﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 мая 2020 года

Дело №

А56-31173/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                  Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья» Румянцева О.С. (доверенность от 21.02.2019), 

рассмотрев 20.05.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Главстройкомплекс» в лице исполняющего обязанности конкурсного управляющего Латышева Бориса Викторовича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 по делу № А56-31173/2019,

установил:

Акционерное общество «Главстройкомплекс», адрес: 191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, лит. А, пом. 82Н, оф. 2, ОГРН 1037843134680, ИНН 7841001189 (далее - АО «ГСК»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Всеволожские поместья», адрес: 192102, Санкт-Петербург, наб. реки Волковки, д. 7, лит. А, часть оф. 401, ОГРН 1127847258318, ИНН 7805588356 (далее - ООО «Всеволожские поместья»), о расторжении договора от 25.10.2012 купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях, взыскании перечисленных в счет оплаты покупной цены 124 058 230 руб., и 7 670 367 руб. 41 коп. процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий АО «ГСК» Еньков Андрей Юрьевич.

Решением суда от 07.08.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                        от 28.11.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО «ГСК», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на неправильное применение судами  положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); считает, что суды дали неверную оценку фактическим обстоятельствам и ошибочно квалифицировали договор купли-продажи земельных участков как договор простого товарищества; полагает, что при разрешении спора подлежали применению положения гражданского законодательства о купле-продаже объектов недвижимости и строительном подряде.

 Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «Всеволожские поместья» возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между АО «ГСК» (Застройщиком) и ООО «Всеволожские поместья» (Обществом) заключен договор от 25.10.2012 купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях, согласно пункту 1.1 которого стороны участвуют в комплексном освоении в целях многоэтажного жилищного строительства на следующих земельных участках общей площадью 63,3662 га, имеющих следующие кадастровые номера:

47:07:1039005:20 площадью 24,2339 га;

47:07 площадью 3,45 га (подлежит уточнению) с местоположением: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, МО «Город Всеволожск»;

47:09 площадью 2,50 га (подлежит уточнению);

47:09:0114002:36 площадью 15,236 га;

47:09:0114002:37 площадью 2,9863 га;

47:09:01-14-002:0014 площадью 7,28 га; участок имеет ограничение (обременение): 0,9504 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 35 кВ; 0,5552 га - охранная зона высоковольтной ЛЭП до 20 кВ; 0,0199 га - охранная зона подземного кабеля до 10 кВ 47:09:01-14-002:0028 площадью 4, 3996 га;

47:09:01-14-002:0032 площадью 3,2804 га с местоположением: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, МО «Колтушское сельское поселение».

Как указано в пункте 1.2 договора, Застройщик владеет данными земельными участками на основании договоров аренды от 02.11.2012 № 1-7.  

Согласно пункту 1.3 договора по завершении строительства Застройщик приобретает право собственности на 92,8% от общей площади объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 92% общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 92% торговой площади в отдельно стоящих Объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 92% общего количества машино-мест в паркингах (автостоянках) и 92% любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 1.5 договора Общество приобретает право собственности на 7,2% от общей площади квартир объектов в многоквартирных жилых домах (с учетом площади балконов с понижающим коэффициентом 0,3 и лоджий с понижающим коэффициентом 0,5), 8% - общей площади нежилых помещений, встроенных в жилые дома, 8% - торговой площади в отдельно стоящих объектах торговли, общественного питания и бытового обслуживания, 8% - общего количества машино-мест в паркингах (автостоянках) и 8% любых других площадей в иных объектах, за исключением объектов, передаваемых в муниципальную собственность и собственность субъекта Российской Федерации. Общество инвестирует свою долю в объектах путем передачи застройщику в собственность земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора.

Пунктом 3.1.2 договора сторонами согласовано, что Общество в срок до 02.11.2012 обязуется заключить с Застройщиком договоры аренды земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, на срок до 31.12.2021, с правом их досрочного выкупа Застройщиком.

Из пункта 2.1 следует, что Застройщик в счет выкупной стоимости земельных участков, перечисленных в пункте 1.1 договора, выплачивает Обществу предварительную оплату денежными средствами в общей сумме 123 600 400 руб., которая засчитывается ему в сумме 195 руб. 06 коп. за 1 кв.м земли в договорах купли-продажи, но общая сумма засчитываемой предоплаты по всем участкам не должны превысить 123 600 400 руб.

Во исполнение условий договора от 25.10.2012 между ООО «Всеволожские поместья» и АО «ГСК» заключены 7 договоров аренды земельных участков.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 расторгнуты договоры аренды, заключенные в отношении 3 земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора от 25.10.2012:

- договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка общей площадью 59 500 кв.м с кадастровым номером 47:07:0000000:46 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино, с последующими изменениями;

- договор от 31.10.2012 аренды земельного участка общей площадью                 29 863 кв.м с кадастровым номером 47:09:0114002:37 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, у дер. Кальтино;

- договор аренды от 31.10.2012, изначально заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20 общей площадью 242 339 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский            р-н, у дер. Кальтино, с последующими изменениями.

Как следует из данного решения суда от 25.05.2018, договоры аренды расторгнуты на основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации и того обстоятельства,  что с момента заключения договоров АО «ГСК» ни разу не оплатило арендную плату ни по одному из договоров и в течение 3 лет не приступило к использованию участков по назначению.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2019 по делу № А56-76787/2017 АО «ГСК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство.

