ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-10415/2017

25 января 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Солодкевич Ю.М., 

судей Тетериной Н.В., Рожкова Д.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16176/2017) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.10.2017 по делу № А75-10415/2017 (судья П.А. Сердюков), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании устранить недостатки, при участии в деле третьих лиц, акционерного общества «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее - Департамент, истец) 06.07.2017 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЕГИОН Девелопмент» (далее - ООО «РЕГИОН Девелопмент») об обязании в течение месяца с момента вступления решения в законную силу устранить за свой счет недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, мкр. 6, д. 3, кв. № 150, путем совершения следующих действий:

- в комнате и кухне произвести работы по герметизации узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных и дверных блоков к стеновым проемам);

-в комнате и кухне после проведения работ по герметизации узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам произвести косметический ремонт оконных откосов с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы);

-устранить замечания по балконной двери. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам) и в соответствии с ГОСТ 30970-2002 (Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей);

-в кухне произвести работы по устранению причин возникновения плесени на стыке потолка и степы. Работы выполнить в соответствии с требованиями СИ 50.13330.2012 (Тепловая зашита зданий);

-в кухне после проведения работ по устранению причин возникновения плесени на стыке потолка и стены произвести косметический ремонт с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы);

-произвести работы по устранению причин протекания витражей на балконе. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам) и ГОС 30674-99 (установка оконных блоков);

-после проведения работ по устранению протекания витражей па балконе и образования плесени произвести косметический ремонт с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы).Определениями от 13.07.2017 и от 24.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» (далее – АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами»), ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.10.2017 по делу № А75-10415/2017 произведена замена ответчика - ООО «РЕГИОН Девелопмент» на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» (далее – ООО «УК «ОРЕОЛ», ответчик), в удовлетворении исковых требований отказано.

Не соглашаясь с решением, истец в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что истец, являясь стороной (покупателем) по контракту № 147-мк от 30.12.2013, в соответствии с пунктом 3 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вправе предъявить к ответчику (продавцу) требования, связанные с недостатками товара, при их обнаружении в течение гарантийного срока, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что Департамент является ненадлежащим истцом, несостоятелен. Наличие недостатков подтверждается материалами дела. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

От ООО «РЕГИОН Девелопмент» 19.01.2018 поступило письменное ходатайство о замене ответчика в порядке процессуального правопреемства на ООО «УК «ОРЕОЛ». Данное ходатайство оставлено судом апелляционной инстанции без рассмотрения, поскольку аналогичное ходатайство (л.д. 68-84) разрешено судом первой инстанции, произведена процессуальная замена ответчика на его правопреемника, что отражено в решении.

Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и установил, что между Департаментом (покупатель) и ООО «РЕГИОН Девелопмент» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Территория Югра (продавец) заключен муниципальный контракт на приобретение благоустроенных жилых помещений (квартир) в г. Нягани для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования г. Нягань от 30.12.2013 № 147-мк, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить три благоустроенных жилых помещения (квартиры), в том числе однокомнатное жилое помещение (квартиру) № 150 общей площадью 51,00 кв.м, находящееся в многоквартирном жилом доме № 3 в 6 мкр. г. Нягани.

Согласно пункту 4.3 контракта гарантийный срок на жилые помещения (квартиры), на технологическое и инженерное оборудование составляет пять лет с момента подписания акта приема-передачи по каждому жилому помещению (квартире) отдельно.

В соответствии с пунктом 4.4 контракта, если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи жилых помещений (квартир), то продавец обязан их устранить за свой счет и в согласованные с покупателем сроки.

По акту приема-передачи от 12.02.2014 Департамент принял обозначенную выше квартиру и 19.02.2014 зарегистрировал право муниципальной собственности на нее.

В дальнейшем квартира № 150 на основании договора передачи (приватизации) жилого помещения от 08.09.2014 № 4127 передана в долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО4 Переход права зарегистрирован 04.12.2014.

