АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-1939/2022

г. Краснодар

28 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агросахар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2023), ФИО2 (доверенность от 03.07.2023), в отсутствие представителей истцов: заместителя прокурора Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Золотая нива"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агросахар» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 по делу № А63-1939/2022, установил следующее.

Заместитель прокурора Ставропольского края (далее – прокурор) и общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Золотая нива"» (далее – агрофирма) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исками к обществу с ограниченной ответственностью «Агросахар» (далее – общество), министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) о признании недействительным (ничтожным) договора от 13.12.2021 № 2606212000513 аренды земельных участков площадью 3 849 279 кв. м с кадастровым номером 26:06:0000000:622 и площадью 4 640 969 кв. м с кадастровым номером 26:06:0000000:623, расположенных по адресу: 

<

...>, МО Новоизобильненский сельсовет, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее – договор аренды, земельные участки), о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды путем понуждения общества к возврату участков министерству. В обоснование исков заявители указали на размещение на земельных участках линейного сооружения реконструированной системы орошения протяженностью 10 683 м с кадастровым номером 26:06:000000:12042, состоящего из водопроводных колодцев, площадок для стоянки дождевальных машин насосных станций и оросительных трубопроводов, предназначенного для эксплуатации как сооружения ирригационных и мелиоративных систем, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, пос. Новоизобильный (далее – сооружение системы орошения), не обладающего признаками недвижимого имущества, в связи с чем общество не имело права на заключение договора аренды земельных участков без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023, принят отказ агрофирмы от иска, производство по делу в этой части прекращено, иск прокурора удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Расположенное на земельных участках сооружение системы орошения является линейным объектом и не имеет в своем составе зданий, сооружений и искусственных водных объектов. У сооружения системы орошения отсутствует самостоятельное функциональное назначение. Оно создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельные участки. Исключительное право на приобретение в аренду земельных участков без проведения торгов у общества отсутствует. Договор аренды является ничтожным как заключенным в противоречие установленному земельным законодательством порядку. Сооружение системы орошения, являющееся по сути мелиоративной системой, предназначено для улучшения поверхностного слоя почвы, не имеет какого-либо иного хозяйственного назначения и должно следовать судьбе земельных участков. Основания для назначения по делу судебной экспертизы отсутствуют.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Расположенное на земельных участках сооружение системы орошения возводилось (реконструировалось) и вводилось в эксплуатацию в установленном законом порядке с получением необходимых разрешительных документов. Право собственности общества на него зарегистрировано с предварительным проведением регистрирующим органом правовой экспертизы представленных документов. Данное право никем в судебном порядке не оспорено. Сооружение системы орошения не является улучшением земельных участках, а выполняет самостоятельную функцию. Прокурор не имеет полномочий на оспаривание права собственности общества на сооружение системы орошения. Наличие у расположенного на земельных участках сооружения системы орошения признаков недвижимого имущества не опровергнуто. Для установления данных обстоятельств требовалось проведение по делу судебной экспертизы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты по делу подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) выдала обществу разрешение от 05.09.2016 № 26-RU 26509000-073-2016 на строительство (реконструкцию) сооружения системы орошения на земельных участках (с кадастровыми номерами 26:06:0000000:622, 26:06:0000000:623), а также на земельных участках площадью 6 064 092 кв. м, 3 938 261 кв. м с кадастровыми номерами 26:06:000000:258, 26:06:000000:266, также расположенных в Изобильненском районе Ставропольского края. Земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:258 как единое землепользование находится в общей долевой собственности физических и юридических лиц, а земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:266 – у общества в аренде (на основании договора от 26.02.2006 № 1 до 31.01.2055, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 30.08.2006; запись с номером регистрации 26-26-06/003/2006-795).

На основании выданного администрацией разрешения от 07.11.2016 № 26-RU 26509000-073-2016 общество ввело в эксплуатацию реконструированное сооружение системы орошения с фактическими характеристиками, соответствующие проектным (протяженностью 10 683 м). Государственный кадастровый учет сооружения системы орошения как сооружения ирригационных и мелиоративных систем под кадастровым номером 26:06:000000:12042 осуществлен 11.11.2021, а государственная регистрация права собственности общества на него – 16.11.2021 (запись с номером регистрации 26:06:000000:12042-26/103/2021-1).

Сооружение системы орошения также фактически расположено на земельных участках площадью 268 365 кв. м, 176 850 кв. м с кадастровыми номерами 26:06:000000:9064, 26:06:060901:1, также расположенных в Изобильненском районе Ставропольского края. Сведения об обременениях данных участков, а также об их правообладателях в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.05.2021 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:06:000000:622, 26:06:000000:623 и расторгли его по соглашению от 08.12.2021 № 66 (записи от 28.05.2021, 02.06.2021, 16.12.2021 с номерами регистрации 26:06:000000:622-26/091/2021-4, 26:06:000000:623-26/091/2021-4, 26:06:000000:622-26/475/2021-8).

