ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-29541/2022

г. Красноярск

17 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена   «03» сентября 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен            «17» сентября 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Бутиной И.Н., 

судей: Петровской О.В., Яковенко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермаковой А.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аркаим»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 20 мая 2024 года по делу № А33-29541/2022, 

 

установил:

администрация города Уяра (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аркаим» (далее – ответчик, ООО «Аркаим») о взыскании 444 683 рублей 45 копеек долга за период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

ООО «Аркаим» обратилось со встречным иском к администрации о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 № 1 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.05.2024 иск администрации удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение отменить, принять новый судебный акт. 

Податель жалобы сослался на то, что возникновение задолженности у ответчика по оплате аренды земельного участка находится в причинно-следственной связи с действиями администрации, а именно - администрация возражала относительно размещения объектов капитального строительства в связи с необходимостью уменьшения квадратуры объектов капитального строительства в целях соблюдения противопожарных расстояний между объектами капитального строительства (согласно проекту) и временными строениями (павильонами), что существенно уменьшает общую площадь объектов капитального строительства (магазина), что, по мнению заявителя, не соответствует градостроительному плану.

Учитывая изложенное, сторонами не было достигнуто соглашение относительно размещения зданий на предоставленном земельном участке, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о незаключенности договора аренды земельного участка от 09.03.2022 № 1.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.08.2024 апелляционная жалоба принята к производству.

В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства.

На основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка от 25.02.2022 № 21000030460000000001 в соответствии с постановлением администрации города Уяра от 18.01.2022 № 16-п, между администрацией города Уяра (арендодателем) и ООО «Аркаим» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 09.03.2022 № 01, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:40:0250152:231, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, для использования в целях: магазины (код 4.4), в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3), общей площадью 1400 кв.м. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 10).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен с 09.03.2022 по 08.03.2032.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 15 июня и 15 сентября текущего календарного года  в размере 50% от годового размера начисленной арендной платы в каждый из установленных сроков.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

По акту приема-передачи от 09.03.2022 земельный участок передан арендодателем арендатору. В акте приема-передачи стороны зафиксировали следующее: земельный участок соответствует его количественным и качественным характеристикам согласно условиям договора; в момент передачи земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Аркаим» от 11.03.2022 администрацией подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231 № RU24540101-0000000000000001, в чертеже которого указаны места допустимого размещения зданий, сооружений, строений, а также обозначены размещенные вблизи земельного участка временные строения (павильоны), указанные под номерами 112, 117, 113, 122, а также объект капитального строительства (магазин), указанный под номером 155.

В разделе 9 градостроительного плана указана информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа: технические условия № 8000493688 для присоединения к сетям ПАО «Россети Сибирь - «Краснояскэнерго».

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2022 № КУВИ-001/2022-35437904 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231 в пользу ООО «Аркаим» на основании договора аренды  земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрировано обременение – аренда, дата государственной регистрации – 14.03.2022, номер государственной регистрации -   24:40:0250152:231-24/095/2022-3.

ПАО «Россети Сибирь» выданы ООО «Аркаим» технические условия № 8000493688 для присоединения к электрическим сетям энергопринимающих устройств заявителя в отношении  объекта – объект торговли (магазин, торговый центр, прочее), расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка  24:40:0250152:231; из пункта 10.2 технических условий следует, что не требуется проектирование, строительство новых и реконструкция существующих электрических сетей ПАО «Россети-Сибирь» - «Красноярскэнерго» для электроснабжения объектов заявителя – ООО «Аркаим».

Администрацией города Уяра на основании заявления директора ООО «Аркаим» 25.03.2022 подготовлен градостроительный план земельного участка № RU24540101-0000000000000001 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231, из раздела 2.1 которого следует, что порядок использования земельного участка определяется правилами землепользования и застройки муниципального образования города Уяр Уярского района Красноярского края, утвержденными решением Уярского городского совета депутатов от 28.06.2021 № 01-06-19-р. В разделе 2.3 градостроительного плана указан максимальный процент застройки в границах земельного участка, который составляет 60%.

Письмом от 11.04.2022 № 28 ООО «Аркаим» обратилось в МУП «Городское коммунальное хозяйство» с запросом о предоставлении технических условий подключения  к системе теплоснабжения объекта капитального строительства, расположенного (который будет располагаться) по адресу: Красноярский  край, Уярский район, ул. Пл. Революции, 2, кадастровый номер земельного участка 24:40:0250152:231.

В материалы дела представлена схема подключения нежилого помещения к системе теплоснабжения, расположенного по адресу ул. Пл. Революции, 2, от котельной, расположенной по адресу: 

<

...>, а также подписанное специалистом ФИО1 разъяснение к схеме подключения  относительно целесообразного варианта подключения строящегося объекта к системе горячего водоснабжения.