Ссылаясь на то, что в пределах гарантийного срока в жилом помещении обнаружены недостатки строительных работ, зафиксированные в актах осмотра от 06.04.2017, от 09.06.2017, обнаруженные недостатки ООО «РЕГИОН Девелопмент» не устранены, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском к обществу.

От ООО «РЕГИОН Девелопмент» 07.09.2017 поступило письменное ходатайство о замене ответчика в порядке процессуального правопреемства на ООО «УК «ОРЕОЛ», мотивированное тем, что сменилась управляющая закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Территория Югра» с ООО «РЕГИОН Девелопмент» на ООО «УК «ОРЕОЛ».

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 48 АПК РФ и пунктов 3, 4 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а также нормами Положения о порядке передачи управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании, утвержденного постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 11.09.2002 № 37/пс, произвел процессуальное правопреемство ответчика - ООО «РЕГИОН Девелопмент» на ООО «УК «ОРЕОЛ».

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент является ненадлежащим истцом по делу, поскольку на момент обращения в суд он не являлся собственником квартиры № 150, в связи с чем не вправе предъявлять к ответчику претензии о ненадлежащем выполнении работ при строительстве жилого помещения, собственниками которого являются физические лица.

Суд первой инстанции указал, что согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 5-КГ15-131, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего их.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

Из материалов дела следует, что в обоснование права на предъявление требования к ответчику об устранении недостатков квартиры Департамент указывал на ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств по контракту, стороной которого является Департамент, Департамент как покупатель вправе требовать от продавца надлежащего исполнения последним своих обязательств по передаче товара, качество которого соответствует договору купли-продажи в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно статье 557 ГК РФ, на положения которой, помимо прочего ссылается Департамент, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.

Таким образом, право покупателя на предъявление требований к продавцу в связи с ненадлежащим качеством переданного товара в течение гарантийного срока предусмотрено законом.

 В контракте № 147-мк от 30.12.2013 согласованы аналогичные требования по качеству жилого помещения и условия ответственности за нарушение таких требований (раздел 4 контракта, приложение № 2 «Техническое задание»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Учитывая изложенное, покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны продавца, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования об устранении недостатков переданного по контракту жилого помещения.

Принимая во внимание способы защиты нарушенных прав, а также то, что целью обращения в суд является восстановление нарушенных прав, учитывая привлечение к участию в деле судом собственников жилого помещения в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, которым указанная квартира передана в собственность муниципальным образованием в рамках программы переселения во исполнение своих обязательств по разрешению вопросов местного значения, отсутствие права собственности у Департамента на квартиру на момент обращения в суд и регистрация права собственности на указанную квартиру за иными лицами не прекращает гарантийных обязательств продавца по контракту перед покупателем и не лишает Департамент права обратиться в суд с иском.

Исходя из приведенных выше норм права и обстоятельств, требования предъявлены в рассматриваемом случае надлежащим истцом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства, принятые на себя сторонами договора, должны ими исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

По правилам пункта 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

По общему правилу (статья 471 ГК РФ) гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Как указывалось выше, по условиям пункта 4.3 контракта № 147-мк от 30.12.2013  гарантийный срок на жилые помещения (квартиры) составляет пять лет с момента подписания акта приема-передачи по каждому жилому помещению (квартире) отдельно, акт приема-передачи квартиры № 150 от продавца к покупателю подписан 12.02.2014, следовательно, рассматриваемые требования предъявлены Департаментом в пределах предусмотренного контрактом гарантийного срока.

Согласно пункту 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, бремя доказывания наличия недостатков товара, возникших после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы, лежит на продавце.

По смыслу названной нормы права, если на товар предоставлена гарантия и недостатки товара выявлены в пределах гарантийного срока, то бремя доказывания поставки качественного товара, относится на продавца.

Иными словами, пунктом 2 статьи 476 ГК РФ установлена презумпция вины продавца и его ответственности за недостатки переданного товара.

Из материалов дела следует, что ФИО2 13.03.2017 обратилась к Департаменту с заявлением о проведении ремонтных работ на потолке, окнах и стене полученной квартиры. 

