатора, договор субаренды считается заключенным на неопределенный срок.

Оценив доводы встречного иска, суд приходит к выводу об их необоснованности.

Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор субаренды от 01.11.2016 №74-2016 и дополнительное соглашение от 01.10.2017 №1 заключены на срок менее года, в связи с чем государственная регистрация не требовалась.

Судом отклоняется довод ответчика о заключении дополнительного соглашения от 01.10.2017 № 1 за сроками действия договора субаренды № 74-2016 от 01.11.2016.

В соответствии с пунктом 5.1 договора субаренды № 74-2016 от 01.11.2016 настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 сентября 2017 г.

Дополнительным соглашением от 01.10.2017 г. №1 определено, что настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01 октября 2017 и действует до 30 августа 2018 г.

В силу статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно календарю за 2017 год, последний день окончания срока действия договора субаренды выпадает на нерабочий день, следовательно, днем окончания срока действия договора субаренды является 2 октября 2017 года.

Таким образом, дополнительное соглашение № 1 от 01.10.2017 года заключено в период действия договора субаренды. В данном случае положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора субаренды на неопределенный срок не подлежат применению.

На основании изложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

ООО  «Нижегородец НН»   произведена оплата государственной пошлины в сумме 29 770 рублей по платежному поручению от 29.07.2019 №93.

Разрешая вопрос о судебных расходах, состоящих из государственной пошлины за рассмотрение первоначального и встречного исковых заявлений, суд возлагает ее уплату на Акционерное общество «Фирма Новострой» в соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН»  удовлетворить.

Взыскать с Акционерного общества «Фирма Новострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Нижегородец НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства в размере 1 706 777 (Один миллион семьсот шесть тысяч семьсот семьдесят семь) рублей 94 копейки, в том числе:

- сумма задолженности по договору субаренды земельного участка от 01.11.2016 г. №74-2016 за период с 01.01.2018 по 31.03.2019 в размере 1 677 007 рублей 94 копейки,

- расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде 1 инстанции в размере 29 770 рублей.

2. В удовлетворении встречного иска Акционерного общества «Фирма Новострой» отказать.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) в течение  месяца с момента его изготовления в полном объеме  через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (Ленина проспект, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).

 Судья                                                                                 Ф.Б. Байчорова