Общество обратилось в министерство с заявлением от 30.11.2021 № 694 о представлении земельных участков (с кадастровыми номерами 26:06:000000:622, 26:06:000000:623) в аренду без проведения торгов как собственник сооружения системы орошения со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Министерство (арендодатель) и общество (арендатор) 13.12.2021 заключили договор аренды земельных участков до 12.12.2070. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 28.12.2021 (записи с номерами регистрации 26:06:000000:622-26/103/2021-6, 26:06:000000:622-26/103/2021-7).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения агрофирмы и прокурора в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами, осуществляющими публичные полномочия, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Нормами статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается предъявление требований о признании недействительной ничтожной сделки и о применении последствий ее недействительности лицами, не являющимися стороной сделки, в предусмотренных законом случаях. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации как ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Земельным кодексом одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления лицу, которому расположенные на участке объекты недвижимости (здания, сооружения) предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 4 статьи 39.20).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам об отсутствии у расположенного на земельных участках сооружения системы орошения признаков недвижимого имущества (зданий, сооружений) и самостоятельного функционального назначения, о его сути как улучшении качества земельных участков, об отсутствии у общества исключительного права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов, о ничтожности договора аренды как заключенного в противоречие установленному земельным законодательством порядку предоставления в аренду публичных земель.

При этом, принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права на недвижимое имущество определяется как акт признания и подтверждения этого права определенного лица. Регистрация является единственным доказательством существования права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу данных Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 52 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснений, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество возможно путем предъявления исков, в резолютивной части решения по которым решен вопрос об отсутствии этого права, о возврате этого имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. В отсутствие необходимости восстановления владения нарушенное право на недвижимое имущество может быть защищено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Только такие решения являются основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Принцип внесения предполагает возможность возникновения и прекращения подлежащего государственной регистрации и зарегистрированного права только с момента соответствующей регистрации. Государственная регистрация прав является юридическим фактом, только при наличии которого правовые основания для возникновения и прекращения права производят соответствующий правовой эффект.

В материалах дела отсутствуют сведения о наличии вступившего в законную силу судебного акта, принятого по результатам оспаривания зарегистрированного права собственности общества на сооружение системы орошения, которое могло бы служить основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении этого права. Обязав общество возвратить земельные участки министерству, суды в противоречие закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не решили судьбу находящегося на земельных участках и принадлежащего обществу объекта недвижимости – сооружения системы орошения (соответствующая позиция приведена высшей судебной инстанцией в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы, поддерживаемые Верховным судом Российской Федерации. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Предоставление обществу в аренду без проведения торгов земельных участков, площадь которых значительно (многократно) превышает эксплуатационные потребности сооружения системы орошения, могло быть квалифицировано как совершение сделки, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, противоречащей явно выраженному законодательному запрету. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования обществом всей площади земельных участков для эксплуатации сооружения системы орошения. Достоверное установление соразмерности (несоразмерности) земельных участков площади, необходимой для размещения и эксплуатации названного сооружения, могло потребовать специальных знаний. В этой связи суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, разъяснить сторонам последствия незаявления соответствующего ходатайства, что соответствовало бы разъяснениям, приведенным в пунктах 3, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу пунктов 1, 4 статьи 10 которого лицам, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в публичной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях земельного законодательства, предоставлено право на заключение нового договора аренды такого участка в случае и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, заключается в случае его предоставления арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях земельного законодательства. При этом заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

Данная норма также представляет собой исключение из общего правила о заключении на торгах договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, установленное законодателем в целях развития аграрного сектора экономики. Возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения) и от наличия условий, перечисленных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2019 № 302-ЭС18-22715).

Данный способ предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка, его надлежащим использованием для ведения сельскохозяйственного производства, своевременной подачей заявления о заключении нового договора аренды – до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (пункт 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020).

Факт нарушения публичного интереса требует доказывания. Само по себе нарушение нормы закона не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной. При установлении наличия у общества права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса у судов не имелось оснований считать, что заключение оспариваемого прокурором договора аренды повлекло нарушение публичных интересов, прав Ставропольского края либо неопределенного круга лиц. При установлении того, что в данном случае орган публичной власти должен был передать земельные участки обществу в аренду без проведения торгов в силу закона, нарушение процедуры такой передачи со стороны публичного органа, состоящее в применении подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 39.20 Земельного кодекса, а не его подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6, не могло являться основанием для признания оспариваемого договора аренды недействительным (ничтожным) и понуждения общества к возврату земельных участков министерству. Аналогичный правовой подход продемонстрирован Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 21.01.2021 № 308-ЭС20-10325.

Суды не установили обстоятельства, связанные с основаниями использования обществом земельных участков до получения разрешений на строительство сооружения системы орошения и ввода его в эксплуатацию, с наличием (отсутствием) у него права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, со своевременностью инициирования им данной процедуры и с отсутствием у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях земельного законодательства.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 по делу № А63-1939/2022 отменить.

Дело № А63-1939/2022 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин