АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-2836/2021

г. Пенза

24 января 2022 года.

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Бочковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Земсковой М.Б., протоколировании с помощью средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО1, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 (ИНН 

<

***>), о взыскании 939556,11руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3 – представителя по доверенности от 29.04.2021 № 13-ИВ/5723, копия диплома;  

от ответчика - ФИО4 – представителя по доверенности от 29.01.2020 бланк серии 58 АА 1394357, копия диплома;

установил:

Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилась в арбитражный суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 162 от 29.07.2005 за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 в сумме 575959, 26 руб., неустойки за период с 11.01.2017 по 16.03.2021 в размере 363596,85 руб., а также по день фактического исполнения обязательств. 

Определением от 01.04.2021 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Пензенской области.

Статус индивидуального предпринимателя у ФИО1 не подтвержден. 

Из материалов дела следует, ранее 10.02.2020 определением судьи Железнодорожного районного суда г.Пензы ФИО5 дело по иску МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды № 162 от 29.07.2005 было передано по подсудности в Арбитражный суд Пензенской области. Впоследствии Арбитражным судом Пензенской области по делам № А49-2001/2020 и № А49-6966/2020 были приняты к производству исковые заявления МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО1 о взыскании долга по договору аренды № 162 от 29.07.2005 и впоследствии оставлены без рассмотрения на основании ст. 148 АПК РФ в связи с неявкой истца дважды в судебные заседания.

Суд, принимая во внимание данные обстоятельства, а также дату принятия иска к производству - 01.04.2021 считает, что исковое заявление подлежит рассмотрению в арбитражном суде.     

15.05.2021 ответчик письменно заявил ходатайства о назначении выездного судебного заседания (т. 2 л.д. 14), 16.05.2021 - о вызове должностных лиц в судебное заседание (т.3 л.д. 21), 18.08.2021 - об истребовании доказательств (т.3 л.д. 92).

Суд рассмотрел заявленные ходатайства 17.05.2021, 16.06.2021, 18.05.2021, на что указано в протоколах судебных заседаний и определениях суда. 

В заявлении 17.05.2021 ответчик заявил о пропуске срока исковой давности истцом.

В связи с исключением из штаба Арбитражного суда Пензенской области судьи Каденковой Е.Г., связанным с назначением ее на должность судьи другого суда на основании Указа Президента Российской Федерации от 08 ноября 2021 года № 625, определением председателя 4 судебного состава Арбитражного суда Пензенской области от 10 ноября 2021 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведена замена судьи Каденковой Е.Г. на судью Бочкову Е.Н.

10.11.2021 дело № А49-2836/2021 принято к рассмотрению судьей Бочковой Е.Н.

Судебное заседание назначено на 20.01.2022.

Представитель истца полностью поддержал исковые требования в редакции просительной части искового заявления, поступившего в суд 30.03.2021.

На вопрос суда пояснил, что истец, заявляя требования, исходит из факта расторжения договора аренды и использования в спорный период земельного участка посредством занятия всей площади земельного участка объектами недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику.

Представитель ответчика категорически возражал против удовлетворения исковых требований, позиция подробно изложена в отзыве, дополнениях к отзыву, заявлениях, ходатайствах, акте осмотра от 15.06.2021  (т. 2 л.д. 11, 52-53, 64-65, 64-65, 128-130, т.3 л.д. 10, т.3 л.д. 86, 89, т. 4 л.д. 37-38, 77). 

15.05.2021 ответчиком представлен Отчет № 29/20 от 26.02.2020 об определении рыночной стоимости права аренды (т. 2 л.д. 30-42)

14.05.2021 ответчиком заявлено о фальсификации доказательства Отчета об оценке № 18/06/287-н23 (т.2 л.д. 8) и 13.10.2021 ответчиком заявлено о фальсификации доказательства Отчета об оценке № 18/06/287-н23 в связи с открывшимися доказательствами. Представитель ответчика в судебном заседании 20.01.2022 заявление о фальсификации поддержал.

В силу ч.1 ст. 161 АПК РФ в случае обращения лица, участвующего в деле, с письменным заявлением о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления, исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу и, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу, проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства (в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры). При этом способ проведения проверки достоверности заявления о фальсификации определяется судом.

Суд предупредил об уголовной ответственности, предусмотренной ст. ст. 306, 303 УК РФ, представителей истца и ответчика под роспись.

На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что все основания указаны в письменных заявлениях о фальсификации, устно указал на несоответствие содержания Отчета фактическим обстоятельствам размещения и использования земельного участка, указал на наличие противоречий в отражении обстоятельств размещения и использования земельного участка и объектов недвижимости в самом Отчете, нарушение нумерации, отсутствие страниц, несоответствие даты оценки, даты изготовления Отчета дате акта выполненных работ.   

