АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-870/2016

г. Челябинск

05 апреля 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 29 марта 2017 года 

Решение в полном объеме изготовлено  05 апреля 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Вишневская А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАТ", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, о взыскании 76 316 руб.89 коп.,

При участии в деле в качестве представителей:

Истца: ФИО4, действующей на основании доверенности от 11.01.2015, личность удостоверена паспортом.

Ответчика: ФИО5, действующего на основании доверенности от 01.03.2016, личность удостоверена паспортом.

Третьего лица ПАО «Челябэнергосбыт»: ФИО6, действующего на основании доверенности от 01.01.2017, личность удостоверена паспортом.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скат» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 03.08.2015 о взыскании задолженности за период с 01.10.2015 по 20.11.2015 в размере 58 833 руб. 34 коп. (л.д. 5-6).

В обоснование заявленных исковых требований, истец сослался на ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 08.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (л.д. 75-77).

Определением от 25.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены ПАО «Челябэнергосбыт», МУП «ЧКТС» (л.д. 148-149).

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в конечной редакции просил взыскать с ответчика задолженность в размере 76 316 руб. 89 коп., в том числе задолженность по арендным платежам за период сентябрь – декабрь 2015 в размере 70 333 руб., задолженность за теплоэнергию за период октябрь – декабрь 2015 в размере 3 568 руб. 10 коп., задолженность за обслуживание и ремонт за период сентябрь – декабрь 2015 в размере 2 415 руб. 79 коп.

Указанное ходатайство было принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Ответчиком представлен отзыв (л.д. 36-38), письменное мнение (л.д. 79-80).

Третьим лицом ПАО «Челябэнергосбыт» представлено письменное мнение (л.д. 148).

Как следует из письменного мнения третьего лица ПАО «Челябэнергосбыт», начисление за потребленную по договору электрическую энергию производится с показаний прибора учета электроэнергии, зафиксированных в акте ПАО «Челябэнергосбыт № 02-16-574 от 04.12.2015 (л.д. 182-183): 022177,6. Данные показания зафиксированы также в качестве начальных показаний в согласованном между сторонами приложении № 1 к договору № 7002/816.

Соответственно, после заключения договора № 7002/16, в январе 2016 ПАО «Челябэнергосбыт» предъявило ФИО2 к оплате счет – фактуру № 01167002И012016 от 31.01.2016 на сумму 3 338 руб. 63 коп. за 647 кВт ч, что зафиксировано в ведомости электропотребления (л.д. 184).

За ранее истекшие периоды, в том числе за период с 16.09.2015 по 18.11.2015 какие – либо начисления ФИО2 за потребленную электроэнергию по договору № 7002/16 ПАО «Челябэнергосбыт» не производились.

В судебном заседании 22.03.2017 судом был объявлен перерыв до 29.03.2017 до 11 час. 45 минут.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области.

После объявленного перерыва, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 94). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав пояснения истца, возражения ответчика, мнение третьего лица ПАО «Челябэнергосбыт», исследовав и изучив материалы дела,  арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.08.2015 между ФИО3 (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды (л.д. 9-15, 49-51), по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование нежилое помещение (магазин), общей площадью 91,6 кв.м. (торговая площадь 20 кв.м., складские помещения 71,6 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...> принадлежащее Арендодателю на праве собственности с целью использования его в качестве помещения розничной торговли для Арендатора (п. 1.1).

Арендатор обязуется вносить арендные платежи в установленные сроки, а также коммунальные платежи по электроснабжению, водоотведению и теплоснабжению. Следить за чистотой на прилегающей к помещению территории (п. 2.2.6).

За пользование указанным в предмете настоящего договора помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 3 000 рублей ежемесячно. Коммунальные платежи: счета за отопление, уборка прилегающей территории, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение и услуги связи в арендную плату не входят и оплачиваются Арендатором из собственных средств, своевременно, ежемесячно и по первому требованию арендодателя за счет средств арендатора (п. 3.1).

Оплата аренды производится ежемесячно арендатором не позднее 14 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды (п. 3.2).

За просрочку арендных платежей, установленных настоящим договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5 % с суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 1 рабочего дня следующего за 10 числом текущего месяца (п. 3.3).

Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок (п. 4.2).

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с 14 августа 2015 года по 14 августа 2018 года (п. 7.1).

Актом от 03.08.2015 приема-передачи объект аренды передан ответчику (л.д. 16, 52).

Дополнительным соглашением от 03.08.2015 сторонами изменен размер аренднойплаты, которая составила 40 000 руб. (л.д. 17).  

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной кадастра и картографии по Челябинской области 07.08.2015 номер регистрации 74/001 /346/2015-688/1.

На указанное нежилое помещение 22.09.2015 зарегистрирован переход права собственности на истца, 22.09.2015 выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 24).

01.10.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в связи со сменой собственника нежилого помещения (л.д. 18).

