АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-5232/2017

г. Йошкар-Ола

31» июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Куликовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Объединение автовокзалов и автостанций» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Автовокзал» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности 

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Объединение автовокзалов и автостанций», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Автовокзал», о расторжении договора аренды нежилых помещений от 25.06.2015.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о наличии у истца, признанного банкротом, права, предусмотренного статьей 102, пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве, на отказ от исполнения договора аренды. 

По мнению истца, договор аренды препятствует восстановлению платежеспособности должника и влечет убытки для конкурсных кредиторов, поскольку наличие обременения в виде долгосрочного договора снизит цену реализации имущества на торгах. 

Также участник спора указал на существенное нарушение арендатором условий договора аренды в результате неоднократного невнесения в срок арендной платы.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 450, 619, 620 ГК РФ, положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д. 8-12, 77-78, 91-93, 134-137). 

В судебном заседании истец поддержал исковое требование полностью и заявил о доказанности оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (протокол судебного заседания).

Ответчик в письменном отзыве на исковое заявление, дополнении к нему и в судебном заседании иск не признал и указал на экономическую нецелесообразность расторжения договора от 25.06.2015 ввиду специфической направленности использования объектов аренды в качестве автостанций и небольшого круга лиц, готовых приобрести такое имущество на торгах. 

Арендатором также отмечено, что исполнение договора аренды не препятствует восстановлению платежеспособности должника и не влечет возникновение убытков конкурсных кредиторов. Договорные обязательства исполняются надлежащим образом, задолженность по арендной плате отсутствует. 

При этом ответчик сообщил о своей заинтересованности в сохранении правоотношений сторон, приобретении переданного по договору имущества и о согласии на увеличение арендной платы (протокол судебного заседания, л.д. 64-66, 94-96). 

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 25 июня 2015 года обществом с ограниченной ответственностью «Объединение автовокзалов и автостанций» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Автовокзал» (арендатором) заключен в письменной форме договор, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать ответчику во временное пользование нежилые помещения (автостанции), перечень которых согласован сторонами в пункте 1.1, а ответчик как арендатор обязался вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (л.д. 13-14). 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ). Переданное в аренду имущество принадлежит обществу «Объединение автовокзалов и автостанций» на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 18-32).  

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания. 

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ и не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

В договоре аренды указаны точные данные об индивидуально-определённых признаках переданного в аренду недвижимого имущества. В качестве письменных доказательств истцом представлены документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости и содержащие указание на индивидуальные характеристики недвижимости.

Договор аренды заключен на период с 1 июля 2015 года до 30 июня 2050 года, то есть на срок более одного года. Требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключённого на срок не менее года, сторонами исполнено (л.д. 17). 

Таким образом, договор аренды от 25.06.2015 соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. Недействительность или незаключенность договора не оспаривались сторонами в судебном порядке.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду выполнил надлежащим образом, что соответствует пункту 1 статьи 655 ГК РФ и подтверждается актом приема-передачи от 25.06.2015 (л.д. 15-17). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача зданий или сооружений арендодателями и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передаточный акт подписан арендатором и арендодателем 25.06.2015 и с этого момента обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту арендатором не оспаривался и неоднократно признавался им при внесении арендной платы в пользу истца.

В период действия договора аренды решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24 ноября 2015 года по делу № А38-7647/2015 общество «Объединение автовокзалов и автостанций» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (л.д. 56-57). 

На основании пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве конкурсным управляющим ФИО4 от имени арендодателя в адрес арендатора направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды (л.д. 43-44).

Однако ответа арендатора не последовало. Полагая, что исполнение договора аренды как обременение имущества «сузит круг потенциальных покупателей при проведении торгов, причинит убытки конкурсным кредиторам и воспрепятствует восстановлению платежеспособности должника», истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Ответчик указал на недоказанность влияния аренды на платежеспособность должника в процедуре конкурсного производства и отсутствие убытков у должника либо конкурсных кредиторов.