Представитель истца возражал против исключения Отчета №18/06/287-н23 из числа доказательств.   

В качестве основания для признания документа сфальсифицированным ответчик указывает, что отчет произведен в отношении земельного участка, находящегося в республике, а именно, в её столице (стр. 24). Т.е. оценщик анализировал рынок другого региона, а именно столицы республики; отчет содержит ссылку на не существующее на спорном участке нежилое здание (стр. 28); процесс оценки согласно Разделу 2.3. должен содержать оценку состояния и использования сооружений на земельном участке (стр.11). Но искусственно ничего подобного не содержит, т.к. в последующем оценщик ссылается на не существующее на участке нежилое здание; оценщик искусственно анализирует сегмент рынка, который характеризуется более высокими удельными ценами, нежели тот, к которому в действительности принадлежит оцениваемый земельный участок; в указанном самим же оценщиком Справочнике оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / Л.А. Лейфер, ФИО6, ФИО7 ФИО8. - Н. Новгород, 2014, на стр. 103-106, участок относится к рынку земельных участков под индустриальную застройку, а не к рынку земельных участков под офисно-торговую застройку, к которому отнес оцениваемый земельный участок оценщик;  в Главе 5. «Анализ наиболее эффективного использования» делается ложный вывод, что «отсутствие законодательных ограничений позволяют построить на нем объекты различного назначения: жилой дом, объект торгового, складского и пр. назначения» (стр. 28),  тогда как только на чертеже земельного участка, приобщенного самим же оценщиком к Отчету, значатся охранные зоны инженерных коммуникаций площадью 654 кв.м. То есть более 74 % участка; кроме того, участок на момент проведения оценки находился (в данное время ответчику неизвестно) в зоне красных линий шириной 22-35 метра в отношении улицы Маршала Крылова, и какое-либо строительство на спорном земельном участке запрещено согласно Постановлению Администрации города Пензы №1248/1 от 23.10.2014; оценщик самовольно изменил формулу ФИО9 (стр. 30) и рассчитал только одну её составляющую из четырех - расчет дисконтирования арендных платежей; рельеф участка ложно описывается как спокойный, и искусственно никакой корректировки не вводится по данному параметру. Однако, на стр.24 отчета оценщик сам же указывает на удешевляющий характер параметра участка, такого как склон, которым обладает оцениваемый участок; описание корректировки на местоположение (стр. 37 отчета) не соответствует расчетной таблице: в описание указаны аналоги 1 и 2, в таблице корректировка применена к аналогам 2 и 3, указан источник используемой корректировки (Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / Л.А. Лейфер, ФИО6, ФИО15, ФИО10, ФИО11 ФИО8. - Н. Новгород, 2014, 257 с.), но данные указанного источника не соответствуют данным, приведенным в отчете., тот же источник указан и для корректировки на площадь (Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков / Л. А. Лейфер, ФИО6, ФИО7 ФИО8. - Н. Новгород, 2014, 257 с.) с точностью до номера страницы, но также не соответствует тем данным, которые приведены в отчете относительно корректировки на площадь, оценка произведена на 14.06.2018, Отчет имеет дату составления - 30.06.2018, но отправлен письмом №50 в адрес заказчика (истца) раньше этой даты, а именно, 29.06.2018. То есть дата составления сфальсифицирована, и срок годности Отчета заканчивается до начала 2019 года, и к арендным правоотношениям 2019 года Отчет не может быть применен; сфальсифицирована, подделана, подменена дата составления Отчета, об этом свидетельствует акт приема-передачи выполненных услуг по составлению названного отчета, составленный 29.06.2021, не соответствует нумерация страниц – отсутствует 6 страниц; в таблицах 16 и 17 страниц без нумерации указаны 6 сопоставимых объектов. Стоимость объекта площадью 37 соток по ул.Свердлова указана в сумме 15 млн. руб. , что не соответствует приложениям на страницах после 55-й, где стоимость данного объекта составляет только 6 млн. руб., при этом в указанном разделе отсутствуют страницы 56,60,62.   

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснил, что в порядке ст. 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу ч. 3 ст. 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Суд, заслушав позицию истца и ответчика, обозрев экземпляр Отчета №18/06/287-н23, представленного в материалы дела – т. 4 л.д. 14-48, представленный в прошитом виде с присвоением нумерации страниц истцом в правом нижнем углу, согласно записи на склейке, скрепленной печатью  - 70, руководствуясь ст. ст. 159, 161, 184 АПК РФ, определил в удовлетворении заявления отказать.     

Суд пришел к выводу, что данное заявление подлежит оценке в качестве возражений ответчика относительно достоверности представленного истцом доказательства.

Суд неоднократно предлагал рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы – определения суда от 13.10.2021, 25.10.2021,07.12.2021.

Заявления о назначении судебной экспертизы не поступило. 

20.11.2021 ответчиком заявлено ходатайство о проведении выездного судебного заседания.

В судебном заседании 07.12.2021 заслушаны пояснения свидетеля ФИО12,  специалиста ФИО13

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 135 АПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья рассматривает вопросы о возможности проведения выездного судебного заседания.

Необходимость проведения такого заседания, его целесообразность, невозможность рассмотрения дела по существу и принятия законного судебного акта должны быть документально обоснованы. При этом необходимые случаи проведения выездного судебного заседания определяются на основании внутреннего убеждения суда с учетом приведенных заявителем обоснований и доказательств.

Ответчик полагает возможным установить факт пользования земельным участком, его открытость и отсутствие препятствий для его приемки в казну РФ.

Суд, исходя из предмета спора, фактических обстоятельств, представленных доказательств: выписок ЕГРН, акт осмотра земельного участка, фотофиксации объекта, пояснений специалиста, свидетеля, не установил оснований в проведении выездного судебного заседания, определил в удовлетворении ходатайства отказать. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, ответчика в судебных заседаниях, арбитражный суд пришел к следующему.

29.07.2005 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области и ООО «Мэйджор» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 162 от 29.07.2005 (т.1 л.д. 25-27).

Согласно п. 1 договора № 162 от 29.07.2005 в редакции дополнительного соглашения от 19.04.2006 арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:03002006:0025, расположенный по адресу: 

<

...>, в целях размещения строительства теплой стоянки автотранспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору, общей площадью 882 кв.м.(т.1 л.д. 28).

В соответствии с п.3.1 договор действует 10 лет по 01.08.2015.     

01.10.2008 на основании договора уступки права и обязанности арендатора по договору № 162 от 27.09.2005 перешли к ФИО4 31.01.2013 ФИО4 уступил права и обязанности по договору аренды  земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 162 от 29.07.2005  ФИО1 (т. 2 л.д. 48-51).

Согласно сведениям ЕГРН договор аренды от 29.07.2005 № 162 земельного участка с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 зарегистрирован 04.10.2005 регистрационная запись № 58-58-01/040/2005-524, договор уступки прав и обязанностей по договору от 01.10.2008 зарегистрирован 22.10.2008 № 58-58-37/011/2008-159, договор уступки прав и обязанностей от 31.01.2013 зарегистрирован 18.02.2013 регистрационная запись 58-58-37/006/2013-601.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 606, 610 и п.2 621 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что при реализации абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости

03.09.2015 истец сообщением № 01/3589 уведомил ответчика о расторжении договора № 162 от 29.07.2005 (т.2 л.д. 18, 19).  

Факт отказа арендодателя от договора аренды подтверждается сообщениями истца от 04.04.2017 № 01/1649 (т. 3 л.д. 42), от 20.09.2019 № 13-ИВ/11781 (т.2 л.д. 68-69).

Факт отказа арендодателя от договора не опровергнут.

Новый договор в отношении спорного земельного участка стороны не заключили. 

Пунктом 7.4 договора № 162 от 29.07.2005 предусмотрено, что в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть земельный участок в состоянии, предусмотренном п.1.и п.2 договора.

Ответчик указывает, что предлагал истцу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 по адресу: 

<

...>, площадью 882 кв.м., о чем сообщил в письме от 10.07.2015 и письме от 03.12.2015 (т.2 л.д. 132, 135), а истец уклонялся от принятия, тогда как препятствий к приему земельного участка не имелось.

Данный довод ответчика суд отклонят в связи со следующим.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 58:29:03002006:0025 расположены объекты недвижимости: 

- асфальтированная стоянка автотранспорта с ограждением, кадастровый номер 58:29:3002006:936, нежилое, площадью 882 кв.м., собственники ФИО1 (доля в праве 7/10) и ФИО4 (доля в праве 3/10), регистрация права 01.07.2015; 

- сооружение (навес для автостоянки на 10 машин), кадастровый номер 58:29:3002006:945, нежилое, площадью 172 кв.м., собственник ФИО1, регистрация права собственности 18.02.2013; 

- надземная автостоянка закрытого типа на 7 (семь) машин, кадастровый номер 58:29:3002006:1301, нежилое, площадью 133 кв.м., собственник ФИО1, регистрация права 03.02.2015.