АО «ГСК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи от 25.10.2012, ссылаясь на то, что оно исполнило в полном объеме свои обязательства по перечислению предварительной оплаты в счет выкупа земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора, однако исполнение договора купли-продажи земельных участков на инвестиционных условиях невозможно ввиду расторжения договоров аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела, установили следующее: ответчик исполнил обязательство по передаче земельных участков истцу, который, в свою очередь, оформил право своей собственности на часть переданных участков, а другие участки истцом не используются и фактически выведены из гражданского оборота; истец не исполнил в полном объеме свои обязательства по передаче ответчику  объектов в построенных зданиях. С учетом этих обстоятельств суды посчитали, что истец злоупотребляет правом, а требование о расторжении договора является необоснованным, в связи с чем отказали в иске.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, арбитражный суд с учетом характера  и последствий допущенного  злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Из пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные решением суда от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018 по спору с участием тех же сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что не имеется оснований для расторжения договора от 25.10.2012.

При этом суды обоснованно исходили из того, что ответчик исполнил обязательство по передаче истцу земельных участков и во исполнение условий данного договора 31.10.2012 стороны заключили 7 договоров аренды земельных участков. При этом часть земельных участков использовалась под строительство многоквартирных жилых домов и была передана в собственность АО «ГСК», а другая часть земельных участков им не использовалась по назначению и в период с 2012 года по 2018 год он не приступил к их использованию, что явилось основанием для расторжения договоров аренды в судебном порядке.

Решение суда от 25.05.2018 по делу № А56-8654/2018, которыми расторгнуты договоры аренды в отношении 3 земельных участков не обжаловалось. 

В силу статьи 69 АПК РФ установленные данным судебным актом обстоятельства, в том числе и ненадлежащего исполнения АО «ГСК» своих обязательств имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

При этом судами установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1039005:20, который был передан истцу во исполнение договора от 25.10.2012 по договору аренды с последующим выкупом и в отношении которого договор аренды расторгнут решением суда по делу № А56-8654/2017, были образованы земельные участки, в том числе с кадастровыми номерами 47:07:1039005:595, 47:07:1039005:779, 47:07:1039005:780, 47:07:1039005:781, 47:07:1039005:782, 47:07:1039005:783, которые в настоящее время находятся в собственности АО «ГСК», что следует из имеющихся в деле выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

При таком положении является правильным и обоснованным вывод судов  о том, что ответчик исполнил свое обязательство по передаче земельных участков истцу.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ АО «ГСК» не представило объективных, достоверных и достаточных доказательств того, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения  договора от 25.10.2012.

Поскольку АО «ГСК» не исполнило до настоящего времени предусмотренное пунктом 2.2 договора от 25.10.2012 обязательство по передаче ООО «Всеволожские поместья» объектов в построенных многоквартирных домах в объеме не менее 48 021 кв.м площади помещений (жилых и нежилых) и учитывая указанные выше обстоятельства исполнения обязательств ответчиком, суды правомерно посчитали, что в условиях неисполнения самим истцом условий договора о передаче ответчику площадей в построенных зданиях предъявление им требований о расторжении договора является злоупотреблением правом.

При таких обстоятельствах с учетом положений статьи 10 ГК РФ у судов не имелось оснований для расторжения спорного договора купли-продажи и взыскания с ответчика денежных средств.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы судами, в том числе и с учетом положений 1041 ГК РФ, как основанные на договоре простого товарищества, а не договоре купли-продажи. Данный вывод судов основан на анализе совокупности условий договора от 25.10.2012, согласно которым АО «ГСК» инвестирует свою долю в объекты путем зачета стоимости выполненных или оплаченных обязательств по перечню согласно пункту 1.4 договора, а ООО «Всеволожские поместья», в свою очередь, предоставляет на праве аренды земельные участки согласно пункту 1.2 договора, что фактически является вкладом товарища. При этом, пункты 1.3, 1.5 договора предусматривают распределение прибыли между товарищами в процентах от площади готовых помещений пропорционально стоимости вкладов, что соответствует положениям статьи 1048 ГК РФ.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иной правовой квалификации спорных правоотношений, оценки установленных судами фактических обстоятельств дела. Все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления.

Вопреки доводам подателя жалобы, не подлежат применению положения статьи 549, пункта 1 статьи 463 ГК РФ и предусмотренное им правило о необходимости передать покупателю проданный товар, а также возможное требование о расторжении договора и взыскании денежных средств, перечисленных по этому договору, заявленное на этом основании.  В данном случае правоотношения сторон основаны на договоре простого товарищества, и они регулируются иными правовыми нормами.

Ссылки АО «ГСК» на необходимость квалификации спорных правоотношений как договора строительного подряда отклоняются кассационной инстанцией, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства.

 Довод подателя жалобы  об отсутствии у участников договора                            от 25.12.2012 совместной цели, которая является одним из условий для квалификации сделки как договора простого товарищества, противоречит содержанию спорного договора и объему прав и обязанностей, установленному им. Данный договор был заключен в целях совместного участия сторон в инвестиционной деятельности в ходе комплексного освоения и многоэтажного жилищного строительства и не предусматривает ограничительной дифференциации целей, которые преследовали стороны и на которую указывает АО «ГСК»: получение прибыли для истца и получение части площадей нового объекта  недвижимости – для ответчика.

Вопрос оценки достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. При этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иные доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они основаны на неверном толковании норм гражданского законодательства и не содержат фактов, которые не были учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, а также повлияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019 по делу № А56-31173/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Главстройкомплекс» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М.В. Захарова

Г.М. Рудницкий