АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-2642/2023

г. Краснодар

15 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Аваряскина В.В. и Артамкиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуминой К.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда, от истца  – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) ? ФИО2 (доверенность от 14.12.2022), в отсутствие ответчика ? местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица ? ФИО3, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 по делу № А20-2642/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики (далее ? администрация) о признании права собственности на нежилое здание, площадью 500,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на земельных участках с кадастровыми номерами 07:10:0203004:288, 07:10:0203004:438 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Решением суда от 19.02.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.05.2024, в иске отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием правовых оснований для признания права собственности за истцом на самовольно возведенный объект недвижимости.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконными и необоснованными, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Спорный объект недвижимости полностью соответствует виду разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0203004:288, 07:10:0203004:438, а также возведен в соответствии с условиями договора аренды от 10.05.2017 № 13. Суды не учли, что указанные в заключении эксперта недостатки носят устранимый характер, истцу предлагалось провести кадастровые работы по устранению кадастровой ошибки, что и было сделано. Недостатки устранены до вынесения решения по существу судом первой инстанции, что подтверждается выписками из ЕГРН. Спорное строение в настоящее время расположено полностью в границах земельных участков, с кадастровыми номерами 07:10:0203004:288, 07:10:0203004:438. Ссылка на решение Прохладненского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.05.2015 неправомерна, поскольку указанные в нем нарушения устранены путем предоставления спорного земельного участка в аренду с условиями в договоре о праве возводить здания и сооружения, что свидетельствует о намерении администрации сохранить указанную постройку, а не сносить ее. Предприниматель является инвестором строительства спорного здания и не мог самостоятельно получить разрешение на строительство, поскольку не был участником этих правоотношений. Недобросовестность застройщика не может свидетельствовать о недобросовестности инвестора, который свои обязательства выполнил в полном объеме. Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 10.05.2017 администрация (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключили договор № 13 аренды земельного участка площадью 165 кв. м с кадастровым номером 07:10:0203004:438 сроком до 03.05.2024.

ФИО3 является собственником земельного участка площадью 90 кв. м с кадастровым номером 07:10:0203004:288, о чем 13.05.2011 в ЕГРП внесена регистрационная запись 07-07-04/004/2011-349.

ФИО3 на праве собственности принадлежит объект: нежилое здание ? кафе, площадью 69,8 кв. м, кадастровый номер (или условный) 07-07-04/005/2011-009.

Указанный объект расположен на земельном участке, площадью 90 кв. м с кадастровым номером 07:10:0203004:288.

Земельный участок площадью 165 кв. м с кадастровым номером 07:10:0203004:438, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Прохладный, ул. Пролетарская, д. 65/а передан ФИО3 в субаренду по договору от 10.01.2018.

Договор субаренды от 10.01.2018 зарегистрирован 26.01.2018 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике за основным регистрационным номером 07:10:0203004:438-07/007/2018-5.

1 февраля 2012 года предприниматель (инвестор) и ФИО3 (заказчик-застройщик) заключили договор инвестирования, по условиям которого ФИО3 принял на себя обязательства осуществить реконструкцию кафе на земельном участке с кадастровым номером 07:10: 0203004:288, а предприниматель – инвестировать проект. По завершению инвестиционного проекта и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций заказчик передает инвестору в собственность реконструированный объект. 

На земельных участках с кадастровыми номерами 07:10:0203004:288, 07:10:0203004:438 возведен объект недвижимого имущества площадью 500,4 кв. м.

Как указывает предприниматель, он исполнил свою обязательства по осуществлению инвестирования проекта, ФИО3 свои обязательства не исполнил, поэтому в силу договора инвестирования предприниматель является собственником изготовленной вещи. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? Гражданский кодекс).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ? Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

? если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

? если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

? если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса; пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее ? информационное письмо № 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма № 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Кроме того, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051).

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Согласно экспертному заключению от 03.10.2023 № 31/2023 расположение исследуемого объекта и количество этажей соответствует требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики». Площадь застройки земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0203004:438 и 07:10:0203004:288, отсутствие минимальных отступов исследуемого объекта от границ земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0203004:438 и 07:10:0203004:288 не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования «городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики»; спорный объект частично располагается за границами земельных участков с кадастровыми номерами 07:10:0203004:438 и 07:10:0203004:288 по сведениям ЕГРН. Сохранение объекта недвижимого имущества не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды установили, что согласно вступившему в законную силу 30.09.2015 решению Прохладненского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.05.2015 по делу № 246/2015 возведенное ФИО3 нежилое здание по адресу: 

<

...>, площадью 499 кв. м, отвечает признакам самовольной постройки, поскольку построено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке, а само строительство велось в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, что также подпадает под критерии самовольной постройки, суд обязал ФИО3 снести строение в течение 1 месяца после вступления решения суда в законную силу.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № 246/2015, а также выводы судебной экспертизы о том, что спорный объект возведен с нарушением обязательных норм и правил, установив, что лицо, осуществившее постройку, не имеет прав, допускающих строительство на земельном участке объекта недвижимости, доказательств того, что собственник земельного участка с кадастровым номером 07:10:0203004:438 в установленном порядке выразил свою волю на предоставление земельного участка для возведения строения конкретного типа и принял соответствующее распоряжение, истцом не предоставлено, кроме того, истцом не предпринималось действий по легализации спорного объекта как до начала строительства так и после, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя о признании права собственности на спорный объект.

Вопреки доводам предпринимателя, действуя добросовестно и разумно, истец должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации. Доказательств наличия препятствий в получении таких документов не представлено. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Довод заявителя о том, что истец не имел возможности обратиться за выдачей разрешения на строительство, поскольку является инвестором, был предметом рассмотрения апелляционного суда и мотивированно отклонен.

Доводы кассационной жалобы суд кассационной инстанции признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права. В данном случае действия истца при наличии вступивших в законную силу судебных актов по делу о сносе спорного объекта недвижимости как самовольной постройки, по существу направлены не только на признание за собой права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости в обход порядка, установленного законом, но и на преодоление обязательного к исполнению судебного акта, что является недопустимым (определение Верховного суда Российской Федерации от 08.12.2020 № 308-ЭС20-18892). Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 ? 5 статьи 71 Кодекса). Само по себе несогласие подателя жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция заявителя, по сути, направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 Кодекса в суде кассационной инстанции недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.02.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 по делу № А20-2642/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

                                           А.А. Твердой

Судьи

В.В. Аваряскин

Е.В. Артамкина