Прекращение договора аренды в силу положений части 1 ст. 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, что обеспечивает защиту интересов арендатора при обнаружении им недостатков сданного в аренду имущества и возврат этого имущества арендодателю после прекращения арендных отношений.

Доказательств возврата земельного участка в состоянии, предусмотренном п. 2 договора, ответчик не представил.

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абз. 2 ст. 622 ГК РФ)

Само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, даже при отсутствии эксплуатации объектов не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 6 пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, земельный участок кадастровым номером 58:29:03002006:0025 по адресу: 

<

...>, площадью 882 кв.м., ранее предоставленный на условиях договора аренды не возвращен надлежащим образом - занят объектами недвижимости в пределах заявленной площади, что является фактом, порождающим обязанность оплатить пользование земельным участком, занятыми такими объектами недвижимости.

В соответствии с п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 8 Правил изменяется в одностороннем порядке арендодателем с уведомлением арендатора путем корректировки на коэффициент инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор, но не ранее чем через год после заключения договора.

Истец заявил требование о взыскании долга за период с 01.01.2017 по 31.12.2020.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. 

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п.2 ст. 199 ГК РФ).

Исковое заявление подано в арбитражный суд 30.03.2021.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

АПК РФ для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования). Иного применительно к спорным правоотношениям закон не устанавливает.

В материалы дела представлены претензии от 07.09.2019 о взыскании долга за период с 01.01.2019 по 30.06.2019, от 02.03.2020 за период с 01.07.2019 по 31.12.2019, от 16.02.2021 за 2020 год, от 09.08.2018 за период 2017, с 01.01.2018-30.06.2018, от 12.03.2019 за период с 01.07.2018 по 31.12.2018.

Претензии, направленные за пределами срока исковой давности, не могут приостанавливать уж истекший срок.  

Согласно п. 12. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Документально обоснованных возражений на заявление о пропуске срока исковой давности не представлено.

В пределах срока исковой давности истец производит расчет арендного обязательства на основании уведомления от 24.01.2018 № 947, в соответствии с которым размер арендной платы за 2018 год составляет 75307,51 руб., на основании уведомления от 12.04.2019 № 4912, в соответствии с которым размер арендной платы за 2019 год составляет 210956 руб., в соответствии с уведомлением от 26.02.2020 № 13-ИВ/2164, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 217284,68 руб.    

Из материалов дела следует, что 16.05.2011 сторонами договора аренды № 162 от 29.07.2005 заключено и зарегистрировано в установленном порядке 03.12.2011 дополнительное соглашение, в соответствии с которым размер арендной платы по договору составил 72411,07 руб. в год (т. 1 л.д. 66).       

В уведомлении от 24.01.20218 № 947 произведен расчет арендной платы с применением коэффициент инфляции, установленным Федеральный закон от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов" в редакции на день расчета.

Данный подход к определению размера платы за пользование земельного участка за 2018 год суд признает верным.

Расчет арендной платы за 2019 и 2020 годы произведен на основании Отчета №18/06/287-н23.

Согласно Отчету №18/06/287-н23  рыночная стоимость права аренды земельного участка на 10 лет составляет 2109560 руб.  

Отчет об оценке составлен 30.06.2018, непосредственно дата оценки – 14.06.2018.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предусмотренный 6-тимесячный срок действия отчета по состоянию на 01.01.2019 истек.

Кроме того, ответчик заявил возражения по достоверности содержания Отчета №18/06/287-н23.

Статья 17.1 Закона N 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

ООО «Рыночные системы» в ответ на определения суда от 07.12.2021 представить сведения об экспертизе отчета сообщило, что такой экспертизы не проводилось.   

С целью проверки заявленных ответчиком возражений относительно достоверности Отчета №18/06/287-н23 суд неоднократно вызывал в судебное заседание в качестве свидетеля, как лицо составившее Отчет, - ФИО14

Суд неоднократно предлагал рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы – определения суда от 13.10.2021, 25.10.2021,07.12.2021.

Оценщик ФИО14 не явилась, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не поступило.

Заключение эксперта может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В Отчете №18/06/287-н23 указано, что местоположение, рельеф, площадь земельного участка, а также отсутствие законных ограничений позволяют построить на нем объекты различного назначения: жилой дом, объекты торгового, складского и пр. назначения, но разрешенным использованием является размещение паркингов, поэтому наиболее эффективным использование земельного участка принято его разрешенное использование   (т. 4 л.д. 27 оборот).