Письмами истец сообщил о переходе к нему права собственности на объект аренды, заключении дополнительного соглашения от 01.10.2015, необходимости погашения перед истцом задолженности (л.д. 19-22, 55-58).

За период сентябрь-декабрь 2015 года ответчик исполнял договорное обязательство в части внесения арендных платежей ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 119 507 руб.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из анализа условий указанного договора от 03.08.2015 судом установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что указанный договор является заключенным.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно правовой позиции отраженной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, истец приобрел права и обязанности арендодателя по договору аренды от 03.08.2015 с даты государственной регистрации его права собственности.

В обоснование исковых требований истец ссылается на дополнительное соглашение от 03.08.2015, по которому произошло увеличение размера ежемесячной арендной платы до 40 000 руб.

Указанное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано, что не оспаривается сторонами.

В статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.

В силу пункта 6 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 9 разъяснений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. 

Из чего следует, что соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на его распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку дополнительное соглашение от 03.08.2015 изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором от 03.08.2015, и подписано после вступления в силу Закона о государственной регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 Закона оно подлежало государственной регистрации.

Таким образом, незарегистрированное в установленном порядке дополнительное соглашение от 03.08.2015 к договору аренды от 03.08.2015 является незаключенным, прав и обязанностей не порождает до его государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 3 февраля 2011 г. N ВАС-629/11, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729).

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Ответчик уплатил истцу товарными чеками от 17.09.2015 - 26167 руб., от 02.10.2015 - 20000 руб., от 12.10.2015 - 15000 руб., всего 62 500  руб.(л.д. 53-54

Принимая во внимание, что ежемесячный размер арендной платы составляет 3 000 руб., суд полагает верной позицию ответчика относительно того, что он произвел оплату арендных и коммунальных  платежей исходя из условий договора аренды в полном объеме.

С учетом уплаченной ответчиком суммы долга задолженность по арендным платежам отсутствует.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности по отдельности и взаимной связи в их совокупности, арбитражный суд с учетом установленных фактических обстоятельств приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности не подлежит удовлетворению.    

Доводы истца арбитражным судом не принимаются.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, I подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В случае изменения договора обязательства по нему считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее-постановление Пленума № 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо: замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям  пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ),

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Факта, подтверждающего государственную регистрацию дополнительного соглашения от 03.08.2015, подписанного прежним собственником имущества - ФИО3 и ООО "СКАТ", об изменении размера арендной платы, суду не представлено.

При условии его исполнения с учетом содержащихся в абз. 1 п. 14 постановления Пленума № 73 разъяснений можно сделать вывод о том, что данное соглашение связало его стороны обязательством.

Доказательств того, что дополнительное соглашение исполнялось, арендная плата  вносилась прежнему арендодателю в размере, установленном дополнительным соглашением, суду не представлено.

Исходя из пояснений третьего лица ФИО7, данных им в ходе судебного разбирательства, после подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы до 40 000 руб. в месяц, указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано, арендных  платежей в размере 40 000 не производил.  

Вместе с тем, суд полагает верными доводы ответчика относительно того, что обстоятельства, касающиеся исполнения дополнительного соглашения лицами, его подписавшими, не имеют правового значения для настоящего дела, так как незарегистрированное соглашение об изменении условий договора при условии его исполнения может порождать обязательства только для лиц, подписавших его.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5 п. 14 постановления Пленума № 73,1 силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. 

К отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, установленные договором аренды и дополнительными соглашениями, в отношении которых в установленном порядке осуществлена государственная регистрация.

Ссылка истца на правовую позицию, изложенную в абз. 1 п. 14 постановления Пленума № 73, судом не принимается, поскольку данная позиция основана на том, что соглашение по оговоренным в нем условиям сделки было достигнуто сторонами и исполнялось ими, тогда как между тем, доказательств достижения с новым арендодателем – истцом в требуемой законом форме соглашения об изменении условий договора, в материалах дела не имеется. 

Поэтому факт принятия новым собственником платежей в ином размере, как установлено договором аренды, не свидетельствует об изменений договора и не лишает арендодателя права требовать внесения арендной платы в соответствии с условиями обязательства.

При таких обстоятельствах, незарегистрированное дополнительное соглашение от 03.08.2015 не изменяет условий договора и не порождает для ответчика правовых последствий.

Иные доводы истца суд полагает не обоснованными, как не нашедшие своего подтверждения при рассмотрении спора по существу.

Принимая во внимание изложенное, суд считает доводы истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истцом была уплачена государственная пошлина платежным поручением № 002 от 13.01.2016 года на сумму 2 513 руб. 31 коп., (л.д. 8).

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу было отказано в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца и взысканию с ответчика не подлежат.

Сумма государственной пошлины в размере 540 руб. подлежит взысканию с истца в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Взыскать с истца ИП ФИО2, в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 540 руб.   

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.         

      В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). 

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области. 

Судья                                                                               А.А. Вишневская

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.