АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-22990/2021

20 декабря 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 16 декабря 2021 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2021 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Викленко Т.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление общества с ограниченной

ответственностью «Троянда», ИНН 

<

***>

о признании незаконным распоряжения № 883-р от 28.07.2021 года комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об отказе в предоставлении ООО «ТРОЯНДА» в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 318 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:020947:86, с видом разрешенного использования: «под автостоянку» местоположением: 

<

...>,

об обязании администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области предоставить ООО «ТРОЯНДА» в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 318 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:020947:86, с видом разрешенного использования: «под автостоянку» местоположением: 

<

...>,

Заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района,

Администрация Энгельсского муниципального района,

при участии:

от ООО «Троянда» - ФИО2, доверенность от 31.07.2021 г.,

от Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района – ФИО3, доверенность от 11.01.2021 г. № 9,

от Администрации Энгельсского муниципального района - ФИО3, доверенность от 11.01.2021 г. № 02-02-01/5,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Троянда» (далее – Заявитель, Общество, ООО «Троянда») с вышеуказанным заявлением. 

В ходе рассмотрения дела ООО «Троянда» поддержало заявленные уточненные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованных лиц оспорил требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.07.2021 года в комитет по земельным ресурсам поступило заявление ООО «Троянда» о предоставлении в аренду без проведения торгов, сроком на 49 лет земельного участка площадью 318 кв. метров с кадастровым номером 64:50:020947:86 разрешенным использованием «под автостоянку» местоположением: 

<

...> по основаниям, предусмотренным пп.9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположено сооружение шлакобетонной уборной (литер у) с кадастровым номером 64:50:020947:92 площадью 7,3 кв. метра, которое принадлежит на праве собственности ООО «Троянда».

01.09.2020 г. Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского МР Саратовской области распоряжением № 883-р ООО «Троянда» отказал в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:50:020947:86.

 Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что с заявлением о предоставлении обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, так как истребуемая площадь земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на нем.

Не согласившись с названным отказом, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением, представило суду дополнительное доказательство - экспертное исследование от 09.12.2021 г., которое приобщено к делу.

Администрация и Комитет требования заявителя оспорили по основаниям, изложенным в отзыве, которые аналогичны мотивам, изложенным в оспариваемом отказе.

Суд, исследовав доказательства, заслушав доводы участвующих в деле лиц, приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 13 ГК РФ, статей 198, 200 АПК РФ в их взаимосвязи с разъяснениями пункта 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия арбитражным судом решения о признании недействительным ненормативных правовых актов публичных органов власти, является их несоответствие закону или иному правовому акту и одновременно с этим нарушение указанным актами прав и законных интересов граждан, организаций и иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае, указанном в пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ - заключении договора аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельного участка без проведения торгов.

В соответствии со ст. 39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

В соответствии с ч.2 ст.39.17 ЗК РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. п. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. 

 Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.  

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходима для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатаций конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами).

 Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.  

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.  

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. 

При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Как следует из текста оспариваемого Обществом отказа, оформленного распоряжением от 28.07.2021 № 883-р, в рассматриваемом случае основаниями для принятия уполномоченным органом такого решения послужило, в том числе то обстоятельство, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов (несоразмерность площади земельного участка площади объекта недвижимости).

Давая оценку названному основанию для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, суд отмечает следующее.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, право собственности Общества зарегистрировано на сооружение шлакобетонной уборной (литер у) с кадастровым номером 64:50:020947:92 площадью 7,3 кв. метра, расположенное по адресу: 

<

...>.

Заявитель полагает, что, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 64:50:020947:86, площадью 318 кв.м, имеет исключительное право на приобретение указанного участка в аренду без торгов. При этом, он утверждает, что вся площадь 318 кв.м. необходима ему для эксплуатации здания площадью 7,3 кв.м.

Однако, из приведенных выше норм Земельного кодекса РФ следует, что собственник объекта недвижимого имущества (в данном случае здания) вправе приобрести в аренду земельный участок, который занят данной недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу названных норм собственник здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав не на весь земельный участок, на котором находится приобретенный объект недвижимости, а на часть такого земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости.

Предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что в рассматриваемом случае, обращаясь в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, ООО «ТРОЯНДА» были учтены приведенные выше требования земельного законодательства.

Как следует из материалов дела, общая площадь принадлежащего Обществу и находящегося на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости составляет всего  7,3 кв.м.