Между тем, в судебном заседании 07.12.2021 был заслушан в качестве специалиста ФИО13 главный специалист Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы, который пояснил, постановлением администрации города Пензы от 23.10.2014 № 1248/1 утвержден проект планировки территории планировочного района «Веселовка-Центр», в рамках которого был утвержден чертеж красных линий (схема в цвете представлена в материалы дела), часть земельного участка с кадастровым номером 58:29:3002006:25 находилась в границах красных линий планируемой к размещению автодороги городского значения, впоследствии решением Пензенской городской думы от 29.11.2019 № 54-5/7 были внесены изменения в Генеральный план города Пензы и вдоль восточной стороны земельного участка планировалось размещение магистральной улицы районного значения.

Красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Для обособления как существующих, так и планируемых территорий общего пользования от иных территорий, находящихся в собственности физических или юридических лиц, в градостроительной деятельности применяется порядок установления красных линий выступающих в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения (пункт 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Установление территорий общего пользования и красных линий призвано обеспечить учет публичных интересов в градостроительных и земельных отношениях (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 N 1963-О, от 29.09.2016 N 1966-О).

На данное обстоятельство неоднократно указывал ответчик.

Пояснений о том, в какой части данный вывод мог повлиять или повлиял на определение рыночной стоимости земельного участка, которая была положена в основу расчета стоимости права аренды земельного участка истец, третье лицо не представили, возражений не заявили.

Утверждение ответчика о том, что рыночная стоимость права аренды, установленная по состоянию на 14.06.2018, установлена без учета указанных обстоятельств, истцом не опровергнуто.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав обстоятельства дела и оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст.ст. 65, 71 АПК РФ, в то числе, дату оценки, принимая во внимание процессуальную возможность истца предоставить доказательства обратному, суд пришел к выводу о том, что Отчет №18/06/287-н23 не отвечает критерию относимости и допустимости доказательств.

В материалы дела ответчик представил Отчет № 29/20, составленный 26.02.2020 оценщиком ФИО12 (т.2 л.д. 30-42). Оценщик ФИО12 в судебном заседании пояснил, что экспертизы отчета не проводилось. Согласно Отчету № 29/20 рыночная стоимость права аренды земельного участка на 10 лет составляет 728000 руб. данная оценка проведена по заказу ответчика – возможного арендатора и для целей заключения договора аренды в будущем, а не для определения стоимости права аренды за период 2019-2020 гг..

Кроме того, в соответствии со ст. 10 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть, выступать заказчиком работ по оценке годового размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, арендатор не наделен.

Следовательно, определение размера арендной платы за 2019, 2020 надлежит производить исходя из последнего размера арендной платы, согласованного сторонами в договоре и последовательно скорректированного на установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровень инфляции (п.8 Правил N 582), что составит ежемесячный платеж в 2019 году – 6514,10 руб., в 2020 году - 6709,52 руб.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что 01.07.2015 зарегистрировано право собственности на  асфальтированную стоянку автотранспорта с ограждением, кадастровый номер 58:29:3002006:936, нежилое, площадью 882 кв.м., за ФИО1 с долей в праве 7/10 и ФИО4 с долей в праве 3/10.

Следовательно, размер обязательства за пользование земельным участком подлежит пропорциональному расчету площади земельного участка и всех объектов недвижимости, расположенных на нем.

Таким образом, за период с 31.03.2018 по 31.12.2020 пользование земельным участком подлежит оплате ФИО1 в сумме 167200, 75 руб. 

Доказательств оплаты долга за указанный период, контррасчета не представлено.

Требование о взыскании платы за пользование земельным участком подлежит удовлетворению в сумме 167200,75 руб.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.01.2017 по 16.03.2021 в размере 363596,85 руб., а также по день фактического исполнения обязательств.       

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 8.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.  

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по общему правилу окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 и 4 ст. 425 ГК РФ).

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки до момента фактической оплаты задолженности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7, присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению  в сумме 147941,65 руб. за период с 11.04.2018 по 20.01.2022, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 процента от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки

Суд, изучив материалы дела, не установил оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно заявленных требований. Согласно ч. 4 ст. 131 АПК РФ арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам. Суд, руководствуясь ч. 1 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел настоящее дело по имеющимся доказательствам, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Взыскать с  ФИО1 в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области сумму 315142 руб. 40 коп., в том числе основной долг в сумме 167200 руб. 75 коп., неустойку в сумме 147941,65 руб. за период с 11.04.2018 по 20.01.2022, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1 процента от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с  ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 7309 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                 Е.Н. Бочкова