Тем самым между сторонами возникли разногласия о доказанности условий, позволяющих расторгнуть договор по решению арбитражного суда. 

Пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом. Пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсного управляющего заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок. Конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Между тем сама по себе процедура конкурсного производства не является основанием для отказа конкурсного управляющего от исполнения сделки и расторжения договора аренды от 25.06.2015. При этом спорное имущество не выбывает из распоряжения собственника, арендные платежи поступают в конкурсную массу и могут быть использованы с целью погашения кредиторской задолженности. Договор аренды не является убыточным для банкрота, что не нарушает права его кредиторов и не влечет убытки. 

Конкурсный управляющий в обоснование своей позиции также указал на то, что сохранение договора аренды влечет для общества убытки, поскольку реализация имущества с обременением в виде аренды существенно сузит круг потенциальных покупателей, а также его цену.

Позиция истца не согласуется с представленными им коммерческими предложениями, направленными на сохранение арендных правоотношений в отношении имущества, а не на его реализацию с целью формирования конкурсной массы для последующего расчета с конкурсными кредиторами. Истец не представил аналогичные спорной сделке договоры. Коммерческие предложения не содержат существенных условий договора аренды. 

В случае если арендодателя не устраивает арендная плата, то предложение (инициатива) должна исходить непосредственно от собственника помещений. Однако со стороны общества «Объединение автовокзалов и автостанций» до настоящего времени какие-либо предложения об увеличении арендной платы не поступали. Зная мнение ответчика как арендатора по спорной сделке о возможности увеличения арендной платы по договору, конкурсный управляющий не предпринял меры к урегулированию разногласий с ответчиком по цене аренды. Несмотря на предложение арендатора, конкурсный управляющий не заключил с ним дополнительное соглашение к договору об увеличенной стоимости арендной платы. 

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к выводу о том, что конкурсный управляющий не представил доказательств, свидетельствующих о причинении должнику в результате исполнения спорной сделки убытков по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Арбитражный суд также учитывает, что переданное в аренду имущество является социально-значимыми объектами с налаженной инфраструктурой, которые используются в качестве автостанций. Деятельность ответчика как арендатора направлена на обслуживание населения Республики Марий Эл в сфере пассажирских перевозок. Поэтому расторжение спорной сделки является экономически нецелесообразным. 

Исследовав фактические обстоятельства дела и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что конкурсный управляющий не представил достаточных и бесспорных доказательств того, что договор аренды от 25.06.2015 препятствует восстановлению платежеспособности должника и исполнение данного договора в будущем повлечет за собой убытки для должника. Предусмотренные пунктом 2 статьи 102 Закона о банкротстве основания для расторжения договора отсутствуют.

Одной из причин отказа конкурсного управляющего от исполнения договора названо существенное нарушение арендатором его условий о сроке внесения арендной платы. Между тем в ходе рассмотрения спора образовавшаяся задолженность ответчиком погашена полностью, о чем свидетельствуют платежные документы (л.д. 37-41,84, 166-167). Несмотря на оплату долга третьими лицами, поступившие платежи зачтены истцом в счет исполнения ответчиком обязательств по договору аренды от 25.06.2015. Сам факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора. 

Тем самым на момент принятия решения по настоящему спору задолженность по арендной плате отсутствует, истец не отрицает надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, а задолженность на момент рассмотрения спора в суде у ответчика отсутствует, арбитражный суд приходит к выводу о несоразмерности такой меры как расторжение договора степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Изложенное позволяет заключить, что установленные законом или договором основания для расторжения договора аренды от 25.06.2015 отсутствуют, поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе в иске.

На основании статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении иска государственная пошлина, отсрочка уплаты которой была предоставлена истцу, в сумме 6000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции подлежит взысканию с него в доход бюджета РФ.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 июля 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 31 июля 2017 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Объединение автовокзалов и автостанций» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилых помещений от 25 июня 2015 года. 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Объединение автовокзалов и автостанций» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину в сумме 6000 руб. в доход федерального бюджета. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья              В.Г. Куликова