Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5230/2020

г. Рязань

15 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 апреля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Ушаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н)

о взыскании задолженности по договору №ДДА-17/2013 от 03.06.2013 в сумме 379900руб. за период с апреля 2020 по май 2020, неустойки в сумме 3800руб., начисленной за период с 06.04.2020-13.06.2020,   

а также по встречному  исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н)

к обществу с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

третье лицо. не заявляющее самостоятельных требований:

общество с ограниченной ответственностью "Регент Голд" (197374, 

<

...>, Литер А, помещение 133-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

об изменении условий договора аренды нежилого помещения №ДДА-17/2013 от 03.06.2013,

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2, представитель по доверенности от 27.08.2020, личность установлена на основании предъявленного паспорта, предъявлен диплом  в подтверждение наличия высшего юридического образования № 478 от 09.07.2015;                                

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3, представитель по доверенности от 12.08.2020 №12/2020, личность установлена на основании предъявленного паспорта, предъявлен диплом  в подтверждение наличия высшего юридического образования № 785 от 27.06.2006,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

общество с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" о взыскании задолженности по договору №ДДА-17/2013 от 03.06.2013 в сумме 379900руб. за период с апреля 2020 по май 2020, неустойки в сумме 3800руб., начисленной за период с 06.04.2020-13.06.2020.

Определением арбитражного суда от 24.07.2020 дело назначено к рас-смотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

20.08.2020 общество с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Рязанской области со встречным исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" об изменении условий договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя №ДДА-17/2013 от 03.06.2013.

Определением арбитражного суда от 27.08.2020 дело принято к произ-водству, судом назначено предварительное судебное заседание.

Определением арбитражного суда от 27.08.2020 встречное исковое заявление (т.1л.д.117) принято к производству.

Определением арбитражного суда от 02.11.2020  к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Регент Голд".

14.12.2020 через систему "Мой Арбитр" от истца (по встречному иску) поступило заявление об уточнении исковых требований и просит суд (т.2л.д.88): 

Изменить условия договора аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя №ДДА-17/2013 от 03.06.2013 года, установив следующие условия:

«Арендная плата за март 2020 года устанавливается в размере 165 483 рублей 87 копеек за месяц, НДС не облагается, т. к. Арендодатель применяет Упрощенную систему налогообложения.

Арендная плата за апрель 2020 года устанавливается в размере 0 рублей 00 копеек за месяц, НДС не облагается, т. к. Арендодатель применяет Упрощенную систему налогообложения.

Арендная плата за май 2020 года устанавливается в размере 0 рублей 00 копеек за месяц, НДС не облагается, т. к. Арендодатель применяет Упрощенную систему налогообложения.».

Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований к рассмотрению по существу, поскольку указанное процессуальное действие является правом истца.

Из материалов дела судом установлено: 

03.06.2013 между  ООО СКК "Фарма" (истец, арендодатель)  и  ООО "ДДА-Монолит" (арендатор) был заключен договор №ДДА-17/2013 аренды  нежилого помещения Н9 лит. А площадью 71,6кв.м. по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 62:29:00:00000:4388:001:009 (т.1л.д.31). Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области 16.06.2014.

Срок действия договора - 5 лет с момента подписания (п.9.1).

Передача нежилого помещения подтверждена актом от  03.06.2013 (т.1л.д.38).

На основании дополнительного соглашения от 15.01.2018 (т.1л.д.39) к Договору Арендатор - ООО "ДДА-Монолит" передал права и обязанности по договору новому арендатору - ООО "Центр-Инвест" с 01.02.2018.

Соглашением от 15.01.2018 (т.1л.д.40) стороны установили, что обеспечительный платеж  250000руб., уплаченный стороной 2 (ООО "ДДА-Монолит") стороне 1 (ООО СКК "Фарма") в соответствии с п.3.1 договора аренды считается зачтенным в счет обязанности по уплате обеспечительного платежа 250000руб. стороной 3 (ООО "Центр-Инвест") стороне 1  (ООО СКК "Фарма")

Согласно  п.3.1.2 договора обеспечительный платеж  засчитывается в счет арендной платы за первый и последний месяцы аренды по договору.

