АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-27728/2017

Дело № А57-925/2017

г. Казань

22 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф., 

судей Петрушкина В.А.,  Коноплёвой М.В., 

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 (судья Огнищева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Землянникова В.В., Кузьмичев С.А.)

по делу № А57-925/2017

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Губанова Ирина Александровна, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, Царькова Марина Евгеньевна, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, Иванова Светлана Анатольевна, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, Семкина Кристина Алексеевна, Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского хозяйства) Хачатрян Грачик Агасиевич (далее – ИП Хачатрян Г.А., предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее  Управление Росреестра по Саратовской области, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве 1/4) на нежилое здание площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12, кадастровый номер 64:19:040109:32, об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от общества ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» (далее – ООО «МПП «Строитель», Общество) к ИП Хачатряну Г.А. на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12, кадастровый номер 64:19:040109:32.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Хачатрян Г.А. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.06.2009 между ООО «МПП «Строитель» (продавец) и ИП Хачатрян Г.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ИП Хачатрян Г.А. приобрел в собственность ¼ доли нежилого здания (административное здание, стоматологический кабинет) общей площадью 267,7 кв.м и ¼ долю земельного участка общей площадью 442 кв.м, расположенных по адресу: Саратовская область, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12.

Согласно акту от 04.06.2009 ООО «МПП «Строитель» приняло оплату по договору от 04.06.2009 в сумме 52 874 руб., ИП Хачатрян Г.А. принял объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.08.2010 по делу № А57-3597/2010 ООО «МПП «Строитель» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2012 по делу № А57-3597/2010 конкурсное производство в отношении ООО «МПП «Строитель» завершено, 05.03.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО «МПП «Строитель».

06 октября 2016 г. ИП Хачатрян Г.А. обратился в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (¼ доли в праве) на здание с подвалом, назначение: нежилое здание, общей площадью 267,7 кв.м, кадастровый номер 64:19:040109:32, инвентарный номер 63:225:001:005246630, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12.

Уведомлением от 17.10.2016 № 64/006/047/2016-336 Управление сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации ввиду непредставления заявления ООО «МПП «Строитель» о государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимого имущества с приложением документов, необходимых в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  ЕГРП) записи о регистрации права собственности ООО «МПП «Строитель» на указанный объект недвижимости, непредставления сведений о том, что нежилое здание с кадастровым номером 64:19:040109:32 общей площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12, не вошло в конкурсную массу и не было продано в течение конкурсного производства, представления на государственную регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2009, составленного в простой письменной форме, только в одном экземпляре. ИП Хачатрян Г.А. предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации.

В связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, сообщением от 12.12.2016 № 64/006/047/2016-336 Управление Росреестра по Саратовской области уведомило предпринимателя об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 64:19:040109:32 общей площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12.

ИП Хачатрян Г.А., полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Саратовской области противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Саратовской области не были представлены все документы, предусмотренные статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом суды исходили из того, что предпринимателем в Управление Росреестра по Саратовской области было подано заявление о государственной регистрации права собственности, а не о государственной регистрации перехода права собственности и на момент совершения сделки право собственности продавца на спорный объект недвижимости, как предусмотрено пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ), зарегистрировано не было.

Также суды пришли к выводу об отсутствии возможности идентифицировать объект недвижимого имущества, право собственности на который было заявлено на государственную регистрацию, поскольку согласно выписке БТИ из реестровой книги сведения о долевом участии «МПП «Строитель» при совместном владении - ¼ на объект недвижимости (Саратовская область, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12), инвентарный номер 63:225:001:005246630, внесены до вступления в силу Федерального закона от 27.12.1997 № 122-ФЗ. При этом, выписка из реестровой книги имеет ссылку на правоустанавливающий документ, удостоверяющий право владения  договор от 10.07.1997. В инвентарном деле на объект капитального строительства - нежилое здание общей площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12, имеется копия договора купли-продажи от 10.07.1997, заключенного между «МПП «Строитель» (покупатель) и ООО «ИМИДЖ» (продавец) в отношении объекта: части складского помещения общей площадью 70 кв.м, расположенного по адресу: п.г.т. Лысые Горы, ул. Советская, д. 6 (впоследствии д. 12). Тогда как согласно заключенному с ООО «МПП «Строитель» договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2009 предприниматель приобрел ¼ доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - административное здание, стоматологический кабинет общей площадью 267,7 кв.м, расположенное по адресу: р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12, а не на часть складского помещения общей площадью 70 кв.м.

Кроме того, суды отметили, что при обращении в Управление Росреестра по Саратовской области предприниматель не представил документы, подтверждающие что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Между тем, судами первой и апелляционной инстанций, не принято внимание следующее.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, суды не приняли во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие указанного Закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «МПП «Строитель» на дату заключения соглашения само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов со ссылкой на отсутствие у ООО «МПП «Строитель» титула собственника как препятствия перехода к предпринимателю права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.

Полагая, что в спорной ситуации важно наличие или отсутствие у продавца зарегистрированного права перед совершением сделки вне зависимости от того, имеется ли у него ранее возникшее право или нет, суды не сделали в связи с этим соответствующего вывода о приобретении или напротив, об отсутствии у ООО «МПП «Строитель» этого права, тогда как в силу приведенных выше норм материального права именно эти выводы являются определяющими для разрешения настоящего спора.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А573068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого отказа, правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

При этом ссылка судов на невозможность идентификации спорного объекта недвижимости, в связи с указанием различных инвентарных номеров и различным наименованием объекта, несостоятельна, поскольку идентификация объекта недвижимости должна устанавливаться из технических характеристик объекта недвижимости, позволяющих вычленить его из однородных вещей и достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом договора.  

Также судебная коллегия считает, что у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований со ссылкой на то, что предприниматель при обращении в Управление Росреестра по Саратовской области подал заявление о государственной регистрации права собственности, а не о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку как следует из оспариваемого отказа, Управлением Росреестра по Саратовской области фактически рассмотрен вопрос о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (доля в праве 1/4) на нежилое здание площадью 267,7 кв.м, с кадастровым номером 64:19:040109:32, расположенное по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, р.п. Лысые Горы, ул. Советская, д. 12.

Таким образом, у регистрирующего органа не возникло сомнений по поводу цели обращения заявителя.

При этом суды надлежащим образом не дали оценки доводам предпринимателя о том, что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Управление Росреестра по Саратовской области, отказывая предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорный объект недвижимости не ссылалось на отсутствие документов, подтверждающих, что ООО «МПП «Строитель» является правопреемником МПП «Строитель».

Суды также не предложили заявителю представить доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, тогда как в силу части 3 статьи 9 АПК РФ, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств, что является необходимым для достижения главной задачи судопроизводства в арбитражных судах - защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (статья 2 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А57-925/2017 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 по делу № А57-925/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				А.Ф. Фатхутдинова 

Судьи								В.А. Петрушкин 

									М.В. Коноплёва