Площадь испрашиваемого для эксплуатации данного объекта недвижимости земельного участка составляет 318 кв. м., что носит явно чрезмерный характер.

В данном случае обществом не представлены в орган местного самоуправления документы, подтверждающие соразмерность испрашиваемой площади земельного участка площади, занимаемой объектами недвижимости.

Таким образом, требования заявителя о том, что земельный участок необходим для эксплуатации имеющихся объектов недвижимости являлся на момент обращения в компетентный орган недоказанным.

Представленное заявителем в суд экспертное исследование № 6 от 09.12.2021 г. не принимается в качестве надлежащего обоснования заявленной площади земельного участка.

В качестве обоснования соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площадью 318 кв.м и возведенного на нем объекта недвижимости площадью 7,3 кв.м эксперт определил емкость технологических площадок, исходя из следующих расчетов: -  ширина полосы проезда - 3,5м х 20 м = 70 кв.м, разворотная площадка 1 шт, размером 12x12 = 144 кв.м; места парковок - 96,7 кв.м (6 кв.м одно парковочное место для среднего автомобиля с учетом 10 парковочных мест и проездов для маневрирования).

С учетом перспективного плана размещения на спорном земельном участке сооружений вспомогательного использования по отношению к нежилому зданию эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка должна составить 318 кв.м.

Однако, согласно СП 18.13330.2011 «Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП И-89-80», утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 790, в котором регламентирован порядок определения площади застройки, указанная площадь определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В площадь застройки должны включаться резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).

Как следует из положений ч.11 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) задание на проектирование является одним из основных документов, содержащих необходимые требования к подготовке проектной документации для обеспечения строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, их частей, а также исходные данные, достаточные для разработки проектной документации объекта капитального строительства.

Положения ч.ч.11 и 12 ст.48, ч.1 ст.57.3 ГрК РФ указывают на необходимость наличия утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке градостроительного плана земельного участка как исходного документа, содержащего информацию обязательную для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах определенного земельного участка.

Между тем из искового материала, а также представленного заявителем экспертного исследования следует, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 64:50:020947:86 находится только нежилое здание с кадастровым номером 64:50:020947:92 площадью 7,3 кв.м. 

При этом данное исследование подготовлено на основании следующих документов: выписка из ЕГРН от 08.07.2021 года на нежилое здание с кадастровым номером 64:50:020947:92, расположенное по адресу: 

<

...>.

Доказательств наличия на земельном участке иных объектов капитального строительства и объектов вспомогательного использования, а также каких-либо подготовленных документов для их проектирования материалы дела не содержат.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Вывод, изложенный экспертом, суд находит некорректным, поскольку основной целью проведения экспертизы явилось определение площади земельного участка, необходимой исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта, находящегося в собственности заявителя. Однако экспертом определены площади земельных участков с учетом планируемой застройки участка, то есть объектов, не существовавших на момент подачи заявления и не являющихся предметом исследования.

На основании изложенного суд отклоняет как неосновательный довод заявителя о наличии у него исключительного права на приобретение в спорного земельного участка на основании норм статьи 39.6 ЗК РФ - на весь истребуемый участок.

Подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права, и доводы заявителя о том, что статьей 39.16 ЗК РФ не предусмотрено такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости, как не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ).

С учетом всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое распоряжение № 883-р от 28.07.2021 года - соответствует закону и не создает ООО «Троянда» препятствий в истребовании земельного участка под зданием, но с учетом названных положений закона и определения верного объема площади земельного участка, необходимого и соразмерного площади объекту недвижимости, расположенному на нем. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у органа местного самоуправления на момент вынесения оспариваемого распоряжения отсутствовали основания для удовлетворения указанного заявления Общества.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных ООО «Троянда» требований о признании распоряжения № 883-р от 28.07.2021 года вынесенного председателем комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об отказе в предоставлении ООО «ТРОЯНДА» в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 318 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:020947:86, видом разрешенного использования: «под автостоянку» местоположением: 

<

...> незаконным, об обязании администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области предоставить ООО «ТРОЯНДА» в аренду без проведения торгов земельный участок площадью  318   кв.м.  из  земель  населенных  пунктов  с  кадастровым номером 64:50:020947:86,     видом    разрешенного    использования:     «под    автостоянку» местоположением: 

<

...> – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке ст.ст. 257-259 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения, в порядке ст.ст. 273-276 АПК РФ путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области кассационной жалобы в Арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу.

 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области                                                                                 Т.И. Викленко