01.06.2018 года между обществом  СКК "Фарма" (истец) и обществом  "Центр-Инвест" (ответчик) подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с п. 1 которого срок аренды  продлен сторонами до 03.06.2023 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с п. 2 указанного дополнительного соглашения арендная плата по Договору с 03.06.2018 года составляет 190 000руб. в месяц, оплата  должна осуществляться Арендатором  (п. 3.3 Договора) ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Согласно доводам Истца до апреля 2020 года Ответчиком исполнялись обязанности в части оплаты арендной платы по Договору. 

С апреля 2020 года, Ответчиком по своей собственной инициативе было прекращено надлежащее исполнение его обязательств по Договору в части оплаты арендной платы в связи с принимаемыми на государственном и муниципальном уровне нормативно-правовыми актами в период установления ограничительных мер на территории Российской Федерации и Рязанской области.

Истец считает, что в спорном нежилом помещении ответчиком осуществляется деятельность по ОКВЭД 68.20.2. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (согласно  выписке из ЕГРЮЛ - т.1л.д.104), а не по ОКВЭД  47.77. Торговля розничная часами и ювелирными  изделиями в специализированных магазинах, в связи с этим деятельность ответчика не относится к отраслям экономии в наибольше степени пострадавшей в результате распространения новой  коронавирусной инфекции. Изменение основного вида деятельности ответчика  произведено 06.05.2020.

Арендуемый объект был передан  Ответчиком в субаренду ООО «Регент Голд» (далее - Третье лицо),  деятельность Ответчика в Арендуемом объекте осуществляется в рамках ОКВЭД 68.20.2. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом,  данный вид деятельности не включен в перечень пострадавших.

Истец указывает, что по состоянию на  23.07.2020 задолженность ответчика по арендной плате составляет 379900руб. за апрель и май 2020.

Арендный платеж за июнь и июль 2020  внесен с нарушением срока, установленного п.3.3. договора аренды - до 25 числа месяца предшествующего. За июнь 2020 фактически платеж произведен 21.07.2020 (срок 25.05.2020), за июль 2020 - 23.07.2020 (срок 25.06.2020).

В соответствии с п.4.5 договора аренды за просрочку всех видов платежей по  договору свыше 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,05% от суммы, подлежащей перечислению за каждый день просрочки, но не более чем за 10 дней.

Истец просит взыскать пени:

за апрель 2020 с 06.04.2020 по 15.04.2020 - 950руб.

за май 2020 с 06.05.2020 по 15.05.2020 - 950руб.

за июнь 2020 с 04.06.2020 по 13.06.2020 - 950руб. 

за июль 2020 с 04.07.2020 по 13.07.2020 - 950руб.

Всего неустойка 3800руб.

С учетом задолженности 379900руб., сумма иска 383700руб., госпошлина 10674руб.

Досудебная претензия от 09.06.2020 (т.1л.д.16-18) оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ответчик данный расчет пени не оспаривает.

Истец считает несостоятельной позицию Ответчика в части того, что Истец, будучи Арендодателем, не осуществлял действия, направленные на предложение Ответчику снизить размер подлежащей оплате арендной платы за спорный период.

Уведомлением от 12.05.2020 года (т.1л.д.26), направленным в адрес Ответчика (также было продублировано Ответчику по электронной почте), Истец предлагал Ответчику снижение арендной платы за апрель и май 2020 года на 50 % от общего размера арендной платы, а именно до 95 000руб.,  при этом с необходимостью осуществить оплату образовавшейся задолженности в установленные в уведомлении сроки: в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления оплатить задолженность  за апрель 2020, в течение 7 банковских дней - за май 2020.