На основании заявления ФИО2 с участием представителей застройщика жилого дома № 3 в 6 мкр. г. Нягани - АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» и Департамента составлен акт от 06.04.2017, согласно которому в квартире № 1508 выявлены следующие недостатки (дефекты): в кухне следы намокания и образования плесени на оконных откосах, образование плесени на стыке потолка и стены, выходящей на балкон, по периметру балконной двери следы образования плесени; в комнате следы намокания и образования плесени на оконных откосах; на балконе следы протекания и образования плесени возле втражей (с наружной стороны втражей отсутствуют отливы). В акте указано, какие работы должны быть выполнены продавцом (застройщиком) в целях устранения недостатков, срок их выполнения (до 01.06.2017).

Копии названного акта направлены АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» и ООО «РЕГИОН Девелопмент» 11.04.2017, им предложено устранить недостатки.

Документы застройщиком и продавцом получены 12.04.2017.

ООО «РЕГИОН Девелопмент» в письме от 13.04.2017 обратилось к АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» с требованием устранить замечания Департамента в рамках гарантийных обязательств по договору участия в долевом строительстве, сообщило об обращении Департаменту.

Между тем, согласно акту осмотра квартиры от 09.06.2017 работы, обозначенные в акте от 06.04.2017, не выполнены.

Документов, из которых бы следовало, что недостатки (дефекты) квартиры возникли после ее передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования квартирой, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы, не имеется. 

При рассмотрении спора судом первой инстанции на ООО «УК «ОРЕОЛ», ни АО «Югорское управление инвестиционно-строительными проектами» не завило ходатайство о назначении по делу в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, экспертизы. 

Учитывая изложенное выше в совокупности, в том числе приведенные условия контракта № 147-мк от 30.12.2013, за недостатки (дефекты) квартиры № 150 несет продавец - ООО «УК «ОРЕОЛ», они должны быть устранены.

Между тем, доказательства устранения недостатков (дефектов) отсутствуют.

Исходя из установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств, исковые требования Департамента об обязании ответчика устранить недостатки квартиры № 150 подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. 

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом характера имеющихся недостатков и работ, необходимых для их устранения, суд апелляционной инстанции полагает, что 6-месячный срок с момента вынесения постановления по делу № А75-10415/2017 является разумным и достаточным для исполнения судебного акта. Ответчик вправе обратится в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в порядке статьи 324 АПК РФ с заявлением об отсрочке или рассрочке исполнения решения, документально обосновав иной срок исполнения судебного акта.

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.10.2017 по делу № А75-10415/2017 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, согласно которому нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта арбитражного суда.

Поскольку Департамент в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобожден, его требования удовлетворены, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 6 000 руб. и рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.10.2017 по делу № А75-10415/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» в течение шести месяцев с момента вынесения постановления за свой счет устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, мкр. 6, д. 3, кв. 150, путем совершения следующих действий:

- в комнате и кухне произвести работы по герметизации узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных и дверных блоков к стеновым проемам);

-в комнате и кухне после проведения работ по герметизации узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам произвести косметический ремонт оконных откосов с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы);

-устранить замечания по балконной двери. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам) и в соответствии с ГОСТ 30970-2002 (Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей);

-в кухне произвести работы по устранению причин возникновения плесени на стыке потолка и степы. Работы выполнить в соответствии с требованиями СИ 50.13330.2012 (Тепловая зашита зданий);

-в кухне после проведения работ по устранению причин возникновения плесени на стыке потолка и стены произвести косметический ремонт с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы);

-произвести работы по устранению причин протекания витражей на балконе. Работы выполнить в соответствии с ГОСТ 30971-2012 (швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам) и ГОС 30674-99 (установка оконных блоков);

-после проведения работ по устранению протекания витражей па балконе и образования плесени произвести косметический ремонт с предварительной обработкой антисептическими составами мест образования плесени. Работы выполнить в соответствии со СНиП 3.04.01-87. (отделочные, штукатурные работы).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ОРЕОЛ» в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.М. Солодкевич

Судьи

         Д.Г. Рожков

             Н.В. Тетерина