ООО «Аркаим» обратилось в администрацию города Уяр с заявлением расторжении договора от 09.03.2022 № 10 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:40:0250152:231 в связи с тем, что использовать площадь земельного участка для строительства объекта недвижимости в полном объеме не представляется возможным.

Согласно постановлению администрации города Уяр от 03.08.2022 № 403-5 договор аренды спорного земельного участка от 09.03.2022 № 01 расторгнут на основании заявления ООО «Аркаим» от  02.08.2022 № 01-19-3122.

Администрацией города Уяр и ООО «Аркаим» подписано дополнительное соглашение от 04.08.2022 № 01 о расторжении упомянутого договора с 04.08.2022.

Истец обратился к ответчику с претензией от 20.09.2022 № 01-19-2451 об оплате долга по арендной плате в размере 444 683 рубля 45 копеек за период с 09.03.2022 по 02.08.2022, оставленной последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Обращаясь со встречным иском о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2022 № 1 незаключенным, ООО «Аркаим» указало на то, что ответчик так и не приступил к строительству объекта, поскольку стороны не достигли компромисса по существенным условиям использования земельного участка по его назначению, а также сослался на предоставление администрацией недостоверных сведений в части возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате, отсутствия оснований для признания спорного договора незаключенным.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пункту 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» следует, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано на отсутствие  права оспаривать договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал).

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Из материалов дела следует, что спорный договор подписан сторонами без каких-либо разногласий и замечаний.

Факт передачи земельного участка в аренду также подтверждается материалами дела доказательствами, в том числе подписанным обеими сторонами актом приема-передачи от 09.03.2022 (приложение № 10 к договору).

При этом ответчиком не оспорен факт пользования земельным участком в период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, которая изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Из материалов дела не усматриваются обстоятельства создания арендодателем таких условий, при которых достижение цели аренды было невозможно. Переданный в аренду ответчику земельный участок соответствовал всем необходимым требованиям и являлся пригодным для его использования по целевому назначению, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Как указано выше, спорный земельный участок фактически использовался арендатором в период с 09.03.2022 по 02.08.2022.

Спорный договор аренды по заявлению арендатора расторгнут сторонами с 04.08.2022 на основании дополнительного соглашения от 04.08.2022 № 01.

До прекращения действия договора арендодатель в силу положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из установленного действующим законодательством принципа платности пользования землей, вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что доказательства внесения арендной платы ответчиком в материалы дела не представлены, суд первой инстанции удовлетворил первоначальное исковое заявление в полном объеме.

В свою очередь, в обоснование своей позиции ООО «Аркаим» сослалось на то, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно размещения зданий на предоставленном земельном участке, а именно - со стороны администрации поступили возражения относительно размещения объектов капитального строительства в связи с необходимостью уменьшения квадратуры объектов капитального строительства в целях соблюдения противопожарных расстояний между объектами капитального строительства (согласно проекту) и временными строениями (павильонами), что существенно уменьшает общую площадь объектов капитального строительства (магазина), что, по мнению ответчика, не соответствует градостроительному плану.

Указанная позиция ответчика обоснованно отклонена судом первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации  градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

При этом согласно части 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр (часть 5 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный план по своей правовой природе выполняет информационную функцию, поскольку в нем воспроизводятся сведения, утвержденные документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, включая характеристики земельного участка и принятые в отношении него ограничения. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. Отражение в градостроительном плане земельного участка минимальных отступов от границ земельного участка, определяющих место допустимого размещения объекта недвижимости, не может быть следствием произвольного их установления, поскольку они должны быть отражены в отношении территориальной зоны, в которой находится конкретный земельный участок и которая устанавливается правилами землепользования и застройки.

При этом установление противопожарных расстояний между объектами на смежных земельных участках находится вне компетенции администрации и должно определяться согласно статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации на стадии подготовки проектной документации с учетом назначения объекта, режима его использования, наличия на данном земельном участке либо смежном земельном участке иных объектов, а также иных обстоятельств, предусмотренными соответствующими нормативными правовыми актами, в том числе требований противопожарных расстояний, установленных Федеральным законом от 22.07.2008  № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Более того, градостроительный план земельного участка подготовлен уже после подписания сторонами спорного договора аренды, в связи с чем, отсутствие каких-либо сведений в градостроительном плане земельного участка не может свидетельствовать о незаключенности договора аренды земельного участка в связи с несогласованностью его существенных условий.

Ссылка ответчика на решение комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю от 16.11.2022 также обоснованно отклонена судом, поскольку указанное решение не свидетельствует о незаключенности договора аренды земельного участка в связи с несогласованностью его существенных условий.

Представленными в материалы дела доказательствами также подтверждается возможность подключения объекта капитального строительства на спорном земельном участке как к системе теплоснабжения, так и к системе электроснабжения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 мая 2024 года по делу № А33-29541/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

И.Н. Бутина

Судьи:

 

О.В. Петровская

 

И.В. Яковенко