 С 01.06.2020 по 01.10.2020 размер арендной платы не изменяется (составляет 190000руб. в месяц согласно дополнительному соглашению от 03.06.2018, при этом 50% - 95000руб. должны быть уплачены в сроки, установленные договором, 50%  с отсрочкой платежа до 01.04.2021. На сумму отсроченных платежей - 380000руб. должна быть получена банковская гарантия в банке, входящем в топ-10, как обеспечение исполнения обязательства.

Ответчик на  уведомление ответа в адрес Истца не направил.

С предъявленными  требованиями Ответчик не согласен, считает иск не подлежащим удовлетворению в  связи  с невозможностью использования арендуемого помещения вследствие введенных  ограничительных мер в Российской Федерации и Рязанской области из-за распространения коронавирусной инфекции.

Ответчик ссылается на разъяснения Президиума Верховного Суда РФ от 30.04.2020 года, изложенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, согласно которым  арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В связи с наступлением указанных выше обстоятельств Ответчик уведомил Арендодателя о приостановлении исполнения обязательств по Договору аренды в части внесения Арендной платы на основании статьей 328, 401, 405, 417, 614 ГК РФ, что подтверждается описью и отчетом об отслеживании РПО 14210045121537 от 29.03.2020 года, руководствуясь положениями части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, неоднократно предлагал подписать соглашение об уменьшении арендной платы.

Ответчик считает, что поскольку Договор аренды не содержит условия, предусматривающего уплату арендной платы в полном объеме за неполный месяц фактического пользования имуществом, оплата арендной платы за неполный месяц пользования Объектом аренды, производится за время фактического его пользования.

Таким образом, размер арендной платы за март 2020г. - май 2020г. составляет 165 483 рубля 87 копеек, согласно следующему расчету:

Арендная плата за март 2020 составляет -190 000/31*27= 165 483 рублей 87 копеек

Где 190 000 - ежемесячная арендная плата в соответствии с п. 3.2 Договора аренды

31 - количество дней в марте календарного года

27 - количество дней фактического пользования Помещением.

Оплата арендной платы за март 2020 года произведена авансовым платежом в полном объеме в размере 190 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №113 от 19.02.2020. Истцом  арендной платы за март 2020 не оспаривается. 

Таким образом, считает ответчик, переплата за указанный месяц аренды составила 24516,13 рублей.

 Поскольку  субарендатор не осуществлял деятельность с 28.03.2020 по 31.05.2020, его основной вид деятельности  согласно выписке из ЕГРЮЛ (т.1л.д.152) ОКВЭД  47.77., соответственно ответчик (арендатор) считает, что  данное обстоятельство должно быть учтено в качестве невозможности  для арендатора с 28.03.2020 по 31.05.2020 осуществлять вид деятельности ОКВЭД 68.20.2. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом  согласно выписке из ЕГРЮЛ (т.1л.д.142).

Соответственно в апреле и мае 2020  деятельность не велась, оснований для  взыскания арендной платы за  этот период не имеется, в связи с этим  задолженность и пени взысканию не подлежат.

В части пени за июнь, июль 2020 у ответчика возражений нет.

В подтверждение обращения  к Истца по вопросу  приостановлении исполнения обязательств по Договору аренды, отсрочки внесения арендной платы по Договору аренды на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, с приложением соответствующего Дополнительного соглашения к Договору аренды, ответчик ссылается на почтовые отправления (т.1л.д.127-141) по адресу местонахождения (юр. адрес) Арендодателя, указанному в Договоре аренды и в Выписке из ЕГРЮЛ Истца от 22.07.2020 №ЮЭ9965-20-133448160  (опись и отчет об отслеживании: РПО 14210045121537 от 29.03.2020, РПО 14210047014325 от 21.05.2020,  РПО 14210048001300 от 03.06.2020 года), согласно объяснениям  ни одно почтовое отправление фактически не получено, возвращены Ответчику, копии конвертов прилагаются. Условиями Договора аренды не предусмотрен иной способ или адрес Истца для направления корреспонденции - только на адрес его местонахождения, согласно п. 10.4 Договора аренды.

Все обращения Ответчика в адрес Истца дублировались по электронной почте, и о содержании направленных обращений Истцу было известно, что подтверждается Истцом в т.ч. в исковом заявлении.

Заявляя встречное исковое заявление, ответчик  указывает на следующие обстоятельства.

Согласно п. 1.2. Договора аренды Объект (нежилое помещение площадью 71,6кв.м.) предоставлен под размещение магазина ювелирных изделий и часов, организации ломбардной деятельности, торговли футлярами и иными аксессуарами, скупки изделий из драгоценных металлов и драгоценных камней, выдачи займов и микрофинансовую деятельность, ремонта ювелирных изделий и часов, а также размещение банкомата.

Согласно п. 1.7. Договора аренды, в течение срока действия Договора аренды, арендатор вправе передавать Помещение в субаренду третьим лицам при условии его использования по целевому назначению, без дополнительного согласия Арендодателя. 

ООО «Центр-Инвест» в соответствии с  п. 1.7. Договора аренды, арендуемое помещение предоставило в субаренду:

- ООО «Регент Голд» (ОГРН 

<

***>) для организации розничной продажи ювелирных изделий (договор субаренды от 13.07.2018 - т.2л.д.165),

На основании статьи 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" Распоряжением Губернатора Рязанской области от 17.03.2020 № 70-рг (т.2л.д.46) на территории Рязанской области введен режим повышенной готовности и с целью предотвращения риска распространения в Рязанской области новой коронавирусной инфекции, Распоряжением Губернатора Рязанской области от 28 марта 2020 года № 100-рг о внесении изменений в распоряжение Губернатора Рязанской области от 17.03.2020 № 70-рг с 28.03.2020 введен запрет на осуществление деятельности объектов розничной торговли, а именно в период с 28.03.2020 по 31.05.2020 г.

Распоряжением Губернатора Рязанской области № 182-рг от 29.05.2020 г. (т.2л.д.53) с 01 июня 2020г. снято ограничение на осуществление деятельности торговых объектов с площадью торгового зала до 400 кв. м при наличии отдельного наружного (уличного) входа в торговый объект и соблюдении ограничения по предельному количеству лиц, которые могут одновременно находиться в торговом зале из расчета 1 человек на 16 кв. м.

Ссылаясь на невозможность пользоваться помещением; потерю выручки от ведения предпринимательской деятельности в полном объеме Субарендатор приостановил исполнение обязательств по внесению арендных платежей ООО «Центр-Инвест» за пользование Помещением и обратился с требованием об изменении условий договора субаренды, исключив начисление арендных платежей на период невозможности использовать арендуемый объект по назначению, а также о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы условиях, изложенных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439. Дополнительным соглашением от 01.06.2020 (т.2л.д.166 оборот)  к договору субаренды от 13.07.2018 обществом ""Центр-Инвест" (Арендатор)  и обществом "Регент Голд" предусмотрено условие о неначислении арендной платы  в период с  01.04.2020 по 31.05.2020 и отсрочка внесения  арендной платы на срок действия режима повышенной готовности на территории Рязанской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения режима повышенной готовности на территории Рязанской области до 01.10.2020. Отсроченные платежи подлежат уплате с 01.04.2022 ежемесячно равными  платежами в размере половины арендной платы по договору.

Указанные обстоятельства явились поводом обращения ООО «Центр-Инвест» к Ответчику с требованием изменить условия договора аренды: предоставить отсрочку по внесению арендной платы на условиях, изложенных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439.

29 марта 2020 года Истец обратился к Ответчику с письменным обращением изменить условия договора аренды, и приостановить исполнение обязательств по Договору аренды с момента невозможности использовать Помещение по назначению до отмены ограничительных мер, что подтверждается описью и отчетом об отслеживании РПО 14210045121537 от 29.03.2020 года.

21 мая 2020 года Истец направил в адрес Ответчика письменное обращение от 29.04.2020 года об изменении условий договора аренды, с требованием предоставить отсрочку по уплате Арендной платы, что подтверждается описями и отчетами об отслеживании: РПО 14210047014325 от 21 мая 2020 года, данное требование Ответчиком получено не было, в результате было возращено в адрес Истца.

03 июня 2020 года, Истец повторно направил в адрес Ответчика письменное обращение с требованием об отсрочке внесения арендной платы по Договору на основании пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, с приложением соответствующего Дополнительного соглашения к Договору аренды, что подтверждается описями и отчетом об отслеживании: РПО 14210048001300 от 03 июня 2020 года.

Ответной Досудебной претензией от 09 июня 2020 года Ответчик от подписания предложенных дополнительных соглашений отказался, и подал исковое заявление, принятое судом (дело №А54-5230/2020), что явилось основанием для обращения ответчика в суд с настоящим Встречным исковым заявлением.

Ответчик указывает на то, что Субарендатор - ООО «Регент Голд», осуществляет деятельность в отрасли российской экономики в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции - Торговля розничная ювелирными изделиями код ОКВЭД 47.77.2, который включен к раздел 11 Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции". В связи с этим общество "Центр-Инвест" (Арендатор) в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ обязано был заключить дополнительное соглашение к договору субаренды  об отсрочке уплаты арендной платы.

Ответчик ссылается на положения ч.3 ст.19 Федеральным законом от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которым  Арендатору недвижимого имущества предоставлено право требовать  уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

При этом, согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ от 30.04.2020 года, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Ходатайство истца по первоначальному иску об оставлении встречного иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка, оставлено судом без удовлетворения, поскольку  в дело представлена переписка сторон по вопросу уменьшения арендной платы, в судебном заседании стороны не подтвердили намерения урегулировать спор во внесудебном порядке, кроме этого результат рассмотрения встречного имеет непосредственное значение для рассмотрения первоначального иска.

Из анализа условий договора аренды нежилого помещения от 03.06.2013 №ДДА-17/2013  и фактических правоотношений сторон следует, что они соответствуют обязательствам аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт регистрации договора аренды и исполнения  Арендодателем (Истцом) обязательств по передаче объекта в аренду Арендатору (Ответчику) подтвержден имеющимся в материалах дела договором и актом от 03.06.2013 (т.1л.д.35-38), сторонами не оспаривается.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики, ут-вержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  30.04.2020 (вопрос 4)

Частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, нахо-дящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 3статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

 К субъектам малого и среднего предпринимательства стороны по настоящему делу не относятся.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) № 1 (вопрос №8), если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа ограничительные меры могут являться основанием для изменения договора на основании ст. 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, Президиум Верховного Суда РФ в указанном Обзоре отметил, что дополнительные права на изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Право Истца требовать уменьшения арендной платы в связи с невоз-можностью использовать объект по изначально согласованному назначению предусмотрено п. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Право Истца требовать предоставления отсрочки обусловлено его обязанностью в силу п. 1 ст. 19 Закона 98-ФЗ предоставить ее субъекту, который ведет деятельность в отрасли  экономики, в наибольшей степени пострадавший от распространения новой коронавирусной инфекции, на условиях, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года № 439, что для Истца является существенным изменением обстоятельств, наступлением которых в силу п. 1 ст. 451 ГК РФ может являться основанием для изменения договора.

При заключении договора аренды 03.06.2013 года ООО «Центр-Инвест» не знало и не могло знать (предвидеть) введение режима повышенной готовности на территории Рязанской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, которая повлечет введение ограничительных мер, в результате которых ведение предпринимательской деятельности будет приостановлено, что приведет к невозможности исполнения обязательств по внесению арендных платежей как субарендатором, так и самим ООО «Центр-Инвест», при этом, затраты по оплате труда работников будут сохранены в полном объеме.

Дополнительным соглашением от 01.06.2020 (т.2л.д.166 оборот)  к договору субаренды от 13.07.2018 обществом "Центр-Инвест" (Арендатор)  и обществом "Регент Голд" предусмотрено условие о неначислении арендной платы  в период с  01.04.2020 по 31.05.2020 и отсрочка внесения  арендной платы на срок действия режима повышенной готовности на территории Рязанской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения режима повышенной готовности на территории Рязанской области до 01.10.2020. Отсроченные платежи подлежат уплате с 01.04.2022 ежемесячно равными  платежами в размере половины арендной платы по договору в соответствии с частями 1, 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ.

В связи с этим суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждена невозможность ответчика по первоначальному иску  осуществлять  деятельность в период апрель - май 2020. В силу того, что  деятельность общества "Центр-Инвест" (Арендатор) не относится к наиболее пострадавшей в результате распространения новой коронавирусной инфекции, суд считает, что оснований для  установления размера арендной платы 0руб. согласно требованиям по встречному иску не имеется.

Учитывая, что истец также осуществляет деятельность в целях извлечения прибыли и исполнения обязательств по уплате налоговых платежей, по трудовым правоотношениям, суд считает, что  снижение арендной платы на 50% за апрель и май 2020 будет соответствовать балансу интересов сторон. При этом судом учтено, что уведомлением от 12.05.2020 года (т.1л.д.26), направленным в адрес Ответчика, Истец предлагал Ответчику снижение арендной платы за апрель и май 2020 года на 50 % от общего размера арендной платы, а именно до 95 000руб. в месяц.

Арендные отношения между сторонами сохранены, коммунальные платежи, согласно объяснениям сторон, осуществляются в соответствии с договором.

Оснований для уменьшения арендной платы за март 2020 не имеется, так как  истец по встречному иску представил  доказательства   неначисления арендной платы по договору субаренды с апреля 2020. Госпошлина 6000руб. по встречному иску относится на ответчика по встречному иску.

Исходя из подлежащих внесению изменений в части арендной платы за апрель, май 2020 исковые требования Истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично задолженность по арендной плате за  апрель 2020 - 95000руб., за май 2020 - 95000руб., пени апрель, май 2020 - 950руб., за  июнь, июль 2020 - 1900руб., госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям составляет 5337руб., подлежит взысканию с ответчика по  первоначальному иску.

В силу статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Применительно к указанной норме права, с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску подлежит взысканию в результате зачета встречных требований по оплате расходов на госпошлину   663руб.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. По встречному иску:

Изменить условия договора аренды нежилого помещения  №ДДА-17/2013 от 03.06.2013 года, установив следующие условия:

Арендная плата за апрель 2020 года устанавливается в размере 95000руб.  за месяц, НДС не облагается, т. к. Арендодатель применяет Упрощенную систему налогообложения.

Арендная плата за май 2020 года устанавливается в размере 95000руб. за месяц, НДС не облагается, т. к. Арендодатель применяет Упрощенную систему налогообложения.

В части изменения арендной платы за март 2020 в удовлетворении встречного иска отказать

2. По  первоначальному иску:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н) в пользу общества с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>)

задолженность по арендной плате за  апрель 2020 - 95000руб., за май 2020 - 95000руб., пени за  апрель, май 2020 - 950руб., пени за  июнь, июль 2020 - 1900руб.

В остальной части иска отказать.

3. Взыскать по встречному иску с общества с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н) госпошлину 6000руб. 

Взыскать по первоначальному иску с общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н) в пользу общества с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) госпошлину 5337руб.

Произвести зачет требований в части госпошлины по первоначальному и встречному иску. Взыскать по встречному иску с общества с ограниченной ответственностью социально-коммерческая компания "Фарма" (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Центр-Инвест" (ОГРН 

<

***>, 195279, 

<

...>/А/5Н) госпошлину 663руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья И.А. Ушакова